築年数の古い住宅は、リフォームして売る? 解体して更地で売る?

リフォームして売るか

 

築年数の古い一戸建て住宅の売却は、リフォームするか、建物を解体して更地で売り出した方が、売れやすいと考えがちですが、まずは現況のまま売りに出し、様子をみながら、リフォームや建物の解体を検討するのが基本です。

 

順番は、①現況のまま、②リフォーム、③更地です。もちろん、個別状況をふまえて判断することが大切です。

 

まずは「現況のまま」の売却を考える

築年数が古くても、まずは現況のまま売却を考えるのが基本です。

 

売却にあたって、物件の見た目は確かに大事ですが、築古物件に費用をかけてリフォームしても、価格の大枠を決めるのは築年数です。リフォームにかかった費用を、そのまま販売価格に転嫁できるわけではありません。

 

最近は、築古物件を安く購入して、自分のライフスタイルにあうようにリフォームする人も増えています。そういう点からも、まずは現況のまま売りに出してみて、様子を見るのが基本です。

リフォームして売る場合はシミュレーションが大事

リフォームして売る場合は、リフォームによる付加価値とリフォーム費用を販売価格にどう反映できるか、売却益がどうなるか、シミュレーションすることが大事です。

 

なお、リフォームは、必要最低限にとどめるべきです。多額の費用をかけてリフォームしても、リフォーム費用を販売価格に全額転化することはできません。

 

耐震改修は有効なリフォーム

リフォームをすることで売れやすくなるケースの1つに、耐震リフォームがあります。安全性に加え、耐震基準に適合していると、買主が住宅ローン減税を受けられるからです。

 

耐震基準をクリアしているかを判断材料とし、「住宅ローン減税を受けられないなら買わない」という買主も多いので、検討してみてもよいでしょう。

 

ただし、耐震改修工事には相当な費用がかかります。費用対効果を試算した上で、判断することが大切です。

 

住宅ローン減税を受けられる要件は、次のいずれかにより耐震性能を有していると確認できることです。

  • 木造など非耐火構造は築20年以内、鉄骨造やRC造など耐火構造は築25年以内の物件であること
  • 築年数がそれを超える場合は、「耐震基準適合証明書」「既存住宅性能評価書」「既存住宅売買瑕疵保険の納付証明書」のいずれかにより、現行の耐震基準に適合していることが確認された住宅であること

 

複数のリフォーム業者から見積もりを取る

根拠を示さず、リフォームを勧める不動産業者は要注意です。そういう業者は、決まって「私が安い業者を手配します」と言うのですが、不動産業者が紹介してくれるリフォーム業者が、安いわけではなく、かえって高いことが多いのです。

 

不動産業者から顧客の紹介を受けたリフォーム業者は、代金の一部を紹介料として不動産業者に支払います。業者間でキックバックする分、費用が高くなるのです。

 

もちろん、業者を手配してくれると、自分で探す手間はかかりませんし、信頼できる業者で、きちんと仕事をしてくれるのなら、それも良いでしょう。

 

ただし、売るための費用がかさみ、売却益がなくなるようでは本末転倒です。リフォームをする場合は、複数のリフォーム業者から見積もりを取って、業者を選ぶことが大切です。

 

建物を解体し更地にして売却するのは最後の手段

築20~25年を過ぎた木造一戸建て住宅に市場価値はないと判断するのが、従来の慣行です。とはいえ、建物を取り壊して更地にしないと売れないわけではありません。建物を解体して売るかどうかは、個別に慎重に判断する必要があります。

 

築年数が相当古く、倒壊の危険のあるような空き家なら、市町村から特定空家に指定され、撤去を迫られますから、建物を解体し更地にして売るかどうか、迷う余地はありません。

 

駐車場や店舗に利用する場合も、建物を撤去することになりますが、建物の撤去は、買手が決まってからでも遅くはありません。理由は、先に建物を撤去してしまうと、更地にして引き渡すことを交渉カードにできないし、固定資産税が跳ね上がるからです。

 

更地にする時期に注意

建物を解体し更地する場合は、時期に注意が必要です。建物を解体して更地にすると、住宅用地特例が適用されず、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がるからです。

 

固定資産税の課税の基準日は1月1日です。更地にして、売却できないまま年を越すと、それまでの何倍もの固定資産税を支払わねければならなくなります。

 

また、固定資産税は、売主と買主の間で按分するのが通例です。固定資産税が高いと、買主の負担が増えるので、売れにくくなったり、値引き交渉の材料に使われたりします。

 

複数の解体業者から見積もりを取る

不動産業者が、建物を解体し更地で売り出すことを進めるときは、その理由を確認することが大切です。解体業者からの紹介料を目当てに、解体業者を紹介しようとするケースがあるからです。

 

大切なのは、本当に建物を解体して売る方がよいのか、他の不動産業者の意見・売却プランを比較することです。

 

そして、解体して売り出すことを決めた場合でも、不動産業者から紹介のあった解体業者の解体費用を鵜呑みにせず、複数の解体業者から見積もりを取って比較した上で、解体業者を選ぶことが大事です。

 

まとめ

築古の一戸建て住宅の売却は、まず現況のまま売り出し、様子を見ながらリフォームや建物の解体を検討することが基本ですが、個別状況にもとづいて判断する必要があります。

 

不動産業者によって売り出し方法が異なることがありますから、複数の不動産業者に査定を依頼して売却プランを比較し、あなたが納得いく方法を選ぶことをおすすめします。

 

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