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住宅ローン返済中の家・マンションは、抵当権が設定されているため、基本的に売ることができません。抵当権の設定された物件など、誰も買わないからです。ですが、住宅ローン返済中の家・マンションでも、売却する方法はあります。買主に引き渡すまでに抵当権を外すことができればよいのです。2つの方法をご紹介します。引渡しまでに抵当権を抹消する2つの方法住宅ローン返済中の家・マンションでも、住宅ローンを完済し、買主に引き渡すまでに抵当権を抹消することができれば、売却可能です。次のような2つの方法があります。この2つを合わせて行う場合もあります。返済資金を用意する1つは、預貯金の取崩しや新たな借入れで返済資金を用意し、住宅ローン残額を一括返済して、抵当権を抹消する方法です。住宅ローン残額が少額であれば、こういう方法も可能です。住み替えの場合には、住み替えローンを借りる方法もあります。新居の購入費用と現在の住宅ローン残債分を合わせて借入れできます。ただし、借入金額が大きくなるので、返済の負担が大きく、審査も厳しくなりますから、慎重に検討することが大切です。住宅ローン残額が多い場合は、次の方法があります。住宅ローン返済中の家・マンションを売る場合、むしろ次の方法が一般的です。売却代金で返済するもう1つは、抵当権が設定されている家・マンションを売って、その売却代金で住宅ローンの残額を返済する方法です。ここで、疑問に思った方もいるでしょう。抵当権の付いた物件は売れないのに、その売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消するというのは矛盾しています。ですが、ある方法を使えば、それが可能となります。それは、売買代金の決済時に、買主が支払った代金によって、売主の住宅ローン残額を完済し、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に行う方法です。手続の流れはこうです。ちなみに、買主が、金融機関から住宅ローンを借りて、その物件を購入する場合を想定しています。売却代金でローン残額を完済し抵当権を抹消する流れ金融機関から買主への融資を実行する売主の口座に売買代金を振り込む売主が残債務を一括返済し、住宅ローンを完済司法書士が抵当権抹消登記と所有権移転登記を行うこうして、抵当権が設定されている家・マンションでも売却することができるのです。売主と買主のほか、金融機関のローン担当者と司法書士が同席することで、こういう手続きが可能となります。不動産売買の場ではよくある手続ですので、特に心配することはありません。なお、売却代金で住宅ローン残額を返済しようとする場合、2つのケースがあります。1つは、住宅ローン残額が売却価額を下回るケース、すなわちアンダーローンの場合。もう1つは、住宅ローン残額が売却価額を上回るケース、すなわちオーバーローンの場合です。問題となるのは、2つ目のオーバーローンとなっている場合です。それぞれ詳しく見ていきましょう。アンダーローンの場合アンダーローンの場合、すなわち住宅ローン残額が売却価額を下回る場合は、売却代金で住宅ローン残額を一括で返済することができますから、特に問題はありません。オーバーローンの場合オーバーローンの場合、すなわち住宅ローン残額が売却価額を上回る場合は、売却代金だけでは足りず、別途資金を用意し、合わせて返済することとなります。オーバーローンでも、残債務額と売却価額の差額が小さく、別途、返済資金を用意して住宅ローン残額を完済することができるのであれば、売却可能です。しかし、残債務額と売却価額の差額が大きく、別途資金を用意することができない場合は、一般売却の方法では売却できません。この場合、任意売却という方法で売却することになります。オーバーローンの場合の売却方法について詳しくはこちら任意売却は、住宅ローンの返済ができなくなった場合の救済措置任意売却は、住宅ローンの返済ができなくなった場合の救済措置です。住宅ローンの返済を滞納し、保証会社により代位弁済が実行された段階で、手続が可能となります。返済能力がある場合には利用できません。住宅ローンの返済が困難となり、このままでは競売にかけられる、という場合には、ご検討ください。任意売却について、詳しくはこちらをご覧ください。任意売却とは？ 任意売却のメリット・デメリット・競売との違い住宅ローンを滞納し、期限の利益喪失通知・代位弁済通知が届いたら？任意売却はいつからいつまでできる？ タイミングとタイムリミット任意売却の手続の流れと各ステップの注意点任意売却後に残った債務はどうなる？売却にかかる諸費用を忘れずに家・マンションを売却するときには、諸費用がかかります。諸費用は現金での支払いとなりますから、忘れずに計算に入れておきましょう。主な諸費用としては、不動産業者に支払う仲介手数料、契約書の印紙代、登記費用・司法書士報酬、金融機関への一括弁済のための事務手数料、引越し費用などがあります。マイホームの買換えの場合は、現在のマイホームと新しいマイホームの両方に必要となる諸費用もありますから、ご注意ください。不動産売却にかかる諸費用や税金について詳しくはこちらをご覧ください。査定・売却を依頼する業者選びは、ここに注意！住宅ローンを返済中の家・マンションを売却する場合には、通常の不動産売却にも増して、正確な査定価格を算定でき、確実に売却できる不動産業者を選ぶ必要があります。正確な査定価格を算定できなければ、売却代金で住宅ローンを完済できるのか、どれくらい不足するのか、正しく判断できません。査定価格は、資金計画に影響します。また、住み替えや引越しの場合には、売却に期限があるでしょう。なので、資金計画に沿う価格で、期限内に、確実に売却する必要があります。通常の不動産売却以上に、正確な査定と確実な売却が求められるのです。不動産業者の査定力・販売力が重要となるのです。査定力・販売力の高い不動産業者を探すなら査定力・販売力を兼ね備えた不動産業者を探す場合には、不動産一括査定「イエウール」の利用をおすすめします。不動産一括査定「イエウール」を利用すると、あなたの家・マンションを正確に査定でき、より高く、スムーズに売却できる不動産業者を簡単に見つけることができます。なぜ、それが可能なのか、詳しくはこちらをご覧ください。売却するのが難しい場合は、誰かに貸すという方法もあります。「イエウール」なら、売却査定だけでなく、賃貸に出せるか、賃貸する場合の収益見込み等についても相談できます。とりあえず、どれくらいで売れそうか、調べてみてはいかがでしょうか？完全無料ですから、試してみて損はありません。いくらで売れそうか調べてみる住宅ローンが残っているマンションの売却査定、こんな間違いしていませんか？査定額が思ったより低く、売っても住宅ローンを完済できない…。不動産売却ではよくあることです。でも、その査定額、本当に正しいですか？　⇒詳しく見る

抵当権が設定された家・土地・マンションを売却するときは、売却代金で住宅ローンを完済し、売主の責任で抵当権を抹消して引き渡すのが、不動産取引のルールです。しかし、不動産価値が下がり、売却代金で住宅ローンを完済できない場合は、抵当権を抹消できないため、売りたくても売ることができません。こういう場合、2つの方法があります。残債務と売却価額との差額を支払えば売れる1つは、売却代金で足りない額（住宅ローン残額と売却価額との差額）を別途用意し、売却代金とあわせて住宅ローンを全額返済する方法です。住宅ローンを完済しますから、抵当権を抹消でき、一般売却が可能です。問題は、差額の返済資金をどうやって用意するかです。預貯金から工面できるのなら良いのですが、預貯金だけで足りない場合は、どこかから借りてくるしかありません。実際、不足分を親から借りたり、金融機関から借りたりして、売却するケースもあります。差額を売却後に分割返済する任意売却もう1つは、任意売却という不動産売却の方法です。住宅ローンの返済が困難となり、返済するために売却せざるを得ない場合、資産価値が下がり売ってもローン残額に届かない、不足額を別途用意することもできない、ということになれば、債権者が抵当権を実行する（債権者によって競売にかける）のを座して待つしかなくなってしまいます。この場合、一般売却はできませんが、任意売却なら可能です。任意売却は、売却代金で住宅ローンを完済できなくても抵当権を抹消できるので、担保不動産の売却が可能となるのです。任意売却とは任意売却とは、売却価額とその配分について、全ての債権者（抵当権者）の同意を得て売却する不動産売却の方法です。平たく言えば、「合意した価格で売却し配当するなら、ローンを完済できなくても抵当権を外しましょう」というものです。しかも、任意売却後に残った債務は、債権者と協議し、無理のない範囲で分割返済することが可能です。任意売却は、「住宅ローンの返済ができず、このままでは競売を避けられない」という場合に行うことができます。あくまでも競売を回避するためのものであって、返済能力のある人が「もう住宅ローンを払いたくないので任意売却したい」といっても、任意売却はできません。債権者は、なぜ任意売却に応じるのか？そもそも債権者が抵当権を設定するのは、債権回収の担保です。ですから、融資した金額を全額返済できなければ、債権者（抵当権者）が抵当権を解除することはありません。それでは、なぜ、債権者は任意売却に応じるのでしょうか？　なぜ、全額返済されない段階で、抵当権の解除に応じるのでしょうか？その理由は、任意売却の方が、競売より高く売れるからです。債権者は、お金を貸した相手に返済能力がないと判断すると、抵当権を実行します。抵当権は、担保不動産を競売にかけて債権回収できる法律上認められた権利ですが、競売にかけたところで、債権を全額回収できるわけではありません。競売だと、良くても時価の7割程度の価格でしか売却できません。競売は、手間も時間もコストもかかる割には回収できる金額が少ないのです。それに対して、任意売却なら時価で売却できます。抵当権を実行する（裁判所に競売を申立てる）よりも多く回収できるなら、当然、そちらを選択するでしょう。それが、任意売却なのです。つまり、任意売却を行い競売を回避することは、債務者だけでなく、債権者にとっても大きなメリットがあるのです。だから、債権者は、任意売却に応じるのです。任意売却について、さらに詳しくは、次のページをご覧ください。任意売却とは？ 任意売却のメリット・デメリット、競売との違い任意売却の手続きの流れ任意売却後に残った債務はどうなる？まとめ抵当権が設定された家・土地・マンション（すなわち、住宅ローン返済中のマイホーム）でも、売却代金等によって債務を全額返済することができるのであれば、売ることができます。逆にいえば、残債務を完済できなければ、抵当権の抹消ができないため、事実上売却できません。抵当権の付いた物件など、誰も買わないからです。住宅ローンの返済が困難となり、売却代金で返済をする場合には、任意売却という、競売を回避するための特殊な不動産売却の手法があります。任意売却も、不動産仲介業者（宅建業者）に売却を依頼することになります。ただし、一般的な不動産売却に比べて、専門性の高い業務が要求されますから、任意売却に詳しい不動産業者に売却を依頼することが大切です。抵当権の設定された不動産の売却に詳しい業者を探すには？抵当権の設定された不動産売却を相談するなら、不動産一括査定「イエウール」を利用してみることをおすすめします。「イエウール」なら、一括査定を依頼するとき、査定理由に「住宅ローンの返済が厳しい」や「住宅ローン滞納中」にチェックを入れておくだけで、任意売却に詳しい不動産業者に査定を依頼し、売却について相談することができます。＼ 任意売却に詳しい不動産業者が見つかる ／不動産一括査定「イエウール」について詳しく見てみるあなたに おすすめの記事「イエウール」の評判・口コミ、詳しい使い方を見てみる任意売却は、なぜ任意売却に詳しい不動産業者に相談すべきなのか任意売却を依頼する不動産業者の探し方・選び方、悪徳業者の見分け方

任意売却をするときは、任意売却の実績が豊富な不動産業者に、早い段階で相談することが大切です。なぜ任意売却の実績豊富な不動産業者に相談すべきなのか、どうして任意売却の経験のない不動産業者ではダメなのか、任意売却を成功させる秘訣をお伝えします。任意売却を成功させるための2つのポイント任意売却を成功させるポイントは、次の2つです。任意売却成功の秘訣任意売却の知識と経験が豊富な不動産業者に相談すること。住宅ローンの返済が難しくなったら早めに相談すること。それぞれ、詳しく見ていきましょう。任意売却の実績ある業者でなければ任意売却は難しい任意売却は、不動産業者にとって専門性の高い業務となります。そのため、任意売却は、任意売却の知識と経験・実績が豊富な不動産業者に相談・依頼することが大切なのです。宅建業（宅地建物取引業）の免許を持った不動産業者であれば、法律上は、任意売却の仲介をすることは可能です。しかし、任意売却は、一般売却のように、売主と買主をマッチングさせればよいだけではないのです。任意売却をするには、債権者（担保権者）と協議し、売却価額や配当金額について同意を取り付け、抵当権を外してもらえるように交渉しなければなりません。任意売却後に残る債務の返済方法についても、債権者と合意を取り付ける必要があります。また、任意売却する物件は、税金を滞納して差押えが入っているケースも多く、差押え解除を求めて役所と交渉する必要もあります。このように、任意売却には、通常の不動産売却の仲介業務に加えて、任意売却独自の専門性の高い業務があるため、任意売却の知識・経験・ノウハウのある不動産業者でなければ、対応できないのです。任意売却の知識も経験もない不動産業者に相談しても、適切な対応は期待できません。仮に任意売却を引き受けてくれたとしても、競売が実施される直前になって「やっぱりできませんでした」といわれるリスクが高いのです。しかも、任意売却を選択するケースというのは、債権者からいつ競売が申立てられるか分からない状況であったり、すでに競売が申立てられている状況であったりします。そんな中で、迅速・確実に買主を見つけ、売却を成功させなければなりません。任意売却は、時間とのたたかいです。ですから、任意売却を成功させるには、任意売却の実績豊富な不動産業者に相談・依頼することが、何よりも大事なのです。任意売却の実績ある業者でないと、債権者は任意売却に応じない債権者にとって、任意売却は、借金のカタに取った担保を債務者が売却することを認め、全額返済されないけれども担保権を外す、という話です。任意売却の実績があり、債権者である金融機関から信頼を得られる業者が任意売却を媒介するのでなければ、債権者は任意売却に応じません。早く相談するほど良い結果を期待できる任意売却は、専門業者に早めに相談し、早く準備にかかるほど良い結果を望めます。早い段階から任意売却の準備を始めることで、よりスムーズに、より高く、希望に沿うように、売却できる可能性が高まるのです。ローンの返済が事実上不可能な状況なのに、無理をして返済しようとしても、すぐに破綻してしまいます。税金まで滞納して差押えが入ってしまっては、かえって面倒なことになります。大事なのは、ローンの返済が難しくなってきたら、任意売却できる不動産業者に早めに相談し、早い段階から任意売却の準備を始めることです。実際に任意売却に着手できるのは、ローンが不良債権化してからですが、ローン返済が難しくなったら早めに相談することで、時間的にも精神的にも余裕を持って対応でき、希望に沿った形での任意売却が可能となります。自己破産を考えている場合の注意点「もう、自己破産するしかないかも…」と、弁護士に自己破産の相談をしようと考えている方は、次の点に注意してください。自己破産と任意売却には、順序があります。この順序を間違えると、あとで面倒なことになりかねません。一般的には、いきなり自己破産を申し立てるより、先に任意売却して債務を減らし、残った債務について自己破産を申し立てる方が有利です。不動産を所有したまま自己破産を申し立てると、破産管財人が選任されることがあります。そうなると、財産を調査してから処分するため、時間も費用もかかります。しかも、自分の意思で任意売却することはできません。一方、任意売却した後で、残った債務について自己破産を申し立てれば、財産は既にありませんから、自己破産は簡単な手続きで終了し、少ない費用で済みます。自己破産が避けられないとしても、いきなり自己破産するのと、任意売却後に自己破産するのとでは、大きな違いがあることを知っておいてください。自己破産は弁護士に相談することになりますが、弁護士が任意売却を媒介できるわけではありません。任意売却を媒介できるのは、不動産仲介業者（宅建業者）です。弁護士の中には、「不動産を売却するなら競売でいい」と、そもそも任意売却が眼中にない弁護士もいます。弁護士は法律の専門家ですが、任意売却の専門家ではありません。まずは、任意売却に詳しい不動産業者に相談することをおすすめします。多重債務に陥っていて、住宅ローン以外の債務を整理すれば住宅ローンの支払いが可能であるなら、個人民事再生手続きをすれば、自己破産も任意売却もせずに済みます。その場合は、弁護士に相談してみるとよいでしょう。まとめ任意売却は、通常の不動産売却の仲介業務に加え、任意売却独自の専門性の高い業務を伴います。また、任意売却は、競売を回避するために行うので、時間とのたたかいになります。任意売却を成功させるには、任意売却の知識と経験・実績が豊富な不動産業者に相談・依頼することが大切です。それでは、任意売却について相談し、安心して任せられる不動産業者を、どうやって探せばよいのでしょうか？次は、任意売却を相談・依頼する不動産業者の探し方・選び方を見ていきましょう。悪徳業者の手口と見分け方についてもご紹介します。任意売却を相談・依頼する不動産業者の探し方・選び方、悪徳業者の見分け方

任意売却は、任意売却に詳しく、任意売却の実績ある不動産業者に、相談・依頼することが大切です。任意売却の経験のない不動産業者に任せてしまうと、「結局、競売になってしまった」ということになりかねません。それでは、任意売却に詳しく、実績があり、安心して相談でき任せられる不動産業者を、どうやって見つければよいのでしょうか？任意売却を任せる不動産業者選びで重要な3つのポイント任意売却を任せる不動産業者を選ぶときに大事なポイントは、次の3つです。業者選びのポイントあなたの不動産を高く早く確実に売れるか任意売却の実績があるか任意売却後のフォローがあるかこのうち、①は、不動産売却を任せる業者選びに共通の要件ですが、任意売却の場合には一般売却の場合以上に重要となります。②と③は、任意売却を依頼するときに大事な独自の要件です。詳しく見ていきましょう。①あなたの不動産を高く早く確実に売れるかあなたの不動産を高く早く確実に売れる不動産業者を選ぶことは、任意売却に限らず、不動産売却に共通する最も重要なポイントです。不動産業者には、得意分野・得意エリアがありますから、その物件の売却を得意とする不動産業者に任せることが、高く早く確実に売ることにつながります。特に任意売却は、競売との関係で時間との戦いです。しかも、債権者と合意した価格で売却しなければなりません。売れないからといって、買手が現れるのをいつまでも待つことはできないし、勝手に販売価格を下げることもできません。任意売却において、高く早く確実に売れる不動産業者を選ぶことは、一般的な不動産売却以上に大事なのです。②任意売却の実績があるか任意売却が成功するかどうかは、すべての利害関係者の権利関係を調整できるかどうかにかかっています。これができる不動産業者は、そう多くありません、不動産業者の任意売却の実力を判断するには、任意売却の実績を確認するのが一番です。任意売却の実績が豊富な不動産業者であれば、債権者からも信頼を得やすく、交渉がスムーズに進みます。逆に、任意売却の実績のない不動産業者では、債権者が交渉に応じず、任意売却が難しくなります。③任意売却後のフォローがあるか任意売却は、売却できたら終わりではありません。そもそも任意売却は、債務を整理し、生活の再スタートを切るためのものです。任意売却後に残る債務をどう返済していくか、債権者と協議しなければなりません。自宅を売却するのですから、引越先も探さなければなりません。もしも、売却する住居に住み続けたいのであれば、それが可能となるような買主を探し、賃貸契約する必要があります。これを「リースバック」といいます。そういった任意売却後の様々な課題を見通して対応してくれる業者を選ぶことが大切です。悪徳業者の見分け方任意売却の依頼者は、ローンの返済が滞り、いつ競売にかけられるか分からない状況だったり、すでに競売開始が決定していたり、切羽詰まった状況にあります。それゆえ、悪徳業者が介入しやすいのです。よくある悪徳業者の手口を2つご紹介します。高額な引越し費用を約束する業者には要注意引越し費用として数十万円程度を売却代金から控除できていた時期もありましたが、いま引越し費用として捻出できるのは、せいぜい10万～30万円程度です。住宅金融支援機構の場合は、基本的に引越し費用の控除は認められません。ところが、「100万円の引越し費用を用意します」など、高額の引越し費用を捻出できるかのような誇大宣伝して、媒介契約を取りつけようとする悪徳業者がいます。引越し費用を捻出できるかどうかは、実際に債権者と交渉してみなければ分かりません。引越し費用の控除が認められる場合でも、100万円もの引越し費用を確保することは無理です。こういう業者と媒介契約すると、「100万円の引越し費用」の約束を反故にされるだけでなく、任意売却できず競売になってしまうこともあります。決して「うまい話」には乗らないように気をつけてください。引越し費用の控除など、任意売却代金の配分方法はこちらをご覧ください。仲介手数料以外の費用を請求する業者には要注意任意売却も不動産売却の一種です。一般の不動産売却と同じように、任意売却を仲介できるのは、宅建業の免許のある宅建業者だけです。宅建業者が報酬として請求できるのは仲介手数料だけです。仲介手数料は成功報酬ですから、任意売却が成功して初めて請求できます。しかも、任意売却の場合、仲介手数料は売却代金から控除できるので、依頼者に新たな費用負担が発生することはありません。仲介手数料以外の費用を請求する業者や、売買契約が成立する前に費用を請求する業者には、注意が必要です。任意売却の相談するときに、費用について確認するとよいでしょう。なお、宅建業の免許のない不動産コンサルタントや任意売却コンサルタントに相談すると、相談料や紹介料などの名目で仲介手数料以外の費用を請求されることがありますから気をつけてください。任意売却を相談・依頼する不動産業者の探し方任意売却を依頼する不動産業者を選ぶときに大切なのは、高く早く確実に売れる不動産業者であることに加え、任意売却の知識と経験が豊富な不動産業者を選ぶことです。このような要件を満たす不動産業者の探し方としては、次の3つの方法があります。業者の探し方債権者の金融機関から紹介を受ける。任意売却専門業者に相談する。不動産一括査定「イエウール」を利用する。いずれか1つの方法に限る必要はなく、組み合わせて探してもかまいません。債権者から紹介を受けた業者の話だけでは心配なら、独自で探し出した業者にも相談してみて、信頼して任せられる業者に任意売却を依頼すればいいのです。それぞれのメリット・デメリットを具体的に考えてみましょう。債権者の金融機関から紹介を受ける任意売却の実績があり、債権者からも信頼される業者を選ぶには、融資を受けた金融機関から任意売却業者を紹介してもらうのが簡単です。金融機関や保証会社が紹介する業者であれば、任意売却の実績があり、任意売却をスムーズに成立させられる業者と考えてよいでしょう。任意売却業者の仕事が債権回収額に直結しますから、金融機関は自社が信頼できる業者でなければ紹介しません。とはいえ、金融機関から紹介される業者だと、「債権者の立場で処理されそうで心配」という方もいるでしょう。でも、考えてみてください。任意売却は、競売を避けるために行うものです。任意売却であれば、一般の不動産売却と同じように時価で売却できますが、競売になると、高くても時価の7割程度でしか売れません。任意売却の方が、競売より高く売れますから、任意売却をすれば、債務者は残債務を圧縮でき、債権者は多く債権回収できます。つまり、債権者と債務者の利害は、大きくは一致します。金融機関が紹介する任意売却業者は、基本的に債務者にとっても頼れる業者なのです。それでも、売却代金の配分をめぐって、債務者の立場で債権者と交渉してくれるのか、という点では心配もあるかもしれません。そんなときは、もちろん自分で不動産業者を探してかまいません。自分で不動産業者を探す場合は、次のような2つの方法があります。任意売却専門業者に相談するネットなどで任意売却専門業者を探して、相談してみるとよいでしょう。任意売却専門業者であれば、任意売却の知識や経験があるという点では安心です。ただし、任意売却専門業者は、対応エリアを限定していることが多いので注意が必要です。全国対応と宣伝していても、自社で対応するのでなく、各地の提携業者が対応する場合があります。つまり、任意売却専門業者の場合、任意売却には詳しいのですが、物件の所在地域によっては対応できない場合もあるし、対応可能だとしても本当の実力が未知数というのが難点です。また、任意売却専門業者を名乗っていても、実績のない業者や宅建業の免許のない業者が紛れていることがあります。ですから、任意売却専門業者に相談・依頼するときは、しっかりと実績や評判を確認することが大切です。不動産一括査定「イエウール」を利用する不動産一括査定「イエウール」を利用すると、全国の優良業者の中から、あなたの不動産を高く早く確実に売ることができ、任意売却に詳しい不動産業者を簡単に探せます。「イエウール」が、あなたの不動産の売却に最適な不動産業者を最大6社選び出しますから、そこに査定を依頼し、どれくらいで売れるかを調べるとともに、任意売却について相談してみて、信頼して任せられる不動産業者を選べばいいのです。業者を比較し、あなたが「この業者なら安心」と思える不動産業者に依頼できるのが、不動産一括査定の最大の利点です。登録業者は、厳しい審査をクリアした優良業者ばかりですから安心です。完全無料で利用できます。＼ 任意売却に詳しい不動産業者が見つかる ／不動産一括査定「イエウール」について詳しく見てみる

任意売却は、抵当権が設定された担保不動産を売却する場合に用いられる不動産売却です。住宅ローンの返済ができなくなり、一般的な不動産売却の方法では売ることができない場合にのみ用いられる不動産売却の手法です。任意売却とは？任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなったとき、債権者が抵当権を実行する前に、所有者が自ら担保不動産を売却することです。任意売却は、競売を回避するための手段です。任意売却と一般的な不動産売却との違い、任意売却と競売とに違いを見ていきましょう。一般的な不動産売却と任意売却の違いまず、一般的な不動産売却と任意売却との違いです。抵当権が設定された不動産を売却する場合には、物件の引渡しまでに、売主の責任で抵当権を抹消するのが不動産売買のルールです。抵当権の設定された不動産の売却について詳しくはこちらをご覧ください。抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済する必要があります。担保不動産の売却代金で住宅ローンを完済できる場合は問題ないのですが、売っても住宅ローンを完済できない場合は、抵当権を抹消できないので、売却して住宅ローンの返済に充てようと思っても、担保不動産を売ることができません。そこで、特定の状況にある場合には、売却代金で住宅ローンを完済できなくても、債権者が抵当権の解除に応じることがあります。それが任意売却です。ただし、どんな場合でも任意売却ができるわけではありません。任意売却ができるケースとは？任意売却ができるのは、住宅ローンの返済を滞納し、期限の利益を喪失して保証会社が代位弁済した場合、つまり、住宅ローンが不良債権化した場合です。任意売却は、たんなる不動産売却ではなく、住宅ローンを借りてマイホームを取得した不動産所有者（＝債務者）にとっては債務整理であり、住宅ローンを貸した金融機関（＝債権者）にとっては不良債権処理なのです。一般売却と任意売却における不動産業者の業務内容の違い任意売却も、不動産業者と媒介契約して売却活動をしてもらうという点では、一般の不動産売却と同じです。一般的な不動産売却は、売主と買主をマッチングさせ、売買契約を仲介するのが主要な業務です。任意売却も、売却活動そのものは一般売却と同じです。任意売却には、それに加えて、任意売却独自の業務があります。債権者や利害関係者との権利関係の調整です。例えば、次のようなものです。任意売却独自の業務の例売却価額と配当金額をいくらにすれば抵当権を解除してもらえるか、事前に債権者（抵当権者）と交渉し、同意を得なければなりません。任意売却をする物件は、税金滞納による差押えが入っていることも多く、その場合は、差押え解除の交渉も必要になります。任意売却後に残る債務の支払い方法についても、債権者と協議が必要です。このように、任意売却は、通常の不動産売却の業務に加え、専門性が高く手間のかかる業務を伴います。任意売却の手続について詳しくはこちらをご覧ください。なお、業務内容が増えても、不動産業者の報酬（仲介手数料）は変わりません。不動産業者にとって、任意売却は「割に合わない仕事」です。それだけに任意売却は業者選びが重要です。任意売却と一般売却との違い（まとめ）任意売却は、売却後に残る債務を分割で返済することを前提に、売却代金の配分を利害関係者の間で調整し、その配当金額で抵当権者に抵当権を解除してもらう合意を得て行う不動産売却です。競売と任意売却の違い次に、競売と任意売却との違いです。競売と任意売却の決定的な違いは、法的強制力があるかどうかです。競売債権者が裁判所に申し立て、裁判所の力を使って強制的に担保不動産を売却し、債権を回収する方法任意売却裁判所を通さず、不動産所有者が自らの意思で売却し、全ての利害関係者の権利関係を当事者で調整する方法競売は裁判所による強制力が働くので、債権回収には競売の方が適しているように思えますが、実は、債権者にとっても、競売より任意売却が有利なのです。不動産所有者にとっての任意売却のメリット、債権者にとっての任意売却のメリットについて、詳しく見ていきましょう。不動産所有者にとっての任意売却のメリット競売には「強制的に家を売り飛ばされる」といったイメージがあります。実際、競売によって住まいを失う精神的ストレスは、相当大きなものです。それに対して任意売却は、自らの意思で売るので、精神的ストレスが少しは軽減されます。やむを得ず自宅を売却しなければならないとしても、任意売却には、競売と比べると次のようなメリットがあります。不動産所有者にとっての任意売却のメリット競売より高く売却できるので残債務を減らせる残債務の返済方法を債権者と交渉できる費用は売却代金から控除できる①競売より高く売却できるので残債務を減らせる任意売却は、一般の中古不動産取引市場において時価で売却できますが、競売になると、時価の6～7割くらいの価格でしか売却できません。任意売却は競売より高く売却できるので、その分、売却後の残債務を減らすことができるのです。競売になると、なぜ売却価額が下がるのか？競売は、裁判所が不動産の現況を調査して「売却基準価額」を定め、その8割の価額（これを「買受可能価額」といいます）以上の価格で入札する仕組みです。売却基準価額は、おおむね時価の60～70％程度の価格といわれています。この売却基準価額からさらに20％低い価格で入札に参加できるので、時価の50％程度の価格になる場合もあり得るのです。また、入札には保証金を納めなければならず、競売物件の調査や手続は全て自己責任です。落札後に欠陥が見つかっても法的保護はありません。そのため、入札に参加するのは大半が不動産業者となり、落札額が安くなる傾向があります。不動産業者は、安く購入し、売ったり貸したりして利益を上げるのが目的だからです。「最低売却価額制度」から「売却基準価額制度」へ従来は、裁判所が最低売却価額を設定し、その金額以上の入札がない場合には競売を不成立としていました。2004年の民事執行法の改正（2005年4月施行）で、最低売却価額の名称を売却基準価額に変更し、それを2割下回る買受可能価額以上なら競売を成立させることとしました。従来の最低売却価額が2割下がったのと同じです。②残債務の返済方法を債権者と交渉できる競売後の残債務については、一括返済を求められます。一括返済できなければ、自己破産するしかありません。債権者から見ると、競売にまで至った債務者は「家を取り上げるまで何もしなかった人」ですから、競売後の残債務について交渉の余地はないのです。他方、任意売却した債務者は「少しでも高く売ろうと自ら努力した人」です。任意売却に至る過程で協議を重ね協力していますから、比較的良好な関係にあります。しかも、債権者にとっては、労力と費用のかかる競売に比べ、任意売却は、競売よりも早く多く債権回収できます。そのため、任意売却後に残る債務については、債権者と話し合い、無理のない範囲で返済できるよう、月々の返済額を設定することが可能なのです。任意売却後に残った債務の扱い③費用は売却代金から控除できる任意売却は、不動産売却にかかる費用を売却代金から控除できるので、費用の持ち出しがありません。仲介手数料や抵当権抹消費用のほか、マンションなら管理費や修繕積立金の滞納額などを、売却代金の中から捻出することができます。そのほか、全額とはいきませんが、引越し費用も捻出できる場合があります。また、競売だと、落札者が決まると強制的に退去させられますが、任意売却なら、引き渡し時期の調整が可能です。売却した後も住み続けたい場合は、リースバック方式（新しい所有者から借りる）が可能な買主に購入してもらうこともできます。任意売却は、売却後の生活設計を立てやすいのです。任意売却代金の配分方法と控除できる費用債権者にとっての任意売却のメリット債権者にとっても、任意売却は、競売に比べて大きなメリットがあります。だからこそ、債権者は、債務者に返済能力がないと判断すると任意売却を勧めてくるし、競売開始決定後でも、不動産所有者が任意売却を決断すれば、競売の取下げに応じることもあるのです。債権者にとって、競売と比べた任意売却のメリットは、次の2つです。債権者にとっての任意売却のメリット競売よりも高値で売却できるので、より多く債権回収が可能。競売よりも早く売却できるので、早期に債権回収が可能。競売は、裁判所の手続きにより厳格に行われるため、手間も時間も費用もかかります。競売手続きの手間や費用は、競売を申立てる債権者が全て負います。また、競売の申立てから実施までは、一般的に6ヵ月程度です。場合によっては2～3年かかることもあり、その間、担保不動産の資産価値は下がり続けます。さらに、1回の入札で落札者が決まらなければ、2回目、3回目の入札が行われ、入札を重ねるごとに、売却基準額が20～40％程度の割合で下がります。3回目の入札も不調なら、競売は中止となります。一方、任意売却は、利害関係者の権利関係の調整に若干の手間がかかりますが、競売に比べると短期間で債権回収が可能です。しかも、任意売却であれば、一般の不動産取引市場において時価で売却できるので、債権の回収額を最大化できます。ところが競売だと、時価の6割～7割でしか売却できません。競売は、裁判所の法的強制力で債権回収できますが、任意売却と比べるとデメリットしかありません。債務者からの返済が滞った場合、債権者は抵当権を実行し担保不動産を競売にかけますが、「競売より任意売却で債権回収したい」というのが、債権者の本音なのです。任意売却と競売の違い、メリット・デメリット比較不動産の所有者（債務者）から見た「競売と任意売却のメリット・デメリット」について、まとめておきます。メリットデメリット競売あえて挙げるとすれば…競売手続は全て債権者が行うので、債務者は何もしなくてよい。競売手続は、通常、半年～1年ほどかかる（2～3年以上かかることもある）ので、その間はローンを支払わないまま自宅に住み続けることができる。市場価格より低い金額での売却となるため、売却後も債務が多く残り、残債務については交渉の余地がなく、一括で支払えない場合は自己破産するしかない。競売手続きが長引くほど、支払わなければならない遅延損害金が増える。売却代金は全て債権者への支払いに充てられるため、債務者の手元に資金は残らない。引越し時期は、競売で落札した人の決定に従わなければいけならず、自分で決められない。競売物件として公表されるため、近隣の住民や第三者に知られてしまう可能性がある。任意売却市場価格に近い金額で売却でき、売却後の債務を減らせる可能性が高い。しかも、残債務については、無理なく返済できるように債権者との交渉が可能。売却代金から引越し代など生活再建の資金をいくらかでも出してもらえるよう交渉できる余地がある。引越し時期を交渉により決められる。一般の売却手法と変わらず、任意売却であること（住宅ローンを支払えず売却すること）を近隣の人知られる心配はない。債務者が主体となって、利害関係人との交渉や調整を進めなければならない。利害関係人すべての同意を得る必要がある。手続について法律上の基準がないため、売却代金の配分について利害関係人の間でもめることがある。競売にメリットはない競売は、裁判所による手続きであるため、時間がかかります。ただし、競売が完了するまでに時間がかかるほど、債務者は長く住むことができるということになります。また、競売の申立てには費用が必要ですが、その費用は債権者が支払います。つまり、競売に費用と時間がかかることは、債権者にとってはデメリットですが、その部分だけを見れば、債務者にとってはメリットといえます。ただし、競売手続き終了まで住み続けることができるとはいえ、その間、遅延損害金が日々加算され、債務はさらに膨らみます。しかも、市場価格より低い価格でしか売却できませんから、売却後も、それだけ債務が多く残ります。競売後は強制退去を余儀なくされ、残債務を一括弁済できなければ自己破産です。ここで競売のメリットとして挙げているものは、本当のメリットといえるものではなく、一部分だけを見れば「こういう考え方もできる」という程度のものにすぎません。決して、競売にもメリットがあり推奨するということではありませんから、ご注意ください。任意売却のデメリットは業者に依頼すれば解消する任意売却は、利害関係人との交渉や調整が必要なことがデメリットですが、それは任意売却に詳しい不動産業者に依頼することで解決できます。そうなると、任意売却は、債務者にとってデメリットはない、ということになります。なお、任意売却のデメリットとして、「任意売却をするとブラックリストに載る」ことが挙げられることがありますが、いわゆるブラックリストに載るのは、任意売却が理由でなく、住宅ローンの返済ができなくなったことが理由です。任意売却のメリット・競売のデメリットこのように、競売にメリットはなく、任意売却のデメリットは、不動産業者に任意売却を依頼することで解決できます。そこで、「任意売却のメリット」と「競売のデメリット」という視点で比較してみましょう。任意売却のメリット競売のデメリット売却価格市場価格での売却が可能なので、競売の場合より債務を減らせる。市場価格より低い金額での売却となるため、債務が多く残る。売却後の残債務残債務の更なる減額を含め、無理なく返済できるよう、債権者との交渉が可能。競売後の残債務は、一括で支払えない場合は自己破産するしかない。余剰金売却代金から、引越し代など出してもらえるよう交渉できる場合がある。売却代金は全て債権者への支払いに充てられるため、債務者の手元に資金は残らない。退去引越し時期を交渉により決められる。リースバック方式が取れれば、引き続き住むことも可能。引越し時期は、競売で落札した人の決定に従わなければいけない。強制退去もあり得る。精神的負担通常の不動産売却と変わらないため、近所の人に任意売却であることを知られる心配はない。新聞やインターネットで競売物件として公表されるため、近所の人に競売にかけられたことを知られてしまう。まとめ任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、競売を回避するために、担保不動産の所有者みずからが、売却価額や配当額について全ての債権者（抵当権者）の合意を得て、担保不動産を売却することです。任意売却は、競売と違って市場価格で売却ができ、任意売却後の残債務については、債権者と協議し、無理のない返済が可能となります。なお、任意売却は、不動産業者にとっても専門性の高い売却業務となりますから、任意売却に詳しい不動産業者に相談・依頼することが大切です。任意売却に詳しい不動産業者を探すなら？任意売却に詳しい不動産業者を探すなら、不動産一括査定「イエウール」がおすすめです。「イエウール」を利用すると、全国の優良業者の中から、あなたの不動産を高く早く確実に売ることができ、任意売却に詳しい不動産業者を簡単に探せます。「イエウール」が、あなたの不動産の売却に最適な不動産業者を最大6社選び出しますから、そこに査定を依頼し、どれくらいで売れるかを調べるとともに、任意売却について相談してみて、信頼して任せられる不動産業者を選べばいいのです。登録業者は、厳しい審査をクリアした優良業者ばかりですから安心です。完全無料で利用できますから、お気軽に試してみてください。＼ 任意売却に詳しい不動産業者が見つかる ／不動産一括査定「イエウール」について詳しく見てみるあなたに おすすめのページ「イエウール」を利用するメリット・デメリット、評判・口コミ任意売却は、なぜ任意売却に詳しい不動産業者に相談すべきなのか任意売却を依頼する不動産業者の探し方・選び方

住宅ローンの返済を滞納して、金融機関や保証会社から期限の利益喪失通知や代位弁済通知が送られてきたら、競売開始の一歩手前です。何も対応しないと、今度は裁判所から競売開始決定通知が届き、自宅（担保不動産）が競売にかけられます。期限の利益喪失や代位弁済とは何か、その通知が送られて来たら、どう対応すればよいのでしょうか？「期限の利益喪失」や「代位弁済」の深刻度期限の利益喪失通知や代位弁済通知は、たんなる督促の通知ではありません。期限の利益喪失通知が送られてくるということは、「あなたに返済能力はない」と金融機関が判断したということです。「もう信頼できないから、貸したお金を現時点での利息を付けて全額返せ」ということです。代位弁済通知は、「あなたに代わって保証会社が返済したので、債権が金融機関から保証会社に移った」「今後は、抵当権の実行（競売の申立て）も辞さない」ということです。この後は、債権者（抵当権者）が裁判所に競売を申し立て、裁判所から競売開始決定通知が届き、裁判所による競売手続きが進行します。裁判所からの競売開始決定通知を「深刻度レベル５」とすると、代位弁済通知は、その前段階の「深刻度レベル４」、期限の利益喪失通知は、さらにその前段階の「深刻度レベル３」ということになります。通知深刻度レベル期限の利益の喪失（深刻度レベル３）代位弁済（深刻度レベル４）競売開始決定（深刻度レベル５）ただし、深刻度が「レベル３」や「レベル４」だからといって、安心はできません。競売に至る流れとして、期限の利益喪失、代位弁済、競売開始決定と進むということであって、深刻度に大きな差があるわけではないのです。期限の利益を喪失すると、債権者にとっては不良債権です。返済される見込みはありませんから、債権者（抵当権者）は、債権回収のため、抵当権を実行します。期限の利益を喪失すると、金融機関は保証会社に代位弁済を請求します。保証会社による代位弁済がなされ、その後は保証会社が競売の申立てを行い、裁判所が競売開始決定し、競売へ向けて一気に進むのです。期限の利益喪失通知や代位弁済通知が送られて来たら、早めに対応することが大切です。滞納初期段階の対応が大切「期限の利益喪失通知」や「代位弁済通知」が送られてくるまでには、いくつかの段階があります。まず、期限の利益喪失、代位弁済に至るまでの流れと、住宅ローンの滞納初期段階でどう対応すべきなのか、見ておきましょう。すでに「期限の利益喪失通知」や「代位弁済通知」が送られてきており、必要なければ飛ばして次に進んでください。滞納初期段階でリスケジュールを相談口座の残高不足で引き落としができなかった、という経験は誰でもあるでしょう。「今月分の引き落としができなかったので、次回2ヵ月分をまとめて引き落とします」といった内容の通知が届きます。引き落としできなかったのが1ヵ月分なら、「次の引き落とし日には、忘れず用意しておいてくださいね」と、確認のための通知が送られてくる程度です。しかし、引き落としできない状況が続き、滞納3ヵ月ともなると、そうはいきません。督促状や催告書が送られてきます。もし、何らかの事情で収入が減るなどして返済が厳しくなったのなら、月々の返済額を減額するなど返済計画の変更（リスケジュール）を金融機関に相談することが大切です。滞納初期段階なら、金融機関がリスケジュールに応じてくれる可能性があります。督促状や催告書が届いたのに、何もせず放置するのが一番いけません。事態を悪化させるだけです。返済できる見通しがない場合リスケジュールしても返済が難しい状況であれば、売却を考える必要があります。売却代金で住宅ローンの残額を全額返済できるのであれば特に問題なく、一般の不動産売却が可能です。しかし、売っても、売却代金を全額返済に充てても、住宅ローンを完済できない場合があります。その場合は、通常の不動産売却はできないので任意売却することになります。滞納初期の段階で、返済していけるかどうか、本人が一番分かっているはずです。滞納が続けば、いずれは競売にかけられ、住まいを失ってしまいます。そうなる前に、任意売却を不動産業者に相談することが大切です。「期限の利益喪失の予告通知」が届いたら？督促状や催告書を送っても支払いがないと、金融機関は、期日を決めて「○月○日までに滞納分の全額を指定口座に振り込んで下さい。支払わない場合は期限の利益を喪失することになります」と通告してきます。これを「期限の利益喪失の予告通知」といいます。金融機関からの最終通告です。期限の利益とは期限の利益とは、一度にまとめて返さなくても、毎月決められた日に決められた額を返せばよい、と分割返済が認められることです。契約通りの返済が履行されないと、期限の利益を喪失し、一括返済を求められます。「期限の利益喪失の予告通知」が届くのは、金融機関により異なり、一律ではありませんが、おおむね滞納6ヵ月ころです。中には、3ヵ月以上の滞納で、ただちに期限の利益を喪失させ、次の代位弁済に進む銀行もあるようですから、注意が必要です。住宅ローンを維持する最後のチャンス住宅ローンの分割返済を継続するなら、この「期限の利益喪失の予告通知」を受け取ったときが最後のチャンスです。滞納額・遅延損害額を金融機関から指示された通り支払えば、分割返済を継続できます。当初の返済計画通りの支払が難しい場合は、相談すれば、リスケジュールに応じてくれることもあります。しかし、「期限の利益喪失の予告通知」を放置すると、現実に期限の利益を喪失し、一括返済を請求されます。期限の利益を喪失してしまうと、分割返済は認められません。もし、住宅ローンを月々返済していく意思があるなら、期限の利益喪失前に対応する必要があります。返済できないときは無理せず任意売却の準備を始める返済が難しいときは、決して無理をして返済しようとせず、任意売却の準備を始めることをおすすめします。仮に、返済資金を調達し滞納分を支払い、そのときは期限の利益の喪失を免れたとしても、すぐにまた滞納し、同じような状況に陥ることは目に見えています。しかも、他から借金したり、税金を滞納したりで、かえって状況が悪化することさえあります。無理をせずに任意売却の準備を始めることで、生活再建の見通しを持てます。また、任意売却は、早く準備を始めるほど、有利な条件で売却できる可能性が高まるのです。実際に任意売却の手続きを開始できるのは、次の段階の代位弁済後ですが、準備は早めに進める方がよいのです。任意売却に着手するタイミングについて詳しくはこちらをご覧ください。「代位弁済通知」が届いたら？期限の利益を喪失すると、金融機関は一括返済を請求します。分割での支払いさえできないのに、一括返済などできるはずがありません。支払いがなされないと、金融機関は、保証会社に代位弁済を請求します。代位弁済とは代位弁済とは、保証会社が、借主に代わって借入金の残額を一括で支払うことです。住宅ローンを借りるとき、金融機関との金銭消費貸借契約と別に、保証会社と保証委託契約を結ぶのが一般的です。金融機関は、借主から返済がなくても、保証会社から全額回収できる仕組みになっているのです。保証会社が代位弁済すると、保証会社が新しい債権者となり、その旨を通知する書類が送られてきます。これを「代位弁済通知」といいます。保証会社が代わりに支払ったからといって、借主の債務がなくなるわけではありません。債権が金融機関から保証会社に移るだけです。代位弁済後は、競売へ向けて一気に進む保証会社が代位弁済するときには、すでに期限の利益を喪失していますから、保証会社からは一括返済を迫られます。しかし、一括返済などできるはずがありません。保証会社もそんなことは承知の上で、次の手続きを進めるための形だけの請求です。期限までに一括返済がなされないと、保証会社は、債権回収のため抵当権を実行し、裁判所に競売を申し立てます。こうして、代位弁済後は、競売へ向けて一気に動きます。代位弁済後、競売を回避する方法競売を回避するには、任意売却しか方法はありません。保証会社が代位弁済すると、実際に任意売却の手続きに着手できるようになります。代位弁済から競売申立てまでは、およそ1ヵ月程度です。あまり日がありません。代位弁済通知が届いたら、できるだけ早く、不動産業者に任意売却の相談をする必要があります。個人民事再生で代位弁済をなかったものにできる多重債務に陥り、住宅ローン以外の債務を整理すれば住宅ローンの支払いを継続できる場合は、裁判所に個人民事再生手続きを申し立て、再生計画が認められれば、代位弁済をなかったものとできます（民事再生法204条1項）。これを「住宅ローンの巻き戻し」といいます。個人民事再生は、自宅を売却することなく債務整理する方法です。該当する場合は、弁護士に相談してみるとよいでしょう。まとめ「期限の利益喪失通知」や「代位弁済通知」が送られてきたときは、住宅ローンの支払が不可能な状態でしょうから、任意売却の手続を進める必要があります。そのまま放置すると、競売を避けられなくなってしまいます。競売にかけられるのを回避するには、任意売却しかありません。できるだけ早く、任意売却に詳しい不動産業者に相談する必要があります。任意売却に詳しい不動産業者を探すなら？任意売却に詳しい不動産業者を探すなら、不動産一括査定「イエウール」がおすすめです。「イエウール」を利用すると、全国の優良業者の中から、あなたの不動産を高く早く確実に売ることができ、任意売却に詳しい不動産業者を簡単に探せます。「イエウール」が、あなたの不動産の売却に最適な不動産業者を最大6社選び出しますから、そこに査定を依頼し、どれくらいで売れるかを調べるとともに、任意売却について相談してみて、信頼して任せられる不動産業者を選べばいいのです。登録業者は、厳しい審査をクリアした優良業者ばかりですから安心です。完全無料で利用できますから、お気軽に試してみてください。＼ 任意売却に詳しい不動産業者が見つかる ／不動産一括査定「イエウール」について詳しく見てみるあなたに おすすめのページ「イエウール」を利用するメリット・デメリット、評判・口コミ任意売却は、なぜ任意売却に詳しい不動産業者に相談すべきなのか任意売却を依頼する不動産業者の探し方・選び方任意売却とは？任意売却のメリット・デメリット、競売との違い

裁判所から「競売開始決定通知」が届いたときは、ただちに競売を回避するための手続きをする必要があります。裁判所が競売開始を決定したからといって、すぐに競売入札が実施され、強制退去となるわけではありませんが、対応できる時間はあまり残されていません。ここでは、不動産競売手続きの流れと、競売開始決定後に競売を中止・回避する方法について、お伝えします。不動産競売手続きの流れ抵当権者は、債権を回収するために抵当権を実行します。それが競売です。不動産競売の基本的な流れは、次のようになります。競売手続きの流れ競売開始決定競売不動産の現況調査配当要求終期の公告競売入札競売手続きの流れを詳しく見ていきましょう。担保不動産競売開始決定通知が届く債権者（抵当権者）が担保不動産の競売を裁判所に申し立てると、裁判所は、申立書を審査し、問題がなければ競売手続の開始を決定します。裁判所が競売開始決定をすると、担保不動産の所有者のもとに「担保不動産競売開始決定」という通知が送られてきます。競売開始決定通知とは、債権者のために担保不動産を差し押さえ、競売手続きに着手することを告げる裁判所からの通知です。競売不動産の現況調査競売開始決定から1ヵ月以内（遅くとも3ヵ月以内）に、裁判官から調査命令を受けた執行官と評価人（不動産鑑定士）が、競売不動産の現況調査のために訪問してきます。この調査は、裁判所による強制力をもった調査ですから、拒否することはできません。執行官が、不動産の占有状態や権利関係を調査して現況調査報告書を作成し、評価人が、評価額を鑑定し評価書を作成し、裁判所に提出します。裁判所は、現況調査と評価人の評価にもとづいて、競売不動産の入札基準となる価額（これを「売却基準価額」といいます）を定めます（民事執行法第60条1項）。売却基準価額は、時価の60～70％程度といわれ、その8割以上で入札すればよいため、競売は売却価格が安くなるのです（⇒詳しくはこちら）。配当要求終期の公告配当要求終期の公告とは、「この不動産はまもなく競売にかけるので、競売を申し立てた債権者以外の債権者で配当を受け取りたい人は、いついつまでに申し出てください」と告知する手続きです。無担保債権であっても、裁判所が妥当と認める債権者であれば、担保権を設定している債権者が債権回収した後で、競売による売却代金が残っていれば、配分を受けられます。配当要求終期の公告は、競売開始決定した不動産を裁判所の掲示板に掲示して行います。債権者だけでなく、誰でも見ることができます。そのため、配当要求終期の公告がなされると、不動産業者が「任意売却をしませんか？」とアプローチしてくるのです。高利の貸金業者や経営コンサルタントを名乗る人物などが、悪意を持って接触してくることもありますから、注意が必要です。競売入札不動産競売は、通常「期間入札」という方法が採られます。「期間入札」とは、裁判所が定めた期間内に入札を受け付け、後日開札を行って落札者を決める入札方法です。期間入札の公告期間入札にかける不動産は、入札期間が始まる期日の2週間前までに、裁判所にて「期間入札の公告」が出されます。「期間入札の公告」後、裁判所は、競売不動産に関する資料を閲覧室などで閲覧できるようにします。不動産現況調査で作成された「現況調査報告書」と「評価書」、これらを基に作成される「物件明細書」の3つの資料で、「3点セット」と呼ばれます。これらの資料（3点セット）は、不動産競売物件情報サイト（通称：BIT）で公開され、誰でも閲覧できる仕組みになっています。このことは、あなたの不動産が差押えられ競売にかけられたことが、周囲に容易に知られることを意味します。期間入札期間入札の公告後、実際に期間入札が開始されます。東京地裁の場合、期間入札の期間は1週間です。開札入札期間が終わると、あらかじめ公告していた開札期日に開札が行われます。一番高い金額を入札した人が、落札者（最高価買受申出人）として決定します。売却許可決定落札者（最高価買受申出人）が決まると、最高価買受申出人に売却するか否かを裁判所が決定します。不動産を買い受ける資格がない場合など売却が許可されないことがありますが、問題がなければ売却が許可されます。代金納付・所有権移転裁判所が定めた代金納付期限日までに落札代金や登録免許税などを納付することで、所有権が買受人に移転します。代金が納付されると、裁判所書記官が法務局へ所有権移転登記を嘱託します。法的には代金納付日（所有権移転日）以降、競売物件は、新しく所有者となる買受人の物となります。買受人との間に合意なく居続けると、強制執行により退去させられ、強制執行費用や家賃相当額の損害賠償金などを請求される可能性もあります。競売売却代金の配分裁判所が、競売の売却代金を各債権者に配分します。この期日を「配当期日」といいます。配当期日を知らせる「配当期日呼出状」が、裁判所から債務者に届きます。売却代金が、全ての債権者の持つ債権金額より上回っていれば、剰余金として債務者に配分されますが、債権金額が低いか、よほど高額で落札されない限り、余剰金が発生することはありません。競売開始決定後に競売を中止・回避するには？裁判所から競売開始決定通知が届いた後でも、競売を回避することは可能です。競売の開始決定後に競売を中止・回避するには、「個人民事再生」と「任意売却」の2つの方法があります。裁判所に個人民事再生を申し立てる住宅ローンの返済ができず滞納して自宅が競売にかけられた場合は、個人民事再生を申し立て、裁判所に競売中止命令を出してもらうことで、競売を止めることができます。個人民事再生の「再生計画」が認められれば、自宅を売却することなく生活の再建が可能です。個人民事再生を弁護士に相談してみましょう。個人民事再生が適するケースとは？個人民事再生は、多重債務に陥り、住宅ローン以外の債務を整理すれば、住宅ローンを支払うことができるような場合に利用できます。住宅ローンの支払い義務がなくなったり、減額されるわけではありません。債権者に任意売却を申し出てる債権者に任意売却を申し出て、調整がつけば、債権者に競売の申立てを取り下げてもらうことができます。債権者にとっても、任意売却の方が競売に比べてメリットが大きいので、競売申立て後でも、交渉次第で任意売却が可能です。ただし、任意売却に応じる条件として、競売申立てに要した費用を事前に支払うよう求められ、その費用が支払えず、結果的に任意売却ができないこともあります。あるいは、任意売却に同意したとても、競売の申立てを取り下げない債権者もいます。その場合は、競売手続きの進行に並行して、任意売却手続きを進めることになります。競売により売却されてしまう前に、任意売却を完了させる必要があり、時間とのたたかいです。いずれにしても、任意売却を申し出たからといって、必ず競売を回避できるわけではありません。競売の申立てを取下げるかどうかは、債権者次第です。柔軟に対応してくれる債権者であっても、入札・開札の期日が近くなと、競売申立ての取下げは困難となります。競売開始決定後に任意売却を行う場合は、早く着手することが大事です。任意売却は、不動産業者に相談します。その場合、任意売却に詳しく、任意売却の経験・実績豊富な不動産業者に相談することが大事です。任意売却を申し出て、競売を回避できるタイムリミットは？裁判所が競売開始決定をした後でも、競売が実施され売却代金が納付されるまでは、法律上、競売申立の取り下げは可能です。競売開始決定から競売入札が行われるまでは、だいたい6ヵ月程度。それ以上かかる場合もあります。競売開始決定通知が届いたら、対応は急がなければなりませんが、まだ日はあります。諦めることはありません。とはいえ、任意売却には、すべての利害関係者の権利関係を調整して合意を得るための期間、その後の売却活動の期間が必要です。短く見積もっても、1ヵ月程度は要します。手遅れにならないよう着手することが大切です。個人民事再生と任意売却のメリット・デメリット比較個人民事再生と任意売却のメリット・デメリットを比較しておきます。個人民事再生は条件があり、選択できるケースが限られます。競売開始決定後に競売を回避するには、任意売却を債権者に申し出て、競売申立てを取下げてもらうのが、一般的な方法です。個人民事再生任意売却対象多重債務に陥り、住宅ローン以外の債務を整理すれば住宅ローンの返済が可能な場合住宅ローンを滞納し、保証会社による代位弁済が行われた場合強制力裁判所に申立て、法的強制力で実施債権者や利害関係者との合意にもとづき実施住居自宅を売却しなくてよい自宅を売却するが、買主によっては、リースバックで住み続けることも可能依頼弁護士宅建業者費用弁護士費用、裁判所費用が必要通常の不動産業者への仲介手数料（任意売却だからと特別な費用は必要なし）まとめ裁判所から競売開始決定通知が送られて来たとき、競売を回避する方法は2つあります。1つは、弁護士に相談して、個人民事再生を申し立てる方法。もう1つは、不動産業者に相談して、任意売却する方法です。個人民事再生は、自宅を失うことなく住み続けることができますが、対象となるケースが限られます。一般的には、任意売却を選択することになります。競売開始決定通知が届いて放置していると、裁判所によって競売が実施され、強制退去させられてしまいます。裁判所から競売開始決定通知が送られて来たときは、迅速な対応が必要です。任意売却に詳しい不動産業者を探すなら？任意売却に詳しい不動産業者を探すなら、不動産一括査定「イエウール」がおすすめです。「イエウール」を利用すると、全国の優良業者の中から、あなたの不動産を高く早く確実に売ることができ、任意売却に詳しい不動産業者を簡単に探せます。「イエウール」が、あなたの不動産の売却に最適な不動産業者を最大6社選び出しますから、そこに査定を依頼し、どれくらいで売れるかを調べるとともに、任意売却について相談してみて、信頼して任せられる不動産業者を選べばいいのです。登録業者は、厳しい審査をクリアした優良業者ばかりですから安心です。完全無料で利用できますから、お気軽に試してみてください。＼ 任意売却に詳しい不動産業者が見つかる ／不動産一括査定「イエウール」について詳しく見てみるあなたに おすすめのページ「イエウール」を利用するメリット・デメリット、評判・口コミ任意売却は、なぜ任意売却に詳しい不動産業者に相談すべきなのか任意売却を依頼する不動産業者の探し方・選び方任意売却とは？任意売却のメリット・デメリット、競売との違い

任意売却は、住宅ローンの返済を滞納した場合に、いつでもできるわけではありません。任意売却は、競売を避けるための売却手法ですから、一定の期間において可能となります。任意売却手続きは、いつ開始すればよいのか（時期・タイミング）、いつまで可能なのか（期限・タイムリミット）について、見ていきましょう。任意売却の手続きを開始するタイミングは？任意売却の手続きを開始できるのは、住宅ローン債権が不良債権化し、保証会社が代位弁済してからです。したがって、代位弁済通知が保証会社から届いたときが、任意売却の手続きを開始するタイミングといえます。もっとも、準備は、その前から開始して問題ありません。住宅ローンの返済が難しくなり、売却するしかない、と考えるようになったときから、早めに準備にかかりましょう。ただし、実際に債権者と任意売却について協議を開始するのは、保証会社による代位弁済後となります。任意売却は代位弁済後でないとできないそもそも、任意売却は、保証会社が代位弁済した後でなければできません。それは、次の2つの理由から、任意売却の交渉相手が保証会社となるからです。金融機関は任意売却に応じる必要がない債務者が返済できなくても保証会社が代位弁済するので、金融機関は、任意売却に応じる必要がありません。金融機関としては、債権回収を図るなら、競売の申立てや任意売却など非効率な手続きは必要なく、保証会社に代位弁済を請求すればよいだけだからです。任意売却が現実の問題となるのは、代位弁済により、債権が保証会社に移ってからです。抵当権は保証会社が設定している代位弁済によって債権者が代わるのにともない抵当権も移転するのが本来ですが、抵当権の移転には時間や登記費用がかかるため、保証会社の保証がある場合は、あらかじめ保証会社が抵当権を設定しています。代位弁済によって債権が保証会社に移り、抵当権の実行が現実のものとなったとき、債権者・抵当権者である保証会社を相手に、任意売却の交渉ができるのです。任意売却の相談は、住宅ローンの返済が厳しくなったら早めに！保証会社が代位弁済すると、一気に競売へ動き出します。任意売却の手続きを開始できるのは代位弁済後だとしても、事前に準備は行えます。任意売却を相談・依頼するのは不動産業者です。早めに相談することで、余裕をもって任意売却に向けた準備ができ、それだけ有利な条件で売却できる可能性が高まります。任意売却を相談・依頼する不動産業者の探し方・選び方任意売却できるタイムリミットは？「任意売却は、いつまでできるか？」は、競売の進行と深く関係します。競売開始決定後でも、競売を申立てた債権者に任意売却を申し出れば、競売の申立てを取下げてもらえる可能性があります。しかし、任意売却を申し出ても、競売の申立てを取下げてもらえず、競売手続の進行と並行して任意売却の手続をしなければならないことも少なくありません。この場合、競売申立ての取下げが可能な期限までに、任意売却を完了しなければ、競売によって担保不動産を失うことになります。つまり、競売申立ての取下げが可能な期限が、任意売却が可能な期限・タイムリミットです。その期限までに任意売却すれば、競売を回避できます。競売申立ての取下げが可能な期限・タイムリミット、任意売却が可能な期限・タイムリミットについて、具体的に見ていきましょう。競売申立ての取り下げは、いつまで可能か競売手続きの大まかな流れと競売申立て取下げの可否は、次の通りです（民事執行法76条）。競売申立て申立人の意思のみで自由に取下げ可能競売開始決定申立人の意思のみで自由に取下げ可能期間入札申立人の意思のみで自由に取下げ可能開札取下げには、最高価買受申出人と次順位買受申出人の同意が必要売却許可決定取下げには、最高価買受申出人と次順位買受申出人の同意が必要代金納付取下げ不可配当取下げ不可※競売手続きの流れの詳細はこちらをご覧ください。開札期日の前日までは、申立人が裁判所に取下書を提出するだけで、競売申立ての取下げが可能です。開札して落札者（最高価買受申出人）が決定した後は、落札者が代金を納付する前なら、落札者と次順位者の同意を得れば、競売申立ての取下げが可能です。落札者（買受人）が代金を納付した後は、競売申立ての取下げはできません。つまり、競売入札で買受人が決まり、代金が納付されるまでは、法律上、競売申立ての取り下げが可能です。ただし、申立人の意思のみで自由に取下げができるのは、開札期日の前日まで。開札期日以降に競売申立てを取下げる場合は、入札者の同意を取り付ける必要があります。買受人が代金を納付した後は、申立ての取下げはできません。競売の申立て取下げは簡単ではない！債権者が競売を申し立てる目的は、担保不動産を売却して債権を回収することです。競売開始が決定した以上、任意売却によって「確実に競売より高く売却できる」見込みがない限り、債権者が競売の申立てを取下げることはありません。競売申立ての取下げが可能な期限については、札幌地方裁判所民事第4部不動産競売係『競売申立ての取下げについて』に分かりやすい説明がありますので、参考にしてみてください。任意売却は、いつまで可能か買受人が代金を納付するまでは、法律上、競売申立ての取下げが可能ですから、それまでは任意売却できます。とはいえ、開札後の競売取下げには入札者の同意が必要です。新たな利害関係者が増え、トラブルになる恐れも高まります。申立人が、わざわざリスクを犯してまで、自ら望んでいるわけでもない競売取下げの申請をすることはありません。つまり、任意売却できる期限は、開札期日の前日までと考えるべきでしょう。しかも、その期限までに、任意売却の手続きを全て終える必要があります。債権者と販売価格の交渉をして売りに出し、買主を見つけ、債権者と配分案を調整し、抵当権の抹消について債権者の社内稟議を通してもらいます。それと並行して売買契約を締結し、決済を完了させなければなりません。こうした一連の業務を行うには、相応の時間がかかります。すでに買ってくれる人が決まっていたとしても、1ヵ月ほどは必要でしょう。買主を見つけることから始めるなら、もっとかかります。期間入札開始期日の1ヵ月前までに任意売却の申し出をしないと、それ以降はいっさい受け付けないサービサー（債権回収会社）もあるようです。いつまでに任意売却を申し出ればよいかは債権者によって異なり、一概にはいえませんが、大切なのは、任意売却に詳しい不動産業者に早く相談し、余裕を持ったスケジュールで臨むこと。そうすれば、任意売却が成功する可能性が高まります。まとめ任意売却は、競売を回避するために行いますから、時間との戦いです。すでに裁判所が競売開始を決定しているなら、競売申立ての取下げが可能な期限までに任意売却を終えなけれまなりません。競売申立ての取下げができる期限が、任意売却できるタイムリミットです。一方、任意売却の手続きを開始できるのは、保証会社が代位弁済してからです。ただし、任意売却の相談は、代位弁済されるまで待つ必要はありません。住宅ローンの返済ができなくなったときは、滞納初期の段階で早めに任意売却に詳しい不動産業者に相談することが大切です。任意売却は、余裕を持って行うことが成功の秘訣です。競売の手続きが進行し、競売入札が迫っていても、任意売却できる可能性はありますから、あきらめずに相談してみてください。任意売却に詳しい不動産業者を探すなら？任意売却に詳しい不動産業者を探すなら、不動産一括査定「イエウール」がおすすめです。「イエウール」を利用すると、全国の優良業者の中から、あなたの不動産を高く早く確実に売ることができ、任意売却に詳しい不動産業者を簡単に探せます。「イエウール」が、あなたの不動産の売却に最適な不動産業者を最大6社選び出しますから、そこに査定を依頼し、どれくらいで売れるかを調べるとともに、任意売却について相談してみて、信頼して任せられる不動産業者を選べばいいのです。登録業者は、厳しい審査をクリアした優良業者ばかりですから安心です。完全無料で利用できますから、お気軽に試してみてください。＼ 任意売却に詳しい不動産業者が見つかる ／不動産一括査定「イエウール」について詳しく見てみるあなたに おすすめのページ「イエウール」を利用するメリット・デメリット、評判・口コミ任意売却は、なぜ任意売却に詳しい不動産業者に相談すべきなのか任意売却を依頼する不動産業者の探し方・選び方任意売却とは？任意売却のメリット・デメリット、競売との違い

任意売却も、不動産業者に査定・売却を依頼する点では、通常の不動産売却と同じです。任意売却と一般的な不動産売却とで大きく異なるのは、売却価額やその配分につき、事前に全ての債権者や利害関係者の同意が必要、という点です。任意売却の流れは、次のようになります。各段階で注意すべき点をまとめておきます。任意売却とは、どんな不動産売却か？ についてはこちらをご覧ください。① 任意売却に詳しい不動産業者に相談する任意売却は、一般的な不動産売却と同じように、不動産業者（宅建業者）に依頼します。その際に大事なのは、住宅ローンの返済が困難になったら早めに相談すること、任意売却の実績豊富な不動産業者に相談することです。競売開始決定通知が裁判所から届き、慌てて相談するケースが多いのですが、債権者が競売を申立てる前に任意売却の手続きを始める方が、有利な条件で売却できる可能性が高いのです。また、任意売却には、一般的な不動産売却の業務に加え、任意売却独自の専門性の高い業務が含まれます。任意売却の経験のない不動産業者では、任意売却は成功しません。任意売却は、競売を回避するための最終手段ですから、時間とのたたかいです。迅速・確実に、できるだけ高く売却する必要があります。一般的な不動産売却以上に、不動産業者選びが重要なのです。任意売却を依頼する不動産業者の探し方・選び方② 不動産業者と媒介契約を締結する任意売却を任せる不動産業者を決めたら、媒介契約を締結します。媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介があり、通常の不動産売却であれば、どのタイプの媒介契約とするかは売主が自由に決めてよいのですが、任意売却の場合は、基本的に「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」です。任意売却は、債権者や利害関係者との交渉や調整があるため、窓口を一本化しておく必要があるからです。一般媒介契約の場合とは？債権者の意向によっては、複数の不動産業者と媒介契約することがあり、その場合は一般媒介契約となります。例えば、不動産所有者が媒介契約する不動産業者に加えて、債権者の指定する不動産業者も売却活動に参加させる場合や、自己破産を申し立て、破産管財人がいくつかの不動産業者に売却を任せる場合です。個人の住宅の任意売却では、ほとんど関係ないでしょう。③ すべての債権者・利害関係者の同意を得る任意売却することを債権者（抵当権者）に申し出て、全ての債権者や利害関係者から同意を得ます。売却する不動産に設定されている抵当権など担保権は、全て解除しなければなりません。抵当権者は複数の場合もあります。税金を滞納して、差押えが入っている場合もあります。担保権者だけでなく、保証人がいる場合は、売却後の残債務の支払いについて、保証人の同意を得る必要があります。任意売却するには、このような全ての債権者・抵当権者・利害関係者の同意を得なければなりません。これを的確、迅速に行えるよう、媒介契約する不動産業者選びが大事なのです。④ 販売活動するすべての債権者や利害関係者から同意を得られたら、販売活動の開始です。売出価格の決定には、債権者の同意が必要売り出し価格の決定には、債権者（抵当権者）の同意が必要です。通常の不動産売却のように、売主の一存で決めることはできません（⇒一般的な不動産売却における売出価格の決め方）。「いくら債権回収できたら抵当権を解除するか」を決めるのは、抵当権を設定している債権者ですから、売出価格を決めるのには、債権者（抵当権者）の同意が必要なのです。販売活動は、一般的な不動産売却の場合と同じ任意売却も、販売活動の方法は、一般的な不動産売却の場合と同じです。レインズ（不動産業界のデータベース）に登録し、不動産情報サイトや折込チラシなどに掲載して、販売活動を行います。販売活動を通して任意売却物件であることが第三者に知られることはありません。なお、すでに競売手続きが開始されている場合は、第三者に競売物件であることを知られます（⇒任意売却のメリット・競売のデメリット）。債権者から競売を申立てられる前に任意売却に着手すると、第三者の目を気にすることなく販売活動ができます。任意売却の販売活動には期限がある債権者（抵当権者）が任意売却を認めたとしても、売れるまで、いつまでも待ってくれるわけではありません。一定期間が経過しても売却できそうにない場合は、債権者から競売が申立てられます。競売開始決定がされ、競売手続きが進行する中で、任意売却を並行して行わなければならない場合もあります。そんなときは、競売の取下げができる期限までに任意売却を完了させないと、競売を回避できません。任意売却は、迅速・確実に、債権者が同意できる価格で売却する必要があります。なかなか売れないからといって、価格を下げて売却することもできません。それだけに、不動産業者の販売力がポイントとなり、通常の不動産売却以上に、不動産業者選びが重要です。任意売却を任せる不動産業者の探し方・選び方⑤ 買受人の決定、配分につき債権者の同意を取得購入希望者が現れたら、購入意思を証明する買付証明書（購入希望証明書）を提出してもらいます。買付証明書とは、買付金額や買付条件を記入し、署名捺印したものです。買付証明書を債権者に提出し、購入価格の承諾を得て、買受人を決定します。あわせて、各債権者への配分金額と諸経費の控除額を記載した「配分案」を作成し、債権者の同意を取り付けます。この場合の債権者とは、抵当権など担保権を設定している法人や人のことで、カードローンなど無担保で借りた債権者は含みません。任意売却では、売却代金の全額が債権者に渡るわけではありません。仲介手数料や抵当権抹消費用など売却に必要な経費は、売却代金から控除することが認められています。仲介手数料など不動産売却に要する費用は、売主が支払うものですが、任意売却では、売主に費用の支払い能力がないため、売却価額（すなわち債権者への支払額）から控除が認められます。売却代金の配分方法や控除が認められる費用について詳しくはこちらをご覧ください。⑥ 売買契約を締結する売却価格とその配分について債権者の同意を得るのと並行して、売主と買主との間で売買契約を締結します。売買契約には、仲介する不動産業者が立ち合います。売買契約の基本的な流れは、通常の不動産売却と同じですが、契約書の内容や手付金の扱いが一部異なります。そのため、売買契約の段階で、任意売却する物件であることが買主側に分かります。とはいえ、「ローンの支払いができずに売ることになったんだな」ということを買主に知られるだけで、任意売却物件だからという理由で、売買契約が取りやめとなることは通常ありません。売買契約の締結において、一般的な不動産売却と任意売却とで異なるのは、次の3点です。白紙解除と契約不適合責任免責の特約を盛り込む任意売却の売買契約書には、次の2つの特約を盛り込みます。これは、任意売却を行う売主を守るためのものです。抵当権等抹消不能による白紙解除の特約任意売却の売買契約書には、債権者等の同意が得られず抵当権等を抹消できない場合は、無条件で契約を解除できる白紙解除の特約を盛り込みます。「抵当権の抹消について債権者と合意が得られない場合は、契約を白紙解除できる」とする特約です（⇒解除条件付契約）。契約不適合責任免責の特約任意売却する売主に、契約不適合責任を負う資力はありません。そのため、任意売却では、契約不適合責任を免除する特約を付けます。なお、契約不適合責任の免責については、普通の不動産売却でも特約を盛り込むのが一般的です。土地は公簿売買が原則土地の売買には実測売買と公簿売買がありますが、任意売却では公簿売買が原則です。後日測量を行い、登記簿上に記載された面積と実際の面積に差異が生じていたとしても、売買価額を変更できない旨を契約書に明記しておきます。手付金は仲介業者が預かる一般的な不動産売却では、売買契約時に、買主が売主に手付金を支払いますが、任意売却の場合は、買主が支払う手付金を、仲介する不動産業者が決済日まで預かります。その際、売主・買主・仲介業者の三者で、「手付金の預託に関する覚書」を交わします。これは、買主の債権保全が目的です。決済日（手付金を差し引いた残りの金額を支払う日）までに、抵当権の抹消など売主の義務を履行できず売買契約が解除となったときには、手付金を買主に返還しなければならないからです。任意売却の場合は、手付金の受け渡しが行われないこともあります。⑦ 引越し、決済、抵当権の抹消売買契約日から決済日までは、およそ1ヵ月程度です。任意売却する不動産に居住中の場合は、その間に新居への引越しを完了させます。ただし、「債権者の一部から抵当権抹消の承諾を得られなかった」とか「買主の側の住宅ローンの本承認がおりなかった」といった理由で、売買契約が白紙解除になることがあります。新居の賃貸契約や引越しは、これらをクリアした後で行うとよいでしょう。決済は、買主が住宅ローンを借りる取引銀行で行うのが一般的です。買主の取引銀行からの融資実行金額と不動産業者が預かっている手付金を合計した金額を、事前に作成した配分案にもとづき配分し、各債権者の振込先に振り込みます。抵当権の抹消、所有権の移転を行います。債権者が競売を申立てしている場合は、競売申立てを取下げます。全て完了すると、実務上の任意売却は終了となります。⑧ 残債務の返済について債権者と話し合う無事に任意売却が終了しても、売却代金で住宅ローンを完済できませんから、債務が残ります。もはやマイホームはありませんが、残債務は支払わなければなりません。ただし、任意売却後の残債務は、債権者と話し合って、無理のない範囲で返済できるよう、分割返済にすることができますから、ご安心ください。もしも、分割返済も難しいようなら、自己破産を申し立てることで、返済を免責されます。弁護士に相談するとよいでしょう。任意売却後に残った債務はどうなる？まとめ任意売却は、一般の不動産売却の販売業務に加え、売却価額や配分額などについて、債権者や利害関係者の同意を取り付け、調整することが必要となります。しかも、競売を回避するために行うものですから、時間との勝負にもなります。任意売却は、通常の不動産売却以上に、迅速・確実に、見込み価格で売却する必要があります。任意売却は、任意売却の経験豊富な不動産業者に相談・依頼することが大切です。任意売却に詳しい不動産業者を探すなら？任意売却に詳しい不動産業者を探すなら、不動産一括査定「イエウール」がおすすめです。「イエウール」を利用すると、全国の優良業者の中から、あなたの不動産を高く早く確実に売ることができ、任意売却に詳しい不動産業者を簡単に探せます。「イエウール」が、あなたの不動産の売却に最適な不動産業者を最大6社選び出しますから、そこに査定を依頼し、どれくらいで売れるかを調べるとともに、任意売却について相談してみて、信頼して任せられる不動産業者を選べばいいのです。登録業者は、厳しい審査をクリアした優良業者ばかりですから安心です。完全無料で利用できますから、お気軽に試してみてください。＼ 任意売却に詳しい不動産業者が見つかる ／不動産一括査定「イエウール」について詳しく見てみるあなたに おすすめのページ「イエウール」を利用するメリット・デメリット、評判・口コミ任意売却は、なぜ任意売却に詳しい不動産業者に相談すべきなのか任意売却を依頼する不動産業者の探し方・選び方任意売却とは？任意売却のメリット・デメリット、競売との違い

任意売却では、売却代金の全額が債権者（抵当権者）への返済に充てられるわけではなく、一部を任意売却に要する費用として控除することが債権者から認められます。ここでは、住宅ローンの返済ができなくなりマイホームを任意売却する場合について、売却代金の債権者（抵当権者）への配分方法、任意売却にかかる費用とそのうち控除が認められる費用について説明します。複数の抵当権が設定された不動産を売却するときの配分方法任意売却には、売却代金の配分について法律上の基準はなく、当事者の話し合いで決めます。注意が必要なのは、複数の抵当権が設定された担保不動産を任意売却する場合です。抵当権者が複数の場合、売却代金をどう配分するのか、競売の場合と比べながら見てみましょう。競売の場合の債権者（抵当権者）への配分方法まず、競売の場合の売却代金の配分方法についてです。複数の抵当権が設定された不動産の競売では、抵当権の順位通りに債権額に応じて機械的に分配します。まず、1番抵当権者の債権に充当し、残金があれば、次順位以降の抵当権者の債権に順番に充当していきます。そのため競売になると、後順位の抵当権者は、1円も債権を回収できず、否応なしに抵当権を抹消されるのが実情です。任意売却の場合の債権者（抵当権者）への配分方法次に、任意売却の場合の売却代金の配分方法です。任意売却の場合も、基本的には競売の場合と同様に、抵当権の順位と債権額に応じて配分します。ただし、競売の場合と全く同じだと、後順位の抵当権者は、競売であっても任意売却であっても1円も回収できないことになり、任意売却に協力するメリットが何もありません。そこで、後順位の抵当権者に、任意売却への協力の見返りに多少の金額を配分するよう調整するのが一般的です。これは、抵当権を抹消するのに要する費用に多少色を付けた程度の金額であることから、「担保解除料」「抵当権抹消承諾料」「ハンコ代」などと呼ばれます。このように、後順位の抵当権者も任意売却に協力しやすい仕組みにしているのです。任意売却は、競売より高く売却できるからこそ、こうした調整が可能なのです。任意売却にかかる費用、売却代金から控除が認められる費用任意売却も、通常の不動産売却に要する費用は発生します。例えば、不動産業者への仲介手数料、売買契約書に貼付する印紙代、登記費用などです。そのうえに、任意売却する場合というのは、税金を滞納して差押えが入っていたり、マンションの場合には管理費・修繕積立金などを滞納しているケースが多く、そういった滞納金を支払わなければなりません。しかし、任意売却を余儀なくされる不動産所有者にとって、こうした費用を捻出するのは困難です。費用を用意できなければ、任意売却もできません。任意売却ができなければ、残される道は競売だけです。競売になると、債権者にとっても、回収できる金額が少なくなるので損です。そこで、どうせ担保不動産を売って債権を回収するのなら、不動産所有者が任意売却しやすいように、必要経費を売却代金から控除することを認めよう、というわけです。債権者にとっても、任意売却できる方が、多く債権回収できるので有利だからです。一般的に、任意売却の方が、費用を控除しても、競売より多く債権を回収できます。図のようなイメージです。ただし、任意売却に要する費用を全て控除できるわけではありません。控除できる費用には、任意売却を仲介する不動産業者への仲介手数料、抵当権抹消費用、後順位の抵当権者への担保権解除料、税金滞納で差押えが入っている場合の差押解除料などがあります。一般に控除が認められる費用と、個別事情を踏まえケースバイケースで控除が認められる費用は、おおむね次のようになります。控除が認められる費用ケースバイケースで認められる費用仲介手数料抹消登記費用（登録免許税と司法書士報酬）担保解除料（抵当権抹消承諾料）差押解除料（差押解除承諾料）管理費・修繕積立金滞納額不動産鑑定費用破産財団組入金保証金・敷金返戻売買契約書印紙代引越し費用建物取壊し費用測量費用ゴミ等の撤去費用立退き料土壌汚染調査費用任意売却の費用控除基準（住宅金融支援機構の場合）控除できる費用について統一した基準はありませんが、住宅金融支援機構が任意売却における費用控除基準をまとめており、住宅購入の際に住宅金融支援機構の融資を受ける人が圧倒的に多いため、この費用控除基準が暗黙のルールになっています。そこで、住宅金融支援機構の費用控除基準を参考に、どんな費用が控除できるのか、具体的に見てみましょう。住宅金融支援機構では、任意売却の費用控除基準は次のようになっています。控除費目控除額（上限）後順位抵当権者に対する抵当権抹消応諾費用（ハンコ代）第2順位…30万円または残元金の1割のいずれか低い方第3順位…20万円または残元金の1割のいずれか低い方第4順位以下…10万円または残元金の1割のいずれか低い方差押債権者に対する差押解除応諾費用優先税は全額。優先税以外で差押登記がある債権は、10万円または固定資産税1年分のいずれか低い額。仲介手数料法令の規定にもとづく仲介手数料の全額抵当権抹消登記費用登録免許税の全額と司法書士報酬（原則として1債権1万円以下）滞納管理費・修繕積立金決済日の前日までの全額（延滞金は除く）。ただし、過去5年分のみ。破産財団組入額原則として売却価格の3％参考：『新訂第2版 担保不動産の任意売却マニュアル』（商事法務）247～249ページ売買契約書の印紙代は、控除が認められません。転居費用も、原則として控除が認められませんが、破産等で転居費用を捻出できないやむを得ない理由がある場合は相談できます。各費用控除後の住宅金融支援機構の回収額が、競売による回収額を下回る場合、任意売却に応諾しないことがあります。配分案の作成には注意が必要です、任意売却の際に控除できる費用、ケースバイケースで控除が認められる費用について、詳しく見ていきましょう。以下の費用について説明します。担保解除料差押解除料仲介手数料抵当権抹消登記費用管理費・修繕積立金の滞納額破産財団組入額転居費用（引越し代）売買契約書印紙代その他担保解除料後順位の抵当権者に対しては、抵当権を抹消し、任意売却に協力してもらう見返りとして、抵当権抹消承諾料（担保解除料）を配分するのが一般的です。住宅金融支援機構は、基本的に第1順位の抵当権を有し、任意売却する場合の後順位抵当権者に対する担保解除料の目安は、担保不動産の売却価格に関係なく、「上限30万円、後順位抵当権者等の各々の債権額の1割を超えない額」となっています。具体的には、次のように運営されています。担保解除料第2順位の抵当権者には、30万円または残元金の1割のいずれか低い方の額第3順位の抵当権者には、20万円または残元金の1割のいずれか低い方の額第4順位以下の抵当権者には、10万円または残元金の1割のいずれか低い方の額これは、あくまでも住宅金融支援機構の基準であって、債権者によって異なる対応がなされることがあります。担保解除料がいくらで折り合えるかは、まさに交渉次第です。一般的に、担保解除料の目安は、10万円～100万円とされています。ただし、担保解除料は個別事情により大きく変動しますから、ここで示した金額は、あくまでも目安と考えてください。差押解除料税金の滞納で担保不動産に差押えが入っている場合は、抵当権の抹消とあわせて、差押登記の抹消も必要です。後順位の抵当権者に対し担保解除料を配分するのと同様に、役所に差押解除料を配分することで、差押えを外し任意売却に協力してもらえるよう交渉します。優先税は全額控除が認められますが、それ以外の税金の滞納処分による差押えの解除料の目安は、おおむね30万円程度までとされています。ただし、これはあくまで目安で、個別事情により異なります。住宅金融支援機構の場合、優先税以外の税金の滞納に対しては「10万円または固定資産税・都市計画税1年分のいずれか低い方の額」しか控除が認められません。抵当権の設定登記よりも前に納付期限が到来した税金を滞納しているケースは稀で、抵当権の設定以後に税金の納付期限が到来し滞納するケースが大半です。優先税とは？法定納付期限が担保設定登記日よりも時間的に前であれば、租税公課が担保権に優先します。これを「優先税」と呼びます。役所や担当者によっては任意売却に非協力的な場合があり、税金の滞納による差押えがネックになって任意売却できないこともあります。税金は、他の債務に優先して納めることが大事です。滞納処分を受けて差押えが入っている場合は、差押えを解除してもらえるよう粘り強く交渉することが必要です。仲介手数料不動産仲介業者（宅建業者）への仲介手数料は、法令で定められた額を全額控除できます。仲介手数料の計算方法について詳しくはこちらをご覧ください。抵当権抹消登記費用登記費用のうち、抵当権などの抹消登記に必要な費用（登録免許税と司法書士報酬）は、控除が認められます。住宅金融支援機構の場合、不動産1つにつき、1,000円の抹消登記費用と、1万円以内の司法書士費用が控除可能です。抹消登記費用以外の登記費用については、控除を認めていません。管理費・修繕積立金の滞納額マンションの管理費・修繕積立金の滞納額は、原則として元本全額を控除できます。延滞金は除きます。住宅金融支援機構の場合、過去5年分までという制限はありますが、5年も滞納し続けているケースはまずありませんから、事実上、全額控除できると考えてよいでしょう。管理費・修繕積立金以外の共益費を費用控除できるかどうかは、債権者により、ケースバイケースです。住宅金融支援機構の場合は、基本的に認められません。破産財団組入額破産財団組入額は、自己破産を申し立てた後で破産管財人が不動産を任意売却する場合に要するもので、自己破産していない場合は、この名目での配分はありません。破産財団とは、破産管財人によって管理・換金され、債権者への配当に充てられる財産のことです。自己破産手続き開始時に保有している不動産や株式、預貯金などが該当します。破産財団組入額とは、担保不動産の売却代金の一部を破産財団に組入れ、抵当権者以外の債権者への配当原資とするものです。住宅金融支援機構では、原則として売却代金の3％を、破産財団組入額として控除することを認めています。破産管財人の中には、売却代金の5～10％程度を破産財団組入額として要求する場合もあり、交渉によって調整することになります。破産財団組入れは、債権相互の原則的な優先ルールを変更するものですから、慎重に話し合うことが大事です。転居費用（引越し代）住宅金融支援機構の場合、転居費用（引越し代）は、原則として控除が認められません。自己破産等でやむを得ない場合に限り、10～20万円程度の配分を認めてもらえる程度です。近年は、住宅金融支援機構以外でも、転居費用（引越し代）を出さない傾向が強くなっています。全額認めてもらえるケースは稀で、仮に配分を認めてもらえたとしても、10～30万円程度です。売買契約書印紙代売買契約書は2通作成しますから、売主側の契約書に貼付する印紙代を費用として見ます。印紙代は少額なので、費用控除が認められる場合があります。なお、住宅金融支援機構は、印紙代の費用控除を認めていません。その他住宅金融支援機構では、状況によって、次のような費用が、任意売却の代金から控除できる場合があります。測量費用敷地の測量に要する費用は、原則として控除が認められませんが、どうしても必要な場合に限り、境界画定のための測量費が認められる場合があります。任意売却は、基本的に公簿面積（不動産登記事項証明書に記載されている面積）による売買ですから、買主が測量を希望する場合は、買主負担が原則です。地代の支払い地代の滞納分は、たいてい全額控除が認められます。地代の支払いが滞ると、借地権などの契約解除がなされる可能性があり、そうなると、物件価値が下がり、債権者にとっても不利だからです。実際、借地権や地上権付きの不動産が競売になったとき、地代の滞納がある場合は、債権者が裁判所に地代代払いの許可をもらい、債務者（所有者）の代わりに支払うケースがほとんどです。リフォーム・ハウスクリーニング費用あまりにも室内の汚損や設備の破損がひどく、販売活動に著しい悪影響を与える場合、リフォームやハウスクリーニングをすることで担保不動産の価値が向上し、かかった費用以上の金額を回収できる見通しなら、リフォーム代やハウスクリーニング代の費用控除が認められることがあります。まとめ任意売却は、競売のような売却代金の配分に関する基準がありません。一方で、すべての利害関係者が競売では得られない利益を得られるよう、状況に応じてきめ細かい対応を行えることが、任意売却のメリットです。任意売却が成功するかどうかは、売却代金の配分について、すべての債権者・利害関係者の同意を得られるかどうかにかかっています。債権者への配分をどう調整するか、債権者に費用控除をどれだけ認めてもらうか、そこが任意売却を媒介する不動産業者の腕の見せ所です。任意売却は、一般の不動産売却以上に業者選びが大事です。任意売却に詳しい不動産業者を探すなら？任意売却に詳しい不動産業者を探すなら、不動産一括査定「イエウール」がおすすめです。「イエウール」を利用すると、全国の優良業者の中から、あなたの不動産を高く早く確実に売ることができ、任意売却に詳しい不動産業者を簡単に探せます。「イエウール」が、あなたの不動産の売却に最適な不動産業者を最大6社選び出しますから、そこに査定を依頼し、どれくらいで売れるかを調べるとともに、任意売却について相談してみて、信頼して任せられる不動産業者を選べばいいのです。登録業者は、厳しい審査をクリアした優良業者ばかりですから安心です。完全無料で利用できますから、お気軽に試してみてください。＼ 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任意売却後に残る債務（残債）は、返済を免除されるわけではなく、当然、支払わなければなりません。ただし、債権者と話し合って、無理のない範囲で分割返済することが可能です。任意売却後に残った債務の返済の仕方、残債務の返済が難しいときの債務整理の方法について、見ていきましょう。任意売却後の残債務の返済の仕方任意売却後の残債務は、分割返済が可能です。無理のない範囲で返済できるよう、月々の返済額を債権者と話し合って決めることができます。おおむね、月 5千円～3万円程度の返済額となることが多いようです。競売後の残債務は一括返済を請求され、返済できなければ自己破産するしかありませんから、それと比べると、大きな違いです。なぜ、債権者は、残債務の返済に柔軟に対応するのか？債権者が任意売却後の残債務の返済について柔軟に対応するのは、債権者にとってもメリットがあるからです。任意売却の方が競売よりも高く売れるので、より多く債権回収できるからです。債権者としても、競売を申立てて債権回収を図るより、担保不動産の所有者が任意売却してくれた方がよいのです。任意売却後に残るのは、無担保債権だからです。任意売却すると抵当権を解除しますから、残る債権に担保はありません。債務者に自己破産されると、債権回収ができなくなります。債権者としては、少しずつでも返済してくれる方がよいのです。任意売却後の残債務は任意整理や法的整理ができる任意売却後に残った債務は、返済が難しいようなら債務整理が可能です。債権者と交渉して、残債務を減額・圧縮することができます。どうしても返済が無理なら、自己破産と免責を申し立てることで、債務をゼロにすることができます。自己破産のように裁判所に申立てして解決するのが法的整理、裁判所を通さず債権者と債務者の当事者同士の話し合いで解決するのが任意整理です。どちらも弁護士に相談・依頼すれば、あなたの代理人となって解決してくれます。任意整理と法的整理について、もう少し見ておきましょう。債権者と交渉して払える範囲で払う（任意整理）任意整理は、債権者と話し合いをして、残債務を減額・圧縮してもらい、月々の支払い額を決め、その合意にもとづき返済していく方法です。なぜ、減額交渉が可能かというと、債権者にとっては、たとえ債権額を減額したとしても、自己破産されて1円も回収できなくなるよりマシだからです。任意売却後は、仮に残債務の返済が滞ったとしても担保はありません。債務者の支払える範囲で確実に返済してもらうことが、債権者としても現実的な対応なのです。さらに言えば、任意売却後の債権は、たいていサービサー（債権回収業者）に移ります。サービサーは、債権を安く譲り受けますから、額面通り回収できなくても、実質的な債権を回収できればよいのです。詳しくは、あとの「任意売却後の残債務は、なぜ減額が可能なのか？」で説明します。どうしても支払えなければ自己破産の申立て（法的整理）任意売却後の残債務の法的整理としては、自己破産手続きがあります。裁判所に自己破産と免責を申し立て、認められれば債務はゼロになり、返済の義務はなくなります。月々いくらかでも返済できるのなら、任意整理を検討する方がよいでしょう。任意売却後の残債務は、なぜ減額が可能なのか？任意売却後に残った債務は、大幅に減額できる場合があります。月々5千円や1万円の返済では、完済の見通しが立たない場合が大半ですが、それでも債権者の了承を得られます。決めた額を月々きちんと返済していれば、ある程度返済した時点で、債権者から「あと○○万円支払ってくれたら債務をゼロにしましょう」と提案してくることもあります。なぜ、任意売却後の残債務は、大幅な減額が可能なのか、その秘密を説明しましょう。任意売却は、債権を全額回収できない状況で抵当権を解除しますから、任意売却後の債権は、無担保債権となります。無担保債権は、担保がありませんから、競売にかけて強制的に回収するなどということができません。回収できる見込みのない無担保債権は「ポンカス債権」と呼ばれ、サービサー（債権回収会社）に売却されます。バラバラの不良債権をまとめて売却処分することから、「バルク売り」と呼ばれます。その際の売却価格は、本来の債権額を大幅に下回った額になることは容易に想像できるでしょう。業界関係者の話によると、サービサーの買取額は、債権額の2～5％といわれています。（『ストップ競売！マイホーム任意売却のススメ』住宅新報社135ページ）そうだとすれば、例えば1,000万円の債権が、20万～50万円で譲渡されることになるのです。100万円の債権なら、譲渡価額は2万～5万円となります。任意売却後の残債務について、最終的な交渉相手（債権者）は、額面より大幅に安く債権を買ったサービサーです。こうしたサービサーは、額面金額がどうであれ、買った金額以上の金額を回収できればいいのです。交渉によって残債務を大幅に圧縮できたり、残債務の1割程度を支払えば債務をゼロにするといった話がサービサーから出てくるのは、こういった背景事情があるからなのです。債権管理にも費用がかかりますから、買取額と回収額・管理費との兼ね合いで、支払額や支払期間が決まるのです。まとめ任意売却後に残る債務は、債権者であるサービサー（債権回収会社）と話をして、月々支払い可能な金額で分割返済することができます。なお、任意売却は、任意売却に詳しい不動産業者に相談・依頼することが大切です。任意売却後に残る債務の返済についても、相談できます。任意売却に詳しい不動産業者を探すなら？任意売却に詳しい不動産業者を探すなら、不動産一括査定「イエウール」がおすすめです。「イエウール」を利用すると、全国の優良業者の中から、あなたの不動産を高く早く確実に売ることができ、任意売却に詳しい不動産業者を簡単に探せます。「イエウール」が、あなたの不動産の売却に最適な不動産業者を最大6社選び出しますから、そこに査定を依頼し、どれくらいで売れるかを調べるとともに、任意売却について相談してみて、信頼して任せられる不動産業者を選べばいいのです。登録業者は、厳しい審査をクリアした優良業者ばかりですから安心です。完全無料で利用できますから、お気軽に試してみてください。＼ 任意売却に詳しい不動産業者が見つかる ／不動産一括査定「イエウール」について詳しく見てみるあなたに おすすめのページ「イエウール」を利用するメリット・デメリット、評判・口コミ任意売却は、なぜ任意売却に詳しい不動産業者に相談すべきなのか任意売却を依頼する不動産業者の探し方・選び方任意売却とは？任意売却のメリット・デメリット、競売との違い