専任・専属専任媒介契約を解除して、不動産会社を変更するには?

専任媒介契約の解除

 

専任・専属専任媒介契約した不動産業者が、誠実に売却活動をしないなど、契約義務を履行しないときは、いつでも媒介契約を解除・解約し、他の不動産業者に変更できます。

 

ただし、媒介契約の有効期間内に、依頼者の都合で契約を解除すると、その間の経費を請求されることがあります。媒介契約の有効期間が切れるタイミングで解約し、別の不動産業者に変更すれば、契約期間中の費用を請求される心配もありません。

 

専任・専属専任媒介契約を解除し不動産業者を変更する方法と、媒介契約を解除するベストなタイミングについて、法的根拠を含め、詳しく見ていきましょう。

 

なお、媒介契約解除の手続きは、専任媒介契約も専属専任媒介契約も同じです。専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いはこちらをご覧ください。

 

 

専任・専属専任媒介契約の解除は、契約更新のタイミングがベスト

有効期限

 

専任・専属専任媒介契約を解除するなら、媒介契約更新のタイミングがベストです。

 

媒介契約には有効期間があり、たいてい3ヵ月です。売主が契約更新の意思を示さずに有効期限を過ぎると、媒介契約は自動的に解除となります。

 

専任・専属専任媒介契約を解除したければ、契約更新をしなければいいだけです。この場合、不動産業者は、その間の経費を売主に請求することはできません。

 

そもそも不動産業者が売主に請求できるのは、成功報酬の仲介手数料だけです。販売活動にどれだけ経費がかかっていても、売買契約が成立しなければ費用を請求することはできません。売主も、売買契約が成立するまでは、不動産業者に一切の費用を支払う必要はありません。

 

ただし、専任・専属専任媒介契約の有効期間中は、他の不動産業者と媒介契約できません。違反すると、違約金を請求されます。また、媒介契約の有効期間中に解約すると、その間の経費を請求されることがあります。

 

ですから、媒介契約の有効期限を迎えるときが、専任・専属専任媒介契約を解除し、不動産業者を変更するベストなタイミングなのです。

 

媒介契約の更新は書面による

専任・専属専任媒介契約の更新は、依頼者の書面による更新の意思表示が必要です。

 

不動産業者から「そろそろ契約期間が満了しますが、同じ条件で更新してもいいですか?」と聞かれて、口頭で了承しただけでは、有効な更新となりません。

 

売主が更新契約書にサインしなければ、媒介契約は自然消滅します。

 

専任媒介契約の有効期間は3ヵ月以内と法律で規定

一般的に専任・専属専任媒介契約の有効期間が3ヵ月なのは、法律で専任媒介契約(専属専任媒介契約を含む)の有効期間を3ヵ月以内と定めているからです(宅建業法第34条の2第3項・4項)

 

宅建業法第34条の2

第3項 依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約(専任媒介契約)の有効期間は、三月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。

 

第4項 前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。ただし、更新の時から三月を超えることができない。

 

媒介契約書で3ヵ月以上の契約期間が設定されていても、法律上の有効期間は3ヵ月までですから、3ヵ月を超える契約期間は無効となります。

 

専任・専属専任媒介契約を更新した場合の有効期間も、同じく3ヵ月です。つまり、専任・専属専任媒介契約は、最長でも3ヵ月ごとの更新となります。

 

一般媒介契約の有効期間も3ヵ月以内

一般媒介契約は、契約期間について、法律上の規定はありません。

 

一般媒介は複数の不動産業者と重複して契約できるので、他の不動産業者に売却を依頼したいときは、その業者と一般媒介契約すればいいだけです。

 

とはいえ、一般媒介契約の場合も、通常は、媒介契約書に契約期間を明記します。

 

国土交通省の「標準一般媒介契約約款」では、一般媒介契約の有効期間は、3ヵ月を超えない範囲で依頼者と不動産会社が協議の上で定めるとされています。

 

媒介契約の有効期間は、専任・専属専任・一般いずれも3ヵ月以内です。

 

不動産業者が義務を履行しないときは、いつでも契約を解除できる

契約解除

 

不動産業者が、誠実に売却活動をしないなど媒介契約の義務を履行しない場合は、いつでも専任・専属専任媒介契約を解除できます

 

以下、専任媒介契約の場合について説明していますが、専属専任媒介契約も同様です。

 

専任媒介契約した不動産業者の義務とは?

専任媒介契約した不動産業者は、依頼者(売主)に対し、次のような義務を負います。

 

  1. 買主を探して契約条件を調整し、売買契約の成立に向けて積極的に努力する。
  2. 売却物件を期限内にレインズに登録し、登録を証する書面を依頼者に交付する。
  3. 購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告する。
  4. 依頼者に、契約書に記載する方法・頻度により業務の処理状況を報告する。

※「レインズ」とは、不動産業界のデータベースです。

 

不動産業者が、これらの義務を履行しない場合は、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときは、専任媒介契約を解除できます。

 

専任媒介契約した不動産業者の義務・業務などについては、国土交通省の「標準専任媒介契約約款」に詳しく記載されています。

 

媒介契約を解除するときは必ず書面を交わす

専任媒介契約を契約期間の途中で解除する場合は、はっきりと解約の意思を示し、不動産業者も契約解除に合意したことが分かるように書面を交わすことが鉄則です。

 

口頭で専任媒介契約の解消を伝えただけでは、あとになって不動産業者から違約金を請求されるなど、トラブルになる可能性があるので注意してください。

 

例えば、口頭で専任媒介契約の解除を伝えていただけでは、新しく媒介契約した業者の仲介で売買契約が成立したとき、最初に専任媒介契約していた業者から違約金を請求される可能性があるのです。

 

途中で解約すると、経費を請求されることがある

不動産業者は、自らの責任によらない理由で依頼者から媒介契約が解除されたときは、媒介契約の履行のために要した費用(広告費などの実費)を依頼者に請求できます。

 

費用の請求ができるケースであっても、必要のない費用まで支払う必要はありません。費用を請求された場合は、費用の明細をチェックすることが大切です。

 

なお、不動産業者が契約義務を履行しなかったことが原因で、媒介契約を解除したのなら、支払う必要はありません。

 

不動産業者の対応に納得いかないときは、地元の宅建協会(宅地建物取引業協会)に相談してみるとよいでしょう。

 

※宅建協会のWebサイトにリンクしています。

 

失敗しない不動産業者の選び方

不動産業者探しの方法を紹介

 

専任媒介契約または専属専任媒介契約を解除した後、不動産売却を依頼する業者は決まっていますか?

 

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まとめ

専任・専属専任媒介契約した不動産業者が、誠実に売却活動しないなど契約義務を履行しないときは、いつでも媒介契約を解除することができます。

 

ただし、契約期間の途中で解約すると、その間の販売活動にかかった費用を請求されることがあります。

 

専任・専属専任媒介契約の有効期限は通常3ヵ月です。契約更新の手続きをしなければ、媒介契約は自動的に解除となります。専任・専属専任媒介契約する不動産業者を変更するなら、このタイミングがベストです。

 

なお、売り出して月日が経った物件は、相場より高く売却することは難しくなります。不動産業者を何度も変更するのは損です。もし、媒介契約する不動産業者を変更するのであれば、次こそは、売れる不動産業者を選んでください。

 

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