任意売却とは? 任意売却と競売の違い、任意売却のメリット・デメリット

担保

 

住宅ローンの返済が困難になり「もう売るしかない」とき、通常の不動産売却はできなくても、任意売却という方法で担保不動産を売ることができます。

 

任意売却とはどんな不動産売却なのか、任意売却と一般的な不動産売却との違い、任意売却と競売との違い、任意売却のメリット・デメリットについて、見ていきましょう。

 

なお、任意売却が問題になるのはマイホームだけではありませんが、競売物件の大半が戸建てや区分所有マンションといった居住用の住宅ですので、ここでは、住宅ローンの返済ができなくなってマイホームを任意売却するケースを考えます。

 

 

任意売却とは?

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなったとき、債権者が抵当権を実行する(担保不動産を競売にかけて売却する)前に、所有者が自ら担保不動産を売却することです。

 

競売になると、住まいを安く売り飛ばされ、多額の借金が残ったまま、強制退去させられます。任意売却は、競売を回避するための最後の手段です。

 

「任意売却と一般的な不動産売却との違い」「任意売却と競売とに違い」を見ながら、任意売却とはどんな不動産売却か、考えてみましょう。

 

一般的な不動産売却と任意売却の違い

まず、一般的な不動産売却と任意売却との違いです。

 

住宅ローンを借りるときには、たいてい「借金のカタ」として、土地・建物、あるいはマンションに抵当権が設定されます。

 

抵当権が付いた不動産は、抵当権を抹消しないと売ることができません。そもそも抵当権の付いた物件を買う人はいないし、抵当権の付いた物件を売るときは、売却までに売主の責任で抵当権を抹消するのが不動産取引のルールです。

 

抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済しなければなりません。もちろん、売却代金で住宅ローンを完済できるのであれば、抵当権を抹消できますから、不動産売却が可能です。

 

しかし、売っても売却代金で住宅ローンを完済できない場合は、抵当権を抹消することができません。売って返済しようと思っても、売ることができないのです。

 

そこで、特定の状況にある場合には、売却代金で住宅ローンを完済できなくても、債権者が抵当権の解除に応じるようにし、所有者の意思で担保不動産の売却ができるようになっています。それが任意売却です。

 

任意売却を選択するケースとは?

住宅ローンを払いたくないからといって、任意売却できるわけではありません。支払い能力がある場合は、当然、返済しなければなりません。

 

任意売却ができるのは、住宅ローンの返済を滞納し、不良債権化した場合です。つまり、長期滞納したため、期限の利益を喪失し、保証会社が代位弁済した場合です。

 

任意売却は、債務者(不動産所有者)にとっては債務整理の一環であり、債権者(抵当権者)にとっては不良債権処理なのです。

 

具体的な業務内容の違い

任意売却も不動産売却ですから、普通の不動産売却と同じように不動産業者(宅建業者)に売却を依頼します。それでは、一般的な不動産売却と任意売却とで、不動産業者の業務はどう違うのでしょうか?

 

一般的な不動産売却は、売主と買主をマッチングさせる仲介業務が主要な業務です。任意売却も、売却活動そのものは、一般的な不動産売却と同じです。中古不動産流通市場で売りに出し、買主を探し、売買契約を仲介します。

 

任意売却は、それに加えて、任意売却独自の業務があります。任意売却独自の業務とは、債権者や利害関係者との権利関係の調整です。例えば、次のような業務内容です。

 

  1. 売却価額と配当金額をいくらにすれば抵当権を解除してもらえるか、事前に債権者(抵当権者)と交渉し、同意を得なければなりません。
  2. 任意売却をする物件は、税金滞納による差押えが入っていることも多く、その場合は、差押え解除の交渉も必要になります。
  3. 任意売却後に残る債務の支払い方法についても、債権者と協議が必要です。

 

このように、任意売却は、通常の不動産売却の業務に加え、専門性が高く手間のかかる業務を伴います。任意売却の手続の流れについて詳しくはこちらをご覧ください。

 

業務内容が増えるからといって、不動産業者への報酬(仲介手数料)が増えるわけではありません。不動産業者にとっては、任意売却は割に合わない仕事なのです。それだけに、任意売却は業者選びが重要です。

 

一般的な不動産売却と任意売却との違いという点から見ると、任意売却とは次のような不動産売却といえます。

 

任意売却は、売却後に残る債務を分割で返済することを前提に、売却代金の配分を利害関係者の間で調整し、その配当金額で抵当権者に抵当権を解除してもらう合意を得て行う不動産売却です。

 

競売と任意売却の違い

次に、競売と任意売却との違いです。競売と任意売却の決定的な違いは、裁判所による法的な強制力があるかどうかです。

 

競売は、債権者が裁判所に申し立て、裁判所の力を使って強制的に担保不動産を売却し、債権を回収する方法です。

 

それに対して任意売却は、裁判所を通さず、不動産所有者が自らの意思で売却し、全ての利害関係者の権利関係を当事者で調整する方法です。

 

競売は裁判所による強制力が働くので、債権回収には競売の方が適しているように思えますが、実は、債権者にとっても、競売より任意売却が有利なのです。

 

不動産所有者にとっての任意売却のメリット、債権者にとっての任意売却のメリットについて、詳しく見ていきましょう。

 

不動産所有者にとっての任意売却のメリット

競売には「強制的に家を売り飛ばされる」といったイメージがあります。実際、競売によって住まいを失う精神的ストレスは、相当大きなものです。それに対して任意売却は、自らの意思で売るので、精神的ストレスが少しは軽減されます。

 

やむを得ず自宅を売却しなければならないとしても、任意売却には、競売と比べると次のようなメリットがあります。

 

①競売より高く売却できるので残債務を減らせる

任意売却は、一般の中古不動産取引市場において時価で売却できますが、競売になると、高くても時価の6~7割くらいの価格でしか売却できません。。

 

任意売却は競売より高く売却できるので、その分、売却後の残債務を減らすことができるのです。

 

競売になると、なぜ売却価額が下がるのか?

競売は、裁判所が不動産の現況を調査して「売却基準価額」を定め、その8割の価額(これを「買受可能価額」といいます)以上の価格で入札する仕組みです。

 

売却基準価額は、おおむね時価の60~70%程度の価格といわれています。この売却基準価額からさらに20%低い価格で入札に参加できるので、時価の50%程度の価格になる場合もあり得るのです。

 

また、入札には保証金を納めなければならず、競売物件の調査や手続は全て自己責任です。落札後に欠陥が見つかっても法的保護はありません。そのため、入札に参加するのは大半が不動産業者となり、落札額が安くなる傾向があるのです。

 

「最低売却価額制度」から「売却基準価額制度」へ

従来は、裁判所が最低売却価額を設定し、その金額以上の入札がない場合には競売を不成立としていました。

 

2004年の民事執行法の改正(2005年4月施行)で、最低売却価額の名称を売却基準価額に変更し、それを2割下回る買受可能価額以上なら競売を成立させることとしました。従来の最低売却価額が2割下がったのと同じです。

 

②残債務の返済方法を債権者と交渉できる

競売後の残債務については、一括返済を求められます。一括返済できなければ、自己破産するしかありません。

 

債権者から見ると、競売にまで至った債務者は「家を取り上げるまで何もしなかった人」ですから、競売後の残債務について交渉の余地はないのです。

 

それに対し、任意売却した債務者は「少しでも高く売ろうと自ら努力した人」です。任意売却に至る過程で協議を重ね協力していますから、比較的良好な関係にあります。しかも、労力と費用のかかる競売に比べ、任意売却は早く多く債権回収できます。

 

そのため、任意売却後に残る債務については、債権者と話し合い、無理のない範囲で返済できるよう、月々の返済額を設定することが可能なのです。

 

 

③費用は売却代金から控除できる

任意売却は、不動産売却にかかる費用を売却代金から控除できるので、費用の持ち出しがありません。

 

仲介手数料や抵当権抹消費用のほか、マンションなら管理費や修繕積立金の滞納額などを、売却代金の中から捻出することができます。

 

そのほか、全額とはいきませんが、引越し費用も捻出できる場合があります。

 

また、競売だと、落札者が決まると強制的に退去させられますが、任意売却なら、引き渡し時期の調整が可能です。売却した後も住み続けたい場合は、リースバック方式(新しい所有者から借りる)が可能な買主に購入してもらうこともできます。

 

任意売却は、売却後の生活設計を立てやすいのです。

 

 

債権者にとっての任意売却のメリット

債権者にとっても、任意売却は、競売に比べて大きなメリットがあります。

 

だからこそ、債権者は、債務者に返済能力がないと判断すると任意売却を勧めてくるし、競売開始決定後でも、不動産所有者が任意売却を決断すれば、競売の取下げに応じることがあるのです。

 

債権者にとって、競売と比べた任意売却のメリットは、次の2つです。

 

  1. 競売よりも高値で売却できるので、より多く債権回収が可能。
  2. 競売よりも早く売却できるので、早期に債権回収が可能。

 

債権者も任意売却の方が競売よりメリットが大きい

競売は、裁判所の手続きにより厳格に行われるため、手間も時間も費用もかかります。競売手続きの手間や費用は、競売を申立てる債権者が全て負います。

 

また、競売の申立てから実施までは、一般的に6ヵ月程度です。場合によっては2~3年かかることもあり、その間、担保不動産の資産価値は下がり続けます。

 

さらに、1回の入札で落札者が決まらなければ、2回目、3回目の入札が行われ、入札を重ねるごとに、売却基準額が20~40%程度の割合で下がります。3回目の入札も不調なら、競売は中止となります。

 

一方、任意売却は、利害関係者の権利関係の調整に若干の手間がかかりますが、競売に比べると短期間で債権回収が可能です。しかも、一般の不動産取引市場において時価で売却できるので、債権の回収額を最大化できるのです。

 

競売は、裁判所の法的強制力で債権回収できますが、任意売却と比べるとデメリットしかありません。「競売より任意売却で債権回収したい」というのが、債権者の本音です。

 

任意売却と競売の違い、メリット・デメリット比較

不動産の所有者(債務者)から見た「競売と任意売却のメリット・デメリット」について、まとめておきます。

 

メリット デメリット
競売
  • 競売手続は全て債権者が行うので、債務者は何もしなくてよい。
  • 自宅を競売にかけられる場合でも、競売手続は、通常、半年~1年ほどかかる。2~3年以上かかることもある。その間はローンを支払わないまま自宅に住み続けることができる。
  • 市場価格より低い金額でしか売却できないため、債務が多く残る。
  • 競売後に残った債務については交渉の余地がなく、一括で支払えない場合は自己破産するしかない。
  • 競売手続きが長引くほど、支払わなければならない遅延損害金が増える。
  • 売却代金は全て債権者への支払いに充てられるため、債務者の手元に資金は残らない。
  • 引越し時期は、競売で落札した人の決定に従わなければいけない。
  • 裁判所で競売物件情報として公開された段階で、閲覧した不動産業者や不動産ブローカーなどが訪問してくることがある。
  • 新聞やインターネットで競売物件として公表されるため、近隣の住民や第三者に競売を知られてしまう可能性がある。
任意売却
  • 市場価格に近い金額で売却できる可能性が高く、債務を減らせる。
  • 任意売却後の残債務については、無理なく返済できるように債権者との交渉が可能。
  • 売却代金から引越し代など生活再建の資金をいくらかでも出してもらえるよう交渉できることがある。
  • 引越し時期を交渉により決められる。
  • 一般の売却と変わらない方法なので、近所の人には住宅ローンを支払えなくなったから売却するということは分からない。
  • 債務者が主体となって、利害関係人との交渉や調整を進めなければならない。
  • 利害関係人すべての同意を得る必要がある。
  • 手続について法律上の基準がないため、売却代金の配分について利害関係人の間でもめることがある。

 

競売のメリットは限定的

競売は、裁判所による手続きのため、時間がかかります。ただし、競売が完了するまでに時間がかかるほど、債務者は長く住むことができます。

 

また、競売の申立てには費用が必要ですが、その費用は債権者が支払います。

 

つまり、競売に費用と時間がかかることは、債権者にとってはマイナスですが、債務者にとっては関係ないか、逆にメリットです。

 

とはいえ、「長く住み続けられるのが競売のメリット」といえるのは、競売後に自己破産を覚悟している場合くらいです。

 

競売手続き終了まで、ローンを支払うことなく住み続けることはできますが、その間、遅延損害金が日々加算され、債務はどんどん膨らみます。しかも、市場価格より低い価格でしか売却できませんから、売却後も、それだけ大きな債務が残ります。

 

ですから、自己破産を覚悟しているなら、競売にもメリットがあると言えますが、自己破産をしたくないなら、競売にメリットはありません。競売でなく、任意売却を選択する方が、メリットが大きいのです。

 

任意売却のデメリットは業者に依頼すれば解消する

任意売却は、利害関係人との交渉や調整が必要なことがデメリットですが、それは任意売却に詳しい不動産業者に依頼することで解決できます。

 

そうなると、任意売却は、債務者にとってデメリットはない、ということになります。

 

任意売却後は、いわゆるブラックリストに載り、一定期間は新たな借金ができません。競売も同様です。これは任意売却や競売が理由でなく、住宅ローンの滞納が要因です。

 

任意売却のメリット・競売のデメリット

競売にメリットがあるといえるのは、自己破産による再出発を考えている場合くらいです。任意売却のデメリットは、不動産業者に任意売却を依頼することで解決できます。

 

つまり、基本的に、競売にメリットはなく、任意売却にデメリットはないことになります。

 

そこで、「任意売却のメリット」と「競売のデメリット」について、同じ項目ごとに、改めて比較してみましょう。

 

任意売却のメリット 競売のデメリット
売却価格
  • 市場価格に近い金額で売却できる可能性が高く、債務を減らせる。
  • 市場価格より低い金額でしか売却できないため、債務が多く残る。
残債務
  • 残債務の減額を含め、無理なく返済できるように債権者との交渉が可能。
  • 交渉の余地はなく、一括で支払えない場合は自己破産するしかない。
余剰金
  • 売却代金から引越し代など生活再建の資金をいくらかでも出してもらえるよう交渉できることがある。
  • 売却代金は全て債権者への支払いに充てられるため、債務者の手元に資金は残らない。
退去
  • 引越し時期を交渉により決められる。
  • 引越し時期は、競売で落札した人の決定に従わなければいけない。強制退去もあり得る。
精神的負担
  • 通常の不動産売却と変わらず、近所の人には住宅ローンを支払えなくなったから売却するということは分からない。
  • 裁判所で競売物件情報として公開された段階で、閲覧した不動産業者や不動産ブローカーなどが訪問してくることがある。
  • 新聞やインターネットで競売物件として公表されるため、近隣の住民や第三者に競売を知られてしまう可能性がある。

 

まとめ

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、債権者(抵当権者)の合意を得て、担保不動産を売却することです。任意売却を選択することにより、競売を回避することができます。

 

任意売却は、競売に比べて高く早く売却できるので、残債務を減らすことができます。また、任意売却後の残債務については、債権者と協議し、無理のない返済が可能となります。

 

なお、任意売却は、不動産業者にとって、専門性の高い業務となりますから、任意売却に詳しい不動産業者に相談・依頼することが大切です。

 

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