取得費不明でも譲渡所得税の計算で取得費を控除できる3つの方法

 

家・マンション・土地など不動産を取得した当時の契約書や領収書がなく、正確な取得費が分からない（取得費の金額を証明できない）場合でも、譲渡所得税を計算するとき、譲渡所得から取得費を控除することができます。次の3つの計算方法があります。

 

 

売却した不動産の取得費が不明のときでも取得費を控除できる3つの方法について、詳しく見ていきましょう。

 

取得費が不明の場合は、「概算取得費控除」を利用するのが一般的です。概算取得費控除とは、一律に売却金額の 5％を取得費と見なして控除する方法です。

 

概算取得費控除のメリット

概算取得費控除であれば、実際の取得価額がいくらだったかは関係ありません。売却価額をもとに取得費を計算して控除できるので、取得価額を証明する昔の書類がなくても、取得費を控除することができます。これが、概算取得費控除の最大のメリットです。

 

また、概算取得費控除は、実際の取得費（実額取得費）が分かる場合でも使えます。「実額取得費」と「概算取得費」の金額の大きい有利な方を取得費として控除することができる仕組みです。これも、概算取得費控除のメリットの1つといえるでしょう。

 

概算取得費控除のデメリット

ただし、「売却金額の一律5％を取得費と見なす」ということは、裏を返せば「たった 5％しか控除できない」「売却金額の95％が譲渡所得となる」ということです。これが、概算取得費控除のデメリットです。

 

例えば、不動産バブルのころに高値で購入した物件を売却する場合を考えてみてください。首都圏など一部のエリアは別として、当時と比べると価格は大幅に下がっていますから、実額取得費で譲渡所得を計算すれば「売却損」となります。ところが、概算取得費は売却価額の5％を控除できるだけなので、「売却益」が発生してしまうのです。

 

概算取得費控除では税金がかかってしまう場合や、税金が高くなってしまうような場合は、次のような方法で取得費を算出することも認められますから、検討してみてください。

• 間接的に証明できる書類を用いて取得費を計算する方法
• 統計数値を用いて取得費を推計する方法

 

この2つの方法について見ていきましょう。

契約書や領収書など直接的に取得費を証明する書類がなくても、間接的にでも取得金額を証明できる書類があれば、それを用いて計算することもできます。その書類を確定申告の際に添付して提出すれば、証明書類となります。

 

例えば、こんな書類です。

• 購入代金の支払いが分かる通帳
• 住宅ローンの契約書や償還表、返済の通帳
• 購入当時の価格が記載されているパンフレットなど

 

こういった書類もない場合、概算取得費を使わず取得費を計算するには、次の方法があります。

直接的にも間接的にも取得金額を証明できる書類が何もない場合は、統計上の数値を用いて取得費を計算する方法があります。

 

例えば、市街地価格指数を用いる方法です。現在の価格指数と取得時の価格指数および売却金額（現在の市場価格）から、取得した当時の市場価格（取得費）を計算することができます。これは、税務署も国税不服審判所も「合理的」と認めている方法です。

 

契約書や領収書を失くしてしまい取得費が分からない場合でも、譲渡所得税の計算において、概算取得費控除を適用するなどして、取得費を控除することができます。

 

もし、概算取得費控除では税金がかかってしまうような場合には、取得費を間接的に証明できる書類を用いたり、建築物単価や市街地価格指数など統計データを用いて計算する方法もありますから、検討してみるとよいでしょう。

 

なお、マイホームの売却には、3,000万円の特別控除の特例があります。自宅を売却して、売却金額が3,000万円より低い場合は、特別控除の特例を適用するだけで税金はかかりませんから、取得費を気にすることはありません。

 

査定や売却を依頼するとき、税金のことにも詳しい業者であれば安心です。

 

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