住宅ローンは財産分与の対象か？離婚時のローン付き住宅の財産分与の方法

 

離婚の財産分与で特に注意が必要なのが「持ち家」です。住宅ローンの返済が終わっていないことも多く、どちらかが引き続き住むことを希望する場合もあり、揉めやすいのです。

 

• ローン付き住宅は、どのように財産分与するのか？
• 住宅ローン残額は、財産分与の対象となるのか？

 

詳しく説明します。

 

住宅ローンは、夫婦の共有財産として、財産分与の対象となります。

 

ただし、財産分与の対象となるといっても、財産分与にあたって「考慮される」というにすぎず、離婚後、財産分与の割合に応じて債務を負担する、ということではありません。マイナス財産（債務）は、プラス財産から控除して清算することができる、ということです。

 

具体例で考えてみましょう。

 

例①

家の時価が2,000万円、住宅ローン残額が1,500万円とすると、その差額は500万円です。この場合、家は、500万円の価値のある財産として分与することになります。こうすることで、住宅ローン残額についても、財産分与の割合に応じて、2人で負担したことになるのです。

 

例②

家の時価が2,000万円、住宅ローン残額が3,000万円とすると、差額はマイナス1,000万円です。この場合、家に資産価値はないので、財産分与の対象となりません。マイナス財産（マイナス1,000万円）を分割して、離婚後、それぞれが負担するわけではないのです。

 

財産分与は「資産価値のある財産」に対する請求権

財産分与は、あくまでも「プラス財産」を分け合うことです。

 

民法は、「協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる」（民法768条1項）と定めています。つまり、財産分与の「請求権」が、法律で認められているのです。財産分与の対象は、あくまでも「プラス財産」です。

 

債務は原則として清算対象でない

そもそも債務は、債務者（ローン契約者）が負担するものです。夫婦の一方が負担する債務は、連帯保証人になっていない限り、配偶者が責任を負うことはありません。

 

仮に、夫婦の話し合いで、離婚後「債務を2分の1ずつ負担する」と合意したとしても、債権者との関係では、債務者に返済義務があることに変わりはありません。

 

そのため、かつては、すべての借金が財産分与の対象ではありませんでしたが、今は、婚姻期間中に夫婦が共同生活を維持するためにした借金（住宅ローンなど）は、財産分与の対象となります。そうすることが、財産を公平に分割できると考えられるからです。

 

 

財産分与における債務の裁判例

次のような裁判例があります。

 

 

夫婦共同生活の中で生じた債務は、その債務発生に対する寄与の程度（受けた利益の程度）に応じて、負担させることができる、としています。

 

財産分与にあたり、債務を「負担させることができる」というのは、共有財産（プラス財産）から、債務に相当する額を減額することができる、というにすぎません。それによって、共同生活の中で生じた債務を負担することになります。

 

例えば、家が夫名義で時価3,000万円、同じく夫名義で残額2,000万円の住宅ローンがあるとすると、財産分与で清算対象となるのは、その差額の1,000万円です。これによって、ローン残額2,000万円を2分の1ずつ負担したことになります。財産分与は、差額の1,000万円を2分の1に分けて500万円ずつとなります。

 

家を売却せず、夫が取得する場合は、妻に代償金として500万円を支払うことになります。

 

住宅が債務超過の場合は、財産分与の対象とはなりません。ローン契約上の債務者に返済義務があります。

 

例えば、家が夫名義で時価3,000万円、同じく夫名義で4,000万円の住宅ローンが残っているとすると、家を売っても1,000万円のローンが残ります。夫は、「財産分与」として、この半分の500万円の支払いを妻に求めることはできません。

 

債務超過の場合は、資産価値ゼロとして扱うことになります。妻は、夫に対して分与を請求できる財産はありませんが、債務を負担することもありません。

ローン付き住宅の財産分与は、離婚時の「家の時価」から「住宅ローン残額」を控除し、その残りを清算の対象とする、というのが基本です。

 

家の財産分与の方法としては、次の2つの方法があります。

 

ローン付き住宅の財産分与について、具体的に見てみましょう。アンダーローン（住宅ローン残額が家の時価額より下）の場合と、オーバーローン（住宅ローン残額が家の時価額より上）の場合に分けて考えます。

 

アンダーローンの場合

まず、アンダーローン（住宅ローン残額が家の時価額より下）の場合です。

 

すべて共有財産の場合

妻が専業主婦で、住宅購入の頭金を夫の給料の積み立てから支出し、ローンも夫の給料から支払ってきた、という場合を考えてみます。この場合、家は、全額が共有財産です。

 

離婚時の家の価格が4,000万円、住宅ローン残額が2,000万円とします。

 

財産分与の対象となる資産は、家の時価4,000万円からローン残額2,000万円を引いた2,000万円です。これを2分の1ずつ分けるとすれば、分与額は1,000万円です。

 

この場合、財産分与の方法としては、次の3つがあります。

 

1. 夫が家を取得し、ローンを支払い続けることにして、妻に1,000万円を支払う。
2. 妻が家を取得し、ローン残額を支払うことにして、夫に1,000万円を支払う。
3. 家を売却して、その売却代金でローン残額を完済し、残りを2分の1ずつ分ける。

 

特有財産が含まれる場合

上の例で、購入時の不動産価格が3,000万円、夫が結婚前からの貯金で手付金300万円を支払ったとすると、家の10分の1は夫の特有財産、10分の9が共有財産となります。特有財産・共有財産についてはこちらをご覧ください。

 

離婚時の家の価格が4,000万円ですから、共有財産の価格は、この10分の9の3,600万円となります。ローン残額の2,000万円を差し引いた1,600万円が清算対象の資産額です。これを2分の1ずつ分けると、分与額は800万円となります。

 

財産分与の方法は、先の例と同じく大きくは3通りあります。

 

1. 夫が家を取得し、ローンを支払い続けることにして、妻に800万円を支払う。
2. 妻が家を取得し、ローン残額を支払うことにして、夫に800万円を支払う。
3. 家を売却して、その売却代金でローン残額を完済し、残りを2分の1ずつ分ける。

 

オーバーローンの場合

次に、オーバーローン（住宅ローン残額が家の時価額より上）の場合です。この場合、不動産の価値は、「ゼロ」または「マイナス」です。

 

離婚時の家の価格が2,000万円、住宅ローン残額が3,000万円とします。

 

この場合、家の資産価値は、計算上マイナス1,000万円ですから、財産分与上の経済的な資産価値はありません。したがって、家は、財産分与の対象から除外されます。

 

こういうケースでは、売却して清算するという選択肢は基本的にありません。オーバーローン住宅は、通常の方法では売却できないからです。

 

 

したがって、通常は、どちらかが住み続けることになります。ローン名義人が、そのまま住み続けることで決着することが多いようです。

 

ローン名義人に縛られない方法もあります。

 

例えば、家とローンの名義が夫の場合、夫婦間で「子どもが成人するまでは、妻と子どもが無償で使用できる」といった合意を交わす方法です。こうすれば、夫が家を出る一方で、妻と子どもが家に残って住み続けることが可能となります。

 

あるいは、無償で使用するのでなく、月々の家賃を支払い、ローン返済に協力するという方法もあります。

ローン付き住宅の財産分与は、売却してローン残額を返済し、残りを分け合う方法が基本です。ただし、オーバーローンの場合には売却できないので、どちらかが引き続き住み、ローンを返済していくことになります。

 

持ち家がある場合、まずやるべきことは、家の評価額を調べることです。アンダーローンであれば、売却して住宅ローンを返済したうえで、財産分与をすることができますが、オーバーローンだと財産分与の対象から除外され、売却すらできません。

 

持ち家が、アンダーローンか、オーバーローンかは、家の評価額とローン残額によって判断します。そのため、家の正確な評価額を把握することが大事なのです。

 

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