任意売却と競売の違いとは?

担保

 

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなったマイホームを、競売にかけられる前に、所有者が自ら売却することです。

 

任意売却が問題になるのはマイホームだけではありませんが、競売物件の大半が戸建てや区分所有マンションといった居住用の住宅ですので、ここでは、住宅ローンの返済ができなくなってマイホームを任意売却するケースを考えます。

 

任意売却とはどんな不動産売却か、任意売却のメリット・デメリット、任意売却と競売との違い、任意売却と通常の不動産売却との違いについて、詳しく見ていきましょう。

 

 

任意売却とは?

任意売却とは、次のような不動産売却の方法です。

 

任意売却とは、住宅ローンの返済ができず競売が避けられないとき、競売が実施される前に、債権者・利害関係人の合意を得て、不動産の所有者が自ら担保不動産を売却することです。

 

任意売却は競売を回避する最後の手段

住宅ローンを借りてマイホームを購入するとき、「借金のカタ」にマイホームを担保に取られ、抵当権が設定されます。抵当権とは、融資した金額が返済されない場合に、担保不動産を競売にかけ、その売却代金で回収できる権利のことです。

 

住宅ローンの返済ができなくなると、債権者(抵当権者)は抵当権を実行し、担保不動産を競売にかけ、融資した金額を回収しようとします。任意売却は、競売を回避するための最後の手段です。

 

通常の不動産売却と任意売却の違い

抵当権の付いた物件は、売ることができません。抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済することが必要です。

 

本来、住宅ローンが残っている家・マンションを売る場合は、売却代金で住宅ローンの残りを全額返済できるのでなければ、売ることができません。

 

しかし、それでは、住宅ローンの返済ができず「もう売って返済に充てるしかない」となったとき、売却代金で住宅ローンを完済できないと、売ることもできません。競売にかけられるのを待つしかなくなってしまいます。

 

そこで、たとえ売却代金で完済できないとしても抵当権を外し、売却できるようにしたのが、任意売却です。

 

つまり、任意売却は、債務者にとっては債務整理の一環であり、債権者にとっては不良債権処理の1つの方法なのです。

 

具体的な業務の違い

通常の不動産売却は、売主と買主をマッチングさせるのが主要な内容です。

 

任意売却は、売却活動そのものは同じですが、その上に、債権者(抵当権者)に抵当権を外してもらうための交渉や利害関係者の調整が必要になります。

 

任意売却をする物件は、税金滞納による差押えが入っていることも多く、その場合は、差押え解除の交渉も必要になります。

 

つまり、任意売却は、売却後に残る債務を分割で返済することを前提に、売却代金の配分を利害関係者の間で調整し、債権者には抵当権を解除してもらえるよう交渉して、全ての利害関係人の合意のもとで行う不動産売却です。

 

通常の不動産売却でなく任意売却となるケースとは?

次のような場合は、通常の不動産売却でなく、任意売却となります。

 

  • 売却する不動産がオーバーローン(債務>時価)の状態で、売却代金を返済に充てても全額返済できない。
  • 住宅ローンが期限の利益を喪失し、不良債権化している。

 

競売と任意売却の違い

競売と任意売却の決定的な違いは、裁判所による法的な強制力があるかどうかです。

 

競売は、債権者が裁判所に申し立て、裁判所の力を使って強制的に担保不動産を売却し、債権を回収する方法です。

 

それに対して任意売却は、裁判所を通さず、不動産所有者が自らの意思で売却し、全ての利害関係者の権利関係を当事者で調整する方法です。

 

裁判所による強制力が働くので、債権回収には競売の方が都合がいいように思えますが、債権者にとっても、競売より任意売却が有利なのです。

 

不動産所有者にとっての任意売却のメリット

競売には「家を売り飛ばされる」といったイメージがあると思います。実際、競売によって住まいを失う精神的ストレスは、相当大きなものです。

 

それに対して任意売却は、みずからの意思で家を売るので、精神的ストレスが少しは軽くなります。

 

やむを得ず売却しなければならないとしても、任意売却には、競売と比べると、次のようなメリットがあります。

 

競売より高く売却でき、残債務を減らせる

任意売却は、一般の不動産取引市場で時価で売却できますが、競売になると、時価の6~7割くらいの価格となってしまいます。

 

任意売却は競売より高く売却できるので、その分、売却後に残る債務は少なくなります。

 

競売になると、なぜ売却価額が下がるのか?

競売は、裁判所が不動産の現況を調査して「売却基準価額」を定め、その8割の価額(これを「買受可能価額」といいます)以上の価格で入札する仕組みです。

 

売却基準価額は、おおむね時価の60~70%程度の価格といわれています。この売却基準価額からさらに20%低い価格で入札に参加できるので、時価の50%程度の価格になる場合もあり得るのです。

 

また、入札には保証金を納めなければならず、競売物件の調査や手続は全て自己責任です。落札後に欠陥が見つかっても法的保護はありません。そのため、入札に参加するのは大半が不動産業者となり、落札額が安くなる傾向があるのです。

 

「最低売却価額制度」から「売却基準価額制度」へ

従来は、裁判所が最低売却価額を設定し、その金額以上の入札がない場合には競売を不成立としていました。

 

2004年の民事執行法の改正(2005年4月施行)で、最低売却価額の名称を売却基準価額に変更し、それを2割下回る買受可能価額以上なら競売を成立させることとしました。従来の最低売却価額が2割下がったのと同じです。

 

残債務の返済方法を債権者と交渉できる

少しだけ、債権者の立場で考えてみてください。

 

競売にまで至った債務者は「家を取り上げるまで何もしなかった人」です。残債務について交渉の余地はなく、債権者から一括返済を求められます。一括返済できなければ、自己破産するしかありません。

 

それに対して、任意売却した債務者は「少しでも高く売ろうと自ら努力した人」です。債権者としても、労力と費用のかかる競売に比べ、より早く、より多く債権回収できます。

 

また、任意売却に至る過程において、協議を重ね協力していますから、比較的良好な関係のもとで、残債務の処理について話し合いができます。

 

そのため、任意売却後の残債務については、無理のない範囲での返済計画が認められることが多いのです。

 

 

費用の持ち出しがなく、売却後の生活設計を立てやすい

任意売却は、不動産売却にかかる費用の持ち出しがありません。

 

仲介手数料や抵当権抹消費用のほか、マンションなら管理費や修繕積立金の滞納額などを、売却代金の中から捻出することができます。

 

そのほか、全額とはいきませんが、引越し費用も捻出できる場合があります。

 

また、競売だと、落札者が決まると強制的に退去させられますが、任意売却なら、引き渡し時期の調整が可能です。売却した後も住み続けたい場合は、リースバック方式(新しい所有者から借りる)が可能な買主に購入してもらうこともできます。

 

任意売却は、売却後の生活設計を立てやすいのです。

 

 

債権者にとっての任意売却のメリット

債権者にとっても、任意売却は、競売に比べて大きなメリットがあります。

 

だからこそ、期限の利益を喪失すると債権者から任意売却を勧めてくるし、競売開始決定後でも、不動産所有者が任意売却を決断すれば、競売の取下げに応じることがあるのです。

 

債権者にとって、競売と比べた任意売却のメリットは、次の2つです。

 

  1. 競売よりも高値で売却できるので、より多く債権回収が可能。
  2. 競売よりも早く売却できるので、早期に債権回収が可能。

 

競売は、裁判所の手続きにより厳格に行われるため、手間も時間も費用もかかります。競売手続きの手間や費用は、競売を申立てる債権者が全て負います。

 

競売の申立てから実施までは、一般的に6ヵ月程度です。場合によっては2~3年かかることもあり、その間、担保不動産の資産価値は下がり続けます。

 

1回の入札で落札者が決まらなければ、2回目、3回目の入札が行われ、入札を重ねるごとに、売却基準額が20~40%程度の割合で下がります。3回目の入札も不調なら、競売は中止となります。

 

一方、任意売却は、利害関係者の権利関係の調整に若干の手間がかかりますが、競売に比べると短期間で債権回収が可能です。しかも、一般の不動産取引市場において時価で売却できるので、債権の回収額を最大化できるのです。

 

競売は、裁判所の法的強制力で債権回収できますが、任意売却と比べるとデメリットしかありません。「競売より任意売却で債権回収したい」というのが、債権者の本音です。

 

任意売却と競売の違い、メリット・デメリット比較

不動産の所有者(債務者)から見た「競売と任意売却のメリット・デメリット」について、まとめておきます。

 

メリット デメリット
競売
  • 競売手続は全て債権者が行うので、債務者は何もしなくてよい。
  • 自宅を競売にかけられる場合でも、競売手続は、通常、半年~1年ほどかかる。2~3年以上かかることもある。その間はローンを支払わないまま自宅に住み続けることができる。
  • 市場価格より低い金額でしか売却できないため、債務が多く残る。
  • 競売後に残った債務については交渉の余地がなく、一括で支払えない場合は自己破産するしかない。
  • 競売手続きが長引くほど、支払わなければならない遅延損害金が増える。
  • 売却代金は全て債権者への支払いに充てられるため、債務者の手元に資金は残らない。
  • 引越し時期は、競売で落札した人の決定に従わなければいけない。
  • 裁判所で競売物件情報として公開された段階で、閲覧した不動産業者や不動産ブローカーなどが訪問してくることがある。
  • 新聞やインターネットで競売物件として公表されるため、近隣の住民や第三者に競売を知られてしまう可能性がある。
任意売却
  • 市場価格に近い金額で売却できる可能性が高く、債務を減らせる。
  • 任意売却後の残債務については、無理なく返済できるように債権者との交渉が可能。
  • 売却代金から引越し代など生活再建の資金をいくらかでも出してもらえるよう交渉できることがある。
  • 引越し時期を交渉により決められる。
  • 一般の売却と変わらない方法なので、近所の人には住宅ローンを支払えなくなったから売却するということは分からない。
  • 債務者が主体となって、利害関係人との交渉や調整を進めなければならない。
  • 利害関係人すべての同意を得る必要がある。
  • 手続について法律上の基準がないため、売却代金の配分について利害関係人の間でもめることがある。

 

競売のメリットは限定的

競売は、裁判所による手続きのため、時間がかかります。申立てには、費用も必要です。

 

競売の申立て費用は、債権者が支払います。また、競売が完了するまでに時間がかかるほど、債務者は長く住むことができます。

 

つまり、競売に費用と時間がかかることは、債権者にとってはマイナスですが、債務者にとっては関係ないか、逆にメリットなのです。

 

とはいえ、「長く住み続けられるのが競売のメリット」といえるのは、競売後の残債務について自己破産手続をする場合くらいです。

 

競売手続き終了まで、ローンを支払うことなく住み続けることはできますが、その間、遅延損害金が日々加算され、債務はどんどん膨らみます。しかも、市場価格より低い価格でしか売却できませんから、売却後も、それだけ大きな債務が残ります。

 

ですから、自己破産を視野に入れているのなら、競売にもメリットがあると言えますが、自己破産をしたくないなら、競売にメリットはありません。競売でなく、任意売却を選択する方が、メリットが大きいのです。

 

任意売却のデメリットは業者に依頼すれば解消する

任意売却は、利害関係人との交渉や調整が必要なことがデメリットですが、それは任意売却に詳しい不動産業者に依頼することで解決できます。

 

そうなると、任意売却は、債務者にとってデメリットはない、ということになります。

 

任意売却後は、いわゆるブラックリストに載り、一定期間は新たな借金ができません。競売も同様です。これは任意売却や競売が理由でなく、住宅ローンの滞納が要因です。

 

任意売却のメリット・競売のデメリット

競売にメリットがあるといえるのは、自己破産による再出発を考えている場合くらいです。任意売却のデメリットは、不動産業者に任意売却を依頼することで解決できます。

 

つまり、基本的に、競売にメリットはなく、任意売却にデメリットはないことになります。

 

そこで、「任意売却のメリット」と「競売のデメリット」について、同じ項目ごとに、改めて比較してみましょう。

 

任意売却のメリット 競売のデメリット
売却価格
  • 市場価格に近い金額で売却できる可能性が高く、債務を減らせる。
  • 市場価格より低い金額でしか売却できないため、債務が多く残る。
残債務
  • 残債務の減額を含め、無理なく返済できるように債権者との交渉が可能。
  • 交渉の余地はなく、一括で支払えない場合は自己破産するしかない。
余剰金
  • 売却代金から引越し代など生活再建の資金をいくらかでも出してもらえるよう交渉できることがある。
  • 売却代金は全て債権者への支払いに充てられるため、債務者の手元に資金は残らない。
退去
  • 引越し時期を交渉により決められる。
  • 引越し時期は、競売で落札した人の決定に従わなければいけない。強制退去もあり得る。
精神的負担
  • 通常の不動産売却と変わらず、近所の人には住宅ローンを支払えなくなったから売却するということは分からない。
  • 裁判所で競売物件情報として公開された段階で、閲覧した不動産業者や不動産ブローカーなどが訪問してくることがある。
  • 新聞やインターネットで競売物件として公表されるため、近隣の住民や第三者に競売を知られてしまう可能性がある。

 

まとめ

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、売却後の残債務について分割返済することを前提に、債権者の合意を得て、担保不動産を売却することです。

 

任意売却を選択することにより、競売を回避することができます。

 

任意売却は、競売に比べて高く早く売却できるので、残債務を減らすことができます。また、任意売却後の残債務については、債権者と協議し、無理のない返済が可能となります。

 

なお、任意売却は、不動産業者にとって、専門性の高い業務となりますから、任意売却に詳しい不動産業者に相談・依頼することが大切です。