概算取得費控除と実額取得費控除は有利な方を使える

 

不動産を売却したときの譲渡所得税の計算において、実際の取得費（実額取得費）が分かる場合、実額取得費控除でも概算取得費控除でも有利な方を用いることができます。概算取得費控除に関する法律上の規定を見ておきましょう。

 

概算取得費控除について、法律（租税特別法）では、1952年（昭和27年）以前から所有していた土地・建物を売却したとき、長期譲渡所得の計算で売却金額から控除する取得費は、売却金額の5％相当額とすると定めています。

 

ただし、実際の取得費の額（実額）が、概算取得費を上回ることを証明できる場合は、実額を取得費とするとされています。

 

法律の条文では、1952年（昭和27年）以前から所有していた土地・建物を売却した場合が、概算取得費控除の適用対象ですが、運用上は、1953年（昭和28年）以降に取得した土地・建物についても適用されることになっています。

 

この点については、国税庁の次の通達が明らかにしています。

 

 

また、概算取得費控除を適用できるのは、昭和28年ころに取得した不動産にとどまるものではありません。ごく最近に取得した不動産を売却したときの譲渡所得の計算にも、概算取得費控除を適用できるということです。

 

そのことを明確にしたのが、国税庁の次の質疑応答事例です。

 

 

短期譲渡所得は、所有期間5年以下の不動産を売却したときの譲渡所得です。つまり、最近取得した不動産を売却した場合にも、概算取得費控除を適用できるということです。

概算取得費控除は、法律上は、1952年（昭和27年）以前から所有していた土地・建物を売却したときの長期譲渡所得の計算上の特例ですが、運用上は、最近取得し、所有期間が5年以下の不動産を売却したときの短期譲渡所得の計算にも使うことができます。

 

つまり、取得した時期に関わらず、実額の取得費か、概算取得費か、売主にとって有利な方を取得費とできます。

 

ただし、概算取得費控除が有利なのは、実際の取得費が相当低いケースです。逆に、不動産バブルのころに高値で購入した不動産を売却した場合などは、概算取得費控除は不利です。
なお、取得費不明の場合、概算取得費控除以外にも、実額に近い取得費を計算し控除する方法があります。次のページを参考にしてみてください。

• 取得費不明でも、譲渡所得の計算で取得費を控除できる3つの方法
• 取得費不明のとき、市街地価格指数を使って取得費を計算する方法

 

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