概算取得費控除の法律上の規定

法律の規定イメージ

 

不動産売却による譲渡所得の計算で、取得費は概算取得費でも実額取得費でも有利な方を使えます

 

そのことを法律でどう規定しているか見ておきましょう。概算取得費控除のメリット・デメリットはこちらをご覧ください。

 

 

概算取得費控除についての租税特別措置法の規定

概算取得費控除について、法律(租税特別法)では、1952年(昭和27年)以前から所有していた土地・建物を売却したとき、長期譲渡所得の計算で売却金額から控除する取得費は、売却金額の5%相当額とすると定めています。

 

ただし、実際の取得費の額(実額)が、概算取得費を上回ることを証明できる場合は、実額を取得費とするとされています。

 

これが、概算取得費についての法律上の規定です。

 

租税特別措置法

第31条の4(長期譲渡所得の概算取得費控除)第1項

 

個人が昭和27年12月31日以前から引き続き所有していた土地等又は建物等を譲渡した場合における長期譲渡所得の金額の計算上収入金額から控除する取得費は、所得税法第38条及び第61条の規定にかかわらず、当該収入金額の100分の5に相当する金額とする。ただし、当該金額がそれぞれ次の各号に掲げる金額に満たないことが証明された場合には、当該各号に掲げる金額とする。

  1. その土地等の取得に要した金額と改良費の額との合計額
  2. その建物等の取得に要した金額と設備費及び改良費の額との合計額につき所得税法第38条第2項の規定を適用した場合に同項の規定により取得費とされる金額

 

概算取得費控除の適用範囲についての国税庁通達

法律の条文では、1952年(昭和27年)以前から所有していた土地・建物を売却した場合が、概算取得費控除の適用対象ですが、運用上は、1953年(昭和28年)以降に取得した土地・建物についても適用されることになっています。

 

この点については、国税庁の次の通達が明らかにしています。

 

租税特別措置法通達

措置法第31条の4《長期譲渡所得の概算取得費控除》関係
31の4-1 昭和28年以後に取得した資産についての適用

 

措置法第31条の4第1項の規定は、昭和27年12月31日以前から引き続き所有していた土地建物等の譲渡所得の金額の計算につき適用されるのであるが、昭和28年1月1日以後に取得した土地建物等の取得費についても、同項の規定に準じて計算して差し支えないものとする。

 

(⇒ 国税庁・通達はこちら

 

概算取得費控除を適用できるのは、昭和28年ころに取得した不動産にとどまるものではありません。ごく最近に取得した不動産を売却したときの譲渡所得の計算にも、概算取得費控除を適用できるということです。

 

そのことを明確にしたのが、国税庁の次の質疑応答事例です。

 

質疑応答事例

短期譲渡所得の計算上控除する取得費と概算取得費控除

 

現行法上、概算取得費控除の特例は、「長期譲渡所得の金額の計算上収入金額から控除する取得費」に関する規定ですが、短期譲渡所得の金額の計算についても適用して差し支えありません。

 

(⇒ 国税庁・質疑応答事例はこちら

 

短期譲渡所得は、所有期間5年以下の不動産を売却したときの譲渡所得です。つまり、最近取得した不動産を売却した場合にも、概算取得費控除を適用できるということです。

 

まとめ

概算取得費控除は、1952年(昭和27年)以前から所有していた土地・建物を売却したときの長期譲渡所得の計算上の特例ですが、運用上は、最近取得し、所有期間が5年以下の不動産を売却したときの短期譲渡所得の計算にも使うことができます。

 

つまり、取得した時期に関わらず、実額の取得費か、概算取得費か、売主にとって有利な方を取得費とできます。

 

ただし、概算取得費控除が有利なのは、先祖代々の土地家屋を売却した場合など、実際の取得費が相当低いケースです。逆に、不動産バブルのころに高値で購入した不動産を売却した場合などは、概算取得費控除は不利です。

 

取得費不明の場合、概算取得費控除以外にも、実額に近い取得費を計算し控除する方法があります。次のページを参考にしてみてください。