不動産売却査定ガイド|家・土地・マンションを高く早く売るコツ

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  • 相続空き家の売却
    5年間売れなかった築50年の相続空き家を売却できた理由とは?
    相続した田舎の実家(空き家)を売りに出しているものの、買手が見つからず、維持管理に困っているという方に朗報です。いま、地方の一戸建て住宅が注目されています。生活や仕事のスタイルが変化し、なかなか買手のつかなかった空き家も、動き出す事例が出てきました。鈴木さん(仮名)が田舎の実家を相続したのは5年以上前。ほどなく、大手不動産会社に頼んで売りに出しました。しかし、1年経っても、2年経っても、全く売れる気配がありません。だんだん、維持管理が負担に感じるようになっていました。実家は、築50年の木造平屋です。実家を相続して5年が経過したある日、鈴木さんは、ちょうど実家のある地元で、築古物件の売買を手がけている不動産業者の記事を見つけました。8年間買手が付かなかった築70年の木造平屋建てが売れた、というのです。「ウチの実家も売れるかもしれない」と思い、鈴木さんは、さっそく、その業者に相談し、売却を頼みました。すると、どうでしょう。5年間、売れる気配すらなかった実家が、ついに売れたのです。売却価額は大幅ダウンするも大満足ただし、高く売れたわけではありません。売却価格は約20万円でした。もともと固定資産税評価額とほぼ同額の約200万円で売り出していたので、およそ10分の1の金額にまで落としたことになります。それでも「タダでも手放したい」というのが本心だったので、たとえ20万円でも、売却できて大満足でした。地方では、実勢価額が、固定資産税評価額を大幅に下回ることはよくあります。本当の相場価格を知らないと、いつまでも売れない状態が続いてしまうのです。もともと市場価値の低い物件が何年も売れないと、鈴木さんのように「タダでいいから引き取ってほしい」と思うようになるものですが、不動産をタダで第三者に譲渡すると、譲渡された側、すなわち不動産売買における買主に贈与税がかかります。この場合の20万円という売買価格は、贈与税の課税対象とならない、ギリギリの価格というわけです。不動産業者が、このように販売価格を調整できたことも、売買が成立した大きな要因の1つです。購入したのは、どんな人?鈴木さんの家を購入したのは、個人で借家を経営する方でした。活用余地の乏しい戸建てやアパートを格安で取得し、安い家賃で賃貸している方です。「ペットを飼っていたりして、一戸建てに住みたい人はいます。賃料さえ安ければ、借り手は見つかります」と話します。コストを抑えるため、雨漏りの修繕などは自分で行うそうです。自分で修繕できない2階建てや構造が傾いているような物件は、そもそも購入の対象外。鈴木さんの家は、平屋の戸建てで、建物が傾いていなかったことが、購入の決め手になったようです。築古物件を多く扱っている地元密着の不動産業者だからこそ、こういう買主を見つけることができるのです。田舎の相続空き家を売るときの不動産業者の選び方5年以上売れなかった相続空き家が売却できたのは、資産価値の低い物件の仲介経験が豊富な地元の不動産業者と媒介契約したからです。当初、鈴木さんは「大手なら間違いないだろう」と考え、大手不動産会社に売却を依頼したのですが、それが間違いでした。一般論として、売れるか売れないか分からない、売れてもわずかな手数料しか得られない田舎の古い物件を、大手が積極的に売却活動することはありません。また、田舎の物件は、大手よりも、地元の不動産業者の方が、正確な相場価格が分かります。田舎の築古物件は、地元密着の不動産業者に査定・売却を依頼すると上手くいくことが多いのです。田舎の築古物件の売却に強い不動産業者をどうやって探す?田舎の築古物件の売却に強い、地元密着の不動産業者を探すには、不動産一括査定「イエウール」を使うと便利です。「イエウール」は、大手だけでなく、地元密着の不動産業者の登録が多いのが特徴です。実家のある場所から遠く離れたところに住んでいても、物件情報を入力するだけで、その物件やそのエリアに強い業者に、一括で査定を依頼することができます。全国どこでも、どんな物件でも査定できます。利用は無料です。査定結果と売却プランを比較することで、あなたの実家を売却できる不動産業者が、きっと見つかります。相続した実家がなかなか売れない、相続空き家の維持管理が負担になっているという方は、一度試してみてはいかがでしょうか?\ 相続実家を売却できる業者が見つかる /不動産一括査定「イエウール」はこちら関連田舎の築40年以上の古い実家・相続空き家を売却するコツ専任媒介契約を違約金なしで解約して、新たに媒介契約するには?不動産一括査定「イエウール」の評判・口コミ
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  • 実家を貸すか売るかの判断
    相続した実家・空き家を売るか貸すか後悔しない判断の仕方とは?
    空き家になった実家を「売る」か「貸す」かを決めるとき、「売るのがトクか、貸すのがトクか」と損得で考えがちです。しかし、損得で考えると、正確な試算ができず、判断するのが難しくなってしまいます。大事なのは、自分のライフプランに照らして考えること。そうすれば判断しやすく、後悔することもありません。「住むつもり」も「貸すつもり」もないなら、迷わず売却です。賃貸経営のリスクを覚悟の上で、収益物件として活用することを考えているなら、賃貸に出すのもありでしょう。問題は、「せっかくだから誰かに貸して、家賃収入を得るのもいいかな」という軽い気持ちで、賃貸に出すことを考えている場合です。相続した実家の有効活用が話題になることがよくありますが、大家業で安定した収入を得るのは簡単ではありません。自ら住むつもりのない相続空き家は、売却を基本とし、好立地・好条件の物件であれば、賃貸に出すこともあり得ると考えるとよいでしょう。ただし、賃貸に出す場合は、十分にリスクを理解した上で判断することが大切です。具体的に見ていきましょう。まずは「実家の価値」を調べるまずは、実家の価値(いくらで売れるか)を調べることから始めましょう。実家の価値が分からなければ、売るにしても、貸すにしても、判断のしようがありません。「売れる価格」を調べるには、次のような2つの方法があります。周辺の売り出し物件の販売価格から見当をつける方法不動産業者に査定を依頼する方法それぞれ、詳しく見ていきましょう。①周辺の売り出し物件の販売価格から見当をつける不動産会社のチラシや不動産ポータルサイトに載っている実家周辺の売り出し物件の価格から、実家がいくらで売れそうか、おおよその見当をつけることができます。ただし、この方法で分かるのは、あくまでも、ごくごく大まかな価格の目安にすぎません。マンションなら、類似物件の1㎡あたりの単価から自分の物件の価格を推計することもできますが、戸建ての場合は、土地と建物の価値が異なるため簡単にはいきません。また、自分の不動産の個別事情(プラス要因・マイナス要因)は考慮しないので、「見当をつけていた価格では到底売れない」ということもあり得るし、逆に「もっと高く売れる」ということもあり得ます。この方法で「売れる価格」の見当をつけるときは、次の2つの点に特に注意が必要です。広告の販売価格は、「売れる価格」より高め1つは、広告に掲載している価格は、実際に成約に至る価格より高めということです。売り出し価格は、査定価格よりも10%程度高めにしているのが一般的です。「売れる価格」は、広告に表示した価格の9割程度と考えるとよいでしょう。個別事情を考慮しないと、正確な「売れる価格」が分からないもう1つは、不動産それぞれの個別の価値をふまえないと、正確な「売れる価格」は分からないということです。特に、古い実家は「既存不適格」の場合があるので、注意が必要です。「既存不適格」とは、建築当時は適法だった建物が、その後の法改正等により、現行法に照らすと不適格な部分があることです。代表的なのは、再建築不可物件です。建物を取り壊して建て替えができませんから、相場の価格で売ることはできません。狭小物件をできるだけ高く売却するコツ②不動産業者に査定を依頼する自分で「売れる価格」を調べるには限界があり、「売れる価格」を正確に調べるには、不動産業者に査定を依頼する必要があります。実家の近くの不動産業者を探して査定を依頼してもよいのですが、もっと簡単に正確な売れる価格を調べる方法があります。それは、不動産一括査定を利用する方法です。中でも不動産一括査定「イエウール」をおすすめします。「イエウール」は、不動産一括査定の中でも最もエリアカバー率が高いので、「イエウール」は、全国どこでも対応可能です。「イエウール」なら、どんなに遠く離れた場所にある実家でも、物件情報を入力するだけで、一番高く早く売れる不動産業者を一瞬で探し出し、査定を依頼することができます!利用するかどうかは別としても、チェックしておいて損はないでしょう。不動産一括査定「イエウール」について詳しく見てみる「イエウール」には、こんなメリットもある!「イエウール」を利用するメリットは、正確な「売れる価格」が簡単に分かるだけではありません。実家を貸すことが選択肢にある場合には、査定価格とともに、賃貸に出したときの収支見通しも出してもらうことができます。もちろん無料です。売った方がトクか、貸した方がトクか、専門家の試算とアドバイスをふまえて、判断することができます。「イエウール」のメリット・デメリット、評判・口コミを詳しく見てみる売却は、諸費用や税金を差し引き、手元に残る金額がポイント不動産業者に査定を依頼するなどして、実家の売れる価格が分かったら、売却にかかる諸費用や税金を差し引いて、最終的に手元にいくら残るかを計算します。実家を売るか貸すかを判断するとき、売る場合は、最終的に手元にいくら残るかが大事です。不動産売却にかかる主な費用は、不動産業者に支払う仲介手数料、所有権移転登記に要する費用(登録免許税・司法書士費用)、売買契約書に貼る印紙代(印紙税)です。売却益が生じた場合は、譲渡所得税が課税されます。ここでは、相続した実家(空き家)を売却するとき、特に金額が大きく注意が必要な仲介手数料と譲渡所得税について見ておきましょう。空き家の売却にかかる仲介手数料仲介手数料は、基本的に売買価格に応じて決まるのですが、価格の安い空き家の売却は特例があります。売買価格が400万円以下の空き家の仲介手数料は、売買価格に関係なく上限18万円まで請求できるようになっています(2018年1月1日より)。これに消費税が加算されます。売買価格が200万円以下の場合、本来、仲介手数料の上限額は、売買価格の5%で計算されます。例えば、売買価格が100万円の場合、本来の仲介手数料の上限額は5万円(税別)ですが、条件を満たせば18万円(税別)まで仲介手数料を請求することが認められます。売買価格が50万円なら、本来の仲介手数料の上限額は2万5千円(税別)のところ、18万円(税別)まで請求できます。このように空き家の売却は、売却価格が低いほど仲介手数料の負担割合が大きくなるので、注意してください。売買価格が400万円超の場合には、仲介手数料は[売買価格の3%+6万円]です。これに消費税が加算されます。仲介手数料の計算方法について詳しくはこちらをご覧ください。節税のポイント実家を売って利益が出たときは、売却益(譲渡所得)に譲渡所得税がかかります。売却益とは、売れた価格(売買代金)から、経費(すなわち実家を取得したときの費用や売るのに要した費用)を差し引いたものです。売却益がなければ、税金はかかりません。実家の売却で、「税金がかからないようにする」あるいは「税金をできるだけ少なくする」ポイントは、次の3つです。節税のポイント売却価格から差し引く取得費を適切に算出する特別控除の特例の適用を受けられるよう条件を整えて売る売却益が生じる場合は、税務上の所有期間に注意実家を売却して、多額の譲渡所得が発生しそうなときは、注意してください。3つの節税対策について、見ていきましょう。取得費を適正に算出する譲渡所得が発生しないようにしたり、できるだけ少なくするには、売却価額から控除する経費を多くすればよいのです。とはいえ、経費を架空に盛り込むことではありません。ポイントは、経費として控除する取得費です。相続した実家の場合、ずいぶん昔に購入し、購入価格等が分かる書類がなくなっていたり、先祖代々受け継いだものであったりして、取得費が分からないことが少なくありません。取得費が不明の場合は、売却価格の5%を取得費とみなして譲渡所得税を計算する「概算取得費控除」が認められます。そのほか、取得費の算定方法について合理的に税務署に説明できれば、それを取得費として控除することが認められる場合があります。詳しくは、取得費不明でも、譲渡所得の計算で取得費を控除できる3つの方法をご覧ください。また、相続した実家の売却は、条件を満たせば、相続税の一部を取得費に加算することができます。これを「相続税の取得費加算の特例」といいます。特別控除の適用を受ける相続した空き家を売却したとき、条件を満たせば、特別控除の特例の適用を受けられます。譲渡所得から最大3,000万円を控除できるので、特別控除の特例を適用できれば、3,000万円を超える譲渡所得が生じない限り、譲渡所得税はかかりません。なお、相続空き家を売却したときの3,000万円の特別控除の特例は、一般の居住用財産(マイホーム)を売却したときの3,000万円の特別控除の特例と違い、対象となる家屋や売却の方法について条件があり、期限も設けられていますから、注意が必要です。もし、相続空き家を売却して一般の「3,000万円の特別控除」を受けるなら、相続した実家に相続人が住んでから売ることで、適用を受けることが可能となります。ただし、そこに実際に住み、生活していることが必要です。住民票を移しただけでは認められません。税務署から、そこに住んでいたことの確認として、電気料金や水道料金の領収書の提示を求められることもあります。売却益が生じる場合は、税務上の所有期間に注意不動産売却にかかる譲渡所得税は、売却した不動産の所有期間によって税率が異なります。所有期間が5年を超えると、税率が下がります。なので、譲渡所得が生じそうな場合は、売却するタイミングも重要です。相続した実家は、被相続人(死亡した人)の取得した時期が相続人に引き継がれますから、たいてい所有期間は5年を超え、長期譲渡所得の低い税率が適用されますから問題ありません。もしも所有期間が5年以下の短期の場合は、5年超となった時点で売却するか、速やかに売却するか、売却時期を判断する必要があります。売却時期を先送りする場合、その間の維持管理費や固定資産税などの支払いが発生します。場合によっては、相続税の取得費加算の特例の適用可能期限(相続開始後3年10ヵ月以内)も考慮しなければなりません。そういったことを総合的に判断することが必要です。税務上の所有期間は、実際の所有期間とは異なり、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで判断します。詳しくは、長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いをご覧ください。賃貸に出す「2つのメリット・4つのリスク」賃貸に出せば、月々家賃収入が入ってきます。「不労所得」を得られるのは大きな魅力です。そのため、「売る」以外に「貸す」ことが選択肢になるのですが、賃貸経営にはリスクがともないます。空き家になった実家を賃貸に出すことを考える場合には、メリットにだけ目を奪われることのないよう、デメリットやリスクを十分に理解した上で判断することが大切です。空き家を賃貸に出す「2つのメリット」と「4つのリスク」をまとめておきます。空き家を賃貸に出す「2つのメリット」空き家を賃貸に出すと、次のようなメリットがあります。メリット① 家賃収入が得られる空き家を賃貸に出す最大のメリットは、家賃収入が毎月入ることです。しかも、戸建てや分譲マンションは、一般の賃貸仕様のアパートに比べ、同じような広さ・間取りでも、キッチンなど設備機器のグレードが高いので、賃料を高めに設定しやすいメリットがあります。メリット② 節税になるもう1つのメリットは、賃貸に出すと、所有するためにかかっていた費用を経費として計上でき、節税効果があることです。経費にできるものとしては、業者へ管理を委託した場合の管理費、リフォームや設備の修理・交換の費用、建物の火災保険料、固定資産税や都市計画税などがあります。マンションなら、管理費・修繕積立金も経費にできます。住宅ローンが残っている場合は、金利を経費にすることができます。空き家を賃貸に出す「4つのリスク」賃貸経営は、リスクとのたたかいです。賃貸に出す場合には、次のようなリスクがあることを十分理解しておくことが大切です。リスク① 空き室の発生第1に、空き室リスクです。空き室になると、当然、家賃収入は入りません。都合よく借り手が現れるわけではありません。空き家率が高い地域ほど、空き室リスクも高くなります。今後は人口も世帯数も大きく減少していきますから、空き室リスクがいっそう高まります。それにもかかわらず、相変わらず新築分譲マンションの建設が進み、相続税対策として、需要もないのに賃貸アパートを建ててしまう人が後を絶ちません。空き室リスクが高まる要因ばかりです。リスク② 家賃の下落人口や世帯数の減少、それにともなう空き家の増加は、家賃引き下げの要因として作用します。都心の好立地な物件以外、すでに地方や郊外では激しい価格競争が始まっています。リスク③ 突発的な費用賃貸住宅として競争力を維持するためには、定期的なメンテナンスが不可欠です。家賃収入が、丸ごと利益になるわけではありません。突発的に修繕が必要になることもあり、大きな金額になるリスクがあります。リスク④ 売却時のリスク将来、売却するときには、マイホームとして売ることはできず、収益物件として売りに出すことになります。購入者は、そこに住む個人でなく、収益物件を買う人です。買手は、不動産のプロとなる可能性があり、家賃収入をもとにした利回りだけで判断され、厳しい評価額でしか売れなくなります。賃貸に出す場合の収支の試算方法と注意点賃貸に出す場合の収支計算の基本的な考え方と、賃貸に出すかどうかを判断するときに考慮すべきポイントをまとめておきます。何度も繰り返しますが、甘い見通しで大家業を始めると後悔します。賃貸経営のリスクを十分ふまえて判断することが大切です。収支計算の基本的な考え方賃料収入から経費や税金を差し引いて、収支を試算します。賃貸に出す場合の収支の試算は、相当面倒です。不動産業者に査定を依頼したときに、あわせて、賃貸に出した場合の収支見通しを試算してもらうとよいでしょう。賃料収入賃貸に出す場合の収益は、家賃収入がベースになります。賃料は、インターネットなどで周辺の類似物件の賃料を調べると、およその金額が分かります。入居者の入れ替わりがあるので、通常、空き室率を10%と想定し、家賃収入は「9掛け」で計算します。なお、戸建ての場合は、空き家を解体して更地で貸した方がよい場合があります。その場合は、青空駐車場としての賃料を目安とします。ただし、これは都合よく借り手が現れたらの話です。借り手が現れなければ、賃料収入はなく、次に挙げる経費や税金の支払いだけが続くことになります。経費・税金経費としては、リフォーム費用や、管理業務を業者に委託する管理手数料などがあります。管理手数料は、一般的には家賃の5%程度です。古くなった家を賃貸に出す場合は、多少なりともリフォームした方がよいのですが、リフォーム費用を捻出できない場合は、最近増えている「DIY型賃貸」という方法もあります。そのほか、マンションの場合は、月々の管理費や修繕積立金も必要です。修繕積立金は、築年数が経ったマンションほど高くなる傾向があります。税金は、固定資産税や都市計画税です。賃貸に出すかどうか検討する場合に考慮すべき大事なこと賃貸に出すかどうかを判断するときは、当面の収支の見通しだけでなく、将来のリスクも考慮する必要があります。当面はそれなりの賃料収入を見込めるとしても、将来は競争が激しくなって、空き室率が高くなったり、賃料相場が下がったりすることが考えられます。そういったリスクも視野に入れ、少し長い目で見ることが大切です。また、将来売るときの資産価値の目減りを考慮することも必要です。戸建ての場合、従来、木造の建物は築20年程度でほぼゼロになりますが、土地は価値が残るとされてきました。しかし、今後は、地価も大きく下がることが予想されます。分譲マンションの場合、戸建てと違い、古くなっても建て替えは困難です。建て替えには、最低でも区分所有者(マンションの住人)の5分の4以上の同意が必要で(区分所有法62条1項)、合意形成が難しいからです。分譲マンションの空き住戸は、戸建て以上に扱いが困難で、将来的には資産価値の大きな目減りが予想されます。まとめ相続した実家は、空き家になったとしても、思い出があり、簡単には売ったり貸したりできないものです。しかし、空き家の維持管理費は、想像以上にかかります。しかも、「売る」「貸す」の判断を先延ばしにするほど、実家の価値は下がり、売却価格も賃料も下がります。売るにしろ、貸すにしろ、早く決めて実行するほど、損失が少なくて済むのです。まずは「実家の価値」を調べてみませんか?相続した実家を売るか貸すか迷っているなら、まずは実家の価値を調べることから始めましょう。不動産業者に査定を依頼すれば、いくらで売れそうか、賃貸に出すと収益が見込めそうか、プロの目で診断し、アドバイスをしてもらえます。実家の近くの不動産業者に査定を依頼するのもいいのですが、実家が遠く離れていれば、信頼できる不動産業者を探すのも大変です。そんなときは、不動産一括査定「イエウール」を利用すると、相続した実家のエリアに強い、信頼できる不動産業者を簡単に探せます。査定の依頼をはじめ、賃貸に出す場合の収支見通しの試算、売るのがトクか貸すのがトクかの相談など、完全無料で利用できます。不動産業者による買取の相談も可能です。相続した実家を売るか貸すか悩んでいるなら、一度チェックしてみてください。不動産一括査定「イエウール」について詳しく見てみるあなたに 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  • 相続土地国庫帰属制度
    相続土地国庫帰属制度とは?不要な相続土地を国が引き取ってもらう方法
    相続したものの、売ることも活用することもできずに持て余している土地を、国に引き取ってもらうことができる「相続土地国庫帰属制度」が2023年4月27日からスタートしました。ただし、国が引き取る土地の条件は厳しく、負担金の支払いも生じます。国が引き取る条件、そのための費用・負担金について、詳しく見ていきましょう。相続土地国庫帰属制度とは?相続土地国庫帰属制度とは、相続や遺贈によって宅地や田畑、森林などの土地の所有権を相続した人が、一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国に引き渡す(国庫に帰属させる)ことができる新しい制度です。簡単にいえば、一定の要件を満たせば、相続した不要な土地を国が引き取ってくれる制度です。この制度の開始(2023年4月27日)前に相続等によって取得した土地も対象となります。相続土地国庫帰属制度は、「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」(2023年4月27日施行)に基づく制度です。「相続土地国庫帰属法」の目的は、相続等により土地の所有権や共有持分を取得した者が、その土地の所有権を国庫に帰属させることができる制度を創設することにより、所有者不明土地の発生の抑制を図ること(相続土地国庫帰属法1条)とされています。民法239条2項は「所有者のない不動産は、国庫に帰属する」と規定していますが、土地所有権の放棄についての規定はなく、確立した最高裁判例はありません。そこで、相続による所有者不明土地の発生を抑制するために、相続土地国庫帰属法が制定されたのです。これまで、売却はおろか無償譲渡さえ難しい相続空き家・相続土地は、打つ手がなく、所有し、固定資産税を納め、管理するしかありませんでしたが、国庫帰属制度ができたことによって、最後は国が引き取ってくれるという方向が示されたのです。相続した実家や田畑、山林を持て余しているなど、不要な相続土地の処分に困っている方は、この制度の利用を検討してみるとよいでしょう。ただし、誰でもが利用できるわけではなく、どんな土地でも国に引き取ってもらえるわけではありません。利用条件は厳しいものとなっています。まず、相続土地国庫帰属制度を利用して、相続した不要な土地を引き取ってもらうための手続のながれを見てみましょう。相続土地国庫帰属制度の手続相続土地の所有者が、その土地を国に引き取ってもらえるよう申請します。国が審査し、国庫への帰属を承認されれば、負担金を納付すれば、手続は完了です。承認申請法務大臣(法務局)による要件審査・承認承認されたら、負担金を納付して手続完了承認申請相続等によって土地の所有権または共有持分を取得した人は、法務大臣に対し、その土地の所有権を国庫に帰属させることにつき(すなわち、その土地を国に引き取ってもらえるよう)、承認申請することができます(相続土地国庫帰属法2条1項)。申請できるのは、相続または遺贈(相続人に対する遺贈に限る)により土地を取得した人です。売買などで土地を取得した人は、対象となりません。共有の場合は、共有者全員で申請する必要があります(帰属法2条2項)。承認申請には、審査手数料(土地1筆につき14,000円)が必要です。審査手数料は、申請を取り下げた場合や却下・不承認となった場合でも返還されません。審査・承認法務大臣は、承認申請された土地が、通常の管理や処分をするよりも多くの費用や労力がかかる土地として法令に規定されたものに当たらないと判断したときは、土地の所有権の国庫への帰属について承認をします(帰属法5条1項)。審査のため、書面調査・実地調査が行われます(帰属法6条)。負担金納付・国庫帰属土地の所有権の国庫への帰属の承認を受け、一定の負担金を国に納付すると、土地の所有権が国庫に帰属します。国が引き取ることができない土地の要件土地の所有権を国庫に帰属させるといっても、これを無条件に認めると、国の負担が増加するとともに、所有者が将来土地の所有権を放棄するつもりで土地を適切に管理しなくなるモラルハザードが生じる可能性があります。そのため、国庫への帰属を認められない土地の要件を定めています。国が引き取ることができない(国に帰属できない)土地としては、そもそも承認申請できない土地の要件(却下要件)と、審査において不承認となる土地の要件(不承認要件)があります。却下要件次のいずれかに該当する土地は、通常の管理または処分をするに当たって過分の費用または労力を要するものと扱われ、申請の段階で直ちに却下となります(帰属法2条3項、4条1項2号)。つまり、申請をすることができません。建物がある土地担保権または使用・収益を目的とする権利が設定されている土地通路その他の他人による使用が予定されている土地(墓地、境内地、現に通路・水道用地・用悪水路・ため池の用に供されている土地)が含まれる土壌汚染対策法上の特定有害物質により汚染されている土地境界が明らかでない土地その他の所有権の存否、帰属または範囲について争いがある土地不承認要件審査において、次のいずれかに該当すると判断されたら、不承認となります(帰属法5条)。一定の勾配・高さ(勾配30度以上・高さ5m以上)の崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地土地の通常の管理・処分を阻害する工作物、車両、樹木その他の有体物が地上にある土地除去しなければ土地の通常の管理・処分ができない有体物が地下にある土地(産業廃棄物、建築資材、既存建物の基礎部分やコンクリート片、古い水道管、浄化槽、井戸、大きな石など)隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地(隣接所有者等によって通行が現に妨害されている土地、所有権に基づく使用収益が現に妨害されている土地)その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地・災害の危険により、土地周辺の人や財産に被害を生じさせるおそれを防止するため、措置が必要な土地・土地に生息する動物により、土地や土地周辺の人、農産物、樹木に被害を生じさせる土地・適切な造林・間伐・保育が実施されておらず、国による整備が必要な森林・国庫に帰属した後、国が管理に要する費用以外の金銭債務を法令の規定に基づき負担する土地・国庫に帰属したことに伴い、法令の規定に基づき承認申請者の金銭債務を国が承継する土地負担金相続土地国庫帰属制度においては、国が管理をすることとなった土地に関して、元々の土地の所有者が土地の管理の負担を免れる程度に応じて、国に生ずる管理費用の一部を負担することになっています。土地所有権の国庫への帰属が承認されたら、承認された土地につき、国有地の種目ごとにその管理に要する10年分の標準的な費用の額を考慮して算定した額の負担金を納付しなければなりません(帰属法10条1項)。負担金を納付した時点で、土地の所有権が国庫に帰属します(帰属法11条1項)。承認申請者が、承認と負担金の額の通知を受けた日から30日以内に負担金を納付しないときは、承認は効力を失います(帰属法10条3項)。つまり、相続した不要な土地を国に引き取ってもらうには、負担金として「10年分の土地管理費相当額」を支払う必要があります。負担金の額負担金の額は、国庫帰属の承認を受けた土地が、どのような種目に該当するか、どのような区域に属しているか、によって決まります(帰属法施行令5条)。負担金は、原則、国庫への帰属が承認された土地1筆あたり20万円です。面積にかかわらず、土地1筆につき20万円です。国庫への帰属の承認は、土地の1筆ごとに行うものとする(帰属法5条2項)と定められています。ただし、土地の種目や区域によっては、面積に応じて決まる場合があります。宅地面積にかかわらず20万円ただし、都市計画法の市街化区域または用途地域内の宅地については、面積に応じ算定(目安)100㎡で約55万円、200㎡で約79万円田・畑面積にかかわらず20万円ただし、都市計画法の市街化区域または用途地域内の農地、農業振興地域の整備に関する法律の農用地区域内の農地については、面積に応じて算定(目安)500㎡で約72万円、1,000㎡で約113万円森林面積に応じて算定(目安)1,500㎡で約27万円、3,000㎡で約30万円その他面積にかかわらず20万円「面積に応じて算定」というのは、面積の単純比例ではなく、面積が大きくなるにつれて1㎡当たりの負担金額は低くなります。算定式は、土地の種目によって異なります。宅地のうち、都市計画法の市街化区域または用途地域内の土地地積区分負担金額50㎡以下地積に4,070円を乗じ、208,000円を加えた額50㎡超 100㎡以下地積に2,720円を乗じ、276,000円を加えた額100㎡超 200㎡以下地積に2,450円を乗じ、303,000円を加えた額200㎡超 400㎡以下地積に2,250円を乗じ、343,000円を加えた額400㎡超 800㎡以下地積に2,110円を乗じ、399,000円を加えた額800㎡超地積に2,010円を乗じ、479,000円を加えた額田・畑のうち、市街化区域、用途地域、農用地区域内の土地地積区分負担金額250㎡以下地積に1,210円を乗じ、208,000円を加えた額250㎡超 500㎡以下地積に850円を乗じ、298,000円を加えた額500㎡超 1,000㎡以下地積に810円を乗じ、318,000円を加えた額1,000㎡超 2,000㎡以下地積に740円を乗じ、388,000円を加えた額2,000㎡超 4,000㎡以下地積に650円を乗じ、568,000円を加えた額4,000㎡超地積に640円を乗じ、608,000円を加えた額森林地積区分負担金額750㎡以下地積に59円を乗じ、210,000円を加えた額750㎡超 1,500㎡以下地積に24円を乗じ、237,000円を加えた額1,500㎡超 3,000㎡以下地積に17円を乗じ、248,000円を加えた額3,000㎡超 6,000㎡以下地積に12円を乗じ、263,000円を加えた額6,000㎡超 12,000㎡以下地積に8円を乗じ、287,000円を加えた額12,000㎡超地積に6円を乗じ、311,000円を加えた額負担金計算の特例国庫帰属の承認申請をする際に、隣接する2筆以上の土地について、1つの土地とみなして、負担金の額を算定することを申し出ることができます(帰属法施行令6条)。この特例の適用を受けると、隣接する2筆以上の土地を1筆分の負担金で国庫に帰属させることが可能となります。例えば、市街化区域外の宅地の負担金は、原則、面積にかかわらず土地1筆につき20万円ですが、隣接する2筆の土地を1つの土地をみなして負担金の額を算定するよう申し出ることができます。なお、面積に応じて負担金が変動する土地(森林など)の場合は、申出を行う2筆以上の土地の面積を合算して負担金額を算定します。ただし、この特例が使用できるのは、隣接する土地が同じ種目である場合です。例えば、同じ市街化区域外の宅地同士が隣接している場合は、これらを1つの土地とみなして特例の申出ができますが、宅地と農地、あるいは宅地と森林が隣接している場合は、これらの土地を一つの土地とみなすことはできません。まとめ相続土地国庫帰属制度は、相続した不要な土地を国が引き取ってくれる制度です。ただし、通常の管理や処分をするよりも多くの費用や労力がかかる土地は、引き取りを拒否されます。建物、樹木、埋設物、土壌汚染、隣地との争いなどがある場合です。なので、そういったものがない状態にする必要があります。また、申請には審査手数料が必要で、国庫への帰属が承認されると負担金も必要となります。10年分の土地管理費用相当額を国に支払って、やっと手放すことができます。利用条件は厳しいので、最終的には国庫帰属制度を利用し、国に引き取りを申請するとしても、その前に、できることが残っていれば、検討してみることが大切です。いまの資産価値を調べ、売却や何らかの活用、あるいは業者による買取ができないか、検討してみることをおすすめします。\ 無料・簡単60秒 /相続した実家や土地の資産価値を調べてみる
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  • 相続空き家
    相続空き家(実家)を手放して国に引き取ってもらうには?
    相続空き家を手放し、国に引き取ってもらうには、法定相続人の全員が相続を放棄するか、相続土地国庫帰属制度を利用する方法があります。相続放棄は、すべての財産を引き継げなくなり、不要な土地のみを手放すということができません。また、法定の期限内に手続きをしないと、相続を承認したとみなされてしまいます。親の財産を相続した後で、不要な実家のみを手放したいときは、相続土地国庫帰属制度を利用することになります。では、相続土地国庫帰属制度を利用して、相続空き家を国に引き取ってもらうには、どうすればいいのか、詳しく見ていきましょう。相続土地国庫帰属制度を利用して相続空き家を手放す相続土地国庫帰属制度とは、相続した土地が不要な場合に、国に引き取ってもらえる制度です。2023年4月27日からスタートした制度ですが、それ以前に相続した土地も対象となります。鈴木さん(仮名)は、2020年10月に母親が亡くなり、実家を相続しました。しかし、県外に家があり、実家に戻って住むつもりもなかったので、売りに出したのですが、買い手は見つかりません。空き家の維持管理には、固定資産税や水道光熱費などで年間10万円ほどかかります。母親が亡くなって3年がたち、「このまま管理し続けるしかないのか…」と半ば諦めかけていたとき、相続土地国庫帰属制度のことを知ったのです。相続空き家を国に引き取ってもらう上で、まずやるべきこと相続土地国庫帰属制度を利用して、相続空き家(相続した不要な実家)を国に引き取ってもらうには、家屋を解体し、更地にする必要があります。建物があると、申請すら受け付けてもらえません。解体費用は、自己負担です。さらに、国庫への帰属が承認されたら、管理費相当額として負担金を国に納めなければなりません。鈴木さんの場合、建物の解体費・負担金あわせて約200万円となる見通しでした。年10万円ほどかかっている維持管理費の約20年分です。それでも鈴木さんは、「子どもに負担をかけるわけにはいかないので、国に引き取ってもらえるのはありがたい」と話します。国が引き取る土地の要件は厳しい国は、引き取る土地について、「建物があってはいけない」ということのほかにも、多くの要件を定めています。担保権や使用収益権が設定されている土地、他人の利用が予定されている土地、土壌汚染されている土地、隣地との境界が不明確で争いがある土地、なども申請することができません。さらに、樹木や石灯籠などがあったり、瓦礫やコンクリート片が埋まっていたりする土地、勾配30度以上で高さ5m以上の崖があるとか、地割れや陥没などがある、鳥獣や病害虫がいる土地なども、引き取ってもらえません。法務局に事前相談このように、土地の条件は複雑なので、相続土地国庫帰属制度を利用するときには、まず法務局に事前相談することをおすすめします。法務局では、所有している土地が条件に合うか、国に引き渡すことができそうか、作成した申請書類や添付書類に漏れがないか確認してほしい、といった個別の具体的な相談をすることが可能です。申請には建物がないことが前提ですが、事前相談の段階で建物が残っていてもかまいません。申請までに解体撤去すればよいので、とりあえず事前相談を申し込むとよいでしょう。事前相談は予約制です。「法務局手続案内予約サービス」Webサイトから予約できます。審査手数料・負担金申請には、土地1筆につき1万4千円の審査手数料が必要です。審査手数料は、申請が却下された場合でも返還されません。国が国庫への帰属(引き取り)を承認すれば、負担金が必要になります。負担金は、宅地、農地、山林といった土地の種類、どのような区域にある土地かによって、金額が決まります。例えば、市街地にある宅地であれば、面積に応じて算定式がきまっていて、約200㎡の宅地なら約200万円が目安です。市街化区域外にある宅地なら、面積にかかわらず原則土地1筆につき20万円です。相続空き家を国に引き取ってもらうには、一時的に費用が発生しますが、相続人が複数いる場合、分担すれば、1人当たりの負担は抑えられます。公平に分担し、それぞれが相続した財産から支払うようにするのがよいでしょう。将来、実家を手放すつもりなら相続土地国庫帰属制度を利用するには、土地の要件を満たす必要があります。相続した実家を国に引き取ってもらうためには、申請までに土地が要件を満たすようにしなければなりません。それには、手間も費用もかかります。将来、相続土地国庫帰属制度の利用を考えるのであれば、相続が発生する前から、親子で準備を始めるのがよいでしょう。親が自宅に居住している場合は、建物の解体はできないとしても、ほかにできることはあります。隣地との境界が明確になっているかをチェックし、隣地の所有者と境界争いがあれば早期に解決しておく必要があります。更地にする際の手間や費用を軽減するため、不要な家財は早めに処分し、庭木や庭石があるなら段階的に処分しておくことが大切です。まとめ「自分の代で解決しないと、子や孫の大きな負担になりかねない」――こんな思いから、相続土地国庫帰属制度の利用を考える人が増えています。相続土地国庫帰属制度は、相続した後で、不要な土地を国に引き取ってもらうことができます。ただ、引き取る土地の要件のハードルが高く、どんな土地でも引き取ってもらえるわけではありません。この制度を利用すれば、実家を相続したものの、売却することも活用することもできず、どうしようもなくて困っている場合に、建物を解体して更地にし、土地が国の定める要件に適合すれば、国に引き取ってもらうことができます。相続放棄以外に、不動産の所有権を放棄できる制度として、活用できますから、不要な相続空き家を持て余しているのであれば、利用を検討してみるとよいでしょう。ただし、必ずしも国に引き取ってもらえるとは限りません。手間や費用もかかるので、あくまで最後の手段です。その前に、できることをやっておきましょう。現在の資産価値を調べ、売却や活用方法を不動産業者と相談してみることをおすすめします。どうしても売却が難しい物件の場合は、売れにくい訳アリ物件を専門に買取している業者もありますから、そちらに相談し買取してもらう方法もあります。\ 無料・簡単60秒 /相続空き家の現在の資産価値を調べてみる訳あり物件専門の買取業者に査定を依頼してみるならこちら
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  • 相続空き家の売却も3000万円特別控除
    相続空き家を売却したときの譲渡所得の3000万円特別控除の特例
    実家を相続したものの誰も住まずに空き家になっているなら、早めに売却することを検討した方がよさそうです。今なら、要件を満たせば、相続空き家を売却したとき、譲渡所得から最高3,000万円まで特別に控除できる特例があります。空き家対策の特例措置ですので、期限があります。これを「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。詳しく見ていきましょう。特例の適用を受けられる家屋・売却方法・期限「相続空き家を売却したときの特別控除の特例」は、「マイホームを売却したときの特別控除の特例」と同様に、譲渡所得から最高3,000万円まで特別に控除できる制度です。ただし、マイホームを売却したときの特例と違って、対象となる家屋や売却の方法について細かな条件があります。しかも、期限が設けられた特例制度ですから、特例を利用するなら早めの検討が必要です。細かな適用要件については後から見ますが、この特例を利用する上で特に大事な点を3つ挙げておきます。適用対象となる家屋・売却方法・期限1981年5月31日以前に建築された家屋であること。耐震改修して売るか、解体して更地で売ること。2023年12月31日までに売却すること。1981年5月31日以前に建築された家屋とは、旧耐震基準の建物のことです。区分所有建物(マンション)については、この特例の対象外です。つまり、この特例は、「危険な空き家を減らすことに協力すれば税金をまけますよ。ただし、期限があるので急いでくださいね。」というものなのです。この特例の趣旨は、国土交通省の説明を見ればよくわかります。そもそもこの特例は、「空き家の発生を抑制するための特例措置」という位置づけです。制度の概要について、こう説明しています。制度の概要被相続人の居住の用に供していた家屋及びその敷地等を相続した相続人が、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、当該家屋(耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む)又は取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除します。耐震性のある家屋なら、そのまま売っても特例の適用対象となりますが、耐震性がない場合には、耐震リフォームをして売るか、取り壊して更地にして売るか、いずれかの売却方法でなければ特例を適用できないので、ご注意ください。さらに詳しくは、国土交通省のWebサイトをご覧ください。国土交通省:空き家の発生を抑制するための特例措置(空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除)耐震リフォームをして売る? 更地にして売る?相続した実家が耐震基準を満たしていない場合に、この特例を適用するには、耐震リフォームをして売るか、取り壊して更地にして売るか、どちらかでなければいけません。どちらを選択するのが、賢い選択なのでしょうか?そもそも1981年以前に建築された家屋が対象ですから、建物の築年数は40年を超えます。築40年を超える木造一戸建ての建物は、特別の価値がない限り「ゼロ査定」です。たいていは、土地代だけでの取り引きとなります。建物の解体費用をマイナス要素とされることもあります。すでに耐震リフォーム済であれば、家屋を残して売ることもできますが、わざわざ耐震リフォームをして売るのは現実的ではありません。耐震リフォームには相当なコストがかかります。そのリフォーム費用全額を販売価格に転嫁して売ることはできないからです。したがって、建物を取り壊して更地にして売却するケースが大半でしょう。なお、建物を解体して土地だけを売却するとしても、建物を取り壊すのは買手が決まってからでも遅くはありません。建物を撤去してしまうと、固定資産税の住宅用地特例の適用を受けられなくなり、税負担が重くなってしまうからです。空き家の解体や耐震リフォームに、国や自治体の補助金を受けられる場合があります。実家のある市町村に確認してみるとよいでしょう。地元の不動産業者に査定を依頼して聞いてみる方法もあります。特別控除の特例の適用要件相続空き家を売却したときに3,000万円の特別控除の特例の適用を受けられるのは、次の条件をすべて満たす場合です。売却する家屋そのものについての要件と、売却についての要件があります。これらの要件を全て満たす必要があります。特例の適用対象となる家屋相続または遺贈により取得した次の要件を満たす居住用家屋が対象となります。特例の適用対象となる家屋の要件1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された家屋であること。区分所有建築物でないこと。相続開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったこと。つまり、旧耐震基準で建てられた家屋で、分譲マンションは適用対象外、相続開始の直前まで被相続人が一人で暮らしていた家屋が適用対象となります。親が老人ホーム等に入所して空き家になっていた場合「相続開始の直前まで、被相続人が居住の用に供していた家屋」が要件となっているため、当初は、一人暮らしの被相続人が老人ホームに入所するなどして空き家になっていた場合には、この特例を適用できませんでした。2019年度の税制改正大綱(2018年12月21日閣議決定)において、老人ホーム等に入所していた場合、一定の要件を満たせば、「相続の開始の直前においてその被相続人の居住の用に供されていたものとして本特例を適用する」と適用要件が緩和されました。平成31年度税制改正の大綱(平成30年12月21日閣議決定)空き家に係る譲渡所得の 3,000 万円特別控除の特例について、老人ホーム等に入所をしたことにより被相続人の居住の用に供されなくなった家屋及びその家屋の敷地の用に供されていた土地等は、次に掲げる要件その他一定の要件を満たす場合に限り、相続の開始の直前においてその被相続人の居住の用に供されていたものとして本特例を適用するほか所要の整備を行った上、その適用期限を4年延長する。被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受け、かつ、相続の開始の直前まで老人ホーム等に入所をしていたこと。被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続の開始の直前まで、その家屋について、その者による一定の使用がなされ、かつ、事業の用、貸付けの用又はその者以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。(注)上記の改正は、平成 31 年4月1日以後に行う被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の譲渡について適用する。 さらに詳しくは、国税庁のWebサイトをご覧ください。国税庁タックスアンサー:「被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」特例の適用対象となる譲渡上の条件を満たす家屋とその敷地を、次のような条件で譲渡した場合に、特別控除の特例が適用されます。特例の適用対象となる譲渡の要件相続の時から譲渡の時まで、居住、貸付、事業に使われていないこと。耐震改修を行い新耐震基準に適合する建物として売るか、家屋を取り壊して土地だけ売ること。相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。売却代金が1億円以下であること。売却した家屋や敷地について、相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例など他の特例の適用を受けていないこと。親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。被相続人が死亡したことで空き家になり、相続したときから譲渡するときまで空き家のままであることが条件です。耐震リフォームをして売るか、建物を取り壊して更地にして売るか、という条件は、先に説明した通りです。家屋を売却する場合には、耐震基準に適合するものであることが必要です。特例の適用を受けるには、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。「3年を経過する日の属する年の12月31日」の考え方について、具体的に見ておきましょう。「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」とは?例えば、2020年1月2日が相続開始日だとすると、3年を経過するのは2023年1月1日です。この場合は、2023年12月31日までに売却すれば、特例を適用できます。相続開始日が2020年1月1日だと、3年を経過するのは2022年12月31日です。「3年を経過する日の属する年の12月31日」は、同じ2022年12月31日ですから、この日までに売却しないと、特例の適用を受けられません。ひとくちに「相続して3年」といっても、相続開始日によって特例の適用を受けられる期間が異なります。「気がついたら特例を受けられる期限を過ぎていた」とならないよう、注意が必要です。特例の適用要件についてさらに詳しくは、国税庁のWebサイトをご覧ください。国税庁タックスアンサー:「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」相続空き家の譲渡所得・譲渡所得税の計算例相続空き家を取り壊して土地を売却する場合、譲渡所得税の計算がどうなるか、具体的な計算例をご紹介します。事例1980年に建てた実家を相続し、建物を取り壊して土地を500万円で売却したケースを考えます。取得費不明なため、概算取得費(譲渡価額の5%相当額)を用い、譲渡費用は建物の撤去費用等で200万円かかったとします。譲渡所得、譲渡所得税の計算式は、次のようになります。長期譲渡所得となりますから、譲渡所得にかかる税金の税率は、所得税・住民税を合わせて20%です。譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除譲渡所得税 = 譲渡所得 × 20%実際に計算してみましょう。特別控除の特例の適用がない場合、譲渡所得は、500万円-500万円×5%-200万円=275万円したがって、譲渡所得税は、55万円(275万円×20%)となります。特別控除の特例を適用できる場合は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できますから、譲渡所得は0円となり、譲渡所得税もゼロです。譲渡所得・譲渡所得税の計算方法譲渡所得や譲渡所得税の計算方法について、詳しくはこちらをご覧ください。譲渡所得の計算方法譲渡所得税の税率と計算方法取得費不明のときに譲渡所得の計算で取得費を控除する方法まとめ相続した空き家を売却したとき、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除することができます。ただし、耐震性のない家屋の場合には、耐震リフォームをして売るか、家屋を除却して売るかでなければ、特例の適用を受けられません。また、この特例制度には期限がありますから、相続した空き家を売却するなら、早めに検討することをおすすめします。もっとも、相続空き家を売却して譲渡所得が発生する場合の話ですから、譲渡所得が生じない場合は、この特例を考慮して売却を考える必要はありません。建物を取り壊さず売却する方が売れやすい場合もあります。譲渡所得が発生しそうか、特例の適用を受けられそうか、耐震リフォームや建物の撤去に補助金を受けられるか等、地元の不動産業者に査定を依頼し、相談してみるとよいでしょう。不動産業者に査定・売却を依頼するときには、税金のことにも詳しい不動産業者、税理士と連携しやすい不動産業者であれば安心です。税金にも詳しい不動産業者を探すには?不動産の査定・売却を依頼する不動産業者を探すときは、不動産一括査定『イエウール』を利用すると便利です。税金に詳しい業者や、税理士と連携しやすい業者を簡単に探せます。完全無料で利用できますから、お気軽に試してみてください。\ 税金にも詳しい不動産業者が見つかる /不動産一括査定「イエウール」について詳しく見てみるあなたに おすすめの記事「イエウール」を利用するメリット・デメリット、評判・口コミ相続した田舎の築40年以上の古い実家・空き家を売却するコツ5年間売れなかった築50年の相続空き家を売却できた理由とは?親が老人ホームや介護施設に入所し空き家になった実家を売却するとき関連相続した実家(空き家)を売るか貸すか、後悔しない判断の仕方空き家の維持管理費はどれくらいかかる?
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