査定価格が高いほど、高く売れるとは限らない!

査定報告

 

査定価格の高い不動産業者に売却を依頼する方が、査定価格の低い不動産業者より、高く売れそうな気がしますよね。それに、高い査定価格を付けてくれると、「大切な不動産の価値を正当に評価してくれた」と嬉しくなるものです。

 

しかし、「査定価格が高いほど高く売れる」というわけではありません。査定価格だけで専任媒介契約する不動産会社を決めると失敗します。

 

大切なのは、「なぜ、その価格になるのか?」という査定価格の根拠です。

 

ここでは、そもそも査定価格とは何か、不動産会社の示す査定価格について何をチェックすればいいのか、まとめています。

 

 

査定価格は、その価格での売却を保証するものではない

査定価格とは、「これくらいの価格で売れるだろう」と、不動産会社が、その不動産の価値や市場動向から推定する価格です。

 

査定価格を計算するのは、売り出し価格を決めるため参考にするのが目的です。

 

査定価格で売却できることを保証するものでなく、いくらで売却できるかは、実際に売りに出してみなければ分からないのです。

 

大事なのは査定価格の根拠

大事なのは、査定価格の根拠です。「なぜ、その価格になるのか」を不動産業者に確認することです。

 

きちんとした理由があって、高い査定価格を付けているのなら、相場より高く売却できる可能性があります。

 

しかし、根拠もなく、相場に比べて高すぎる査定価格を付けている場合は、注意が必要です。不動産業者の中には、売主との契約を取り付けようとして、売れる見込みもないような高い査定価格を示す悪質な業者がいるからです。

 

相場と乖離した高すぎる価格では売れず、最後は安く買い叩かれてしまいます。査定価格の根拠を確認することが大切です。

 

査定価格の根拠を依頼者に説明するのは、不動産業者の義務です。宅建業法は、宅建業者が「売買すべき価額または評価額について意見を述べるときには、その根拠を明らかにしなければならない」(宅建業法第34条の2第2項)と定めています。

 

査定価格の根拠を確認する 3つのチェックポイント

査定価格の根拠といっても、具体的に何を不動産業者に確認すればいいのか、査定のプロセスをふまえ、チェックすべき3つの点をご紹介します。

 

 

参考にした類似物件と件数

中古物件の査定は、類似物件の取引事例(成約事例)を参考に価格を算出する方法が一般的です。これを取引事例比較法といいます。

 

取引事例比較法による査定価格の精度は、「どれだけ多くの類似物件を参考にしたか」がポイントです。価格査定において実際に参考にした取引事例をチェックしましょう。

 

最近の類似物件の成約事例を参考にしているか

取引事例なら何でもよいわけでなく、類似物件(最寄駅からの距離などの立地、築年数、広さなど)でなければ意味がありません。

 

相場は変動しますから、何年も前の取引事例では参考になりません。数ヵ月内の取引でなければ、査定価格の精度は低くなります。

 

少なくとも3~5件程度の成約事例を参考にしているか

1件だけの取引事例では、参考にならない場合があります。早急に売却する必要があり安く売却した場合もあれば、運よく売主の希望売却価格で購入する買主が現れた場合もあり、偶然性に左右されるからです。

 

ですから、少なくとも3件以上の類似物件の取引事例が必要です。たいていは3~5件程度を採用します。

 

物件の状態と価値を適正に評価しているか

物件の状態や個別価値も査定の重要な要素です。プラス評価になる要素が、適正に評価され、査定価格に反映されているかをチェックしましょう。

 

ただし、過度の期待は禁物。基本的には、築年数で評価されるからです。

 

維持管理やリフォームの適正な評価

土地の形状や周辺環境、建物の耐震性、使用している部材や設備のグレード、リフォームや維持管理の状況、省エネ性能など、良好な条件が多ければ、プラスの要素となります。

 

従来は、適正に維持管理していても、必要なリフォームを実施していても、一律に築年数で査定するのが一般的でした。

 

しかし、今は、国が中古物件流通市場の活性化に動き出しています。「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」も策定し、物件の維持管理やリフォームの状態も考慮する方向へ変わりつつあります。

 

個別価値の適正な評価

その物件の「個別の価値」をどう評価するかも大事な点です。

 

一般的に売りやすいのは「標準的な家」ですが、「個性的な家」が売れないわけではありません。特殊な価値を持った物件は、その付加価値ゆえに、売り方次第で相場より高く売れることもあります。

 

例えば、「防音室のある家」を売る場合を考えてみてください。周囲に気兼ねなくピアノをひきたいとか、自宅でカラオケを思いっきり楽しみたいという方に対して売れば、付加価値分を高く売ることができます。

 

競合物件を考慮しているか

競合物件の存在は、販売価格を決める上で無視できません。競合物件とは、あなたが売りに出す物件と同等・類似の物件のことです。

 

査定価格を算定する際にも、競合物件を考慮する必要があります。

 

たとえ適正に査定価格を算出したとしても、競合物件が安く売りだされていたら、どうしても高く見えてしまうので、売り出しの価格や時期を調整する必要があります。

 

競合物件が多いほど買主の選択肢が増えるので、販売価格を引き下げない限り売却は難しくなります。逆に、競合物件が少なければ、少し高めの価格設定でも、際立った高値感は出にくくなります。

 

競合物件を考慮して査定価格を算出しているか、確認する必要があります。

 

まとめ

不動産の価格を決める要素は複数あります。基本的な査定プロセスは同じでも、どの要素をどう評価し、プラス要因とするかマイナス要因とするかは、不動産業者によって異なります。そのため、不動産業者や担当者によって、査定価格に違いが生じます。

 

査定報告を受けるときには、査定価格にばかり目が行きがちですが、大事なのは査定価格の根拠です。

 

査定価格は、その価格で売却できることを保証するものではなく、これくらいの価格で売れるであろうと不動産業者が考える価格です。査定価格が高いほど、高く売れるというわけではありません。

 

ただし、根拠があって高い査定価格を算出している不動産業者の場合は、高く売却できる可能性があります。大事なのは、査定価格の根拠を確認し、高く売れる不動産会社を媒介契約の相手方として選ぶことです。

 

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