住み替え・買い換えは売り先行・買い先行・同時進行どれがよい？

 

住み替え（買い換え）には、「現住居の売却」と「新居の購入」の2つの作業があります。「どちらを先にするのがよいか？」は、ケースバイケース。住み替えの事情や住宅ローン残額などによって異なり、一概には言えません。

 

住み替え（買い換え）の進め方には、次のような3つのパターンがあります。

• 売り先行（先に自宅を売ってから、新居を買う）
• 買い先行（先に新居を買い、引っ越してから、旧住居を売る）
• 売り買い同時進行（売却と購入を並行して行う）

 

それぞれのメリット・デメリット、注意点を説明しましょう。

 

売り先行は、現住居を売却してから新居を購入するという住み替え（買い換え）のパターンです。売り先行のメリット・デメリットは、次の通りです。

 

売り先行のメリット

売り先行のメリットは、①現住居を高く売却できる、②新居購入の資金計画を立てやすい、という点です。

 

売り先行は、自宅を売却する際、売却期限がないので売却活動にじっくりと時間をかけられます。売り出しのタイミングを図ったり、売出価格の調整も可能です。不本意な値引き交渉に応じる必要もありません。そのため、高値売却、希望価格での売却が望めます。

 

また、現住居の売却額が確定してから新居を購入するので、住宅ローンを返済したうえで、新居購入にいくら回せるか、新たに住宅ローンをどれくらい組む必要があるか、資金計画を立てやすくなります。

 

売り先行のデメリット

売り先行のデメリットは、①新居を探す時間が限られる、②仮住まいしなければならない場合がある、③内覧の対応が必要、という点です。

 

売り先行の場合、引き渡し期限がありますから、それまでに新居を決めて引越しをしなければなりません。

 

もっとも、引き渡し期限を通常より長く設定すれば、新居探しに余裕を持たせることは可能ですが、買主にとっては、手に入るまでに時間がかかることになるのでマイナスポイント。せっかく高く買ってくれる買主が現れても、引き渡し期限を通常より長く設定しようとして、その買い手を逃してしまうことがあります。高く買ってくれる人は、物件の取得を急いでいる場合が多いからです。

 

引き渡し期限までに新居が見つからない場合は、仮住まいが必要となります。賃貸住宅に仮住まいすることになれば、家賃や敷金・礼金、仲介手数料が発生します。引越しも２回必要となります。

 

ただし、最初から仮住まいをする予定であれば問題ありません。いったん仮住まいして、じっくりと納得いく物件を探すことができます。特に、初めての地域に引越しをする場合は、まず賃貸物件に引越し、しばらく生活する中で良い物件を探すことができるので、仮住まいはデメリットばかりではありません。

 

売却期間中は、内覧希望があると対応しなければなりません。その都度、掃除・片付けも必要です。

 

買い先行は、新居を購入してから現住居を売却するという住み替え（買い換え）のパターンです。買い先行のメリット・デメリットは、次の通りです。

 

買い先行のメリット

買い先行のメリットは、①新居探しに時間をかけられる、②仮住まいしなくてよい、③内覧対応の煩わしさがない、という点です。

 

買い先行は、じっくりと時間をかけて納得いくまで新居を探せます。自宅の売却は新居に引っ越してからでよいので、仮住まいも必要ありません。

 

また、売却活動は、新居へ引越しをしてからできますから、空き家の状態で買主に内覧してもらえます。内覧前の片付けや掃除の煩わしさがありません。買主側も、収納や寝室まで細かくチェックできるので、双方にメリットがあります。

 

買い先行のデメリット

買い先行のデメリットは、①新居の購入資金が別途必要、②二重ローンとなる場合がある、③売り急いで安値で手放してしまうリスクがある、という点です。

 

現住居を売却する前に新居を購入するので、新居の購入資金を別途用意する必要があります。

 

一時的に家を2つ持つことになりますから、現住居の住宅ローンが残っている場合は、新居の住宅ローンと合わせて二重ローン（ダブルローン）となる可能性があります。売却に時間がかかる場合は、2つの家の維持費がかさみます。かといって売り急ぐと、相場より安い価格で手放してしまうリスクがあります。

 

ただし、最初からダブルローンを組む予定であれば、現住居の売却時期に関係なく、見つけた新居を購入することができます。また、住み替えローンを利用するのであれば、現住居のローン残債と新居のローンをまとめて借り入れ可能です。とはいえ、ダブルローンや住み替えローンを利用できる金融機関は限られ、ローン審査は厳しくなります。

 

売り買い同時進行は、現住居の売却活動と新居の購入活動を並行して進めながら、それぞれの引き渡し日（決済日）を同じ日に合わせるパターンです。

 

売り買い同時進行といっても、実際には、先に現住居の買主が見つかれば「売り先行」、先に良い物件が見つかれば「買い先行」となり、その引き渡し・決済期日に、新居の購入・現住居の売却を合わせるといった進め方となります。

 

「売り買い同時進行」のメリット

売り買い同時進行のメリットは、うまくいけば、住み替え（買い換え）の費用と手間を最小限に抑えることができる点です。

 

現住居の住宅ローンの完済・抵当権の抹消、売却代金の決済、新居の頭金の支払い、住宅ローンの借り入れ、これらを同じ日に一気に行いますから、ダブルローンの期間がなく、仮住まいも不要です。

 

「売り買い同時進行」のデメリット

売り買い同時進行のデメリットは、タイミングが合わず、失敗したり損したりすることが多いことです。

 

新居の購入資金を現住居の売却代金で賄い、それぞれの物件の受け渡しも同時に行うという欲張ったパターンなので、綱渡り的なスケジュールをこなすことになり、簡単ではありません。

 

何より、現住居の購入希望者が現れたときに、新居を探しているエリアに都合よく希望に沿うような物件が売りに出されているとは限りません。逆に希望通りの新居が見つかったときに、現住居のあるエリアで物件を探している人が都合よくいるとは限りません。売り買い同時進行がうまくいくかどうかは、まさに運に左右されます。

 

また、良い買い手（高く買ってくれる買い手）が現れたときに、新居を買い急いで相場より高値で買ってしまったり、理想の新居が見つかったときに、現住居を売り急いで相場より安値で売ってしまったり、損することもよくあります。

 

いずれにしても、売り買い同時進行は、失敗するリスクが高いのです。

 

売り買い同時進行の注意点

売り買い同時進行では、「買取保証」や「買換特約」をうまく利用することがポイントです。

 

買取保証

新居の購入に現住居の売却代金を頭金などとして利用するときは、現住居が売却できていなければなりません。そのタイミングがうまく合わない場合に利用するのが、不動産業者による買取保証です。期限までに売れないときは、不動産会社に買取を保証してもらうのです。

 

もっとも、買取保証の価格は、通常の買取と同じですから、市場価格の7～8割程度の価格となる点に留意が必要です。

 

買換特約

買い先行で新居の売買契約をする場合、現住居が決済日までに売却できなかったときは、新居の契約を解除できるという特約です。現住居が売れなかったら住み替えが白紙になりますが、リスクを回避できます。

 

住み替えをする場合、現住居の住宅ローンを完済しているか、あるいは売却して完済できるか、がポイントです。

 

売却してもローンが残る「オーバーローン」の場合は、抵当権を抹消できないので、売ることができません。つまり、住み替えができないことになってしまいます。

 

オーバーローンとなっているときは、住み替えローンを利用する方法があります。住み替えローンとは、現住居のローン残債と新居の購入資金を合算して借り入れできるローンのことです。

 

例えば、住宅ローン残債が2,500万円、住宅の評価額が2,000万円の場合、自宅を売却してもローンを完済できず、500万円（2,500万円－2,000万円）のローンが残ります。新居の購入に3,000万円の借入が必要な場合に、残債とまとめて3,500万円を借入できるのが住み替えローンです。

 

ただし、住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも金利が高く、審査も厳しくなります。借入額が多額になりますから、慎重に検討する必要があります。

 

オーバーローンかどうかは、住宅ローン残額と自宅の査定額を調べれば分かります。住宅ローン残額は、借入金融機関に確認すれば正確にわかりますが、自宅の正しい評価額は、査定する業者によって異なりますから、どうやって調べるか、どんな業者に査定を依頼するか、が大事です。

 

住み替えには、売り先行、買い先行、売り買い同時進行の３つのパターンがあります。

 

現住居をじっくり時間をかけて高く売りたいなら「売り先行」、新居をじっくりと納得いくまで探したいなら「買い先行」、住み替えにかかる費用をできるだけ抑えたいなら「売り買い同時進行」がおすすめです。

 

住み替えの際には、多くの場合、現住居の売却代金を、住宅ローンの返済資金に充てたり、新居の購入資金に充てたりします。

 

したがって、住み替えでは、いまの住まいが希望の価格で売れるかどうかがポイント。なるべく高く売却する必要があります。そのためには、査定・売却を依頼する不動産業者選びが大切です。