不動産売却にかかる諸費用と税金

諸費用を計算

 

不動産売却では、「いくらで売れるか」も大事ですが、売却に要する諸費用を差し引き、最終的に「いくら手元に残るか」が、もっと大事です。

 

また、不動産売却にかかる諸費用というと、売却するのに必要な費用のみを考えがちですが、売却後にも費用(税金)が発生することがあります。特に、住まいの買い換えの場合は、資金計画に支障を来すこともありますから、注意が必要です。

 

それでは、不動産売却にかかる諸費用や税金について見ていきましょう。

 

 

不動産売却に必要な諸費用

不動産売却に必要な費用としては、不動産業者へ支払う仲介手数料、売買契約書に貼る印紙代、登記費用(登録免許税・司法書士費用)があります。

 

そのほか、ローンを一括弁済するための金融機関事務手数料、境界確定のための測量費用、インスペクション(住宅状況調査)費用などが、必要となる場合もあります。住み替えの場合は、引越し費用も必要です。

 

不動産売却にともない必要となる主な費用について、具体的に見ていきましょう。

 

仲介手数料

仲介手数料は、売却を頼んだ不動産業者へ支払う成功報酬です。買主が見つかり売買契約が成立して初めて、不動産業者は仲介手数料を請求できます。不動産業者との媒介契約時に支払う必要はありません。

 

仲介手数料は、売買契約時に半額、決済時に残額を支払うのが一般的です。停止条件付き売買契約の場合は、決済時に全額支払うようにします。仲介手数料の額と支払方法は、媒介契約のときに決めます。

 

仲介手数料は、売買価格によって決まります。国が上限額を決めています。

 

  • 売買価格が400万円(税別)超の場合、仲介手数料は、売買価格の3%+6万円に消費税を加えた額です。
  • 売買価格が200万円(税別)超から400万円(税別)以下の場合、仲介手数料は、売買価格の4%+2万円に消費税を加えた額です。
  • 売買価格が200万円(税別)以下の場合、仲介手数料は、売買価格の5%に消費税を加えた額です。

仲介手数料の計算方法について詳しくはこちらをご覧ください。

 

なお、 2018年1月1日より、低廉な空家等の売却は、仲介手数料の上限が引き上げられ、売買価格が400万円(税別)以下の空き家を売却した場合、仲介手数料は、特例により一律18万円に消費税を加えた額となります。

 

印紙代

経済的取引等に関連して作成される文書は、課税文書として印紙税が課税されます。不動産売買契約書は課税文書ですから、法定額の印紙を貼らなければいけません。

 

なお、不動産の売買に関する契約書については、租税特別措置法により、印紙税の軽減措置が講じられ、税率が引き下げられています。

 

軽減措置の対象となる不動産売買契約書の印紙税の税率は、次の通りです。

 

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円超 50万円以下 400円 200円
50万円超 100万円以下 1,000円 500円
100万円超 500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超 1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超 5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超 1億円以下 6万円 3万円
1億円超 5億円以下 10万円 6万円
5億円超 10億円以下 20万円 16万円
10億円超 50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

 

不動産の売買に関する契約書のうち、契約書に記載された契約金額が10万円以下のものは軽減措置の対象とならず、税率は本則税率の200円です。契約金額が1万円未満のものは、非課税です。

 

※ 国税庁のWebサイトにリンクしています。

 

印紙税は、契約書1通につき課税されます。売買契約書は、売主と買主が1通ずつ保管するので2通作成し、それぞれが自ら保管する売買契約書に印紙を貼ります。

 

印紙は、たいてい仲介する不動産業者が用意してくれるので、売主は必要な印紙税額を不動産業者に支払って、印紙と交換します。自分で買う場合は、郵便局で購入します。

 

登記費用

登記のため、売渡し書類作成費用や司法書士報酬、登録免許税が必要です。

 

売渡書類の作成費用は、売主負担の地域もあれば買主負担の地域もあり、地域により異なるようです。一般的な住宅の売却の場合で、司法書士報酬を含め3万~5万円程度必要になります。

 

抵当権や根抵当権が設定されている場合は、抵当権(根抵当権)抹消登記が必要です。抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合、登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。土地1個と建物1個(計2個)を1件で申請すると2,000円となります。司法書士報酬は、1万~2万円です。

 

所有者の住所・氏名が登記上の記録から変更されている場合は、登記名義人表示変更登記が必要です。登記名義人表示変更登記も、登録免許税は不動産1個につき1,000円、司法書士報酬は1万~2万円です。

 

売主が登記済証(権利証)や登記識別情報を紛失している場合は、司法書士による本人確認情報の作成が必要となり、3万~10万円ほどの費用が必要となります。

 

なお、司法書士報酬に基準はありませんから、これらの金額は目安と考えてください。

 

金融機関事務手数料

住宅ローンが残っていて売却代金で返済する場合、金融機関への一括弁済のための事務手数料が必要になります。金額は金融機関により異なりますが、1万~3万円程度です。

 

測量費用

土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を行う場合は、測量費用が必要となります。測量費用は、面積や隣接土地数などによって異なります。一般的な測量で、30万~60万円前後です。

 

インスペクション費用

インスペクションとは、建物状況調査のことです。資格を有する専門家が、建物の欠陥の有無や劣化・不具合の状態を検査します。住宅診断です。

 

不動産業者は、依頼者にインスペクションについて説明することが法律で義務づけられていますから、不動産業者に売却を依頼するとインスペクションの話があり、希望すればインスペクション業者を紹介してくれます。

 

売主にインスペクションの実施が義務づけられているわけでなく、インスペクションを行うか行わないかは、売主の自由です。インスペクション費用は、業者や検査内容によって異なりますが、おおむね5万~10万円程度です。

 

「インスペクションで欠陥や不具合が見つかったら、売れにくくなったり、安く値切られてしまうのでは?」と心配するかもしれませんが、仮に欠陥や不具合が見つかったとしても、インスペクションの結果をきちんと情報提供することで付加価値を付け、相場より高く売ることも可能となります。

 

インスペクション費用は、高く売るための「投資」という性格もあります。数万円の投資で、数十万円から百万円単位の付加価値を付けて売ることができるのです。

 

インスペクションのメリット・デメリットについて詳しくはこちらをご覧ください。

 

不動産売却にかかる税金

不動産売却にかかる諸費用には、売却時だけでなく、売却後にかかる費用もあります。不動産売却にかかる税金です。

 

不動産売却にかかる税金としては、売却益(譲渡所得)が生じたときに課税される譲渡所得税と住民税があります。

 

不動産譲渡所得にかかる税金は、譲渡した不動産の所有期間によって税率が異なり、譲渡所得が、所有期間の長い長期譲渡所得に区分されると、税率が低くなります。

 

マイホームの売却であれば、さらに税率が低くなる軽減税率の特例があります。

 

不動産を売却するときには、売却後にかかる税金も考慮して、売却のタイミングを計ることも大切です。

 

 

諸費用や税金を支払う時期

諸費用を支払う時期は、次のようになります。

 

媒介契約時 なし
売買契約前 インスペクション費用(売主がインスペクションを行う場合)

測量費用(境界確定測量を行う場合)

売買契約時 印紙代(売買契約書貼付分)

仲介手数料(半金)

決済時 登記費用(売渡書類作成費、抵当権抹消登記、司法書士報酬など)

金融機関事務手数料(ローンを一括返済する場合)
仲介手数料(残金)

決済後 譲渡所得税(譲渡所得が生じた場合)

売主が買主から受け取るお金

ここまでは、不動産売却にかかる諸費用を見てきました。実は、不動産を売ったとき、売主が支払うだけでなく、買主から受け取るお金もあります。

 

固定資産税や都市計画税の清算金です。マンションを売却する場合は、管理費・修繕積立金の清算金もあります。

 

清算金とは、それぞれ次のようなものです。

 

固定資産税・都市計画税の清算金

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に請求します。その年の固定資産税・都市計画税の支払い義務は、売主にあります。しかも、年の途中で売却し所有権がなくなっても、払い過ぎとなる税金は戻って来ません。

 

そのため、物件引渡し後の固定資産税等の額は、日割り計算で買主から売主に支払い、清算するのが慣例です。計算式は、次のようになります。

 

清算金=年税額×買主が負担する日数÷365日

 

例えば、固定資産税等の年額が12万円で、6月16日に物件を引き渡したとすると、6月16日から12月31日までの199日分の税額は、その物件の所有者となった買主が負担すべきものです。

 

清算金=12万円×199日÷365日=6万5,425円

 

6万5,425円が清算金として、買主から売主に支払われます。

 

なお、ここでは1月1日を起算日として清算金を算出していますが、4月1日を起算日とする地域もあり、その場合は、清算金の額が変わります。

 

繰り返しますが、売却した年の固定資産税等の納税義務は、売主にあります。清算金は、売主の支払い済みのうち、買主が負担すべき部分を、買主から売主に支払うことで清算するものです。売主が支払うべきものは、決済時までに売主が支払う必要があります。

 

マンションの管理費・修繕積立金の清算金

マンションの管理費・修繕積立金は、当月分を前月払いするのが一般的です。例えば、6月分の管理費・修繕積立金は、5月末に指定の口座から引き落とされます。

 

物件の引渡しが6月16日だとすると、その日から買主が所有者となり、6月16日から6月30日までの管理費等を負担するのは買主です。ところが、6月分の管理費等は、5月末に引き落とされています。

 

そのため、物件引渡し後の買主が負担すべき管理費等の額は、日割り計算で買主から売主に支払い、清算します。計算式は、次のようになります。

 

清算金=1ヵ月の管理費等の額×買主が負担する日数÷清算月の日数

 

まとめ

不動産売却では、いくらで売れるかだけでなく、売却にかかる諸費用を支払って最終的に手元にいくら残るか、が大事です。特に、住み替え・買い換えで家を売る場合など、売却後の資金計画を立てる場合には大切です。

 

不動産業者に売却価格を査定してもらい、売却時に必要となる費用売却後に生じる費用を試算し、住宅ローンが残っている場合は残債務を返済した後、手元に残る金額を算出します。

 

不動産売却の諸費用には、売却時の費用だけでなく、売却後にも費用(税金)が発生することがあるので注意してください。

 

「いくらで売れそうか」「諸費用はどれくらい必要か」といったことは、不動産業者に査定を依頼すると試算してもらえます。

 

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