住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地特例

 

住宅用地は、固定資産税や都市計画税が軽減される特例があります。「住宅用地に対する課税標準の特例」(住宅用地特例)といいます。

 

住宅用地特例とは、どんな制度なのか、詳しく見ていきましょう。

 

住宅用地特例とは

宅地は、住宅やアパートなど居住用建物の敷地となっている「住宅用地」と、それ以外、例えば店舗の敷地や空地など「非住宅用地」に区分されます。

 

宅地 住宅用地(一戸建てやアパートの敷地など)
非住宅用地(店舗の敷地、空地など)

 

住宅用地特例とは、住宅用地について特別に、固定資産税や都市計画税を軽減する措置のことです。

住宅用地特例で、どれくらい固定資産税が軽減される?

住宅用地であれば、固定資産税が3分の1に軽減され、特に面積200㎡以下の住宅用地を「小規模住宅用地」といい、固定資産税が6分の1になります(地方税法第349条の3の2)

 

都市計画税も同様で、住宅用地なら3分の2に軽減され、特に小規模住宅用地は3分の1に減額されます(地方税法第702条の3)

 

なお、税務上の住宅用地とは、1月1日時点において住宅(居住用家屋)が建っている土地のことです。

 

区分 面積 特例率
固定資産税 都市計画税

小規模住宅用地

200㎡以下

1/6

1/3

一般住宅用地

200㎡超

1/3

2/3

 

面積が200㎡を超える住宅用地の場合

敷地面積が200㎡超の住宅用地は、200㎡以下の部分が小規模住宅用地、200㎡を超える面積部分が一般住宅用地です。つまり、小規模住宅用地と一般住宅用地が混在します。

 

例えば、面積300㎡の住宅用地であれば、200㎡が小規模住宅用地、残りの100㎡が一般住宅用地です。

住宅用地特例(小規模住宅用地・一般住宅用地)

住宅用地特例の適用要件

住宅用地特例の適用要件について、注意点をまとめておきます。

 

  1. 住宅(居住用建物)は、自分が居住するものか賃貸されるものかは問いません。
  2. 面積200㎡は、住宅1戸あたりです。アパートなどの集合住宅の場合は、200㎡に住宅戸数を掛けた面積までが、小規模住宅用地とみなされます。
  3. 専用住宅(専ら居住用)の場合、敷地面積が建物の床面積の10倍を超えるときは、10倍を限度に住宅用地とみなされます。

 

倒壊の危険があり、市町村から特定空家に指定され、必要な措置をとるよう勧告を受けたときは、住宅用地特例の対象から除外されます。

 

店舗や事務所が併設された併用住宅の場合

併用住宅(一部が居住用)の場合は、敷地面積(建物の床面積の10倍まで)に一定割合を乗じた面積が、住宅用地とみなされます。

 

この一定割合は「住宅用地率」と呼ばれ、建物全体の床面積に占める居住用部分の床面積の割合に応じて決まります。

 

家屋の種類 居住用部分の割合 住宅用地率
専用住宅

全部

1.0

下記以外の併用住宅

1/4以上 1/2未満

0.5

1/2以上

1.0

地上5階以上の耐火建築物である併用住宅

1/4以上 1/2未満

0.5

1/2以上 3/4未満

0.75

3/4

1.0

固定資産税・都市計画税の計算方法

固定資産税や都市計画税の、そもそもの計算方法についても見ておきましょう。

 

固定資産税や都市計画税は、課税標準額に税率をかけて計算します。

 

税額 = 課税標準額 × 税率

 

税率は、市町村が条例で定めます。ちなみに、固定資産税の標準税率は1.4%、都市計画税の制限税率は0.3%です。

 

課税標準額は、原則として固定資産税評価額です。固定資産税評価額は、固定資産税のほか、都市計画税、土地の所有権移転登記の登録免許税、不動産取得税などの計算にも用いられます。

 

宅地の固定資産税評価額は、地価公示価格の7割の水準になるよう計算されます。つまり、宅地の固定資産税評価額は、時価の7割程度です。

 

原則として、固定資産税評価額を課税標準とするのですが、住宅用地の場合は、住宅用地特例があり、固定資産税評価額と課税標準額は一致しません。

 

住宅用地の課税標準額と固定資産税評価額の関係は、次のようになります。

 

課税標準額=固定資産税評価額×特例率

 

特例率は、固定資産税では、小規模住宅用地が 1/6、一般住宅用地が 1/3です。

まとめ

市町村による固定資産税の課税の誤りで多いのが、住宅用地特例を適用していないケースです。実家を相続し、維持する場合は、住宅用地特例が適用されているか、チェックしておきましょう。

 

倒壊の恐れがあるなど危険な空き家は、市町村から是正勧告を受けると、住宅用地特例の適用対象から除外されます。空き家になったまま長期間放置しないよう、売却するか、賃貸に出すか、速やかに対応策を検討することが大切です。

 

不動産会社に査定を依頼し、売却するか、賃貸に出すか、相談するとよいでしょう。

 

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