抵当権が設定されている不動産を売却する2つの方法

住宅ローン

 

抵当権が設定された家・土地・マンションを売却するときは、売却代金で住宅ローンを完済し、売主の責任で抵当権を抹消して引き渡すのが、不動産取引のルールです。

 

しかし、売却代金で住宅ローンを完済できない場合は、抵当権を抹消できないため、売りたくても売ることができません。そんなときは、どうすればいいのでしょうか?

 

2つの方法をご紹介します。「差額を別途用意して全額返済する方法」と「差額を売却後に分割返済する方法」です。後者を任意売却といいます。この方法なら、売却代金で住宅ローンを完済できなくても、抵当権を抹消できるので、売却可能です。

 

 

差額を別途用意して支払えば売れる

1つは、売却代金で足りない額(住宅ローン残額と売却価額との差額)を別途用意し、売却代金とあわせて住宅ローンを全額返済する方法です。住宅ローンを完済すれば抵当権を抹消できるので、売却可能となります。

 

問題は、差額の返済資金をどうやって用意するかです。預貯金から工面できるのなら良いのですが、預貯金だけで足りない場合は、どこかから借りてくるしかありません。

 

実際、不足分を親から借りたり、金融機関から借りたりして、売却するケースもあります。ただし、新たに借り入れる資金の返済計画は、慎重に検討する必要があります。

 

差額分を用意できない場合

住宅ローンの返済が厳しくなって売却を考えるような場合は、多額の返済資金を調達しなければならないケースも多く、この手法では無理があります。

 

住宅ローンの返済ができなくなって、マイホームを売りたいのに売ることもできない、という場合は、次の任意売却という方法があります。

 

差額を売却後に分割返済する任意売却

もう1つは、任意売却という不動産売却の方法です。

 

任意売却は、売却代金で住宅ローンを完済できなくても抵当権を抹消できるので、担保不動産の売却が可能です。売却後に残る債務は、分割返済が認められます。

 

任意売却とは

任意売却とは、売却価額とその配分について、全ての債権者(抵当権者)の同意を得て売却する不動産売却の方法です。

 

平たく言えば、「合意した価格で売却し配当するなら、ローンを完済できなくても抵当権を外しましょう」というものです。

 

しかも、任意売却後に残った債務は、債権者と協議し、無理のない範囲で分割返済することが可能です。

 

任意売却は、「住宅ローンの返済ができず、このままでは競売を避けられない」という場合に行うことができます。

 

あくまでも競売を回避するためのものであって、返済能力のある人が「もう住宅ローンを払いたくないので任意売却したい」といっても、任意売却はできません。

 

債権者は、なぜ任意売却に応じるのか?

そもそも債権者が抵当権を設定するのは、債権回収の担保です。ですから、融資した金額を全額返済できなければ、債権者(抵当権者)が抵当権を解除することはありません。

 

それでは、なぜ、債権者は任意売却に応じるのでしょうか? 全額返済されないのに、なぜ抵当権を解除するのでしょうか?

 

その理由は、任意売却の方が競売より高く売れるからです。

 

債権者は、お金を貸した相手に返済能力がないと判断すると、抵当権を実行します。抵当権は、担保不動産を競売にかけて債権回収できる法律上認められた権利ですが、競売にかけたところで、債権を全額回収できるわけではありません。

 

競売だと、良くても時価の7割程度の価格でしか売却できません。競売は、手間も時間もコストもかかる割には回収できる金額が少ないのです。

 

それに対して、任意売却なら時価で売却できます。抵当権を実行する(裁判所に競売を申立てる)よりも多く回収できる方法があるなら、当然、そちらを選択するでしょう。それが、任意売却なのです。

 

つまり、任意売却を行い競売を回避することは、債務者だけでなく、債権者にとっても大きなメリットがあるのです。だから、債権者は、任意売却に応じるのです。

 

 

まとめ

抵当権が設定された家・土地・マンションを売るときは、売却代金で住宅ローンを返済して抵当権を抹消できないと、基本的には売ることができません。

 

もちろん、売却代金で住宅ローンを完済できない場合でも、不足額を別途用意して返済すれば、抵当権を抹消でき、売却可能となります。

 

また、住宅ローンの返済ができず売却したい場合は、任意売却という方法で売却することができます。任意売却は、競売を回避するための特殊な不動産売却の手法です。

 

任意売却も、不動産仲介業者(宅建業者)に売却を依頼することになります。ただし、一般的な不動産売却に比べて、専門性の高い業務が要求されますから、任意売却に詳しい不動産業者に売却を依頼することが大切です。