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不動産を売却して利益（譲渡所得）があったときには、譲渡所得税がかかります。税率は、売却不動産の所有期間に応じて決まり、所有期間が長いほど低い税率が適用されます。特に、居住用財産（自宅）の売却には、譲渡所得から特別控除できる特例や軽減税率の特例など、税金の優遇措置があります。ここでは、不動産売却における譲渡所得税・住民税の税率と税金の計算方法、居住用財産を売却したときの税金の特例措置について、見ていきましょう。不動産売却における譲渡所得税と住民税の税率不動産売却における譲渡所得税・住民税は、譲渡所得に税率をかけて計算します。譲渡所得の計算方法はこちらをご覧ください。譲渡所得税 ＝ 譲渡所得 × 税率税率は、売却した不動産の所有期間に応じて決まります。所有期間の分岐点は5年です。所有期間が「5年以下か、5年を超えているか」によって、税率が異なります。長期譲渡所得と短期譲渡所得で税率を区分所有期間が5年を超す不動産を売却したときの譲渡所得を「長期譲渡所得」、所有期間が5年以下の不動産を売却したときの譲渡所得を「短期譲渡所得」と呼びます。税率は次の通りです。所有期間所得税率住民税率合計長期譲渡所得5年超15％5％20％短期譲渡所得5年以下30％9％39％長期譲渡所得は、短期譲渡所得の半分の税率です。すなわち、所有期間が5年以下の場合は、所有期間が5年を超える場合より、税額が2倍にもなるのです。売却のタイミングが大事です。長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いについて詳しくはこちら所有期間によって税率が違う理由とは？所有期間が長いと税率が低いのは、住宅地などの供給促進のため。所有期間が短いと税率が高いのは、投機的取引を抑制して地価を安定させるためです。土地と建物で所有期間が異なる場合がある土地と建物で所有期間が異なる場合があります。例えば、相続した家屋を建て替えたものの、事情があって建て替えから5年以内に売却した場合です。相続した土地は、取得日を引き継ぐので所有期間が5年を超えますが、建物は、建て替えたときが取得日ですから、所有期間が5年以下となります。この場合、土地の売却益は長期譲渡所得、建物の売却益は短期譲渡所得となり、土地と建物で税率が異なります。2037年までは復興特別所得税が加算2013年から2037年までの25年間は、復興特別所得税が加算されます。復興特別所得税は、所得税額の2.1％です。復興特別所得税を含めた譲渡所得税率は、次のようになります。所得税率（復興特別所得税を含む）長期譲渡所得15.315％15％の2.1％分（0.315％）を加算短期譲渡所得30.63％30％の2.1％分（0.63％）を加算マイホームを売却したときの税金の優遇措置マイホーム（自宅）の売却には、税金の優遇措置が多く用意されています。マイホームの売却に適用できる主な特例措置は、次のようなものがあります。長期譲渡所得の軽減税率の特例所有期間10年超のマイホームを売却したときは、長期譲渡所得にかかる税率20％（譲渡所得税15％、住民税5％）より、さらに低い14％（譲渡所得税10％、住民税4％）の税率が適用されます。譲渡所得6,000万円以下に適用されます。3,000万円特別控除の特例と軽減税率の特例は併用できますから、3,000万円を超す譲渡所得があったとしても、3,000万円を控除した残額に軽減税率を適用することで、税金は大幅に軽減されます。長期譲渡所得の軽減税率の特例について詳しくはこちら居住用財産の3,000万円の特別控除の特例マイホームを売却したときは、譲渡所得から3,000万円を特別控除できます。そのため、マイホームを売却して、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得を全額控除でき、譲渡所得税はゼロとなります。3,000万円を超す譲渡所得があったとしても、3,000万円控除により、譲渡所得は大幅に減額されます。しかも、所有期間が10年を超すマイホームの売却なら、軽減税率の特例を併用できるので、まず3,000万円を控除し、控除しきれず残った額に軽減税率を適用して税金を計算することで、税負担を大幅に軽減できます。3,000万円の特別控除の特例について詳しくはこちら譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例マイホームを購入価格より安い価格でしか売却できず、売却損が生じる場合もあります。譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例を適用すると、マイホームを売却して生じた損失は、他の所得（給与所得や事業所得）と相殺することができます。譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例について詳しくはこちら特定居住用財産の買換え特例マイホームの買い換えで生じた譲渡所得を将来に繰り延べし、課税を先送りすることができます。旧居の売却代金を全額、新居の購入に充当したいときに有効です。3,00万円特別控除との併用は認められず、いずれかの選択適用となります。特定居住用財産の買換え特例について詳しくはこちらまとめ不動産売却において、「いくらで売れるか」はもちろん大事ですが、税金や諸費用を差し引いて「最終的に、いくら手元に残るか」は、もっと大事です。税金には、控除や特例の制度がありますから、それを上手に活用することが大切です。売却のタイミングが税金の額に影響する場合がありますから、査定や売却を依頼するとき、税金のことにも詳しい業者であれば安心です。税金にも詳しい不動産業者を探すには？不動産の査定・売却を依頼する不動産業者を探すときは、不動産一括査定『イエウール』を利用すると便利です。税金に詳しい業者や、税理士と連携しやすい業者を簡単に探せます。完全無料で利用できますから、お気軽に試してみてください。＼ 税金にも詳しい不動産業者が見つかる ／不動産一括査定「イエウール」について詳しく見てみるあなたに おすすめの記事「イエウール」を利用するメリット・デメリット、評判・口コミ不動産売却で絶対にしてはいけないこと、必ずやるべきこと高く早く売れる不動産業者の選び方 2つポイントの不動産売却は大手と地元業者のどっちが有利？

家・マンション・土地など不動産を取得した当時の契約書や領収書がなく、正確な取得費が分からない（取得費の金額を証明できない）場合でも、譲渡所得税を計算するとき、譲渡所得から取得費を控除することができます。次の3つの計算方法があります。取得費が分からない場合の取得費控除法概算取得費控除を適用する方法間接的に証明できる書類から取得費を算出する方法統計数値から取得費を算出する方法売却した不動産の取得費が不明のときでも取得費を控除できる3つの方法について、詳しく見ていきましょう。概算取得費控除を適用する方法取得費が不明の場合は、「概算取得費控除」を利用するのが一般的です。概算取得費控除とは、一律に売却金額の 5％を取得費と見なして控除する方法です。概算取得費控除のメリット概算取得費控除であれば、実際の取得価額がいくらだったかは関係ありません。売却価額をもとに取得費を計算して控除できるので、取得価額を証明する昔の書類がなくても、取得費を控除することができます。これが、概算取得費控除の最大のメリットです。また、概算取得費控除は、実際の取得費（実額取得費）が分かる場合でも使えます。「実額取得費」と「概算取得費」の金額の大きい有利な方を取得費として控除することができる仕組みです。これも、概算取得費控除のメリットの1つといえるでしょう。概算取得費控除のデメリットただし、「売却金額の一律5％を取得費と見なす」ということは、裏を返せば「たった 5％しか控除できない」「売却金額の95％が譲渡所得となる」ということです。これが、概算取得費控除のデメリットです。例えば、不動産バブルのころに高値で購入した物件を売却する場合を考えてみてください。首都圏など一部のエリアは別として、当時と比べると価格は大幅に下がっていますから、実額取得費で譲渡所得を計算すれば「売却損」となります。ところが、概算取得費は売却価額の5％を控除できるだけなので、「売却益」が発生してしまうのです。概算取得費控除では税金がかかってしまう場合や、税金が高くなってしまうような場合は、次のような方法で取得費を算出することも認められますから、検討してみてください。間接的に証明できる書類を用いて取得費を計算する方法統計数値を用いて取得費を推計する方法この2つの方法について見ていきましょう。間接的に証明できる書類から取得費を計算する方法契約書や領収書など直接的に取得費を証明する書類がなくても、間接的にでも取得金額を証明できる書類があれば、それを用いて計算することもできます。その書類を確定申告の際に添付して提出すれば、証明書類となります。例えば、こんな書類です。購入代金の支払いが分かる通帳住宅ローンの契約書や償還表、返済の通帳購入当時の価格が記載されているパンフレットなどこういった書類もない場合、概算取得費を使わず取得費を計算するには、次の方法があります。統計数値から取得費を計算する方法直接的にも間接的にも取得金額を証明できる書類が何もない場合は、統計上の数値を用いて取得費を計算する方法があります。例えば、市街地価格指数を用いる方法です。現在の価格指数と取得時の価格指数および売却金額（現在の市場価格）から、取得した当時の市場価格（取得費）を計算することができます。これは、税務署も国税不服審判所も「合理的」と認めている方法です。市街地価格指数から取得費を計算する方法について詳しくはこちらまとめ契約書や領収書を失くしてしまい取得費が分からない場合でも、譲渡所得税の計算において、概算取得費控除を適用するなどして、取得費を控除することができます。もし、概算取得費控除では税金がかかってしまうような場合には、取得費を間接的に証明できる書類を用いたり、建築物単価や市街地価格指数など統計データを用いて計算する方法もありますから、検討してみるとよいでしょう。なお、マイホームの売却には、3,000万円の特別控除の特例があります。自宅を売却して、売却金額が3,000万円より低い場合は、特別控除の特例を適用するだけで税金はかかりませんから、取得費を気にすることはありません。査定や売却を依頼するとき、税金のことにも詳しい業者であれば安心です。税金にも詳しい不動産業者を探すには？不動産の査定・売却を依頼する不動産業者を探すときは、不動産一括査定『イエウール』を利用すると便利です。税金に詳しい業者や、税理士と連携しやすい業者を簡単に探せます。完全無料で利用できますから、お気軽に試してみてください。＼ 税金にも詳しい不動産業者が見つかる ／不動産一括査定「イエウール」について詳しく見てみるあなたに おすすめの記事「イエウール」を利用するメリット・デメリット、評判・口コミ不動産売却で絶対にしてはいけないこと、必ずやるべきこと高く早く売れる不動産業者の選び方 2つポイントの不動産売却は大手と地元業者のどっちが有利？

実家を相続したものの相続税が払えず、相続税を支払うために相続した不動産を売却したら、譲渡所得税まで支払う羽目に…。これでは踏んだり蹴ったりです。そんな事態を避けるため、相続から一定期間内に相続財産を売却した場合には、相続税と譲渡所得税が相次いで課税されることのないようにする特例があります。これを「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」といいます。詳しく見ていきましょう。相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例とは相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例とは、相続により取得した土地・建物を一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができるというものです。取得費加算額（取得費に加算される相続税相当額）の計算方法取得費に加算できる相続税相当額は、売却した相続財産に対応する相続税額です。相続財産を全部売却した場合は、相続税全額が取得費加算額です。相続財産の一部を売却した場合は、全相続財産の相続税評価額のうち、譲渡資産の相続税評価額の割合を相続税額に乗じた額が、取得費加算額となります。つまり、取得費加算額は、次のような計算式になります。取得費加算額の計算式取得費加算額 ＝ A ×（B ／ C）A：支払った相続税額B：相続財産のうち売却した不動産に対する相続税評価額C：相続財産の相続税評価額の合計額（債務控除前の額）取得費と取得日は被相続人から相続人に引き継がれる相続した土地・建物の取得費と取得日は、被相続人から相続人に引き継がれます。したがって、相続により引き継いだ取得費に、相続税相当額を加算した額が、控除できる取得費となります。取得日も相続により引き継ぎますから、たいていは長期譲渡所得の低い税率が適用できます。実際の取得費が分からず、概算取得費（売却価額の5％）を取得費として譲渡所得を計算する場合も同様に、概算取得費に相続税相当額を加算した額が取得費となります。譲渡所得と譲渡所得税の計算方法譲渡所得は、譲渡収入額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。譲渡所得税は、譲渡所得に所定の税率をかけて計算します。詳しくは次のページをご覧ください。譲渡所得の計算方法譲渡所得税の税率と計算方法取得費不明のときに譲渡所得の計算で取得費を控除する方法取得費加算の特例の適用要件取得費加算の特例の適用を受けるための要件は、次の3つです。特例の適用要件相続や遺贈により財産を取得した者であること。その財産を取得した人に相続税が課税されていること。その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。注意が必要なのは、3つ目の要件です。相続税の申告期限は「被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヵ月以内」ですから、相続後3年10ヵ月以内に売却することが要件となります。相続開始後3年10ヵ月を過ぎて売却すると、取得費加算の特例は受けられないので注意してください。相続空き家を売却したときには、一定の要件を満たせば、「譲渡所得の特別控除の特例」の適用を受けることができますが、「特別控除の特例」と「取得費加算の特例」を併用することはできません。まとめ相続した実家を売却するときは、相続から3年10ヵ月以内に売却すれば、実家の売却にかかる譲渡所得税を計算する際、相続税相当額を取得費に加算して税額を減らすことができます。これを「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」といいます。「取得費加算の特例」についてさらに詳しくは、国税庁のWebサイトをご覧ください。国税庁タックスアンサー：「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」不動産売却では、いくらで売れるかは大切ですが、税金や諸費用を差し引いて、いくら手元に残るかが大事です。不動産業者に査定・売却を依頼するときには、税金のことにも詳しい不動産業者、税理士と連携しやすい不動産業者であれば安心です。税金にも詳しい不動産業者を探すには？不動産の査定・売却を依頼する不動産業者を探すときは、不動産一括査定『イエウール』を利用すると便利です。税金に詳しい業者や、税理士と連携しやすい業者を簡単に探せます。完全無料で利用できますから、お気軽に試してみてください。＼ 税金にも詳しい不動産業者が見つかる ／不動産一括査定「イエウール」について詳しく見てみるあなたに おすすめの記事「イエウール」を利用するメリット・デメリット、評判・口コミ不動産売却で絶対にしてはいけないこと、必ずやるべきこと高く早く売れる不動産業者の選び方 2つポイントの相続した田舎の築40年以上の古い実家・空き家を売却するコツ5年間売れなかった築50年の相続空き家を売却できた理由とは？関連相続した実家（空き家）を売るか貸すか、後悔しない判断の仕方空き家の維持管理費はどれくらいかかる？