離婚で家を財産分与する方は知らないと大損！ 双方が百万円単位で「取り分アップにつながる方法」とは？

 

離婚で「持ち家」を財産分与する方は、ご注意ください。最初に何をするかが大事です。それを間違えると、数百万円レベルで大損してしまうことがあります。

 

でも、今からお伝えすることを知っていれば、双方の取り分アップにつながります。相手からどうやって多く取るかでなく、双方の取り分アップにつながる話です。

 

相手の取り分まで増えるのは嫌だと思う方もいるかもしれませんが、合意しやすくなるので、早々に財産分与の話し合いを終え、きれいに関係を断つことができます。

 

しかも、百万円単位で取り分が増える可能性がありますから、これを知っているのと知らないのとでは、離婚後の生活も違ったものになります。

 

詳しく説明しましょう。

 

まずは、財産分与について、ポイントを押さえておいてください。細かい話は省きます。

 

財産分与とは、夫婦が共同生活を送る中で形成した財産を、離婚にあたって分け合うこと。大事なポイントは、次の2つです。

 

財産分与の対象

財産分与の対象となるのは、現金、預貯金、不動産、自動車、株式、保険など、夫婦が婚姻中に協力して取得した共有財産です。名義は関係ありません。個人で得た財産（結婚前から所有していた財産、相続や贈与で取得した財産など）以外は、すべて共有財産となります。

 

財産分与の割合

財産分与の割合は、2分の1ずつが原則です。専業主婦・主夫も、財産形成の貢献度は同じとみなされ、 2分の1を請求できます。金銭給付に限らず、現物給付でも構いません。

 

さて、家の財産分与の方法です。家の財産分与は、現金や預貯金とは違う難しさがあります。

 

現金や預貯金は、残高がそのまま資産額となりますから、その金額を半分に分ければよいのですが、不動産の場合は、そう単純ではありません。

 

家の資産価値は、経年や市場動向により変動するうえ、住宅ローン残債があれば、その分、減価するからです。

 

ですから、家の財産分与は、まず、家の「現在の資産価値」を調べ、それをふまえて、どう分けるかを決める、という流れになります。

 

家の財産分与の流れ

 

【ステップ①】家の「現在の資産価値」を調べる

家の現在の資産価値は、時価（現在の価格）と住宅ローン残額により決まります。

 

 

時価を調べるには、不動産業者に査定を頼みます。住宅ローン残額は、返済予定表や借入れ金融機関で確認します。

 

こうして算出した実質の資産価値が、財産分与上の資産価値となります。

 

家の現在の価格は、正確に分かりますか？　まだ調べていないのでしたら、まずはそれからです。

 

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【ステップ②】財産分与の仕方を決める

家の資産価値が分かれば、それをふまえて財産分与の仕方を決めます。

 

家の資産価値がプラスかマイナスか、すなわち、時価がローン残額より上か下か、によって異なります。

 

［時価］＞［ローン残額］の場合

この場合は「アンダーローン」といい、ローン残額が時価より下なので、家の資産価値はプラスとなり、財産分与の対象です。

 

 

ただし、家を半分に分割することはできませんから、

1. 売却して、住宅ローンを完済し、残った現金を2分の1ずつ分ける
2. 一方が住み、他方に資産価値の2分の1の現金を渡す

などの方法で財産分与します。

 

［時価］＜［ローン残額］の場合

この場合は「オーバーローン」といい、ローン残額が時価より上なので、家の資産価値がマイナスとなり、財産分与の対象から除外されます。住宅ローン残額を2分の1ずつ負担するわけではありません。

 

 

もっとも、住宅ローン残債をどう負担するかは、話合いで決めることはできます。ただし、金融機関との関係では、契約にもとづき、ローン名義人が返済義務を負います。

 

したがって、こういうケースでは、住宅ローンの名義人が、ローンを支払いながら住むことが多いようです。

 

 

どちらかが住む方法は、こんなリスクがある！

家の財産分与は、基本的には、売却して清算するか、一方が住み他方には別の財産を渡す、ということになりますが、離婚後も「ローン付き住宅」に住む場合は、思わぬトラブルに巻き込まれるリスクがあります。

 

例えば、ローン名義人である夫が、家を所有して住宅ローンを支払い、妻と子が一定期間無償で住む、という財産分与のパターンがあります。この場合、夫のローン返済が滞ると、家が競売にかけられ、妻と子は立ち退きを迫られるリスクが付いて回るのです。

 

また、連帯保証人になっていれば、たとえ家を出ていたとしても、ローン名義人の返済が滞ると、連帯保証人に請求が来ます。連帯保証人を外れるのは、容易ではありません。

 

家の財産分与は、売却して清算するのがベター

それに対し、家を売却して清算する方法なら、そういった心配は一切ありません。きっちり現金で半分に分けることができ、離婚後、いっさいの関係を断てます。

 

ですから、オーバーローンであるとか、やむを得ない事情がある、というのでなければ、できるだけ売却して清算する方法をおすすめします。

 

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もし、オーバーローンでも、売却をあきらめないでください。こんなケースがあるのです。

佐藤さん（仮名）の例からも分かるように、家の財産分与で、最初にやるべきこと（しかも一番大事なこと）は、家の現在の価値（時価）を正確に把握することです。

 

不動産の財産分与は、評価額（時価）が、財産分与の方法や金額に大きく影響します。

 

評価額は、財産分与の額に影響する

例えば、本当は4,000万円の価値がある家を3,000万円と評価してしまうと、どうなるか？

 

財産分与は2分の1ずつですから、本来なら4,000万円を2,000万円ずつ分け合うところ、3,000万円を1,500万円ずつ分け合うことになり、それぞれ取り分が500万円少なくなってしまいます。

 

どちらかが住む場合

一方が住み、他方には評価額の2分の1の現金を支払うという財産分与のパターンだと、評価額が直接、財産分与の額を決定します。

 

売却して清算する場合

売却する場合も、評価額が影響します。評価額が適正であれば、ほぼ評価額通りに売れますが、評価額は、高すぎても安すぎても、売却額は安くなってしまうのです。理由はこうです。

 

売出価格は、評価額をもとに決めます。評価額が相場より安いと、売出価格も安くなり、売れやすくはなりますが、本来の価格より安い価格で売却することになってしまいます。

 

評価額が相場より高すぎると、売出価格も高すぎるため、誰も買いません。結局は売れ残って、最後は安く買い叩かれることになってしまうのです。売却に時間はかかる、安値で買い叩かれる、最悪のパターンとなるのです。

 

なので、評価額は高すぎても安すぎても適正額で売却できず、損してしまうのです。

 

 

では、どうすれば正確な時価が分かるのか？

 

正確な時価を調べるには？

家の時価は、不動産業者に査定を頼んで調べます。このとき大事なのは、1社だけの査定で判断せず、複数社に査定を依頼し、結果を比較することです。

 

査定額は、不動産業者によって差が生じます。数百万円ほどの差が生じることは、よくあります。1社だけの査定では、その査定額が妥当か、相場がどれくらいか、判断のしようがありません。

 

複数社に査定を依頼するには一括査定「イエウール」が便利

とはいえ、1社ずつ査定を依頼していくのは大変です。そんなときは、不動産一括査定「イエウール」が便利です。

 

イエウールを利用すれば、最大6社にまとめて査定を依頼できるので、いちいち不動産業者を探して、1社ずつ査定を依頼する手間がかかりません。提携している業者は、厳格な審査をクリアした優良業者ばかりですから、どの業者に頼んでも安心です。

 

しかも、各社の得意分野や得意エリアをふまえて査定を依頼できるので、査定額が高くなる傾向があります。その査定結果を比較することで、正確な評価額の相場や最高額が簡単に分かり、取り分アップにつながるのです。

 

また、各社の評価額と売却プランが揃うので、信頼性の高い客観的データとして、相手の理解を得られやすくなります。離婚する相手から「査定してもらったら●●万円だった」などと口先だけで言われても、信用できませんよね。

 

イエウールを使って事前に各社の査定額を調べて提示することで、話合いの主導権を握れます。

 

イエウールの使い方は簡単

イエウールは、物件情報を入力するだけ。しかも選択方式なので簡単です。所要時間は、わずか60秒ほど。

 

それだけで、あなたの不動産の売却に強い複数の不動産業者にまとめて査定依頼ができ、自宅の相場価格、最高価格が分かります。

 

利用は完全無料です。売るかどうか検討段階でもOKなので、ぜひ試してみてください。

 

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いま、日本全国の家・土地・マンションの価格が上昇しています。家やマンションは、あなたが思っている以上に高く売れる可能性があります。

 

※参考：「不動産価格指数」国土交通省＝2023年9月29日公表資料より

 

2021年からの上昇率が著しいのですが、この状況がいつまで続くかはわかりません。今年になって、そろそろピークを迎えつつあるようにも見えます。

 

今が高く売れるチャンスです。離婚で家を財産分与するのなら、今すぐ評価額を調べてみることをおすすめします。

 

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