取引事例比較法・原価法・収益還元法による不動産査定の違い

 

不動産査定の方法には、取引事例比較法、原価法、収益還元法があり、どの方法で査定するかは、一戸建て・マンション・土地など物件の種類によって異なります。

 

3種類の査定方法（取引事例比較法・原価法・収益還元法）について、特徴と違いを見ていきましょう。

 

「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の特徴をまとめると次の通りです。

 

 

それぞれ詳しく見ていきましょう。

 

取引事例比較法は、類似物件の取引事例（成約事例）を参考に、価格を見積もる査定方法です。類似物件とは、駅からの距離などの立地、築年数、間取り、広さなどが同等の物件のことです。

 

取引事例比較法は、おもに居住用のマンションや土地の査定に用いられます。マンションや土地は、取引件数が多く、一戸建て住宅と違って類似性があり、参考事例にしやすいからです。

 

取引事例比較法のメリット・デメリット

取引事例比較法は、相場を反映しやすいため、高い精度で「売れる価格」を算定できるのが強み（メリット）です。

 

ただし、参考にする取引事例によって査定価格の精度が左右される弱点（デメリット）があります。特殊な事例があれば査定価格の精度が低下します。

 

 

類似事例をどれだけ集められるかがポイント

取引事例比較法は、成約時期が近い類似事例をどれだけ多く集められるか、が査定の精度を高めるポイントになります。実際の取引事例比較法による査定では、成約事例を3～5例ピックアップして、価格を算定するのが一般的です。類似事例1件だけでは、個別事情に左右されるリスクがあります。

 

ただし、参考にする件数が多ければいい、というわけでもありません。古い事例や類似物件でない事例では意味がありません。

 

大事なのは、参考にする取引事例の選び方です。ここに不動産業者の違いが現れます。同じようにレインズの成約事例を参考にしても、不動産業者によって査定価格に差が出るのです。

 

だからこそ、査定を依頼するとき、不動産会社の得意分野・得意エリアを見極めることが大切です。このことは、高く早く売れる不動産会社の選び方 2つのポイントでも説明していますのでご覧ください。

 

 

取引事例比較法の計算式

取引事例比較法は、ピックアップした成約事例の単位面積当たりの平均単価を計算し、対象物件の面積を掛けて、査定価格を求めます。

 

原価法は、同等の不動産を取得するのに要する価額（再調達原価）から、経年劣化による減価修正を行い、価格を算定する査定方法です。

 

主に、一戸建て住宅の建物の査定に用いられます。一戸建て住宅の査定には、取引事例比較法も用いられますが、建物価値を適切に反映した土地・建物一体の取引事例がほとんど存在しないため、原価法が中心です。

 

原価法による不動産査定の現状

原価法は、住宅の機能（使用価値）を評価できる査定方法ですが、従来は、一律に経年劣化による減価修正を行うのが一般的でした。すなわち、法定耐用年数にもとづき、木造住宅なら一律に築20～25年程度で住宅の市場価値はゼロとされ、ほぼ土地代のみで取引されてきました。

 

しかし、国が中古住宅流通市場の活性化に動き出し、状況が変わりつつあります。

 

国は、2014年に、良質な維持管理やリフォームが行われている住宅が適切に評価されるよう、建物評価のガイドラインを示しました。従来のように住宅の法定耐用年数によって一律に減価修正するのでなく、構造部位ごとに減価修正するとともに、リフォームによる機能回復が適正に評価額に反映される方向へ変化しています。

 

これまで適切に維持管理してきた一戸建て住宅を売却するときは、リフォームなどが適正に評価された価格で売れる不動産業者を選ぶことが大切です。

 

原価法の計算式

原価法は、いま同じものを建てるとした場合の再調達原価から、実際に建てられたときから現在までの経年劣化を考慮した減価額を控除して、査定価格を求めます。

 

詳しくは、一戸建て住宅の査定価格を原価法で計算する方法と計算式をご覧ください。

 

収益還元法は、投資用物件の価格査定に用いられる手法です。居住用物件には馴染みません。

 

収益還元法には、一定期間の純収益を還元利回りによって還元する方法（直接還元法）と、その物件の将来の売却までも計算に入れた方法（DCF法）があります。

 

ここでは、簡単な直接還元法についてのみ見ておきます。直接還元法の計算式は、次のようになります。

 

 

例えば、月額賃料収入が100万円のマンションの場合、年間賃料収入は1,200万円となります。年間経費（管理費）が200万円、想定還元利回りを年5％とすると、

 

（査定価格）＝（1,200万円－200万円）÷（5％）

 

査定価格は2億円となります。仮に想定還元利回りが10％だと、査定価格は1億円となります。

 

この物件に対して、年間利回り5％を期待するとき、買手が購入してもよいと思える価格は2億円です。年間利回り10％を期待するのであれば、半分の1億円でないと購入しようとは思いません。

 

収益還元法では、買ってもらえる利回りを想定する相場観が重要です。

不動産査定の方法には、取引事例比較法・原価法・収益還元法があり、物件の種類により、どの査定方法を用いるか異なります。

 

家・マンション・土地の査定は、多くは取引事例比較法が用いられます。ただし、一戸建て住宅の場合は、取引事例比較法で査定価格を計算したとしても、原価法でも算出してもらい、価格の妥当性の裏付けを取ることが大切です。

 

査定価格は、売り出し価格を決める上での参考価格です。査定価格が高いほど、高く売れるわけではありません。なので、査定価格だけで売却を依頼する不動産会社を選ぶと失敗します。大事なのは… こちら …です。

 

 

 

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