離婚前に知らないと数百万円損するかも…！持ち家の財産分与で絶対にやるべきこととは？

いざ自分が離婚で財産分与をするとなったら、悩むことも多いでしょう。

財産分与は、夫婦の「共有財産」を離婚する際に分け合うこと。名義や持分にかかわらず「2分の1ずつ分け合う」のが原則です。

預貯金なら、残高を半分ずつ分け合えばよいので、さほど難しくはありません。

注意が必要なのは、「持ち家」がある場合です。家は、高額な財産でありながら、資産価値を正確に把握することが難しいため、気づかないまま数百万円も損している場合があるのです。

そこで、今回は、

• 家の財産分与は、どうしたらいいのか？
• 住宅ローンが残っている場合は、どうなるのか？
• 家の財産分与で損しないため、大切なこととは？

について、まとめました。

「持ち家」の財産分与で、ゼッタイに損したくない方は、必見です！

「持ち家」の財産分与の方法は、基本的に次の2つです。

どちらかが住み、代償金で清算する方法は、トラブルになりやすいので要注意。売却して、現金を分け合う方法をおすすめします。

代償金で清算するのはトラブルになりやすい

代償金で清算する方法には、多くのリスクがあります。

まず、代償金として、相当な金額が必要です。分割で支払う方法もありますが、受け取る側にしてみれば、全額支払われる保証はありません。

もめやすいのが、代償金の額。家の資産価値の2分の1相当といっても、不動産は「適正な価格」が分かりにくいため、お互い納得いく金額とすることが難しいのです。

住宅ローンが残っている家に離婚後も住むことは、されにリスクが大きくなります。

連帯保証や連帯債務の関係となっていたら、代わりの保証人やローンの組み直しが必要ですが、金融機関が認めてくれるとは限りません。ローンを組み直すにしても、単独では審査に通らない可能性があります。そうなると、離婚後も、連帯保証や連帯債務の関係が続くのです。

売却して清算するのがおすすめ

売却して清算する方法なら、そんなリスクはありません。売却代金を分け合えばよいだけ。とてもシンプルです。離婚後、いっさいの関係を断つこともできます。

住宅ローンが残っているときは、家の財産分与にあたって、住宅ローン残債を考慮します。家の評価額から住宅ローン残額を控除した差額が、財産分与の対象となる資産価値です。

つまり、「ローン付き住宅」の財産分与の方法は、こうです。

例えば、評価額が2,000万円、住宅ローン残額が1,500万円であれば、この家は500万円の資産価値がある財産となり、この500万円が財産分与の対象です。

財産分与は、①2,000万円で売却し、ローン1,500万円を完済したうえで、残り500万円を分け合う、②一方がローンを支払いながら住み、相手に資産価値の半分の250万円を渡す、いずれかの方法となります。

もちろん、売却して住宅ローンを完済した上で、残ったお金を分け合う方法がおすすめです。

家に資産価値がない場合は？

住宅ローン残額が評価額を上回る「オーバーローン」の場合は、家の資産価値はマイナスです。

オーバーローン住宅は、財産価値はないので、財産分与の対象外となります。

例えば、家の評価額が1,000万円、住宅ローン残額が1,500万円であれば、家の資産価値はマイナス500万円（1,000万円ー1,500万円）です。家に財産価値はないので、財産分与の対象外となります。

財産分与の対象外となった住まいは どうする？

では、オーバーローンで財産分与の対象外となった住まいは、どうすればいいのか？

オーバーローン住宅は、売ってもローンが残りますから、その返済資金を用意できない限り、売却することができません。ローンを完済しないと、抵当権を外せないからです。抵当権の付いた家など、誰も買いませんよね？

なので、こういう場合は、たいていローン名義人がローンを支払いながら住むことになります。債務を負担するのは、あくまでも債務者です。離婚後、「財産分与」により債務を2分の1ずつ分担するわけではありません。

例えば、家もローンも夫名義であれば、夫がローンを返済しながら住みます。この場合、妻は、家に関して財産分与はゼロですが、住宅ローンの負担もない、ということです。

もっとも、家や住宅ローンをどうするかは、話し合いで決めればよいので、夫所有の家に妻と子が住み、妻が家賃を支払う形で、夫のローン返済に協力する、という方法もあり得ます。

なお、オーバーローンと思われても、次のようなケースがあり得ます。これを知っていれば、離婚後の生活が違ったものとなるかもしれません。

オーバーローンの可能性のある方は、ぜひ、チェックしておくことをおすすめします。

ここまでの話で、もう、お分かりだと思いますが、「持ち家」の財産分与で最も重要で、まず最初にやるべきことは、家の「適正な評価額」を把握することです。家の評価額を誤ると、財産分与で大損する可能性があるのです。

では、どうすれば「適正な評価額」を調べることができるのか？

「適正な評価額」を調べる方法

家の評価額を調べるには、不動産業者に査定を頼むのが一般的ですが、このとき大事なのは、次の2つの点です。

これを知っていれば、評価額の数百万円アップ、百万円単位で財産分与の取り分アップにつながります！

これがいかに重要かは、上でご紹介した佐藤さん（仮名）の例からも明らかでしょう。

とはいえ、1社ずつ査定を依頼していくのは面倒ですし、各社の得意分野・得意エリアを見極めて査定を頼むなど、素人が簡単にできることではありません。

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査定する物件タイプを選び、質問に答えながら物件情報を入力していくだけ。回答は選択方式で簡単。それだけで、ご自宅の売却に強い複数の不動産業者に、まとめて査定依頼ができます。

あとは、各社の査定結果を比較すればよいのです。これだけで、自宅の適正な評価額が簡単に分かります。

提携している業者は、厳格な審査をクリアした優良業者ばかりですから、どの業者に頼んでも安心です。あとから、不快な「しつこい営業電話」もありません。

利用は完全無料。売るかどうか検討段階でもOKです。一度、ご自宅の評価額をイエウールで調べてみることをおすすめします。

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いま、全国の住宅価格が上昇していることを、ご存じでしょうか？

家やマンションは、今売り出せば、あなたが思っている以上に高く売れる可能性があります。それだけ、財産分与で「取り分アップ」につながります。

※参考：「不動産価格指数」国土交通省＝2023年9月29日公表資料より

国土交通省の公表資料によると、住宅価格は、10年前と比べて、住宅全体で1.4倍、マンションにいたっては1.9倍です。

ただし、この状況がいつまで続くかはわかりません。

今が高く売れるチャンスです。離婚で家の財産分与があるなら、今すぐ評価額を調べてみることをおすすめします。この機会を逃すと、後悔するかもしれません。

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