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  • 仲介手数料の安い業者の探し方
    不動産売却の仲介手数料が安い不動産会社の探し方
    仲介手数料は、国が上限を定めていて、それ以下の額で、依頼者と不動産会社との間で自由に決められます。とはいえ、上限額で契約するのが一般的です。最近は、仲介手数料が無料や半額の不動産会社も出てきています。そんな不動産会社に売却を依頼することができれば、不動産売却にかかるコストを抑えられます。「仲介手数料の安い不動産会社の探し方」をご紹介します。その前に、仲介手数料がどれくらいの額になるのか、計算方法と上限額について、見ておきましょう。仲介手数料の計算方法と上限額不動産売買の仲介手数料は、売買価格によって決まります。国が定める上限額は、次の通りです。売買価格仲介手数料400万円超売買価格の3%+6万円200万円超 400万円以下売買価格の4%+2万円200万円以下売買価格の5%※売買価格は税別。なお、特例として、売買価格が400万円以下の空き家で、現地調査に通常より費用がかかる場合は、一律18万円とされています。この方法で計算した額に消費税を加えた額が、仲介手数料の上限額です。例えば、2,000万円(税別)で売却したときの仲介手数料は、2,000万円×3%+6万円=66万円消費税込みで、73万円となります。仲介手数料は、不動産売却のコストの中でも大きな金額になります。仲介手数料をどれだけ安くできるかは、売却益が最終的に手元にいくら残るか、に大きく影響します。仲介手数料の安い不動産会社の探し方仲介手数料の安い不動産会社を探すには、次の2つの方法があります。不動産売却の仲介手数料が無料や半額をアピールしている不動産会社を探す。一括査定を利用して、仲介手数料の安い不動産会社を見つける。それぞれのメリット・デメリットについて、詳しく見ていきましょう。仲介手数料が無料・半額の不動産会社を探す1つは、仲介手数料が無料・半額を自社のWebサイトでアピールしている不動産会社を探す方法です。ただし、都市部の物件や高額物件など、エリアや売却金額に条件があることが多いので、売却する物件が、該当するかどうかを確かめる必要があります。また、そういう業者を複数探して、1社ずつ査定を依頼し、その結果を比較する必要があります。1社だけの査定では、その査定額が妥当な額なのかどうか、判断できないからです。仲介手数料は安かったが、売却価格も安かった、では後悔します。メリット仲介手数料の安い業者に直接、査定を依頼できる。デメリット業者を複数探して、1社ずつ査定を依頼する必要がある。あなたの物件の売却が得意な業者とは限らない。エリアや売却価格に条件があることが多い。一括査定を利用するもう1つは、一括査定を利用する方法です。仲介手数料の安い不動産会社が必ず見つかるとは限りませんが、意外と有効です。一括査定を利用して査定を依頼すると、各社がサービスを競い合います。そのため、不動産会社から、仲介手数料を半額にするとか、何割引きとか、サービスを提案してくる場合があるのです。向こうから提案がない場合でも、あなたが各社を比較できる立場にいますから、仲介手数料の値引き交渉をしやすいのです。仲介手数料が無料の業者より、おトクな場合も一括査定を利用すると、あなたが売却する物件に強い不動産会社に査定を依頼することができます。そのため、査定額も売却額もアップする傾向があります。それに加えて、仲介手数料の安い不動産会社が見つかるかもしれないのです。つまり、一括査定を利用すると、高く売却できる上に、仲介手数料が安くなる場合があるのです。こちらの方が、おトクと思いませんか?メリット仲介手数料の安い業者が見つかる可能性がある。その物件に強い業者に査定を依頼できるので、高く売れる可能性があり、たとえ仲介手数料が安くならなくても、結果的におトクになるケースが多い。仲介手数料の値引き交渉がしやすい。デメリット仲介手数料の安い業者が必ず見つかるとは限らない。一括査定は、登録業者数、利用者数の多い「イエウール」がおすすめです。仲介手数料の安い不動産会社が見つかりやすいからです。\ 仲介手数料の安い不動産会社が見つかるかも!/無料一括査定「イエウール」について詳しく見てみる一括査定「イエウール」の公式サイトはこちら仲介手数料「無料」は、本当におトクか?仲介手数料が安いに越したことはありませんが、安ければ良いというわけでもありません。そもそも仲介手数料は、仲介業者への成功報酬であるのと同時に、安全に不動産を売買するための費用でもあります。仲介業者にとっては、仲介手数料が唯一の報酬です。本来、無料では、ビジネスが成り立ちません。それが、なぜ可能なのかというと、仲介手数料の仕組みにあります。両手仲介なら不動産業者は報酬が2倍1社で売主と買主の両方を仲介すれば、双方から仲介手数料が入ります。売主と買主それぞれが、売買価格の約3%を仲介手数料として支払うので、業者の受け取れる仲介手数料は2倍の約6%になるのです。これを「両手仲介」といいます。ちなみに、売主・買主の一方を仲介するのは「片手仲介」といいます。この両手仲介の仕組みがあるため、売主の仲介手数料を半額や無料にしても、経営が成り立つのです。買主から、仲介手数料が入るからです。もちろん、その業者の経営努力もあるでしょう。両手仲介のメリット・デメリットそもそも、少しでも高く売りたい売主と、少しでも安く買いたい買主は、利益相反です。その両方を仲介するのは、本来、無理があります。両手仲介は、海外では禁止されているところが多いのですが、日本では認められています。これが、日本の不動産市場の透明度を下げる要因にもなっています。両手仲介のメリットただ、両手仲介が、絶対に悪いとはいえません。例えば、大手の強みは、抱えている顧客(買いたい人)が多いこと。自社の顧客とマッチングさせることができれば、スピード売却に結びつきます。両手仲介のデメリットそうはいっても、やはり両手仲介は、マイナス面が大きいのです。仲介業者の営業マンは、高く売ることよりも、契約数を稼ぐことを会社から要求されます。そんな中、自社の顧客が「もう少し価格が下がれば買う」と言ってきたら?契約数を稼ぎたい営業マンが「この価格で手を打ちましょう」と、売主を説得にかかるのは容易に想像できます。仲介業者が、買い手の側に立ったり、契約数を稼ごうとしたりして、成約価格が下がる傾向にあるのです。また、両手仲介は、必ず自社で買主を見つけようとします。他社から問い合わせがあっても「すでに成約目前」などと嘘を言って受け付けなかったり、他社で高い金額で購入を希望している買主がいても売主に伝えなかったりして、高く売れる機会を失ってしまうことがあるのです。このように、両手仲介は、売主にデメリットが大きいのです。仲介手数料無料は、両手仲介を宣言しているのと同じです。コスト面でのメリットはありますが、「高く売れる機会を失うリスクがある」ことも知っておいた方がよいでしょう。不動産売却で大事なこととは?不動産売却で最も大事なのは、売れる不動産会社を見つけることであって、仲介手数料が安い業者を見つけることではありません。仲介手数料の安い業者であることは、付随的なもの。高く売れることが第一です。\ 仲介手数料の安い不動産会社が見つかるかも!/無料一括査定について詳しく見てみる
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  • 仲介手数料
    不動産売買の仲介手数料とは?仲介手数料の仕組みと報酬上限額
    仲介手数料とは、不動産業者が、土地・建物の売買等の取引を仲介し、その取引が成功したときに受け取ることができる成功報酬のことです。法律用語では仲介のことを媒介というので、仲介手数料は「媒介報酬」とも呼ばれます。仲介手数料は、法令で上限額が決まっています。仲介手数料とは何か、どんな性質の費用なのか、仲介手数料の仕組みと上限額について見ていきます。なお、ここでは売買について説明しますが、交換や貸借も同じです。仲介手数料とは、どんな性質の費用か?仲介手数料は、次のような2つの性質を持つ費用です。仲介手数料の2つの性質仲介手数料とは、不動産業者への成功報酬。仲介手数料とは、不動産取引を安心・安全・確実に行うためのコスト。仲介手数料は、不動産業者への成功報酬ですが、同時に、それは、不動産取引を安全・確実に行うための費用でもあります。詳しく説明しましょう。仲介手数料は、不動産業者への成功報酬仲介手数料は、不動産業者に対する成功報酬です。不動産業者は、売買が成立して初めて、依頼者(売主・買主)に仲介手数料を請求することができます。裏を返せば、売買が成立しなければ、どれだけ広告費や人件費などの経費がかかっていても、1円たりとも売主に仲介手数料を請求することはできません。売買契約が取消・無効になった場合も、仲介手数料を請求することができません。例外として、売主が特別に依頼した広告の料金または遠隔地への出張旅費は、売主の負担となり、その実費を支払わなければなりません。(標準専任媒介契約約款9条、標準専属専任媒介契約約款9条、標準一般媒介契約約款11条)売買が成立しない限り、売却活動にいくら経費を投じても、費用は全て業者の持ち出しです。また、売主が複数の不動産業者に売却を依頼する場合(一般媒介契約)は、他社が買主を見つけ、他社を通して売買契約することもあり得ます。この場合も、自社で売買を仲介していないので、仲介手数料を請求することはできません。「両手仲介」と「片手仲介」不動産売買の仲介には、1つの不動産会社が売主と買主の双方を仲介することもあれば、売主と買主を別々の不動産会社が仲介することもあります。1つの不動産会社が売主と買主の両方を仲介するのを「単独仲介」、売主と買主を別々の不動産会社が仲介するのを「共同仲介」といいます。これを仲介手数料からいえば、「単独仲介」は、売主と買主の両方から仲介手数料が入るので「両手仲介」と呼び、「共同仲介」は、売主または買主の一方からしか仲介手数料が入らないので「片手仲介」と呼びます。つまり、「両手仲介」は「片手仲介」の2倍の仲介手数料が、不動産業者に入るのです。仲介手数料は、安心・安全・確実に不動産取引するためのコスト仲介手数料は、安心・安全・確実に不動産取引を行うために必要なコストです。不動産の売買は、不動産業者を介さず、売主と買主との間で直接取引することもできます。不動産業者を介さなければ、仲介手数料は発生しません。仲介手数料は、不動産売却の諸費用の中でも大きな金額になりますから、仲介手数料が不要というのは、費用面ではメリットです。しかし、個人間の取引は、専門家のサポートがないため、売買そのものがスムーズに進まなかったり、運よく売却できたとしても、引渡し後に瑕疵(欠陥や不具合)が見つかった場合に、損害賠償問題に発展するなどのトラブルが発生するリスクが高いのです。不動産売却の依頼を受けた業者は、物件調査をして適正な取引金額を算出します。広告や物件案内などの販売活動を行います。買主と価格や取引条件について交渉・調整をし、契約不適合責任を含む売買契約書を作成し、売買契約に立ち会います。このように不動産業者は、不動産の売買が安心・安全・確実に行えるよう、専門家の立場からサポートします。仲介手数料は、安心・安全・確実に不動産取引を行うためのコストなのです。仲介手数料の上限額は、法律にもとづき国が定める媒介報酬(仲介手数料)の額は、国土交通大臣が定め、宅建業者は、その額を超えて報酬を受けてはならない、と法律で規定されています(宅建業法46条)。仲介手数料の上限額は、不動産の売買価格や賃貸料に応じて決まります。国が定める仲介手数料の上限額は、次の通りです。なお、仲介手数料には消費税がかかるため、国土交通省の告示では、消費税込み(税率10%)の表示となっています。売買の媒介に関する仲介手数料の上限額不動産売買の媒介に関する媒介報酬(仲介手数料)の上限額は、売買価額(消費税を含まない)を次のように区分し、それぞれの金額に各報酬割合を乗じて得た額を合計した金額以内と定められています。売買価格(税別)仲介手数料(税別)仲介手数料(税込)200万円以下5%5.5%200万円超 400万円以下4%4.4%400万円超3%3.3%売買価格が200万円以下の場合は、売買価格に報酬割合(5.5%)を乗じた額が、仲介手数料の上限額です。売買価格が200万円を超え400万円以下の場合は、「200万円以下」「200万円超」と2分割し、それぞれの報酬割合(5.5%、4.4%)を乗じて算出した金額を合計すると、仲介手数料の上限額を算定できます。売買価格が400万円超の場合は、「200万円以下」「200万円超400万円以下」「400万円超」と3分割し、それぞれの報酬割合(5.5%、4.4%、3.3%)を乗じて計算します。仲介手数料の具体的な計算の仕方は、次のページで説明しています。通常は簡易計算式を用います。その計算方法も紹介していますので、ご覧ください。仲介手数料の計算方法と簡易計算式仲介手数料は「税別の売買価格」をもとに計算します。不動産の価格は総額表示(税込価格)です。土地に消費税はかかりませんが、建物には消費税がかかります。戸建て住宅の売買価格は、総額表示(税込価格)ですから、仲介手数料を計算するときは、建物の価格を税抜価格に換算する必要があります。売買の仲介手数料の上限額は、依頼者の一方(売主または買主)から受け取ることができる報酬の上限です。単独仲介(両手仲介)の場合は、この2倍が仲介手数料の上限額となります。貸借の媒介に関する仲介手数料の上限額不動産貸借の媒介に関する媒介報酬(仲介手数料)の上限額については、依頼者(貸主・借主)の双方から受けることのできる報酬(消費税を含む)の合計額が、借賃(消費税を含まない)の1ヵ月分の1.1倍に相当する金額以内と定められています。特に、居住用建物の貸借の仲介については、依頼者の一方から受けることのできる報酬の額を、依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の1ヵ月分の0.55倍に相当する金額以内と定めています。つまり、貸借の仲介手数料は、貸主と借主あわせて借賃の1ヵ月分に消費税を加えた額が上限です。特に、居住用建物の仲介手数料は、貸主と借主で折半が原則ですが、依頼者の承諾を得た場合は、依頼者の一方から全額受け取ることが可能ということです。アパートやマンションを借りるときは、たいてい借りる側が、仲介手数料として1ヵ月分支払います。借りる側と貸す側で折半するのが原則なのですが、「依頼者の承諾を得ている」という形をとって、借りる側が1ヵ月分を負担する仕組みにしているのです。賃貸借契約の重要事項説明書をご覧になってみてください。「契約成立時には、媒介報酬額○○円(消費税込み)を支払うことを承諾しました」という一文が入っています。その金額は、借賃の1ヵ月分になっているはずです。最近は、仲介手数料無料の物件も見かけます。そういう場合は、貸主に仲介手数料の請求が行っているということです。賃貸物件が供給過剰になり、仲介手数料を無料にしないと借り手がいないことの現れです。空き家を売却したときの仲介手数料の特例2018年1月1日より、「低廉な空家等」の売却の媒介に関しては、特例として、従来の方法で算出した報酬額に現地調査等に要する費用に相当する額を加算して、仲介手数料を請求できるようになりました。「低廉な空家等」とは、売買価格が400万円以下(消費税を含まない)の宅地・建物です。つまり、低価格の物件の売却の仲介手数料が値上げとなります。空き家を売却したときの仲介手数料の特例について詳しくはこちらをご覧ください。仲介手数料は、いつ支払う?仲介手数料(媒介報酬)は、売買契約時に約定報酬の半額、決済時に残額を支払うのが一般的です。仲介手数料の支払い方法は、不動産業者との媒介契約の中で定めます。仲介手数料は成功報酬ですから、売買契約が成立して初めて請求できます。媒介契約の時点では、いっさい支払う必要はありません。また、不動産業者が依頼者(売主・買主)に請求できる報酬は、仲介手数料だけです。売買契約の前に仲介手数料の支払いを求めたり、他の名目で費用の支払いを求めるような不動産業者は、媒介契約を避けた方がよいでしょう。まとめ仲介手数料(媒介報酬)は、媒介契約した不動産業者への成功報酬であり、安心・安全・確実に不動産取引をするためのコストです。不動産業者が依頼者に請求できる報酬は、仲介手数料だけです。仲介手数料は成功報酬ですから、不動産取引が成功して初めて、不動産業者は依頼者に仲介手数料の支払いを請求できます。仲介手数料は、国が上限額を決めており、それ以下の額であれば、依頼者と不動産業者との間で決めることができます。最近は、仲介手数料が無料の不動産業者もありますが、費用を安く抑えられても、希望に沿う売却ができなくては意味がありません。不動産売却を依頼する不動産業者を選ぶときは、仲介手数料が無料とか安いとかで選ぶよりも、高く早く確実に売れる不動産業者を選ぶことが大切です。\ 不動産業者選びはココが大切 /高く早く売れる不動産業者の選び方 2つのポイント【参考】国土交通省の告示等「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」第46条第1項関係※国土交通省のWebサイトにリンクしています。あなたに おすすめの記事不動産売却は、大手不動産会社と地元中小不動産業者のどっちが有利?一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のうち売主に有利な媒介契約は?高過ぎる査定額は疑え! 査定価格 3つのチェックポイント仲介手数料が安い不動産業者の探し方
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