危険な空き家は固定資産税が6倍に!?

特定空家

 

倒壊しそうな危険な空き家を放置していると、固定資産税を最大6分の1に軽減する住宅用地特例の適用を受けられなくなり、固定資産税が一気に跳ね上がる可能性があります。

 

相続した実家を空き家のまま放置し、とりあえず固定資産税だけは払っている、というような場合は、注意が必要です。

 

 

特定空家に認定されそうな空き家は要注意

空き家であっても、きちんと管理をしていれば、固定資産税の住宅用地特例の適用対象から除外される心配はありません。

 

固定資産税の住宅用地特例の適用を受けられなくなるのは、市町村によって「特定空家」と認定され、必要な措置を講じるよう勧告を受けた場合です。

 

特定空家とは

特定空家とは、大まかにいうと、倒壊の危険がある空き家、衛生上有害な空き家、著しく景観を損なっている空き家です。

 

特定空家の定義

空き家対策特別措置法では、次のような状態にあると認められる空き家を特定空家と定義しています(第2条2項)

 

  • そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  • そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  • 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

 

特定空家に該当するか否かの判断基準

特定空家に該当するか否かを判断するのは市町村です。判断にあたっては、地域の実情に合わせて、協議会等において学識経験者等の意見も聞きながら、総合的に判断するとされています。

 

国土交通省は、「特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針」(ガイドライン)において、法律の定義に規定した状態にあるか否かの判断に際して参考となる基準を示しています。

 

例えば、建築物が倒壊するおそれがある状態にあるかどうかは、「建築物の著しい傾斜」または「建築物の構造耐力上主要な部分の損傷等」があるか否かにより判断するとし、そのための調査項目として、基礎の不同沈下、柱の傾斜、基礎の破損・変形、土台の腐朽・破損などを例示しています。

 

さらに、ガイドラインでは、周辺の建築物や通行人等に対し悪影響をもたらす恐れがあるか否か、悪影響の程度と危険等の切迫性も考慮して判断するとしています。

 

特定空家に該当するか否かは、このように総合的に慎重に判断されるので、特定空家に認定されるケースは、それほど多くはありません。

 

特定空家に該当しなくても対策は必要

特定空家の指定は免れているとしても、適切な管理がなされていない空き家は、ご近所に迷惑です。

 

維持費も結構かかります。住宅用地特例で軽減されるとはいえ固定資産税がかかります。電気・水道を切るわけにいかず、基本料金の範囲とはいえ電気代・水道代もかかります。

 

空き家を放置することは、あなたにも周囲にもデメリットしかないのです。

 

住宅用地特例が適用されなくなると、固定資産税はどれだけ増える?

固定資産税の住宅用地特例の適用対象から除外されると、非住宅用地として取り扱われ、住宅用地に対する固定資産税等の課税標準の軽減特例措置がなくなります。

 

この課税標準の軽減特例措置が、いわゆる住宅用地特例のことです。

 

すなわち、小規模住宅用地(面積200㎡以下の住宅用地)は、固定資産税を6分の1に、都市計画税を3分の1に軽減し、一般住宅用地(住宅用地のうち200㎡を超える部分)は、固定資産税を3分の1に、都市計画税を3分の2に軽減する特例措置です。

 

住宅用地特例が適用されなくなると、単純に計算すれば、小規模住宅用地の固定資産税は6倍、都市計画税は3倍になりますが、実際は、そこまで一気に税金が跳ね上がることはありません。

 

住宅用地特例の対象から除外され非住宅用地となった場合でも、固定資産税額は、課税標準額に対する負担調整措置や各市町村の条例減額制度にもとづいて決定されるからです。都市計画税も同様です。

 

一概には言えませんが、住宅用地特例の対象から除外されると、固定資産税はおおむね3~4倍になりそうです。6倍まではいきませんが、大幅な増額になることに違いはありません。

 

勧告された措置を実行し、要件を満たせば住宅用地特例が適用される

勧告を受け、住宅用地特例の適用対象から除外されたとしても、必要な措置を実施し、勧告が撤回されると、固定資産税の住宅用地特例の適用要件を満たす空き家の敷地については、再び住宅用地特例の適用対象となります。

 

もちろん、建物を撤去し、更地にした場合は、住宅用地特例の適用はありません。

 

特定空家に対する法律上の措置

市町村長は、特定空家の所有者に対し、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとるよう求めることができます(空き家対策特別措置法第14条)

 

特定空家に対して市町村が行う措置は、次のような手続きの流れになります。

 

  1. 助言または指導
  2. 勧告
  3. 命令
  4. 代執行

 

まず、助言または指導し、改善されない場合は、勧告、命令、代執行と段階を追って進みます。住宅用地特例の対象から除外されるのは、勧告を受けた段階です。

 

助言または指導

市町村長は、特定空家の所有者に対し、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとるよう助言または指導をすることができます。
(空家特措法14条1項)

 

助言または指導は、いずれも行政手続法上の行政指導です。助言と指導の違いは、指導が助言より強く措置の履行を求めることになります。

 

勧告

助言または勧告を行っても特定空家の状態が改善されない場合、市町村長は、相当の猶予期間を付けて、必要な措置をとるよう勧告することができます。
(空家特措法14条2項)

 

勧告の対象となる特定空家の敷地に住宅用地特例が適用されている場合、勧告を受けると、住宅用地特例の対象から除外されます。

 

命令

勧告を受けた者が正当な理由なく勧告に係る措置を講じなかった場合、市町村長は、特に必要があると認めるときは、相当の猶予期間を付けて、勧告に係る措置をとることを命じることができます。
(空家特措法14条3項)

 

命令は、それまでの行政指導と違い、行政処分となります。

 

代執行

必要な措置を命じても、命じられた者が措置を履行しないとき、履行しても十分でないとき、履行しても命令で定めた期限までに完了する見込みがないときは、市町村長は、行政代執行の規定にもとづき、代執行を行うことができます。
(空家特措法14条9項)

 

代執行の費用は、所有者等から徴収します。

 

勧告を受けると住宅用地特例の対象から除外される法律上の根拠とは?

勧告の対象となった特定空家の土地を住宅用地特例の適用対象から除外する税制上の措置は、2015年度税制改正大綱(2015年1月14日 閣議決定)で決定されました。

 

これを受け、地方税法が一部改正され、住宅用地特例の適用対象から、空き家対策特別法の規定にもとづく「勧告がされた特定空家等の敷地の用に供されている土地を除く」ことが盛り込まれました(地方税法第349条の3の2、第702条の3)

 

まとめ

従来は、どんなに古い建物でも、家屋が建っていれば住宅用地特例が適用され、その敷地の固定資産税は最大6分の1に減額される仕組みでした。

 

今は、特定空家に認定され、必要な措置を講じるよう勧告を受けると、その空き家の敷地が住宅用地特例の適用対象から除外され、固定資産税が一気に跳ね上がります。

 

実家を空き家のまま放置している場合は、注意が必要です。

 

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