抵当権が設定された家・土地・マンションを売却する方法

 

抵当権が設定された家・土地・マンションを売却するときは、売却代金で住宅ローンを完済し、売主の責任で抵当権を抹消して引き渡すのが、不動産取引のルールです。しかし、不動産価値が下がり、売却代金で住宅ローンを完済できない場合は、抵当権を抹消できないため、売りたくても売ることができません。

 

こういう場合、2つの方法があります。

 

1つは、売却代金で足りない額（住宅ローン残額と売却価額との差額）を別途用意し、売却代金とあわせて住宅ローンを全額返済する方法です。住宅ローンを完済しますから、抵当権を抹消でき、一般売却が可能です。

 

問題は、差額の返済資金をどうやって用意するかです。預貯金から工面できるのなら良いのですが、預貯金だけで足りない場合は、どこかから借りてくるしかありません。実際、不足分を親から借りたり、金融機関から借りたりして、売却するケースもあります。

もう1つは、任意売却という不動産売却の方法です。

 

住宅ローンの返済が困難となり、返済するために売却せざるを得ない場合、資産価値が下がり売ってもローン残額に届かない、不足額を別途用意することもできない、ということになれば、債権者が抵当権を実行する（債権者によって競売にかける）のを座して待つしかなくなってしまいます。

 

この場合、一般売却はできませんが、任意売却なら可能です。任意売却は、売却代金で住宅ローンを完済できなくても抵当権を抹消できるので、担保不動産の売却が可能となるのです。

 

任意売却とは

任意売却とは、売却価額とその配分について、全ての債権者（抵当権者）の同意を得て売却する不動産売却の方法です。

 

平たく言えば、「合意した価格で売却し配当するなら、ローンを完済できなくても抵当権を外しましょう」というものです。しかも、任意売却後に残った債務は、債権者と協議し、無理のない範囲で分割返済することが可能です。

 

任意売却は、「住宅ローンの返済ができず、このままでは競売を避けられない」という場合に行うことができます。あくまでも競売を回避するためのものであって、返済能力のある人が「もう住宅ローンを払いたくないので任意売却したい」といっても、任意売却はできません。

 

債権者は、なぜ任意売却に応じるのか？

そもそも債権者が抵当権を設定するのは、債権回収の担保です。ですから、融資した金額を全額返済できなければ、債権者（抵当権者）が抵当権を解除することはありません。

 

それでは、なぜ、債権者は任意売却に応じるのでしょうか？　なぜ、全額返済されない段階で、抵当権の解除に応じるのでしょうか？

 

その理由は、任意売却の方が、競売より高く売れるからです。

 

債権者は、お金を貸した相手に返済能力がないと判断すると、抵当権を実行します。抵当権は、担保不動産を競売にかけて債権回収できる法律上認められた権利ですが、競売にかけたところで、債権を全額回収できるわけではありません。

 

競売だと、良くても時価の7割程度の価格でしか売却できません。競売は、手間も時間もコストもかかる割には回収できる金額が少ないのです。

 

それに対して、任意売却なら時価で売却できます。抵当権を実行する（裁判所に競売を申立てる）よりも多く回収できるなら、当然、そちらを選択するでしょう。それが、任意売却なのです。

 

つまり、任意売却を行い競売を回避することは、債務者だけでなく、債権者にとっても大きなメリットがあるのです。だから、債権者は、任意売却に応じるのです。

 

抵当権が設定された家・土地・マンション（すなわち、住宅ローン返済中のマイホーム）でも、売却代金等によって債務を全額返済することができるのであれば、売ることができます。

 

逆にいえば、残債務を完済できなければ、抵当権の抹消ができないため、事実上売却できません。抵当権の付いた物件など、誰も買わないからです。

 

住宅ローンの返済が困難となり、売却代金で返済をする場合には、任意売却という、競売を回避するための特殊な不動産売却の手法があります。

 

任意売却も、不動産仲介業者（宅建業者）に売却を依頼することになります。ただし、一般的な不動産売却に比べて、専門性の高い業務が要求されますから、任意売却に詳しい不動産業者に売却を依頼することが大切です。

 

抵当権の設定された不動産の売却に詳しい業者を探すには？

抵当権の設定された不動産売却を相談するなら、不動産一括査定「イエウール」を利用してみることをおすすめします。「イエウール」なら、一括査定を依頼するとき、査定理由に「住宅ローンの返済が厳しい」や「住宅ローン滞納中」にチェックを入れておくだけで、任意売却に詳しい不動産業者に査定を依頼し、売却について相談することができます。

 

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