専属専任媒介契約を違約金なしで解除・解約し、業者変更する方法

 

専任媒介契約・専属専任媒介契約は、契約期間の途中でも解除・解約することができますが、媒介契約期間中の業務に要した費用を請求されることがあります。

 

ここでは、専任媒介契約・専属専任媒介契約を解除・解約する方法と注意点と、専任媒介契約・専属専任媒介契約する業者を変更したいときに、媒介契約を終了させ、トラブルなく業者変更できる方法について、お伝えします。

 

 

 

専任媒介契約をした不動産業者が、誠実に売却活動をしないなど契約義務を履行しない場合は、専任媒介契約を解除できます。違約金も発生しません。

 

ただし、不動産業者の責任によらない媒介契約の解除、すなわち、売主都合による媒介契約の解除は、媒介契約期間中の業務に要した費用を請求されますから、注意が必要です。

 

専任媒介契約の解除については、国土交通省の定めた「標準専任媒介契約約款」に規定があります。

 

国土交通省「標準専任媒介契約約款」の規定

国土交通省の「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」では、専任媒介契約を解除できる場合について、次のように定めています。

 

不動産業者が「専任媒介契約に定める義務の履行に関してその本旨に従った履行をしない場合」には、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときは、専任媒介契約を解除することができます（標準専任媒介契約約款16条）。

 

また、不動産業者の行為が次のいずれかに該当する場合、売主は、専任媒介契約を解除することができます（同17条）。

1. 専任媒介契約に係る業務を誠実に遂行する義務に違反したとき。
2. 専任媒介契約に係る重要な事項について、事実を告げなかったり、不実のことを告げる行為をしたとき。
3. 宅地建物取引業に関して、不正・不当な行為をしたとき。

 

このことから、不動産業者が誠実に売却活動をしない場合、売主は、相当の期間を定めて契約の履行を催告し、その期間内に履行がないときは、専任媒介契約を解除することができるのです。

 

 

専任媒介契約した不動産業者の義務とは？

専任媒介契約した不動産業者は、媒介契約の依頼者（売主）に対し、次のような義務を負います。

 

※参考：標準専任媒介契約約款4条1項、標準専属専任媒介契約約款4条1項

 

不動産業者が、これらの義務を履行しない場合は、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときは、専任媒介契約を解除できます。

 

売主の都合で解約すると、契約期間中の経費を請求される

不動産業者に責任はなく、売主側の事情で専任媒介契約を解除すると、契約期間中の経費を請求される場合があります。不動産業者は、自らの責任によらない理由で依頼者から媒介契約が解除されたときは、媒介契約の履行のために要した費用（広告費などの実費）を約定報酬額の範囲で、依頼者に請求できます（標準専任媒介契約約款14条、標準専属専任媒介契約約款13条）。

 

もし、専任媒介契約を解約して費用を請求された場合は、支払う必要のない費用まで請求されていないか、費用の明細をチェックすることが大切です。もちろん、不動産業者が契約義務を履行しないことが原因で媒介契約を解除した場合など、不動産業者に責任がある場合は、支払う必要はありません。

 

 

媒介契約を解除するときは、必ず書面を交わす

専任媒介契約を契約期間の途中で解除する場合は、はっきりと解約の意思を示し、不動産業者も契約解除に合意したことが分かるように書面を交わすことが重要です。

 

口頭で専任媒介契約の解消を伝えただけでは、あとにでトラブルになる可能性があるので注意してください。

 

 

違約金を請求される場合とは？

違約金の支払いを請求されるのは、売主が契約違反をした場合です。専任媒介契約約款では、2つの場合が規定されています。

 

1つは、専任媒介契約の有効期間内に、売主が他の不動産業者の媒介により売買契約を成立させたときです。

 

専任媒介契約・専属専任媒介契約では、依頼者は、目的物件の売買の媒介を、他の不動産業者に重ねて依頼することが禁止されています。依頼者がこれに違反し、売買契約を成立させたときは、不動産業者は依頼者に対して、約定報酬額に相当する金額（消費税相当額を除く）の違約金の支払いを請求することができます（標準専任媒介契約約款11条、標準専属専任媒介契約約款11条1項）。

 

また、専属専任媒介契約は、売主が自分で買主を見つけて売買契約することも認められず、違反すると違約金の支払いを請求されます。専任媒介契約は、売主が自分で買主を見つけて売買契約することは認められています（標準専属専任媒介契約約款11条2項）。

 

 

もう1つは、反社会的勢力の排除に関する規定です。

 

依頼者と業者は、それぞれ相手方に対し、反社会的勢力と関係がないこと、相手方に対する脅迫・暴力行為を行わないこと等を確約し、それに反することが判明したときや反する行為をしたときには、その相手方は何らの催告を要せずして専任媒介契約を解除することができます（標準専任媒介契約18条1項・2項、標準専属専任媒介契約17条1項・2項）。

 

業者がその規定に専任媒介契約を解除した場合には、依頼者に対し、約定報酬額に相当する金額を違約金として請求することができます（標準専任媒介契約18条3項、標準専属専任媒介契約17条3項）。

 

媒介契約する不動産業者を変更するなら、契約更新のタイミングがベストです。トラブルなく、専任媒介契約する業者の変更ができます。

 

なぜ、媒介契約更新のタイミングがよいのか？

なぜ、媒介契約更新のタイミングであれば、トラブルなく業者変更ができるのかというと、媒介契約は、更新契約をしなければ自動的に終了するからです。契約が終了した時点で、新しい業者と専任媒介契約すればよいだけなのです。

 

専任媒介契約の更新には、依頼者の書面（電磁的方法を含む）による更新の意思表示が必要です（標準専任媒介契約約款15条2項、標準専属専任媒介契約約款14条2項）。不動産業者から「そろそろ契約期間が満了しますが、同じ条件で更新してもいいですか？」と聞かれて、口頭で了承しただけでは、有効な契約更新となりません。依頼者が更新契約書にサインしなければ、契約の有効期限を経過すると、専任媒介契約は自動的に終了するのです。

 

また、媒介契約においては、不動産業者が売主に請求できるのは成功報酬の「仲介手数料」だけですから、売買が成立しなければ、売主に費用を請求することはできません。

 

「専任媒介契約の解除」でなく「専任媒介契約の終了」であることがポイントです。

 

専任媒介契約の有効期間中は、他の業者と重複して媒介契約できない

注意が必要なのは、専任媒介契約の有効期間中は、他の不動産業者と重複して媒介契約できない、ということです。違反すると、違約金を請求されます（標準専任媒介契約約款12条、標準専属専任媒介契約約款12条1項）。別の不動産業者と媒介契約をしようと考えているなら、現在の媒介契約の有効期限が過ぎるまでは、他の不動産業者と媒介契約しないように気をつけてください。

 

一般媒介契約は、複数の不動産業者と重複して契約できるので、いま現在、一般媒介契約していても、別の不動産業者に売却を依頼したいときは、その別の業者と一般媒介契約すればよいだけです。

 

媒介契約の有効期間は、最長3ヵ月

媒介契約の有効期間は、専任媒介契約・専属専任媒介契約・一般媒介契約のいずれも、最長3ヵ月です。媒介契約書に有効期間が記載されていますから、確認してみてください。

 

専任媒介契約の有効期間

専任媒介契約（専属専任媒介契約を含む）の有効期間は、法律で3ヵ月以内と定めています。仮に、媒介契約書で3ヵ月以上の契約期間が設定されていても、法律上の有効期間は3ヵ月ですから、3ヵ月を超える契約期間は無効となります。

 

専任媒介契約を更新した場合の有効期間も、同じく3ヵ月です。つまり、専任媒介契約は、最長でも3ヵ月ごとの更新となります。

 

 

一般媒介契約の有効期間

一般媒介契約は、契約期間について、法律上の規定はありませんが、媒介契約書に契約期間を明記するのが普通です。国土交通省の標準一般媒介契約約款では、一般媒介契約の有効期間は、3ヵ月を超えない範囲で依頼者と不動産会社が協議の上で定めるとされています（標準一般媒介契約約款8条）。

 

いまの媒介契約を解除した後、あるいは媒介契約が終了した後、新しく媒介契約する不動産業者は決まっていますか？

 

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もちろん、現在、専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間中なら、今すぐ他の不動産業者と媒介契約するわけにはいかないでしょう。そんなことをしたら、いま専任媒介契約している業者から違約金を請求されてしまいます。

 

でも、今から準備は必要です。今の媒介契約が終了したら直ちに、新しい不動産業者に売却活動にかかってもらう必要があります。

 

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専任媒介契約・専属専任媒介契約は、業者が誠実に売却活動をしないなど契約義務を履行しないときは、解除・解約することができます。この場合、特に費用を請求されることもありません。

 

ただし、業者の責任でなく売主の都合で専任媒介契約・専属専任媒介契約を解除・解約する場合は、契約期間中に業務の遂行に要した費用の支払いを請求されることがありますから、注意が必要です。

 

媒介契約の期間は、最長3ヵ月です。媒介契約の期限まで待てるのでしたら、媒介契約が終了するタイミングで、新たな業者と専任媒介契約・専属専任媒介契約をし直すと、トラブルなく業者変更できます。