相続した農地を売却する方法と注意点

相続した農地の売り方

 

農地(田んぼや畑)を相続したけれど、農業をしないので売却したい、と考えている方は、ぜひ、ご覧になってみてください。農地を相続する可能性のある方も、事前にチェックしておくことをおすすめします。

 

農地を売却するには、農地として売る方法と、農地以外のものに転用するために売る方法があります。ただし、農地は、通常の土地と同じように売買することはできません。農地の売買や転用には、農地法上の許可を受ける必要があります。

 

ここでは、相続した農地を売却する方法と注意点をご紹介します。

 

 

農地は普通の土地のように自由に売買できない

農地は「国内の農業生産の基盤」として、農地の転用や売買は、農地法により規制されています。農地売買の目的によって、農地法上の規制が異なります。

 

農地を買う人には、2つのタイプがあります。

 

  • 耕作用に農地が欲しい人。農家や農業法人、新規就農者です。

    農地を農地として農家の方に売る場合は、農地の売買に農地法3条の許可が必要です。

  •  

  • 耕作用でなく、別の用途に転用したい人。例えば、住宅の敷地、資材置場、駐車場、太陽光発電所などに使いたい方です。

    農地を農地以外のものに転用するために売る場合は、農地の売買と転用に農地法5条の許可が必要です。

 

まとめると、こうです。

 

農地を買う人 農地購入の目的 農地法の規制
農家・農業法人 耕作用 農地法3条の許可
誰でも 耕作以外の用途(宅地・資材置場・駐車場など) 農地法5条の許可

 

それでは、農地を農地として売る方法と、農地を農地以外のものに転用するために売る方法について、詳しく見ていきましょう。

 

農地を農地として売却する方法と注意点

農地を農地として売却する場合は、農地法3条(農地の権利移動の制限)により、農業委員会の許可が必要です(農地法3条1項)

 

農地法3条の許可は、市街化調整区域・市街化区域関係なく、すべての農地の売買において必要です。農地転用(農地法4条・5条)は、市街化区域であれば届出でよいとされていますが、農地の売買は、市街化区域であっても許可が必要ですから、ご注意ください。

 

農業委員会の許可を受けないでした行為は、その効力を生じないと法律で定められています(農地法3条6項)。すなわち、農地法3条の許可を受けていない農地の売買契約は、無効です。

 

農地法3条の許可は法定条件ですから、契約書に「農地法上の許可がなくても本契約の効力は生ずるものとする」などという契約条項があっても、それ自体が無効です。

 

農地法3条の該当部分を抜粋しておきます。

 

農地法3条

第1項
農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない

第6項
第1項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じない

 

農地を取得できる農家・農業法人の要件

農地は誰でも取得できるわけでなく、一定の要件を満たす農家や農業法人に限られます。要件を全て満たさなければ、農業委員会の許可を受けられません。

 

農地を取得できる農家の要件

個人が農地を取得する場合は、次の要件を全て満たさなければなりません。

 

  • 農地のすべてを効率的に利用すること(全部効率利用要件=農地法3条2項1号)

    農地の取得者が、機械や労働力等を適切に利用し、耕作の事業に供すべき農地の全てを効率的に利用して耕作の事業を行うこと。

  •  

  • 必要な農作業に常時従事すること(農作業常時従事要件=農地法3条2項4号)

    農地の取得者が、必要な農作業に常時従事すること(原則、年間150日以上)。

  •  

  • 一定の面積を経営すること(下限面積要件=農地法3条2項5号)

    農地取得後の農地面積の合計が、原則50a(北海道は2ha)以上であること。下限面積は、地域の実情に応じて、農業委員会が引き下げることが可能とされています。

  •  

  • 周辺の農地利用に支障がないこと(地域との調和要件=農地法3条2項7号)

    農地の集団化、農作業の効率化その他周辺の地域における農地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に支障を生じるおそれがないこと。

 

農地を取得できる法人の要件

法人が農地を取得する場合、基本的な要件は個人の場合と同様ですが、加えて、農地所有適格法人の要件を満たす必要があります(農地法3条2項2号)

 

農地売却の流れ

一般的な土地の売買は、売主と買主が売買契約を締結すれば、その契約は成立しますが、農地の売買は農地法3条の許可が必要です。

 

それでは、農地を売却するときの流れを見ていきましょう。

 

買主を探す

農地は、要件を満たす農家等にしか売ることができません。買主の探し方としては、3つの方法があります。

  • 知り合いの農家に聞く。
  • 農業委員会など農業関連機関に斡旋してもらう。
  • 農地の売買を扱っている不動産業者に相談する。

 

売買契約・農地法3条許可申請

買主が見つかったら、売買契約し、農業委員会に農地法3条の許可申請を行います。

 

農業委員会に許可申請する前に売買契約することに注意してください。農地法3条の許可申請は、農地の譲渡人と譲受人が連署でしなければならないからです。譲受人が要件を満たすかどうかを審査するためです。

 

この場合の売買契約は、農地法3条の許可を受けることを条件に、すなわち農地法3条の許可を停止条件として契約します。許可が出ると売買契約は効力を生じ、許可されないと契約は無効です。

 

農地法3条1項では「当事者が農業委員会の許可を受けなければならない」と定めています。この当事者とは、農地の譲渡人と譲受人の両者です。

 

所有権移転登記・代金支払

農業委員会から許可が下りたら、許可書が交付されます。所有権移転登記を行うとともに、買主から代金を受け取り、農地売買は完了となります。

 

農地を農地以外に転用する目的で売却する方法

農地を、宅地など農地以外のものに転用する目的で購入を希望している人に売る場合は、農地法5条に基づき、都道府県知事等の許可が必要です。

 

市街化区域内にある農地を転用する場合は、計画的な市街化を図り市街化を促進するという観点から、農業委員会に届出を行うことで都道府県知事等の許可は不要となります。

 

農地転用の許可が必要な2つのケース

農地転用の許可が必要となる場面は、2つのケースがあります。

 

1つは、農地の所有者が、みずから転用する場合です。例えば、農家の人が、自分の農地を宅地として使う場合です。この場合は、農地法4条に基づき、農地転用の許可を受ける必要があります。

 

もう1つは、農地を取得して転用する場合です。例えば、農家でない人が、農地を購入して、宅地として使う場合です。耕作用に農地を取得できるのは農家に限られますが、農地以外に転用するために農地を取得するすることは、農地法5条の許可を受ければ可能です。

 

なお、農地法5条の許可を受けないで農地転用を目的とした農地の売買は、その効力を生じないと法律で定められています(農地法5条3項)。すなわち、農地法5条の許可を受けていない農地の売買・転用は無効です。市街化区域における届出についても同様です。

 

農地法5条の許可(届出)は法定条件ですから、契約書に「農地法上の許可(届出)がなくても本契約の効力は生ずるものとする」などという契約条項があっても、それ自体が無効です。

 

農地法4条、5条の該当部分を抜粋しておきます。

 

農地法4条(農地の転用の制限)

第1項
農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事(農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に関する施策の実施状況を考慮して農林水産大臣が指定する市町村の区域内にあつては、指定市町村の長。以下「都道府県知事等」という。)の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
第8号 市街化区域内にある農地を、政令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、農地以外のものにする場合

 

農地法5条(農地の転用のための権利移動の制限)

第1項
農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のものにするため、これらの土地について第3条第1項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
第7号 前条第1項第8号に規定する市街化区域内にある農地又は採草放牧地につき、政令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、農地及び採草放牧地以外のものにするためこれらの権利を取得する場合

第3項
第3条第5項及び第6項並びに前条第2項から第5項までの規定は、第1項の場合に準用する

 

農地法の「4条許可」と「5条許可」の違いをまとめると、次の通りです。

 

規制の対象行為 許可申請者
農地法4条 農地転用 農地転用する者
農地法5条 農地転用+所有権移転 所有権移転を行う両当事者(売主・買主)

※ 農地法5条は、所有権の移転のほか、賃借権等の設定も含みます。

 

農地法4条は、農地の所有者が転用する場合で、転用に際して、所有権の移転はありません。許可申請は、農地の所有者が行います。

 

農地法5条は、農地転用に際し、所有権の移転を伴う場合です。新たに所有権を取得する者が、農地転用する場合です。農地の売買と転用をセットで行うため、許可申請は両当事者が行います。

 

農地転用の許可基準

農地転用許可制度は、生産性の高い優良農地を確保するため、市街地に近接した区域の農地から順次転用していくよう誘導するとともに、具体的な土地利用計画を伴わない資産保有目的や投機目的の農地取得を認めないこととしています。

 

農地転用の許可基準は、農地の区分ごとの許可基準である「立地基準」と、農地区分にかかわらない許可基準である「一般基準」に大別されます。農地転用の許可を受けるには、これらの基準を全て満たす必要があります。

 

立地基準、一般基準について、詳しく見ていきましょう。

 

立地基準

立地基準は、申請された農地について、営農条件や周辺の市街地化の状況から転用の可否を判断する基準です。

 

農地を5種類に区分し、各区分に応じて許可の判断をします。 集団的な農地や土地改良事業を実施した農地を生産性の高い優良農地として確保し、市街地に近接した地域など農業上の支障が少ない農地から順次転用される仕組みにしています。

 

農地の分類と、農地転用の許可基準(立地基準)は、次の通りです。

 

農地転用許可基準(立地基準)
農地区分 農地の概要 転用許可基準
農用地区域内農地 市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地(通称「青地」) 原則不許可
甲種農地

市街化調整区域内の特に良好な営農条件を備えている農地
・農業公共投資後8年以内農地
・集団農地で高性能農業機械での営農可能農地

原則不許可
第1種農地

良好な営農条件を備えている農地
・集団農地(10ha以上)
・土地改良事業対象農地
・生産力の高い農地

原則不許可
第2種農地 土地改良事業の対象となっていない小集団の生産力の低い農地や、市街地化が見込まれる区域内にある農地 第3種農地に立地困難な場合等に許可
第3種農地 市街地の区域内または市街地化の傾向が著しい区域内にある農地 原則許可

 

立地基準は、農地転用を農業上の利用に支障が少ない農地に誘導する基準です。農業上の重要性が高い農地ほど転用が厳しく制限されます。表の下へ行くほど緩くなります。

 

農用地区域内農地は、原則不許可です。農用地区域内農地を農地転用するには、、まず農振除外(農業振興地域整備計画を変更して、農用地区域から除外すること)を行い、その後、農地転用の許可を受けることになります。

 

農振除外を受けるには、要件を満たさなければなりません。あなたの農地が、例外的に農地転用が許可される要件を備えているかどうかは、農地転用に詳しい行政書士や土地家屋調査士に相談してみることをおすすめします。

 

甲種農地・第1種農地は、原則不許可ですが、次のような一部例外として農地転用が許可される場合があります。

  • 農業用施設、農産物加工・販売施設
  • 土地収用の対象となる施設
  • 集落接続の住宅等(甲種農地・第1種農地以外の土地に立地困難な場合)
  • 地域の農業の振興に関する地方公共団体の計画に基づく施設
  • 農村産業法、地域未来投資促進法等による調整が整った施設

 

第2種農地・第3種農地は、農地転用の許可を受けられる可能性が高い農地です。

 

農地法 第4条第6項第1号・第2号が、立地条件です。

 

一般基準

一般基準は、土地の効率的な利用の確保という観点から、転用の可否を判断する基準です。申請目的実現の確実性、隣接農地への被害防除措置、資金の有無、計画の規模、他法令の許可等について、立地にかかわらず、申請書等に基づいて審査します。

 

立地基準に適合する場合であっても、農地を転用して申請した用途に供することが確実と認められない場合や、周辺農地の営農条件に支障を生じるおそれがあると認められる場合などは、転用が許可されません

 

一般基準では、次のような場合、農地転用は不許可となります。

  • 農地転用の確実性が認められない(申請に係る用途に供することが確実と認められない)場合

    (他法令の許認可の見込みがない場合、関係権利者の同意がない場合など)

  • 周辺農地への被害防除措置が適切でない場合
  • 農地の利用の集積に支障を及ぼす場合
  • 一時転用の場合に農地への原状回復が確実と認められない場合

 

農地法 第4条第6項第3号~第6号が、一般基準です。

 

農地転用する目的で売却する場合の流れ

農地を農地以外のものにするために売却するときの流れを見ていきましょう。

 

農地法5条の許可を受けるには、農地転用できる土地(例えば住宅が建てられる土地)として買主を探し、購入希望者が現れたら、売主と買主の両当事者で農地法5条の許可申請を行うことになります。

 

農地区分の確認

売却・転用する農地が、どの農地区分に該当するかを調べます。農地転用が原則不許可に該当する場合でも、立地条件によっては農地転用の許可を受けられる場合があります。

 

農業委員会では原則的な回答しか得られませんから、詳しい行政書士、土地家屋調査士、不動産業者に相談してみるとよいでしょう。

 

買主を探す

農地の売買とセットで農地転用の手続を行いますから、買主は、農業従事者でなくても構いません。

 

なので、不動産業者に売却を依頼し、購入希望者を探してもらえばよいのですが、通常の土地売却とは異なり、農地転用の許可申請手続きが必要ですから、農地売買・農地転用の実績のある不動産業者と専任媒介契約することをおすすめします。

 

売買契約・農地法5条許可申請

買主が見つかれば、売買契約し、農業委員会を経由して都道府県知事等に農地転用の許可申請をします。

 

農地転用の許可を受ける前に売買契約するのは、許可申請を買主・売主が連署でしなければならないことに加え、具体的な転用目的がなければ、農地転用の許可を受けることはできないからです。

 

この場合の売買契約は、農地法5条の許可を受けることを条件に、すなわち農地法5条の許可を停止条件として契約します。都道府県知事等の許可が出ると、売買契約が効力を生じます。もし、許可を受けられなかったら、契約は無効となります。

 

農地法5条1項では「当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない」と定めています。この当事者とは、買主と売主の両当事者です。

 

市街化区域内の農地の売買・転用

市街化区域内の農地を転用するために売買する場合は、農業委員会へ届出をすればよいことになっています(農地法5条1項7号)

 

この場合の売買契約は、農地法5条の届出の受理を停止条件とする契約となります。届出が農業委員会に受理されたときに、売買契約の効力が発生します。

 

停止条件付の売買契約を締結し、両当事者が連署で農地法5条の届出をします。

 

農地転用許可、所有権移転、地目変更

許可を受けたら、所有権の移転登記、代金の決済を行い、売買は完了です。

 

申請した農地転用事業を実施し、法務局で登記の地目変更をします。地目変更は、変更があった日から1ヵ月以内にしなければなりません(不動産登記法37条1項)

 

地目は、現況で判断されますから、農地転用の際の地目変更は、現況が農地でなくなってから1ヵ月以内に行う必要があるということです。現況が、いつでも農地に戻せる状況であれば、地目変更はできません。

 

では、どのタイミングで農地でなくなったと判断されるかというと、例えば宅地に農地転用する場合なら、土地の整地や建物の基礎工事が完了した段階で宅地に変わる、と解するのが一般的です。

 

地目は田・畑でも、現況は農地といえないケース

登記簿上は、地目が田や畑となっていても、現況は農地とはいえないケースもあります。

 

こういう場合は、農業委員会から非農地証明を取り、地目変更して、売却することができる場合があります。

 

例えば、自然災害による災害地等で農地への復旧ができないと認められる土地や、20年以上耕作放棄され(期間は市町村によって異なり、10年以上とか数年としている場合もあります)、将来的にも農地への復元が著しく困難と認められる土地などです。

 

どういう場合に非農地証明書を交付するかは、各市町村において非農地証明書交付事務処理要領(名称は異なります)を定めています。

 

詳しい不動産業者に相談してみるとよいでしょう。

 

農地の売却・査定を依頼する業者の探し方

相続した農地を少しでも高く確実に売却するためには、大手でなく地元の不動産業者に相談することが鉄則です。

 

農地の売却には、独自のスキルが必要です。この点では、地元業者の方が長けています。大手は、都市部のマンションや土地の売却は得意かもしれませんが、農地売却のノウハウは持ち合わせていない、と考えてよいでしょう。

 

大手不動産会社に農地の売却を相談しても、たいてい「それは地元の業者に相談した方がいいですよ」と、体よく断られます。理由は、はっきりしています。農地は売買価格が安いので報酬(仲介手数料)も安くなり、手間を考えると割に合わないからです。

 

では、農地の売却に強い、地元の不動産業者をどうやって探せばよいのでしょうか?

 

農地売却ができる地元の不動産業者を知っていれば、そこに頼む方法でもよいのですが、そういうケースは稀です。

 

遠方の農地の売却を依頼するとなると、その地元の業者に依頼することになります。そういう地元業者を探すのは大変です。そこで、おすすめは不動産一括査定「イエイ」を利用する方法です。

 

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まとめ

農地の売却は、耕作用に農地として農家の方に売却するか、宅地などに農地転用するために売却するか、のいずれかの方法があります。

 

宅地などに農地を転用するために売却するケースが多いのですが、この場合、農地の売却と転用はセットで行うことに注意してください。農地の所有者が、農地転用して、買主を探すという方法ではありません。新たな所有者が農地転用することになります。

 

農地として売却する場合も、農地転用する目的で売却する場合も、農地法に基づく許可(市街化区域内の農地転用は届出)が必要です。許可を受けていない(または届出していない)場合は、契約が無効となります。

 

 

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