売却後に、土地・建物に欠陥や不具合が見つかった場合、売主はどんな責任を負うか？

 

不動産売却では、土地・建物を引き渡した後で、土地に土壌汚染があったとか、建物に雨漏りがあったなどの欠陥や不具合が見つかり、それが「契約の内容に適合しない」とき、売主は契約不適合責任を負います。

 

契約不適合責任とは、従前の瑕疵担保責任に相当するものです。民法改正（2020年4月施行）により、瑕疵担保責任制度から契約不適合責任制度に変わりました。

 

契約不適合責任とは何か、売主はどのような責任を負うのか、契約不適合責任を免除・免責することは可能か、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いについて、見ていきましょう。

 

引き渡された目的物が契約の内容に適合しないとき（すなわち「契約不適合」のとき）、売主は契約不適合責任を負い、買主は売主に対し次の4つの請求権を行使できます。

 

1. 履行の追完請求権（民法562条）
2. 代金減額請求権（民法563条）
3. 損害賠償請求権（民法415条）
4. 契約解除権（民法541条・542条）

 

詳しく見てみましょう。

 

①履行の追完請求権（民法562条）

引き渡された目的物が、種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき、買主は、売主に対し「履行の追完」を請求できます（民法562条1項）。不完全なものが引き渡されたときは、完全なものを引き渡すよう請求できるということです。

 

履行の追完とは、「目的物の修補、代替物の引渡しまたは不足分の引渡し」です。不動産は特定物（取替えのできないもの）ですから、不動産売買における履行の追完とは、目的物の修補です。

 

 

②代金減額請求権（民法563条）

引き渡された目的物が、種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき、買主が、相当の期間を定めて履行の追完を催告したにもかかわらず、その期間内に履行の追完がない場合、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができます（民法563条1項）。

 

履行の追完が不能であるときや、売主が履行の追完を拒否したときなどは、催告をすることなく、直ちに代金の減額を請求することができます（民法563条2項）。

 

 

③損害賠償請求権（民法415条・564条）

上記の買主の追完請求権や代金減額請求権の規定は、債務不履行による損害の賠償請求を妨げません（民法564条）。

 

買主は、売主に対し、契約不適合により生じた損害の賠償を請求することができます。ただし、契約不適合が、売主に帰責事由がない場合、損害賠償請求はできません。

 

 

 

④契約解除権（民法541条・542条・564条）

買主の追完請求権や代金減額請求権の規定は、債務を履行しない場合の契約解除権の行使を妨げません（民法564条）。契約解除には、催告解除と無催告解除があります。

 

催告解除（民法541条）

契約不適合につき、相当の期間を定めて履行の追完を催告したにもかかわらず、その期間に履行がないときは、契約を解除できます。

 

ただし、契約不適合の程度が、契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、契約解除できません。

 

 

無催告解除（民法542条）

履行の追完が不能であるときや、履行の追完を拒否したときなどは、催告をすることなく、直ちに契約を解除できます。

 

また、一部の履行が不能であるときや、一部の履行を拒否する場合は、催告することなく、直ちに契約の一部を解除できます。

 

 

引き渡された目的物が、種類または品質に関して契約不適合であった場合、買主が不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しなければ、買主は、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除の権利を行使することができなくなります。

 

1年以内に、追完請求等をしなければならないのではありません。1年以内に、契約不適合である旨を売主に通知すれば、追完請求等の権利が保全されることになります。

 

追完請求権等の消滅時効は、民法の規定によります。権利を行使することができることを知った時から5年（民法166条1項1号）、権利を行使することができる時から10年（同条1項2号）です。

 

したがって、買主は、契約不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知すれば、追完請求権等は、契約不適合を知った時から5年以内に行使すればよいことになります。

 

 

数量に関する契約不適合については、1年以内の通知規定はありません。民法の消滅時効の規定が適用されるのみで、契約不適合を知った時から5年で、追完請求等の権利は時効により消滅します。

 

契約は、当事者の自由な意思に基づいて結ぶことができます（契約自由の原則）。契約不適合責任を免責する特約も、契約の当事者が合意すれば有効です。

 

ただし、売主が契約不適合責任を負わない特約をした場合であっても、売主が「知りながら告げなかった事実」については、責任を免れることができません（民法572条）。

 

 

特約による免責が無効となるのは、売主が知りながら告げなかった場合のほか、売主が業者の場合（宅建業法による規制、消費者契約法による規制）、新築住宅の場合があります。これらについては、あとで説明します。

 

契約不適合責任を免除する特約の例

売主の契約不適合責任を免除する特約として考えられる例を挙げておきます。なお、実際の契約書の条項は、個別事情をふまえる必要がありますから、専門家とご相談ください。

 

契約不適合責任を全て免除する規定の例

 

契約不適合責任を負う期間を制限する規定の例

 

参考例

（公益社団法人 全日本不動産協会の売買契約書から一部抜粋）

 

売主が業者の場合は、特約が制限される

売主が業者の場合は、買主を保護する観点から、宅建業法や消費者契約法において、契約不適合責任を免責する特約が規制されています。

 

宅建業法における規制

売主が宅建業者で買主が個人の場合、宅建業法（宅地建物取引業法）により、契約不適合責任を免責する特約は規制されます。原則として、買主に不利となる特約をしてはならず、これに反する特約は無効です。

 

 

民法566条で「不適合を知った時から1年以内」と定めている通知期間について、「引渡しの日から2年を経過する日まで」とする特約は可能ですが、それ以外の例えば、契約不適合による権利行使期間を引渡し日から3ヵ月以内とする特約や、買主が行使可能な権利を追完請求権に限る特約などは、無効となります。

 

なお、買主も宅建業者で、宅建業者同士の取引となる場合は、特に買主を保護する必要がないため、宅建業法40条の規制は受けません（宅建業法78条2項）。

 

消費者契約法における規制

消費者契約法においても、売主が事業者、買主が消費者の場合、売主の契約不適合責任を免除する条項を規制しています。

 

売主の契約不適合責任による損害賠償責任の全部または一部を免除する特約は、追完請求権または代金減額請求権がある場合を除き、無効となります（消費者契約法8条）。

 

事業者の債務不履行（＝契約不適合）により生じた消費者の解除権を放棄さる条項は無効です（消費者契約法8条の2）。

 

 

 

契約不適合責任を特約で免責することの合理性

中古住宅の売買では、売主が契約不適合責任を負わない（あるいは責任を制限する）ことを条件として、売買契約することが一般的です。

 

これは、2つの点から合理的だからです。

 

契約内容に適合しないものを引き渡してしまった場合の責任

1つは、契約不適合責任は、引渡しのときに予定されていた性能・品質等が欠けていた場合に売主が担保責任を負うものであり、将来にわたって当該不動産に不具合等が発生しない保証をするものではないからです。

 

なので、契約不適合責任を負う期間を、例えば「引渡しから3ヵ月」と制限することには合理性があるのです。

 

売主と買主の間におけるリスク分担

もう1つは、契約不適合責任の免除や期間制限は、売主と買主とでリスクを分担する契約だからです。

 

売主が契約不適合責任を負わないということは、引渡し後に契約不適合が発見された場合、修繕等の費用を買主が負担するということです。そのため、分担リスクは売買価格に反映され、買主がリスクを負う分、売買価格は安くなります。

 

築年数が古い建物の価格が安いのは、価値が低いからですが、そこには「経年劣化による何らかの欠陥や不具合が当然にあり得る」ことが織り込まれています。そのリスクを買主が負うので、価格が安くなるわけです。

 

引渡し前に契約不適合が発見された場合

売買契約の時には異常がなかったのに、その後、引き渡す前に欠陥・不具合など契約不適合が発見される場合があります。

 

民法は「引き渡された目的物が…契約の内容に適合しないものであるとき」（民法562条）と定めています。契約不適合責任が発生するのは、売買契約を締結したときではなく、引渡し後です。

 

したがって、売買契約書に、契約不適合責任を免責する特約を盛り込んでいても、その効力が生じるのは、通常、引き渡し後となります。

 

契約不適合責任は、特定の目的物を単に引き渡せば足りるのでなく、契約の内容に適合した目的物を引き渡す債務を負っているとの考え方を前提にしています。

 

また、「債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、…善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない」（民法400条）と定められています。

 

したがって、売買契約の締結後、引渡しまでの間に発見された欠陥や不具合については、契約不適合責任を免責する特約があってもその効力は及ばず、売主が修補の責任を負う可能性があります。

 

このような場合に、売主が責任を負わないことを明確にするためには、契約不適合責任の免責の効力が引渡し前に発見された契約不適合にも及ぶことや、引渡しまでの保存上の善管注意義務も免責とすることを特約に明記しておくとよいでしょう。

新築住宅については、注文者や買主を保護するため、請負業者や売主の瑕疵担保責任について、法律で特別に規定しています。

 

引渡しから10年間の瑕疵担保責任を負う

住宅品質確保法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）において、新築住宅の請負業者や売主は、注文者や買主に引き渡した時から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について担保責任を負うことを定めています。

 

 

 

 

保証金の供託または保険加入を義務づけ

住宅瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）において、施工業者や売主は、10年間の瑕疵担保責任を果たすための資力確保として、保証金の供託または保険加入が義務づけられています。

 

注文者や買主が、住宅品質確保法94条または95条に基づき修補等を請求しても、施工業者や売主に支払い能力がなかったり、倒産しているケースがあり得ます。そんな場合でも、保証金の還付または保険金により必要な費用が支払われる仕組みです。

 

瑕疵担保責任の内容

新築住宅の瑕疵担保責任については、住宅品質確保法94条・95条で、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について「民法第415条、第541条、第542条、第562条、第563条に規定する担保の責任を負う」と定めています。

 

• 民法415条：債務不履行による損害賠償
• 民法541条：催告による解除
• 民法542条：催告によらない解除
• 民法562条：買主の追完請求権
• 民法563条：買主の代金減額請求権

 

これらは、中古住宅や土地など（新築住宅以外の不動産）を売却したときの担保責任（＝契約不適合責任）と内容は同じです。

 

新築住宅については、施工業者や売主は、引き渡した時から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分につき、瑕疵担保責任を負うことを法律で特別に定め、その資力を確保するため保証金の供託または保険加入を義務づけているのです。

最後に、旧民法における瑕疵担保責任とはどのようなものだったのか、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いについて、見ておきましょう。

 

旧民法の瑕疵担保責任とは

改正前の民法では、売買の目的物に「隠れた瑕疵」があった場合、買主がその事実を知った時から1年以内であれば、買主は売主に対し、損害賠償請求、契約解除をすることができる、とされていました（旧民法570条）。これが、旧民法における瑕疵担保責任です。

 

隠れた瑕疵とは？

「隠れた瑕疵」とは、購入するときには分からなかった欠陥や不具合のことです。

 

例えば、引き渡された建物に雨漏りやシロアリの害があった、あるいは、引き渡された土地に地中埋設物や土壌汚染などがあった、というのが「隠れた瑕疵」にあたります。

 

 

「法定責任説」と「契約責任説」

瑕疵担保責任については、「法定責任説」と「契約責任説」という、2つの学説の対立がありました。通説は「法定責任説」でした。

 

法定責任説

法定責任説とは、特定物の売買契約では、売主は目的物を引き渡せば債務を履行したことになるため、瑕疵担保責任は、債務不履行責任とは別に法が特に定めた責任であるとする見解です。

 

土地・建物の売買契約は、契約の目的物が特定物（取り換えることのできない物）です。

 

この場合、売主の債務は、土地・建物を引き渡すことです。たとえ、雨漏りがする建物を買主に引き渡したとしても、売主に債務不履行はないと考えられます。

 

これでは、瑕疵のある土地・建物を引き渡す売主と、瑕疵の存在を知らずに代金を支払う買主との間に、不公平を生じることになります。

 

このため、法が特別に定めた責任（法定責任）として設けられたのが瑕疵担保責任であると解するのが法定責任説です。

 

契約責任説

契約責任説とは、売主は瑕疵のない目的物を引き渡す義務があり、目的物に瑕疵がある場合には債務不履行となるため、瑕疵担保責任は、債務不履行の特則であるとする見解です。

 

 

改正民法で「瑕疵」という用語を用いなかった理由

改正民法では、「瑕疵」という用語を用いませんでした。それは、次のような理由によります（参考：『一問一答 民法（債権関係）改正』275ページ）。

 

旧民法570条の「瑕疵」について、最高裁は「売買において予定されていた品質・性能を欠いていること」と解していました（最高裁平成22年6月1日判決、最高裁平成25年3月22日判決）。

 

その実質的な意味は、「契約の内容に適合しないこと」です。そのため、目的物に多少のキズなどがあっても、契約の内容に適合する限り、「瑕疵」があるとはいえません。

 

ところが、「瑕疵」という用語を用いると、目的物に客観的にキズがあれば、契約の内容と適合するかどうかにかかわらず、売主が担保責任を負うとの誤解を招くおそれがあります。

 

そこで、改正民法では、「契約の内容に適合しない」との用語を用いて、端的に「瑕疵」の具体的な意味内容を表すこととしているのです。

 

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いをまとめておきます。

 

 

責任が発生する要件の違い

旧民法では、「隠れた瑕疵」があることが、売主の瑕疵担保責任を追及する要件でした。

 

新民法においては、「隠れた瑕疵」があるかどうかは関係ありません。「引き渡された目的物が、種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」に、売主は契約不適合責任を負います。

 

期間制限の違い

瑕疵担保責任は、債務不履行責任とは異なり、特定物につき法律で特別に定めた責任（法定責任）であるため、瑕疵担保責任を追及できる期間は、瑕疵を知った時から1年以内と特別の規定がありました。

 

契約不適合責任は、債務不履行責任の一種で、不適合を知った時から1年以内に、その事実を売主に通知する必要がありますが、それにより買主の権利が保全され、民法上の時効により権利が消滅しない限り、権利を行使できます。

 

特約による免責

瑕疵担保責任も契約不適合責任も、特約により免責可能ですが、知りながら告げなかった事実については、その責任を免れることができません。

引き渡された物件が契約内容に適合しないものであった場合、売主は契約不適合責任を負い、買主から、修補、代金減額、損害賠償、契約解除の請求を受けます。

 

契約不適合責任は、特約により免除することができます。ただし、契約不適合責任の免責は、売買価格に影響しますから、特約の内容をどのようにするか、慎重な検討が必要です。

 

契約書等は、媒介契約する不動産業者が作成してくれます。トラブルにならないよう、仲介する不動産業者の役割が重要です。

 

不動産業者による買取であれば、売主が契約不適合責任を負うことはありませんから、契約不適合責任を負うリスクが心配な場合は、業者買取を検討するのも1つの方法です。業者買取のメリット・デメリットはこちらをご覧ください。

 

いずれにしても、安心・安全に不動産を売却するには、実績があり信頼できる優良業者に査定を依頼し、相談することが大切です。

 

 

 

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