相続した田舎の築40年以上の古い実家・空き家を余計な費用をかけずに早く高く売却するコツ

 

田舎の築年数の古い空き家を売却するときは、ちょっとしたことで、売れやすくなったり、売れにくくなったりする場合があります。

 

築40年以上の田舎の古い空き家を、余計な費用をかけずに、早く高く売却するコツをお伝えします。相続した田舎の実家を少しでも高く売却したい方、少しでも早く処分したい方は、ぜひ、ご覧になってみてください。

 

田舎の古い家は、相続したままの状態で、片付けや掃除をしなままで、売りに出されることも珍しくありません。しかし、そのことで損をしています。

 

家財道具は撤去しなくてよいが、掃除は必要

片づけや掃除をしているかどうかで、内見時の反応が違います。

 

こざっぱりと片付いていれば、購入を前向きに考えることができますが、汚い物件は購入に至りません。そこでの生活がイメージできないし、不用品の撤去やリフォームにいくらかかるか分からず不安だからです。

 

片付けや掃除をするといっても、家財道具を全て撤去する必要はありません。そこまですると手間も費用もかかります。荷物があっても、きちんと整頓され、きれいに掃除されていれば、それだけで印象は違うのです。

 

それに、家財道具は置いておく方が良いのです。田舎の古い家を購入する方は、家財道具を使ってくれる場合があるからです。買主さんが必要な物は残し、必要でないものだけを処分することで、双方が費用面で助かります。

 

早く売り抜けるほど、高く売れる

不動産売却というのは、最初は相場より少し高めに売り出し、反応を見ながら販売価格を段々と下げていき、売れる価格を探るのが一般的です。

 

なので、早く売れるというのは、高く売れるということでもあります。片付けや掃除をしておくことで、早く高く売れる可能性が高まるのです。

 

高く売れるといっても、過度の期待は禁物。残念ながら、築年数の古い住宅に市場価値は、ほとんどありません。木造住宅であれば、築20年を超えると、建物の市場価値は、ほぼゼロと見なされます。

 

築年数では市場価値がなくても、住居としての使用価値はあります。築30年や築40年の家でも住むことができます。なので、築40年以上の田舎の古い家でも、土地代に建物の使用価値がプラスαされた価格で売ることができるのです。

 

もっとも、リフォームにかかる費用は、販売価格から値引きを求められます。傷みが激しいほど、大規模なリフォームが必要ですから、それだけ値引き幅が大きくなります。場合によっては、建物の撤去費用を負担せざるを得なくなってしまいます。

 

売却に長くかかるほど、経年劣化が進み、売れにくくなり、売れたとしても安く買い叩かれてしまいます。その間の維持管理費もかかります（空き家の維持管理費はこちら）。売却までに時間がかかると、維持管理費も高くつきます。

 

つまり、田舎の古い家は、正確な相場価格を知り、適正な価格で売り出し、早く売り抜けるほど、余計な費用をかけることなく高く売れるのです。

 

田舎の空き家は、築年数が古くても、建物を壊さずに売りに出すのが鉄則です。建物を解体して更地にすると、かえって売れにくくなります。

 

古い建物など取り壊して、更地にしてしまった方が、新しく家を建てたり、駐車場等に使ったりできるので、用途の幅が広がり売れやすいように思えるかもしれませんが、田舎には安い土地はいくらでもあります。

 

近年、豊かさの価値観が変わり、仕事や生活のスタイルが多様になり、地方の戸建て住宅が見直されてきています。特に、コロナ以降は顕著です。田舎の古い戸建て住宅に価値を見出す人が増えています。

 

田舎の築古物件は、こんな人たちに人気

田舎の古い戸建て住宅は、こんな人たちに人気です。

 

• 密を避け、自然の豊かな環境の中で暮らしたい人
• 田舎で家庭菜園をしながら、のんびり暮らしたい人
• 都会の暮らしに疲れ、スローライフを楽しみたい人
• 多拠点生活をする人
• 田舎でセカンドライフを始めたい人
• 子どもたちを伸び伸び育てたい人
• ペットを飼い、ペットとともに暮らしたい人

 

更地に新しく家を建てるとなると、やはり費用がかかりますが、古くても建物が建っていれば、安く購入して、必要最低限のリフォームで住むことができます。自分でリフォームを楽しむ人たちも増えています。

 

これが、更地にしてしまうよりも、古くても建物を残しておいた方が売れやすい理由です。

 

 

田舎の築古空き家が投資物件として注目されている

投資物件として購入する人たちからも、田舎の築古戸建てが人気です。不動産投資というと、アパートや区分所有マンションが主でしたが、近年は、地方の戸建て住宅に投資する人も増えています。

 

その理由は、地方の戸建ての賃貸に需要があるからです。しかも、アパート経営と比べて、物件購入費が安い、ランニングコストが安い、長く住んでもらえる可能性が高い、売るときに売りやすい、といったメリットがあります。

 

地方の戸建て住宅なら、250万円～300万円くらいから購入することができます。もっと安く買える場合もあり、銀行で借りなくても自己資金で購入することも可能です。堅実な投資をしたいという人から人気なのです。

 

アパートは、部屋を退去するたびに原状回復費用がかかるほか、共用廊下の電気代、共用部分の掃除、庭の草取りなど、何かと手間やコストがかかります。それに対して、戸建て住宅は、共用部分がありませんから、ランニングコストも手間もかかりません。

 

1戸建ては、一度貸してしまえば、ほとんど手がかからないのです。さらに、アパートに比べて、長く住んでくれる傾向があります。

 

また、入居者がいる状態で売れば、投資家に売ることもできます。場合によっては、入居者が購入を希望してくる場合もあるのです。

 

戸建て住宅には、こうしたメリットがあるため、地方の戸建ての賃貸物件の需要が増加しているもとで、不動産投資をする方にも人気が高まり、そういう人に購入してもらえる可能性もあるのです。

田舎の築古住宅は、買主が住宅ローンを使えない状態の物件が結構あります。

 

住宅ローンを使えるかどうかは、買主にとってはもちろん、売主にとっても重要な問題です。買主が住宅ローンを使えないと、値引きせざるを得なかったり、売却のチャンスを失うことがあるからです。

 

住宅ローンの審査を通りにくくしている土地や建物の問題を解決し、買主が住宅ローンを使えるようにすることで、より高く売却することができるようになります。

 

なぜ、田舎の家は住宅ローンの審査が通りにくいのか？

なぜ、田舎の古い家は、住宅ローンの審査が通りにくいのかというと、担保価値が低すぎるとか、越境や未登記の建物がある、地目が宅地でない、といった事情があるからです。

 

具体的に、田舎の築古物件の問題点と対策を見ていきましょう。

 

隣地との境界があいまい、越境がある

田舎の古い家は、隣地との境界があいまいだったり、越境がある、というのは珍しいことではありません。

 

しかし、売却するとなると、お互いに越境したり越境されたりしている部分について、解決しておく必要があります。越境を解消しないと、住宅ローンを借りることはできません。

 

未登記の建物がある

田舎の古い家の場合、納屋など未登記だったということがよくあります。未登記の建物があると、住宅ローンを借りることができません。未登記の建物を登記する必要があります。

 

地目が宅地でない

土地の地目が宅地でないと、ほとんどの銀行は住宅ローンを借りられません。例えば、敷地が雑種地や山林だったりすると、地目変更しないと、買主が住宅ローンを借りられない可能性があります。地目が農地の場合は、農地転用の手続も必要となります。

 

ただし、地目が宅地でない場合でも、すぐに地目変更せず、買主が決まってから地目変更することをおすすめします。地目が宅地でなくても、貸してくれる銀行があります。また、土地が広い場合、全て宅地に変更すると、固定資産税が跳ね上がるからです。

 

担保価値が低すぎる

田舎の安い土地に築年数の古い建物が建っている場合、土地も建物も担保価値がないため、都銀やネット銀行は貸してくれません。

 

地元の地銀や信金などを当たれば、住宅ローンを借りられる可能性があります。

 

住宅ローンを使えない場合

住宅ローンを使えない場合は、無担保住宅ローンを使う方法があります。

 

無担保住宅ローンは、購入する土地や家に抵当権を設定しないので、土地や建物に多少の問題があっても、借主に支払能力があれば融資を受けられるのです。

安くていいから、とにかく早く売却したい、処分したい、という場合は、不動産業者に買取してもらう方法があります。

 

一般の売却よりも価格は安くなりますが、業者の査定価格（見積価格）で、家財道具等すべてひっくるめて買い取ってくれます。自分で片付けや掃除をする必要もありません。業者買取の場合には、仲介手数料も不要です。

 

価格はいくらでもいい、とはいえ、やはり少しでも高く買い取ってもらいたいものです。そんなときは、複数の不動産業者に買取査定を依頼し、査定結果を比較するとよいでしょう。

 

普通の売却の場合には、査定額で売却できるとは限りませんが、買取の場合には、査定額で買取してもらえます。一括査定を利用すると、業者同士で競い合いますから、一番高く売れる業者を簡単に見つけることができます。

 

＼ 一番高い買取価格が簡単に分かる ／

売主は、自分が売った住宅に欠陥等があった場合には、契約不適合責任（以前の瑕疵担保責任）を負います。売った後で、雨漏りやシロアリの害などが見つかれば、修補や損害賠償を請求される可能性があります。古い家は、そのリスクが高いのです。

 

売却後に責任を負わずに済む方法としては、2つの方法があります。契約不適合責任免責（以前の瑕疵担保責任免責）として売る方法と、古家つき土地として売る方法です。

 

契約不適合責任を免責する特約は、売主が宅建業者や事業者でない限り有効に成立しますが、知りながら告げなかった事実については、責任を免れることはできません（民法572条）。

 

古家つき土地として売る場合には、あくまでも土地として売るので、建物にいかなる欠陥があっても、そのことで責任を問われることはありません。

 

相続した田舎の古い実家を売却する場合には、正しい相場価格を知って、早く売り抜けるほど高く売ることができます。

 

その際、建物が古く市場価値がないからと、解体してしまわないことが大切です。田舎の築古住宅に需要があります。更地にしてしまうと、かえって売りにくくなります。

 

自治体が、空き家の有効活用を促進するため、仲介やリホーム費用の助成を実施しているところもありますから、自治体の仲介制度や助成制度を利用するのもよいでしょう。

 

田舎の築古物件の査定・売却を依頼する業者の選び方

なお、田舎の築古物件の売却は、地元の不動産業者に相談することをおすすめします。

 

大手の方が売れやすいと思うかもしれませんが、田舎の売れるか売れないか分からない、売れたとしても、ほんのわずかの仲介手数料しか得られない物件など、大手が真剣に売却活動してくれることはない、と思っておいた方がよいでしょう。

 

田舎の築古物件の売却に強い不動産業者を探すには、不動産一括査定「イエウール」の利用をおすすめします。全国の地元密着の不動産業者が多数登録していますから、あなたの物件を、一番早く高く売れる業者がきっと見つかるでしょう。

 

＼ 早く高く売却できる地元密着業者が見つかる ／