固定資産税・都市計画税の「住宅用地特例」とは?

住宅用地特例

 

住宅用地特例とは、住宅用地について、固定資産税や都市計画税の税負担を軽減する、地方税法上の特例措置です。

 

どれくらい軽減されるのか、どんな場合に適用されるのか、詳しく見ていきましょう。

 

 

住宅用地特例とは?

住宅用地特例(住宅用地に対する課税標準の特例)とは、住宅用地については固定資産税と都市計画税の税負担を軽減する、地方税法上の特例措置です。

 

具体的には、住宅用地について、課税標準額を次のようにします。

 

  • 固定資産税の課税標準額を評価額の3分の1の額とし、特に面積が200㎡以下の小規模住宅用地については評価額の6分の1の額とします(地方税法349条の3の2)
  •  

  • 都市計画税も同様に、課税標準額を評価額の3分の2の額に、特に小規模住宅用地は評価額の3分の1の額に軽減します(地方税法第702条の3)

 

「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」の違い

住宅用地特例は、敷地面積によって、固定資産税と都市計画税の税負担の軽減率が異なりますから、敷地面積の違いから整理しなおしてみましょう。

 

住宅用地特例の対象となる住宅用地は、敷地面積によって「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」に区分され、課税標準額の減額割合(特例率)が異なります。

 

敷地面積200㎡以下を「小規模住宅用地」といい、200㎡を超える部分を「一般住宅用地」といいます。

 

小規模住宅用地の方が、一般住宅用地よりも、税負担の軽減割合が大きくなります。

 

  • 小規模住宅用地(敷地面積200㎡以下)

    固定資産税の課税標準額を土地評価額の6分の1とし、都市計画税の課税標準額を土地評価額の3分の1とします。

  •  

  • 一般住宅用地(敷地面積200㎡超)

    固定資産税の課税標準額を土地評価額の3分の1とし、都市計画税の課税標準額を土地評価額の3分の2とします。

 

区分 面積 特例率
固定資産税 都市計画税

小規模住宅用地

200㎡以下

1/6

1/3

一般住宅用地

200㎡超

1/3

2/3

 

敷地面積200㎡超の場合

敷地面積が200㎡を超える住宅用地は、200㎡以下の部分が小規模住宅用地、200㎡を超える部分が一般住宅用地です。敷地全体が、一般住宅用地と見なされるわけではありません。

 

例えば、敷地面積300㎡の住宅用地であれば、200㎡が小規模住宅用地、残りの100㎡が一般住宅用地となります。

 

住宅用地特例(小規模住宅用地・一般住宅用地)

 

集合住宅の場合

小規模住宅用地の面積200㎡は、住宅1戸あたりです。

 

したがって、アパートやマンションなどの集合住宅の場合は、200㎡に住宅戸数を掛けた面積までが、小規模住宅用地とみなされます。

 

集合住宅の小規模住宅用地=200㎡×戸数

 

住宅用地特例の適用要件

住宅用地特例の適用要件について、注意点をまとめておきましょう。

 

住宅用地特例の適用対象となるのは、住宅用地です。重要なのは、①どんな土地が住宅用地に該当するのか、②特例の対象となる住宅用地の面積の算定、です。

 

どんな土地が住宅用地に該当するのか

税務上の「住宅用地」とは、1月1日時点において住宅(居住用家屋)が建っている土地のことです。自分が居住する住宅か、賃貸する住宅か、は問いません。

 

ここでのポイントは2つです。

 

1つは、住宅(=人の居住の用に供する家屋)の敷地に利用されている土地であることです。居住用家屋の敷地でないと、住宅用地とは認められず、住宅用地特例は受けられません。特に、空き家の場合は要注意です。

 

もう1つは、1月1日時点の家屋の状態で、住宅用地かどうかが決まる、ということです。このため、家屋を除却して更地にする場合は、年が明けてから行い、老朽化した家屋を修繕する場合は、年内に完了させることが大切となります。

 

 

対象となる住宅用地の面積の算定方法

併用住宅の場合や、建物の面積に比べて土地の面積が大きい場合は、注意が必要です。敷地全体が住宅用地に該当するとは限らないからです。

 

専用住宅か併用住宅かによって、住宅用地の面積の算定方法が異なります。

 

専用住宅 専ら人の居住の用に供する家屋
併用住宅 居宅兼店舗など、一部を人の居住の用に供する家屋で、その家屋の床面積に対する居住部分の割合が4分の1以上あるもの

 

専用住宅の場合は、敷地全体が住宅用地となり得ます。ただし、敷地面積が家屋の総床面積の10倍を超えるときは、10倍の面積までが住宅用地と認められます。

 

併用住宅の場合は、居住部分の割合(居住部分の床面積/家屋の総床面積)により住宅用地の面積が決まります。具体的には、敷地面積に下表の住宅用地率を乗じて求めます。

 

なお、敷地面積が家屋の総床面積の10倍を超えるときは、10倍の面積に、住宅用地率を乗じて求めた面積が、特例の適用対象となる住宅用地の面積となります。

 

家屋の種類 居住用部分の割合 住宅用地率
下記以外の併用住宅

1/4以上 1/2未満

0.5

1/2以上

1.0

地上5階以上の耐火建築物である併用住宅

1/4以上 1/2未満

0.5

1/2以上 3/4未満

0.75

3/4

1.0

(参考:地方税法施行令52条の11)

 

住宅用地特例を適用する場合の計算例

こんな事例を考えてみましょう。

 

事例①

敷地面積300㎡の土地に、3階建ての併用住宅(1階2階が店舗・事務所、3階が住居)が建っていて、居住部分の割合が3分の1とします。

 

居住部分の割合が3分の1ですから、住宅用地の率は0.5です。

 

したがって、住宅用地特例の適用を受けられる住宅用地の面積は、

 

300㎡×0.5=150㎡

 

この部分は小規模住宅用地に区分され、固定資産税の課税標準額は土地価格(評価額)の6分の1の額となります。都市計画税が課税される地域であれば、都市計画税の課税標準額は評価額の3分の1の額となります。

 

あとの150㎡の土地は、商業地等と区分されます。

 

事例②

敷地面積300㎡の土地に、1階が店舗で2階3階が住居の3階建ての建物が建っていて、居住部分の割合が3分の2とします。

 

3階建ての併用住宅で、居住部分の割合が3分の2ですから、住宅用地の率が1.0となり、敷地のすべてが住宅用地と見なされます。

 

この場合、固定資産税の課税標準額は、200㎡が小規模住宅用地で評価額の6分の1の額となり、100㎡が一般住宅用地で評価額の3分の1となります。

 

都市計画税の課税標準額は、200㎡が小規模住宅用地で評価額の3分の1の額となり、100㎡が一般住宅用地で評価額の3分の2となります。

 

まとめ

住宅用地特例が適用されると、小規模住宅用地(敷地面積200以下)の場合、固定資産税が6分の1に、都市計画税が3分の1に軽減されます。一般住宅用地(敷地面積200㎡超)でも、固定資産税が3分の1に、都市計画税が3分の2に軽減されます。

 

ただ、この住宅用地特例が、老朽化した空き家が放置される要因となっていることから、国は厳格に運用する方向へ切り替えようとしています。

 

空家法に基づいて特定空家として勧告を受けた場合はもちろん、勧告を受けなくても、住宅用地特例の適用が解除される場合があります。

 

今後は、空き家を保有している場合は、早めに、売却するか活用するか決める方がよさそうです。

 

 

まずは、あなたの保有している空き家の価値を調べてみませんか?
売却するか、活用するかは、それから考えても大丈夫です。

 

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