住宅用地とは?
空き家にも「住宅用地特例」は適用される?

空き家の住宅用地特例

 

住宅用地特例の対象となる住宅用地とは、どんな土地が該当するのでしょうか?

 

従来は、空き家にも住宅用地特例が適用されてきましたが(空き家になっても実態を調査せず解除されなかっただけですが…)2021年6月30日に空家法の基本指針とガイドラインが改正により、今後は、住宅用地特例の適用が解除される空き家が増えてきそうです。

 

住宅用地特例が適用される空き家と、適用されない空き家の違いとは?
詳しく見ていきましょう。

 

 

住宅用地とは?

住宅用地特例の対象となる住宅用地は、地方税法において、次のように分類・定義されています。

 

土地は、農地と宅地等(農地以外の土地)に分類され、宅地等は、住宅用地と商業地等(住宅用地以外)に分類されます。

 

土地 宅地等 住宅用地(戸建住宅やアパートの敷地など)
商業地等(店舗の敷地、空地など)
農地

 

  • 住宅用地とは「住宅の敷地の用に供されている土地」です。
  • 住宅とは「人の居住の用に供する家屋」をいいます。
  • 家屋とは「住宅、店舗、工場、倉庫その他の建物」です。

 

現に住居として使用している家屋の敷地は、もちろん住宅用地です。しかし、その家屋が空き家となった場合、引き続き住宅用地として認められるわけではありません。

 

住宅用地特例が適用される空き家とは?

ポイントは、空き家が、人の居住の用に供する家屋(=住宅)といえるかどうかです。

 

普通に考えれば、誰も住まなくなって空き家となっているのですから、人の居住の用に供する家屋とはいえず、その敷地は住宅用地とはいえません。

 

ですが、「人の居住の用に供する」とは、現に住居として使用している場合のほか、住居として使用するために必要な管理を行っている場合も含まれます。

 

例えば、いずれ、そこに移り住む予定であるため、必要な管理を行っている場合は、その間は誰も住んでいない空き家だとしても、住宅とみなされるのです。

 

なので、空き家になったからといって、ただちに住宅用地特例の適用対象から除外されるわけではありません。

 

住宅用地特例の適用が除外される空き家とは?

居住の用に供するための必要な管理を怠り、今後人の居住の用に供される見込みがないと認められる場合は、住宅に該当しなくなります。

 

地方税法における住宅用地の認定に関する総務省の通知や、空家特措法における国土交通省の指針によると、その空き家が、次の3つのいずれかに該当する場合、人の居住の用に供する家屋(=住宅)と認められず、住宅用地特例の適用を受けられません。

 

  • 構造上住宅と認められない状況にある場合
  • 使用の見込みはなく取壊しを予定している場合
  • 居住の用に供するために必要な管理を怠っている場合等で今後人の居住の用に供される見込みがないと認められる場合

 

総務省は、住宅用地の認定について、次のような通知を都道府県に出しています。

 

地方税法第349条の3の2の規定における住宅用地の認定について等の一部改正について

 (2015年5月26日)

賦課期日における当該家屋の使用若しくは管理の状況又は所有者等の状況等から客観的にみて、当該家屋について、構造上住宅と認められない状況にある場合、使用の見込みはなく取壊しを予定している場合又は居住の用に供するために必要な管理を怠っている場合等で今後人の居住の用に供される見込みがないと認められる場合には、住宅には該当しないものであるので、賦課期日における当該家屋の客観的状況等に留意する必要がある。

 

国土交通省も、2021年6月30日に改正された空家法の基本指針で、次のように明記しました。総務省の通知と同趣旨です。

 

空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針

 (2021年6月30日改正)

家屋の使用若しくは管理の状況又は所有者等の状況等から客観的にみて、当該家屋について、構造上住宅と認められない状況にある場合、使用の見込みはなく取壊しを予定している場合又は居住の用に供するために必要な管理を怠っている場合等で今後人の居住の用に供される見込みがないと認められる場合には、住宅には該当しないものであるため、そうした家屋の敷地についてはそもそも固定資産税等の住宅用地特例は適用されない。

 

また、この3つのケースのほか、空家法にもとづき、市町村から特定空家と認定され必要な措置をとるよう勧告を受けた場合も、住宅用地特例の適用が除外されます。

 

住宅用地特例の適用が解除されると、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる場合がありますから、注意が必要です。

 

空家法基本指針・ガイドラインの改正により、住宅用地特例の適用が厳格化

国土交通省は、空き家対策を強化するため、空家法の基本指針とガイドラインを2021年6月30日に改正しました。

 

新しい基本指針やガイドラインでは、幅広く特定空家と認定して勧告・命令を強めるとともに、空き家の立ち入り調査で得た情報を税務部局と共有し、住宅用地の認定を厳格化、住宅用地特例の適用除外も積極的に進めていく方向を示しました。

 

今後、住宅用地特例の適用が解除される空き家が増えてきそうです。

 

 

まとめ

住居として使用していた家屋が空き家となった場合でも、ただちに住宅用地特例が解除されることはありません。

 

ですが、必要な管理を怠り、居住の用に供する見込みがないと認められる場合や、空家法に基づき特定空家と認定され、必要な措置を講じるよう勧告を受けた場合は、住宅用地特例の適用を受けられなくなります。

 

今後、住宅用地の認定が厳格化され、住宅用地特例の適用が解除される空き家が増えてきそうです。

 

空き家を保有している方は、売却するか、活用するか、早めに決めて対応することが必要です。

 

 

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売却するか、活用するかは、それから考えても大丈夫です。

 

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