不動産取引における宅建業者の3つの取引態様

取引態様は不動産業者の立ち位置

 

取引態様とは、不動産取引における不動産業者の「立ち位置」のことです。その不動産取引に「どんな立場で関与しているか」を示します。

 

取引態様には、売主・代理・媒介の3タイプがあり、不動産業者は、取引態様の明示が法律で義務付けられています。

 

不動産取引において取引態様の明示が大事な理由、3つの取引態様(売主・代理・媒介)の違いについて、見ていきましょう。

 

 

取引態様の明示とチェックが必要な理由とは?

不動産業者(宅建業者)は、物件広告を出すとき、取引態様の別(売主・代理・媒介)を明示することが、法律で義務付けられています(宅建業法34条1項)

 

宅建業法34条1項

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときは、自己が契約の当事者となって当該売買若しくは交換を成立させるか、代理人として当該売買、交換若しくは貸借を成立させるか、又は媒介して当該売買、交換若しくは貸借を成立させるかの別(取引態様の別)を明示しなければならない。

 

なぜ、取引態様の明示が大事かというと、取引態様によって、不動産業者の権限や報酬額が異なるからです。

 

買主は、取引態様のチェックが不可欠

特に買主は、取引態様(売主・代理・媒介の別)のチェックが不可欠です。取引態様によって、仲介手数料が必要か必要でないかが決まるからです。

 

例えば、欲しい物件を見つけ、その物件を扱っている不動産会社と契約する場合を考えてみてください。

 

不動産会社が、自社所有の物件を売る場合は、仲介手数料は発生しません。買主が支払うのは、購入する不動産の代金のみです。

 

それに対して、不動産会社が、売主と買主を仲介する場合は、仲介手数料が発生します。買主は、売主に購入代金を支払い、不動産会社に仲介手数料も支払わなければいけません。

 

気に入った物件があって購入したら、直販物件でなく媒介物件で、仲介手数料を請求された、ということがあるのです。

 

仲介手数料は結構大きな金額になりますから、仲介手数料が必要か否かを購入手続きに入る前にチェックすることが大事なのです。

 

売主にとって大事なのは、媒介契約の形態

売主の場合は、不動産業者に不動産売却を依頼すると、代理契約であろうと媒介契約であろうと、仲介手数料が必要です。一般的には、媒介契約を結びます。

 

ですから、売主にとっては、取引態様よりも「どんな媒介契約を結ぶか」が大事なのです。媒介契約の形態によって、不動産業者と売主の義務が異なり、高く早く売れるかどうかに影響するからです。

 

3つの取引態様(売主・代理・媒介)の違い

取引態様は、売主・代理・媒介の3種類に大きく分類されます。媒介は、さらに一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類に分類されます。

 

売主

不動産業者が、自ら所有する土地や建物を直接販売します。直販なので、仲介手数料は発生しません。

 

代理

売主との間で代理契約を交わした不動産業者が、売主に代わって、買主と取り引きします。売主の代わりを務めるので、売主には仲介手数料が発生しますが、買主は、一般的に仲介手数料は不要です。

 

媒介

売主と買主の間に立って、不動産業者が取引を仲介します。媒介(仲介)の場合は、必ず仲介手数料が発生します。

 

媒介と仲介は同じ意味です。契約など法律行為では媒介を使い、それ以外は仲介を使うのが一般的です。

 

仲介手数料が必要か不要か

取引態様別に、売主・買主との関係で仲介手数料が必要か不要かをまとめると、次のようになります。

 

売主との関係では、不動産業者の取引態様が代理でも媒介でも、仲介手数料が必要です。

 

買主との関係では、不動産業者の取引態様が売主・代理の場合は、仲介手数料は不要です。媒介の場合に、仲介手数料が必要になります。

 

不動産業者の取引態様
売主(直販) 代理 媒介
売主
買主 × ×

○:仲介手数料が必要 ×:仲介手数料は不要
※不動産業者が売主の場合、個人の売主は関係ないので「―」としています。

まとめ

不動産業者は、取引態様(売主・代理・媒介)によって権限や報酬が異なるので、物件の広告を出すときには、取引態様の明示が法律で義務付けられています。

 

取引態様の別による影響が大きいのは買主の場合です。売主との関係では、取引態様は媒介が一般的です。売主にとって大事なのは、媒介契約の形態です。

 

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。どの媒介契約を選択するかは、不動産売却の成否に影響しますから、慎重に判断することが大切です。