相続した田舎の築40年以上の古い実家・空き家を、余計な費用をかけずに早く高く売却するコツ

相続した築古実家を売るコツ

 

田舎の築年数の古い空き家を売却するときは、ちょっとしたことで、売れやすくなったり、売れにくくなったりする場合があります。

 

築40年以上の田舎の古い空き家を、余計な費用をかけずに、早く高く売却するコツをお伝えします。相続した田舎の実家を少しでも高く売却したい方、少しでも早く処分したい方は、ぜひ、ご覧になってみてください。

 

 

たったこれだけの違いで多くの売主が損している!

田舎の古い家は、相続したままの状態で、片付けや掃除をしなままで、売りに出されることも珍しくありません。しかし、そのことで損をしています。

 

家財道具は撤去しなくてよいが、掃除は必要

片づけや掃除をしているかどうかで、内見時の反応が違います。

 

こざっぱりと片付いていれば、購入を前向きに考えることができますが、汚い物件は購入に至りません。そこでの生活がイメージできないし、不用品の撤去やリフォームにいくらかかるか分からず不安だからです。

 

片付けや掃除をするといっても、家財道具を全て撤去する必要はありません。そこまですると手間も費用もかかります。荷物があっても、きちんと整頓され、きれいに掃除されていれば、それだけで印象は違うのです。

 

それに、家財道具は置いておく方が良いのです。田舎の古い家を購入する方は、家財道具を使ってくれる場合があるからです。買主さんが必要な物は残し、必要でないものだけを処分することで、双方が費用面で助かります。

 

早く売り抜けるほど、高く売れる

不動産売却というのは、最初は相場より少し高めに売り出し、反応を見ながら販売価格を段々と下げていき、売れる価格を探るのが一般的です。

 

なので、早く売れるというのは、高く売れるということでもあります。片付けや掃除をしておくことで、早く高く売れる可能性が高まるのです。

 

高く売れるといっても、過度の期待は禁物。残念ながら、築年数の古い住宅に市場価値は、ほとんどありません。木造住宅であれば、築20年を超えると、建物の市場価値は、ほぼゼロと見なされます。

 

築年数では市場価値がなくても、住居としての使用価値はあります。築30年や築40年の家でも住むことができます。なので、築40年以上の田舎の古い家でも、土地代に建物の使用価値がプラスαされた価格で売ることができるのです。

 

もっとも、リフォームにかかる費用は、販売価格から値引きを求められます。傷みが激しいほど、大規模なリフォームが必要ですから、それだけ値引き幅が大きくなります。場合によっては、建物の撤去費用を負担せざるを得なくなってしまいます。

 

売却に長くかかるほど、経年劣化が進み、売れにくくなり、売れたとしても安く買い叩かれてしまいます。その間の維持管理費もかかります空き家の維持管理費はこちら。売却までに時間がかかると、維持管理費も高くつきます。

 

つまり、田舎の古い家は、正確な相場価格を知り、適正な価格で売り出し、早く売り抜けるほど、余計な費用をかけることなく高く売れるのです。

 

 

築古でも建物を壊さずに売り出す方が売れやすい

田舎の空き家は、築年数が古くても、建物を壊さずに売りに出すのが鉄則です。建物を解体して更地にすると、かえって売れにくくなります。

 

古い建物など取り壊して、更地にしてしまった方が、新しく家を建てたり、駐車場等に使ったりできるので、用途の幅が広がり売れやすいように思えるかもしれませんが、田舎には安い土地はいくらでもあります。

 

近年、豊かさの価値観が変わり、仕事や生活のスタイルが多様になり、地方の戸建て住宅が見直されてきています。特に、コロナ以降は顕著です。田舎の古い戸建て住宅に価値を見出す人が増えています。

 

田舎の築古物件は、こんな人たちに人気

田舎の古い戸建て住宅は、こんな人たちに人気です。

 

  • 密を避け、自然の豊かな環境の中で暮らしたい人
  • 田舎で家庭菜園をしながら、のんびり暮らしたい人
  • 都会の暮らしに疲れ、スローライフを楽しみたい人
  • 多拠点生活をする人
  • 田舎でセカンドライフを始めたい人
  • 子どもたちを伸び伸び育てたい人
  • ペットを飼い、ペットとともに暮らしたい人

 

更地に新しく家を建てるとなると、やはり費用がかかりますが、古くても建物が建っていれば、安く購入して、必要最低限のリフォームで住むことができます。自分でリフォームを楽しむ人たちも増えています。

 

これが、更地にしてしまうよりも、古くても建物を残しておいた方が売れやすい理由です。

 

更地にすると固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。この点からも、建物を残したまま売る方がよいのです。相続空き家を解体するベストなタイミングについてはこちらをご覧ください。

 

田舎の築古空き家が投資物件として注目されている

投資物件として購入する人たちからも、田舎の築古戸建てが人気です。不動産投資というと、アパートや区分所有マンションが主でしたが、近年は、地方の戸建て住宅に投資する人も増えています。

 

その理由は、地方の戸建ての賃貸に需要があるからです。しかも、アパート経営と比べて、物件購入費が安い、ランニングコストが安い、長く住んでもらえる可能性が高い、売るときに売りやすい、といったメリットがあります。

 

地方の戸建て住宅なら、250万円~300万円くらいから購入することができます。もっと安く買える場合もあり、銀行で借りなくても自己資金で購入することも可能です。堅実な投資をしたいという人から人気なのです。

 

アパートは、部屋を退去するたびに原状回復費用がかかるほか、共用廊下の電気代、共用部分の掃除、庭の草取りなど、何かと手間やコストがかかります。それに対して、戸建て住宅は、共用部分がありませんから、ランニングコストも手間もかかりません。

 

1戸建ては、一度貸してしまえば、ほとんど手がかからないのです。さらに、アパートに比べて、長く住んでくれる傾向があります。

 

また、入居者がいる状態で売れば、投資家に売ることもできます。場合によっては、入居者が購入を希望してくる場合もあるのです。

 

戸建て住宅には、こうしたメリットがあるため、地方の戸建ての賃貸物件の需要が増加しているもとで、不動産投資をする方にも人気が高まり、そういう人に購入してもらえる可能性もあるのです。

 

住宅ローンが使えない問題を解決すると高く売れる

田舎の築古住宅は、買主が住宅ローンを使えない状態の物件が結構あります。

 

住宅ローンを使えるかどうかは、買主にとってはもちろん、売主にとっても重要な問題です。買主が住宅ローンを使えないと、値引きせざるを得なかったり、売却のチャンスを失うことがあるからです。

 

住宅ローンの審査を通りにくくしている土地や建物の問題を解決し、買主が住宅ローンを使えるようにすることで、より高く売却することができるようになります。

 

なぜ、田舎の家は住宅ローンの審査が通りにくいのか?

なぜ、田舎の古い家は、住宅ローンの審査が通りにくいのかというと、担保価値が低すぎるとか、越境や未登記の建物がある、地目が宅地でない、といった事情があるからです。

 

具体的に、田舎の築古物件の問題点と対策を見ていきましょう。

 

隣地との境界があいまい、越境がある

田舎の古い家は、隣地との境界があいまいだったり、越境がある、というのは珍しいことではありません。

 

しかし、売却するとなると、お互いに越境したり越境されたりしている部分について、解決しておく必要があります。越境を解消しないと、住宅ローンを借りることはできません。

 

未登記の建物がある

田舎の古い家の場合、納屋など未登記だったということがよくあります。未登記の建物があると、住宅ローンを借りることができません。未登記の建物を登記する必要があります。

 

地目が宅地でない

土地の地目が宅地でないと、ほとんどの銀行は住宅ローンを借りられません。例えば、敷地が雑種地や山林だったりすると、地目変更しないと、買主が住宅ローンを借りられない可能性があります。地目が農地の場合は、農地転用の手続も必要となります。

 

ただし、地目が宅地でない場合でも、すぐに地目変更せず、買主が決まってから地目変更することをおすすめします。地目が宅地でなくても、貸してくれる銀行があります。また、土地が広い場合、全て宅地に変更すると、固定資産税が跳ね上がるからです。

 

担保価値が低すぎる

田舎の安い土地に築年数の古い建物が建っている場合、土地も建物も担保価値がないため、都銀やネット銀行は貸してくれません。

 

地元の地銀や信金などを当たれば、住宅ローンを借りられる可能性があります。

 

住宅ローンを使えない場合

住宅ローンを使えない場合は、無担保住宅ローンを使う方法があります。

 

無担保住宅ローンは、購入する土地や家に抵当権を設定しないので、土地や建物に多少の問題があっても、借主に支払能力があれば融資を受けられるのです。

 

売値は安くていいから早く売却したいとき

安くていいから、とにかく早く売却したい、処分したい、という場合は、不動産業者に買取してもらう方法があります。

 

一般の売却よりも価格は安くなりますが、業者の査定価格(見積価格)で、家財道具等すべてひっくるめて買い取ってくれます。自分で片付けや掃除をする必要もありません。業者買取の場合には、仲介手数料も不要です。

 

価格はいくらでもいい、とはいえ、やはり少しでも高く買い取ってもらいたいものです。そんなときは、複数の不動産業者に買取査定を依頼し、査定結果を比較するとよいでしょう。

 

普通の売却の場合には、査定額で売却できるとは限りませんが、買取の場合には、査定額で買取してもらえます。一括査定を利用すると、業者同士で競い合いますから、一番高く売れる業者を簡単に見つけることができます。

 

\ 一番高い買取価格が簡単に分かる /

 

売却後に責任を負わないように売る方法

売主は、自分が売った住宅に欠陥等があった場合には、契約不適合責任(以前の瑕疵担保責任)を負います。売った後で、雨漏りやシロアリの害などが見つかれば、修補や損害賠償を請求される可能性があります。古い家は、そのリスクが高いのです。

 

売却後に責任を負わずに済む方法としては、2つの方法があります。契約不適合責任免責(以前の瑕疵担保責任免責)として売る方法と、古家つき土地として売る方法です。

 

契約不適合責任を免責する特約は、売主が宅建業者や事業者でない限り有効に成立しますが、知りながら告げなかった事実については、責任を免れることはできません(民法572条)

 

古家つき土地として売る場合には、あくまでも土地として売るので、建物にいかなる欠陥があっても、そのことで責任を問われることはありません。

 

古家つき土地や契約不適合責任免責で売るとよいのは、築古物件の場合です。

 

あとで責任を負わなくて済むからと、築浅物件を古家つき土地として売れば、建物の価値はゼロと見なされます。また、築浅物件を契約不適合責任免責とすれば、何か欠陥があるのではないかと疑われ、売れなかったり安く買い叩かれたりしますから、ご注意ください。

 

まとめ

相続した田舎の古い実家を売却する場合には、正しい相場価格を知って、早く売り抜けるほど高く売ることができます。

 

その際、建物が古く市場価値がないからと、解体してしまわないことが大切です。田舎の築古住宅に需要があります。更地にしてしまうと、かえって売りにくくなります。

 

自治体が、空き家の有効活用を促進するため、仲介やリホーム費用の助成を実施しているところもありますから、自治体の仲介制度や助成制度を利用するのもよいでしょう。

 

なお、田舎の築古物件の売却は、地元の不動産業者に相談することをおすすめします。

 

大手の方が売れやすいと思うかもしれませんが、田舎の売れるか売れないか分からない、売れたとしても、ほんのわずかの仲介手数料しか得られない物件など、大手が真剣に売却活動してくれることはない、と思っておいた方がよいでしょう。

 

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