任意売却とは？任意売却のメリット・デメリット、競売との違い

 

任意売却は、抵当権が設定された担保不動産を売却する場合に用いられる不動産売却です。住宅ローンの返済ができなくなり、一般的な不動産売却の方法では売ることができない場合にのみ用いられる不動産売却の手法です。

 

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなったとき、債権者が抵当権を実行する前に、所有者が自ら担保不動産を売却することです。任意売却は、競売を回避するための手段です。

 

任意売却と一般的な不動産売却との違い、任意売却と競売とに違いを見ていきましょう。

 

一般的な不動産売却と任意売却の違い

まず、一般的な不動産売却と任意売却との違いです。

 

抵当権が設定された不動産を売却する場合には、物件の引渡しまでに、売主の責任で抵当権を抹消するのが不動産売買のルールです。抵当権の設定された不動産の売却について詳しくはこちらをご覧ください。

 

抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済する必要があります。担保不動産の売却代金で住宅ローンを完済できる場合は問題ないのですが、売っても住宅ローンを完済できない場合は、抵当権を抹消できないので、売却して住宅ローンの返済に充てようと思っても、担保不動産を売ることができません。

 

そこで、特定の状況にある場合には、売却代金で住宅ローンを完済できなくても、債権者が抵当権の解除に応じることがあります。それが任意売却です。ただし、どんな場合でも任意売却ができるわけではありません。

 

任意売却ができるケースとは？

任意売却ができるのは、住宅ローンの返済を滞納し、期限の利益を喪失して保証会社が代位弁済した場合、つまり、住宅ローンが不良債権化した場合です。

 

任意売却は、たんなる不動産売却ではなく、住宅ローンを借りてマイホームを取得した不動産所有者（＝債務者）にとっては債務整理であり、住宅ローンを貸した金融機関（＝債権者）にとっては不良債権処理なのです。

 

一般売却と任意売却における不動産業者の業務内容の違い

任意売却も、不動産業者と媒介契約して売却活動をしてもらうという点では、一般の不動産売却と同じです。一般的な不動産売却は、売主と買主をマッチングさせ、売買契約を仲介するのが主要な業務です。任意売却も、売却活動そのものは一般売却と同じです。

 

任意売却には、それに加えて、任意売却独自の業務があります。債権者や利害関係者との権利関係の調整です。例えば、次のようなものです。

 

 

このように、任意売却は、通常の不動産売却の業務に加え、専門性が高く手間のかかる業務を伴います。任意売却の手続について詳しくはこちらをご覧ください。

 

なお、業務内容が増えても、不動産業者の報酬（仲介手数料）は変わりません。不動産業者にとって、任意売却は「割に合わない仕事」です。それだけに任意売却は業者選びが重要です。

 

 

競売と任意売却の違い

次に、競売と任意売却との違いです。競売と任意売却の決定的な違いは、法的強制力があるかどうかです。

 

 

競売は裁判所による強制力が働くので、債権回収には競売の方が適しているように思えますが、実は、債権者にとっても、競売より任意売却が有利なのです。

 

不動産所有者にとっての任意売却のメリット、債権者にとっての任意売却のメリットについて、詳しく見ていきましょう。

競売には「強制的に家を売り飛ばされる」といったイメージがあります。実際、競売によって住まいを失う精神的ストレスは、相当大きなものです。それに対して任意売却は、自らの意思で売るので、精神的ストレスが少しは軽減されます。

 

やむを得ず自宅を売却しなければならないとしても、任意売却には、競売と比べると次のようなメリットがあります。

 

 

①競売より高く売却できるので残債務を減らせる

任意売却は、一般の中古不動産取引市場において時価で売却できますが、競売になると、時価の6～7割くらいの価格でしか売却できません。任意売却は競売より高く売却できるので、その分、売却後の残債務を減らすことができるのです。

 

競売になると、なぜ売却価額が下がるのか？

競売は、裁判所が不動産の現況を調査して「売却基準価額」を定め、その8割の価額（これを「買受可能価額」といいます）以上の価格で入札する仕組みです。

 

売却基準価額は、おおむね時価の60～70％程度の価格といわれています。この売却基準価額からさらに20％低い価格で入札に参加できるので、時価の50％程度の価格になる場合もあり得るのです。

 

また、入札には保証金を納めなければならず、競売物件の調査や手続は全て自己責任です。落札後に欠陥が見つかっても法的保護はありません。そのため、入札に参加するのは大半が不動産業者となり、落札額が安くなる傾向があります。不動産業者は、安く購入し、売ったり貸したりして利益を上げるのが目的だからです。

 

「最低売却価額制度」から「売却基準価額制度」へ

従来は、裁判所が最低売却価額を設定し、その金額以上の入札がない場合には競売を不成立としていました。

 

2004年の民事執行法の改正（2005年4月施行）で、最低売却価額の名称を売却基準価額に変更し、それを2割下回る買受可能価額以上なら競売を成立させることとしました。従来の最低売却価額が2割下がったのと同じです。

 

②残債務の返済方法を債権者と交渉できる

競売後の残債務については、一括返済を求められます。一括返済できなければ、自己破産するしかありません。

 

債権者から見ると、競売にまで至った債務者は「家を取り上げるまで何もしなかった人」ですから、競売後の残債務について交渉の余地はないのです。他方、任意売却した債務者は「少しでも高く売ろうと自ら努力した人」です。任意売却に至る過程で協議を重ね協力していますから、比較的良好な関係にあります。

 

しかも、債権者にとっては、労力と費用のかかる競売に比べ、任意売却は、競売よりも早く多く債権回収できます。

 

そのため、任意売却後に残る債務については、債権者と話し合い、無理のない範囲で返済できるよう、月々の返済額を設定することが可能なのです。

 

 

③費用は売却代金から控除できる

任意売却は、不動産売却にかかる費用を売却代金から控除できるので、費用の持ち出しがありません。仲介手数料や抵当権抹消費用のほか、マンションなら管理費や修繕積立金の滞納額などを、売却代金の中から捻出することができます。そのほか、全額とはいきませんが、引越し費用も捻出できる場合があります。

 

また、競売だと、落札者が決まると強制的に退去させられますが、任意売却なら、引き渡し時期の調整が可能です。売却した後も住み続けたい場合は、リースバック方式（新しい所有者から借りる）が可能な買主に購入してもらうこともできます。

 

任意売却は、売却後の生活設計を立てやすいのです。

 

債権者にとっても、任意売却は、競売に比べて大きなメリットがあります。だからこそ、債権者は、債務者に返済能力がないと判断すると任意売却を勧めてくるし、競売開始決定後でも、不動産所有者が任意売却を決断すれば、競売の取下げに応じることもあるのです。

 

債権者にとって、競売と比べた任意売却のメリットは、次の2つです。

 

 

競売は、裁判所の手続きにより厳格に行われるため、手間も時間も費用もかかります。競売手続きの手間や費用は、競売を申立てる債権者が全て負います。

 

また、競売の申立てから実施までは、一般的に6ヵ月程度です。場合によっては2～3年かかることもあり、その間、担保不動産の資産価値は下がり続けます。

 

さらに、1回の入札で落札者が決まらなければ、2回目、3回目の入札が行われ、入札を重ねるごとに、売却基準額が20～40％程度の割合で下がります。3回目の入札も不調なら、競売は中止となります。

 

一方、任意売却は、利害関係者の権利関係の調整に若干の手間がかかりますが、競売に比べると短期間で債権回収が可能です。

 

しかも、任意売却であれば、一般の不動産取引市場において時価で売却できるので、債権の回収額を最大化できます。ところが競売だと、時価の6割～7割でしか売却できません。

 

競売は、裁判所の法的強制力で債権回収できますが、任意売却と比べるとデメリットしかありません。債務者からの返済が滞った場合、債権者は抵当権を実行し担保不動産を競売にかけますが、「競売より任意売却で債権回収したい」というのが、債権者の本音なのです。

不動産の所有者（債務者）から見た「競売と任意売却のメリット・デメリット」について、まとめておきます。

 

 

競売にメリットはない

競売は、裁判所による手続きであるため、時間がかかります。ただし、競売が完了するまでに時間がかかるほど、債務者は長く住むことができるということになります。また、競売の申立てには費用が必要ですが、その費用は債権者が支払います。

 

つまり、競売に費用と時間がかかることは、債権者にとってはデメリットですが、その部分だけを見れば、債務者にとってはメリットといえます。

 

ただし、競売手続き終了まで住み続けることができるとはいえ、その間、遅延損害金が日々加算され、債務はさらに膨らみます。しかも、市場価格より低い価格でしか売却できませんから、売却後も、それだけ債務が多く残ります。競売後は強制退去を余儀なくされ、残債務を一括弁済できなければ自己破産です。

 

ここで競売のメリットとして挙げているものは、本当のメリットといえるものではなく、一部分だけを見れば「こういう考え方もできる」という程度のものにすぎません。決して、競売にもメリットがあり推奨するということではありませんから、ご注意ください。

 

任意売却のデメリットは業者に依頼すれば解消する

任意売却は、利害関係人との交渉や調整が必要なことがデメリットですが、それは任意売却に詳しい不動産業者に依頼することで解決できます。

 

そうなると、任意売却は、債務者にとってデメリットはない、ということになります。

 

なお、任意売却のデメリットとして、「任意売却をするとブラックリストに載る」ことが挙げられることがありますが、いわゆるブラックリストに載るのは、任意売却が理由でなく、住宅ローンの返済ができなくなったことが理由です。

 

任意売却のメリット・競売のデメリット

このように、競売にメリットはなく、任意売却のデメリットは、不動産業者に任意売却を依頼することで解決できます。そこで、「任意売却のメリット」と「競売のデメリット」という視点で比較してみましょう。

 

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、競売を回避するために、担保不動産の所有者みずからが、売却価額や配当額について全ての債権者（抵当権者）の合意を得て、担保不動産を売却することです。

 

任意売却は、競売と違って市場価格で売却ができ、任意売却後の残債務については、債権者と協議し、無理のない返済が可能となります。

 

なお、任意売却は、不動産業者にとっても専門性の高い売却業務となりますから、任意売却に詳しい不動産業者に相談・依頼することが大切です。

 

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