任意売却は、なぜ任意売却の実績豊富な不動産業者に相談すべきなのか?

任意売却成功の秘訣

 

任意売却をするときは、任意売却の実績が豊富な不動産業者に、早い段階で相談することが大切です。

 

なぜ任意売却の実績豊富な不動産業者に相談すべきなのか、どうして任意売却の経験のない不動産業者ではダメなのか、任意売却を成功させるためのポイントを見ていきましょう。

 

 

任意売却を成功させるための2つのポイント

任意売却を成功させるポイントは、次の2つです。

 

  1. 任意売却の知識と経験が豊富な不動産業者に相談すること。
  2. 住宅ローンの返済が難しくなったら早めに相談すること。

 

それぞれ、詳しく見ていきましょう。

 

任意売却の実績ある業者でないと任意売却できない

任意売却は、任意売却の実績ある不動産業者に相談・依頼することが大切です。任意売却は、不動産業者にとっても専門性の高い業務だからです。

 

宅建業(宅地建物取引業)の免許を持った不動産業者であれば、法律上は、任意売却の仲介をすることは可能です。

 

しかし、任意売却は、一般的な不動産売却のように、売主と買主をマッチングさせればよいだけではありません。

 

債権者(担保権者)と協議し、売却価額や配当金額について同意を取り付け、抵当権を外してもらえるように交渉しなければなりません。任意売却後に残る債務の返済方法についても、債権者と合意を取り付ける必要があります。

 

また、任意売却する物件は、税金を滞納して差押えが入っているケースも多く、差押え解除を求めて役所と交渉する必要もあります。

 

このように、任意売却には、通常の不動産売却の仲介業務に加えて、任意売却独自の専門性の高い業務があるため、任意売却の知識・経験・ノウハウのある不動産業者でなければ、対応できないのです。

 

任意売却の知識も経験もない不動産業者では、仮に任意売却を引き受けてくれたとしても、「債権者との交渉は自分でやってください」とか、競売の直前になって「やっぱりできませんでした」と言われるのがオチです。

 

しかも、任意売却を選択するケースは、いつ競売が申立てられるか分からない状況であったり、すでに競売が申立てられている状況であったりします。そんな中で、迅速・確実に買主を見つけ、売却を成功させなければなりません。任意売却は、時間とのたたかいです。

 

ですから、任意売却を成功させるには、任意売却の実績豊富な不動産業者に相談・依頼することが、何よりも大事なのです。

 

任意売却の実績ある業者でないと、債権者は任意売却に応じない

債権者にとって、任意売却は、借金のカタに取った担保を債務者が売却することを認め、全額返済されないけれども担保権を外す、という話です。債権者との交渉は簡単ではありません。

 

任意売却の実績があり、債権者である金融機関から信頼を得られる業者でなければ、話し合いすらできないこともあるのです。

 

早く相談するほど良い結果を期待できる

任意売却は、専門業者に早めに相談し、早く準備にかかるほど良い結果を望めます。早い段階から任意売却の準備を始めることで、よりスムーズに、より高く、希望に沿うように、売却できる可能性が高まるのです。

 

ローンの返済が事実上不可能な状況なのに、無理をして返済しようとしても、すぐに破綻してしまいます。税金まで滞納して差押えが入ってしまっては、かえって面倒なことになります。

 

大事なのは、ローンの返済が難しくなってきたら、任意売却できる不動産業者に早めに相談し、早い段階から任意売却の準備を始めることです。

 

実際に任意売却に着手できるのは、ローンが不良債権化してからですが、ローン返済が難しくなったら早めに相談することで、時間的にも精神的にも余裕を持って対応でき、希望に沿った形での任意売却が可能となります。

 

自己破産を考えている場合の注意点

「もう、自己破産するしかないかも…」と、弁護士に自己破産の相談をしようと考えている方は、次の点に注意してください。

 

自己破産と任意売却には、順序があります。この順序を間違えると、あとで面倒なことになりかねません。

 

一般的には、いきなり自己破産を申し立てるより、先に任意売却して債務を減らし、残った債務について自己破産を申し立てる方が有利です。

 

不動産を所有したまま自己破産を申し立てると、破産管財人が選任されることがあります。そうなると、財産を調査してから処分するため、時間も費用もかかります。しかも、自分の意思で任意売却することはできません。

 

一方、任意売却した後で、残った債務について自己破産を申し立てれば、財産は既にありませんから、自己破産は簡単な手続きで終了し、少ない費用で済みます。

 

自己破産が避けられないとしても、いきなり自己破産するのと、任意売却後に自己破産するのとでは、大きな違いがあることを知っておいてください。

 

自己破産は弁護士に相談することになりますが、弁護士が任意売却をできるわけではありません。任意売却ができるのは、不動産仲介業者(宅建業者)です。

 

弁護士の中には、「不動産を売却するなら競売でいい」と、そもそも任意売却が眼中にない弁護士もいます。弁護士は法律の専門家ですが、任意売却の専門家ではありません。まずは、任意売却に詳しい不動産業者に相談することをおすすめします。

 

なお、多重債務に陥っていて、住宅ローン以外の債務を整理すれば住宅ローンの支払いが可能であるなら、個人民事再生手続きをすれば、自己破産も任意売却もせずに済みます。その場合は、弁護士に相談してみるとよいでしょう。

 

まとめ

任意売却は、通常の不動産売却の仲介業務に加え、任意売却独自の専門性の高い業務を伴います。また、任意売却は、競売を回避するために行うので、時間とのたたかいになります。

 

ですから、任意売却を成功させるには、任意売却の知識と経験・実績が豊富な不動産業者に相談・依頼することが大切です。

 

それでは、任意売却について相談し、安心して任意売却を任せられる不動産業者を、どうやって見つければいいのでしょうか?

 

次は、任意売却を相談・依頼する不動産業者の探し方・選び方を見ていきましょう。悪徳業者の手口と見分け方についても紹介します。