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離婚で「持ち家」を財産分与する方は、ご注意ください。最初に何をするかが大事です。それを間違えると、数百万円レベルで大損してしまうことがあります。
でも、今からお伝えすることを知っていれば、双方の取り分アップにつながります。相手からどうやって多く取るかでなく、双方の取り分アップにつながる話です。
相手の取り分まで増えるのは嫌だと思う方もいるかもしれませんが、合意しやすくなるので、早々に財産分与の話し合いを終え、きれいに関係を断つことができます。
しかも、百万円単位で取り分が増える可能性がありますから、これを知っているのと知らないのとでは、離婚後の生活も違ったものになります。
詳しく説明しましょう。
まずは、財産分与について、ポイントを押さえておいてください。細かい話は省きます。
財産分与とは、夫婦が共同生活を送る中で形成した財産を、離婚にあたって分け合うこと。大事なポイントは、次の2つです。
財産分与の対象となるのは、現金、預貯金、不動産、自動車、株式、保険など、夫婦が婚姻中に協力して取得した共有財産です。名義は関係ありません。個人で得た財産(結婚前から所有していた財産、相続や贈与で取得した財産など)以外は、すべて共有財産となります。
財産分与の割合は、2分の1ずつが原則です。専業主婦・主夫も、財産形成の貢献度は同じとみなされ、 2分の1を請求できます。金銭給付に限らず、現物給付でも構いません。
財産分与は、離婚をした者の一方が、他方に対して財産の分与を請求できる制度です(民法768条1項)。離婚から2年が経過すると,家庭裁判所に申立てができなくなります(同2項)。
さて、家の財産分与の方法です。家の財産分与は、現金や預貯金とは違う難しさがあります。
現金や預貯金は、残高がそのまま資産額となりますから、その金額を半分に分ければよいのですが、不動産の場合は、そう単純ではありません。
家の資産価値は、経年や市場動向により変動するうえ、住宅ローン残債があれば、その分、減価するからです。
ですから、家の財産分与は、まず、家の「現在の資産価値」を調べ、それをふまえて、どう分けるかを決める、という流れになります。
家の現在の資産価値は、時価(現在の価格)と住宅ローン残額により決まります。
[資産価値]=[時価]ー[ローン残額]
時価を調べるには、不動産業者に査定を頼みます。住宅ローン残額は、返済予定表や借入れ金融機関で確認します。
こうして算出した実質の資産価値が、財産分与上の資産価値となります。
家の現在の価格は、正確に分かりますか? まだ調べていないのでしたら、まずはそれからです。
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住宅ローンのような借入金も共有財産です。ただし、マイナス財産は、プラス財産から控除し、実質の資産価値を算出するのに考慮されるだけで、債務を財産分与して分担するわけではありません。
家の資産価値が分かれば、それをふまえて財産分与の仕方を決めます。
家の資産価値がプラスかマイナスか、すなわち、時価がローン残額より上か下か、によって異なります。
この場合は「アンダーローン」といい、ローン残額が時価より下なので、家の資産価値はプラスとなり、財産分与の対象です。
ただし、家を半分に分割することはできませんから、
などの方法で財産分与します。
この場合は「オーバーローン」といい、ローン残額が時価より上なので、家の資産価値がマイナスとなり、財産分与の対象から除外されます。住宅ローン残額を2分の1ずつ負担するわけではありません。
もっとも、住宅ローン残債をどう負担するかは、話合いで決めることはできます。ただし、金融機関との関係では、契約にもとづき、ローン名義人が返済義務を負います。
したがって、こういうケースでは、住宅ローンの名義人が、ローンを支払いながら住むことが多いようです。
オーバーローン住宅は、ローン返済資金を用意し、家の売却代金とあわせて住宅ローンを完済できる場合は、通常の不動産売却が可能です。
返済資金を用意できない場合は、任意売却となります。任意売却は、住宅ローンの返済ができず、競売が避けられない状況になったときの救済措置です。金融事故として信用情報に履歴が残りますから、慎重に判断してください。
家の財産分与は、基本的には、売却して清算するか、一方が住み他方には別の財産を渡す、ということになりますが、離婚後も「ローン付き住宅」に住む場合は、思わぬトラブルに巻き込まれるリスクがあります。
例えば、ローン名義人である夫が、家を所有して住宅ローンを支払い、妻と子が一定期間無償で住む、という財産分与のパターンがあります。この場合、夫のローン返済が滞ると、家が競売にかけられ、妻と子は立ち退きを迫られるリスクが付いて回るのです。
また、連帯保証人になっていれば、たとえ家を出ていたとしても、ローン名義人の返済が滞ると、連帯保証人に請求が来ます。連帯保証人を外れるのは、容易ではありません。
それに対し、家を売却して清算する方法なら、そういった心配は一切ありません。きっちり現金で半分に分けることができ、離婚後、いっさいの関係を断てます。
ですから、オーバーローンであるとか、やむを得ない事情がある、というのでなければ、できるだけ売却して清算する方法をおすすめします。
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もし、オーバーローンでも、売却をあきらめないでください。こんなケースがあるのです。
離婚を決め、財産分与をどうするか、考えていた佐藤さん(仮名)。
共有財産は、預金と住んでいるマンションです。マンションは売って、住宅ローンを返済し、残りは預金といっしょに2分の1ずつ財産分与するつもりでした。
ところが…
近くの不動産業者にマンションを査定してもらったところ、よくて1,800万円と言われたのです。
住宅ローンが2,200万円ほど残っているので、マンションの資産価値はマイナス400万円。いわゆるオーバーローンです。これでは、財産分与どころか、売ることすらできません。
「マンションは売却して清算したかったのに…」
「離婚してからも、このマンションのローン返済が続くなんて…」
途方に暮れていたとき、ふと、あることが気になったのです。
マンションの評価額は本当に正しいのか?
ネットで調べていて、不動産業者によって査定額が違う、という事実を知ったのです。
そこで、別の不動産業者にも査定を頼んでみることにしました。
これもネットで調べていて知ったことなのですが、こんなときは、不動産一括査定サービスを利用すると便利です。査定を頼む業者を自分でいちいち探さなくても、まとめて複数社に査定依頼できます。
佐藤さんは、一括査定サービスを利用して、4社に査定を依頼しました。
すると…
その結果がこれです。最初に査定を頼んだ業者を含め、5社の査定価格を比較すると、こうなりました。
何と、最初の業者より、700万円も高い2,500万円の査定額を提示してきた業者があったのです。つまり、700万円も評価額がアップしたのです。
しかも、一括査定サービスを通じて査定依頼した業者は、全体的に査定額が高いのです。
なぜ、不動産業者によって、こんなに査定額に違いが生じるのか?
業者の話によると、各社それぞれ得意分野や得意エリアがあり、自社の得意物件についてはノウハウや情報の蓄積があるので、高く早く売ることができる、だから査定額も高くなる、ということです。業者によって百万円単位で査定額に差が出るのは、ごく普通のことのようです。
一括査定は、その物件の売却に強い業者を選んで査定依頼できるので、査定額が高くなるというわけです。
(あとで知ったことですが、最初に査定を頼んだ不動産業者は、その地域の土地や戸建てを得意とする業者だったようです。)
「これなら売却して清算し、財産分与もできる!」
佐藤さんは、期待を込めて、2,500万円の査定額を提示してきた業者と専任媒介契約しました。
それから 2か月半ほどで、ほぼ査定額通りの2,500万円で売却でき、住宅ローン2,200万円を完済し、売却諸経費を控除して、残りを財産分与することができました。
「もし、あのとき評価額を調べ直さなかったら、今も住宅ローンを支払い続けていたでしょう。一括査定サービスを利用して、正しい評価額が分かったおかげで、マンションを売却して、きっちり清算することができました。」
「でも、もし最初から一括査定サービスを利用していたら、悩むこともなかったはず。離婚で自宅の財産分与を考えている方には、一括査定サービスの利用をおすすめします。」
こう、佐藤さんは語っています。
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佐藤さん(仮名)の例からも分かるように、家の財産分与で、最初にやるべきこと(しかも一番大事なこと)は、家の現在の価値(時価)を正確に把握することです。
不動産の財産分与は、評価額(時価)が、財産分与の方法や金額に大きく影響します。
例えば、本当は4,000万円の価値がある家を3,000万円と評価してしまうと、どうなるか?
財産分与は2分の1ずつですから、本来なら4,000万円を2,000万円ずつ分け合うところ、3,000万円を1,500万円ずつ分け合うことになり、それぞれ取り分が500万円少なくなってしまいます。
一方が住み、他方には評価額の2分の1の現金を支払うという財産分与のパターンだと、評価額が直接、財産分与の額を決定します。
売却する場合も、評価額が影響します。評価額が適正であれば、ほぼ評価額通りに売れますが、評価額は、高すぎても安すぎても、売却額は安くなってしまうのです。理由はこうです。
売出価格は、評価額をもとに決めます。評価額が相場より安いと、売出価格も安くなり、売れやすくはなりますが、本来の価格より安い価格で売却することになってしまいます。
評価額が相場より高すぎると、売出価格も高すぎるため、誰も買いません。結局は売れ残って、最後は安く買い叩かれることになってしまうのです。売却に時間はかかる、安値で買い叩かれる、最悪のパターンとなるのです。
なので、評価額は高すぎても安すぎても適正額で売却できず、損してしまうのです。
売却して清算するにしろ、どちらかが離婚後も住むにしろ、正確な時価を把握することが大事です。
では、どうすれば正確な時価が分かるのか?
家の時価は、不動産業者に査定を頼んで調べます。このとき大事なのは、1社だけの査定で判断せず、複数社に査定を依頼し、結果を比較することです。
査定額は、不動産業者によって差が生じます。数百万円ほどの差が生じることは、よくあります。1社だけの査定では、その査定額が妥当か、相場がどれくらいか、判断のしようがありません。
とはいえ、1社ずつ査定を依頼していくのは大変です。そんなときは、不動産一括査定「イエウール」が便利です。
イエウールを利用すれば、最大6社にまとめて査定を依頼できるので、いちいち不動産業者を探して、1社ずつ査定を依頼する手間がかかりません。提携している業者は、厳格な審査をクリアした優良業者ばかりですから、どの業者に頼んでも安心です。
しかも、各社の得意分野や得意エリアをふまえて査定を依頼できるので、査定額が高くなる傾向があります。その査定結果を比較することで、正確な評価額の相場や最高額が簡単に分かり、取り分アップにつながるのです。
また、各社の評価額と売却プランが揃うので、信頼性の高い客観的データとして、相手の理解を得られやすくなります。離婚する相手から「査定してもらったら●●万円だった」などと口先だけで言われても、信用できませんよね。
イエウールを使って事前に各社の査定額を調べて提示することで、話合いの主導権を握れます。
イエウールは、物件情報を入力するだけ。しかも選択方式なので簡単です。所要時間は、わずか60秒ほど。
それだけで、あなたの不動産の売却に強い複数の不動産業者にまとめて査定依頼ができ、自宅の相場価格、最高価格が分かります。
利用は完全無料です。売るかどうか検討段階でもOKなので、ぜひ試してみてください。
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家の現在の価格は、正確に分かりますか?
まだ調べていないのでしたら、まずは、そこからです。
すでに調べているとしても、その価格は本当に正しいですか?
本当はもっと高いかもしれません。
不動産の価格は、経済情勢や市場動向に大きく左右されます。調べ方によっても、価格は違ってきます。本当はもっと価値があるのに、低い評価額を鵜吞みにして財産分与すれば、大損することになりかねません。
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いま、日本全国の家・土地・マンションの価格が上昇しています。家やマンションは、あなたが思っている以上に高く売れる可能性があります。
※参考:「不動産価格指数」国土交通省=2023年9月29日公表資料より
2021年からの上昇率が著しいのですが、この状況がいつまで続くかはわかりません。今年になって、そろそろピークを迎えつつあるようにも見えます。
今が高く売れるチャンスです。離婚で家を財産分与するのなら、今すぐ評価額を調べてみることをおすすめします。
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公開日 2023-07-27 更新日 2023/10/25 13:13:20