仲介手数料無料は本当におトクか?

仲介手数料無料

 

仲介手数料が無料や半額の不動産業者を見かけます。

 

でも、不動産仲介業者にとって、仲介手数料は大事な収入源のはず。それを無料にして、どうして経営が成り立つのでしょうか?

 

また、仲介手数料が無料や半額というのは、依頼者にとって本当におトクなのでしょうか?

 

ここでは、仲介手数料を無料や半額にできる理由とカラクリ、仲介手数料無料のメリット・デメリットについて見ていきましょう。

 

 

なぜ、仲介手数料を無料や半額にできるのか?

なぜ、仲介手数料を無料や半額にできるのか、そのカラクリを考える上でのポイントは、不動産業者の仲介には「単独仲介」と「共同仲介」の2つの形態があることです。

 

単独仲介 1社だけで売主と買主の双方を仲介します。

売主と買主の両方から仲介手数料が入るので「両手仲介」と呼ばれます。

共同仲介 売主と買主を別の業者が仲介します。

売主または買主の一方から仲介手数料が入るので「片手仲介」と呼ばれます。

 

両手仲介(単独仲介)は、片手仲介(共同仲介)に比べて、仲介業者の報酬である仲介手数料は2倍になります。ここに、仲介手数料を無料や半額にできるカラクリがあります。

 

そもそも、仲介手数料とは、依頼者が不動産業者に支払う報酬です。仲介手数料の上限額は国が定めており、その金額以内であれば、仲介手数料をいくらにするかは、依頼者と不動産業者との間の媒介契約で決めることなのです。

 

それでは、仲介手数料を無料や半額にできる理由を考えてみましょう。無料も半額も、原理としては基本的に同じです。まず、仲介手数料を無料にできる理由からです。

 

仲介手数料を無料にできる理由

仲介手数料無料という不動産業者をよく見ると、売主または買主のどちらかの仲介手数料を無料にしています。

 

上で見たように、1社で売主と買主の双方を仲介(単独仲介)すれば、売主または買主の一方の仲介手数料を無料にしても、もう一方の仲介手数料が入ります。

 

本来、単独仲介であれば「両手」の仲介手数料が入るところ、一方の仲介手数料を無料にしているため「片手」しか入りませんが、仲介手数料がゼロになるわけではありません。

 

仲介手数料無料といっても、実質的には、片手仲介と同じ仲介手数料を得られるのです。

 

ただし、仲介の形態としては単独仲介ですから、元付業務(売主側の媒介業務)と客付業務(買主側の媒介業務)の両方を行わなければなりません。一部重なる業務があるとはいえ、報酬は半分に減りますから、経費節減が不可欠です。

 

そのため、仲介手数料無料の業者は、多大な経費のかかる折込広告をやめてインターネット広告に特化したり、実店舗を持たず業務をスリム化したり、取扱物件やエリアを限定したりして、経費節減に努めているようです。

 

仲介手数料を半額にできる理由

仲介手数料を半額にする場合も、基本的に原理は同じです。売主・買主いずれかの仲介手数料を半額にするケース、両方を半額にするケースなどがあります。

 

仮に、売主・買主の両方の仲介手数料を同じように半額としたとしても、トータルでは片手仲介と同じ額の仲介手数料を得ることができるのです。

 

仲介手数料無料のメリット・デメリット

仲介手数料無料には、メリットだけでなくデメリットもあります。

 

仲介手数料無料のメリット・デメリットについて、不動産売却の仲介手数料が無料のケースで考えてみましょう。売主の仲介手数料が無料で、買主の仲介手数料は上限額を請求するケースです。

 

仲介手数料無料のメリット

仲介手数料無料のメリットは、いうまでもなく、不動産業者に売却を依頼しても、仲介手数料を支払わなくてよいことです。

 

仲介手数料は、不動産売却に要する費用の中でも大きな金額になります。その費用がいらないのですから、売主にとって、仲介手数料無料は大きなメリットです。

 

この場合、不動産業者は、買主を探し出して仲介しないと報酬が入りません。また、仲介手数料は売買価格に応じて決まりますから、売買価格が高いほど仲介手数料も高額となります。

 

そのため、不動産業者は販売活動に力が入り、高く早く売れる可能性が高まるように思えます。しかし現実は、そうとは限らないのです。この理由については、次の仲介手数料無料のデメリットで説明します。

 

仲介手数料無料のデメリット

売主の仲介手数料が無料だと、不動産業者は必ず買主を見つけて高く売ろうと努力するから、高く早く売れる可能性が高まるのではないか、と期待するかもしれませんが、現実は、そうなるとは限りません。

 

3つの事例を挙げておきます。

 

1つ目は、コストをかけて販売活動しても、売買契約できなければムダになってしまうので、積極的に販売活動しないことがあります。

 

2つ目は、不動産業者にとっては、高く売ることよりも、少しぐらい安くても数をこなすことが重要ですから、安く早く売却してしまおうとすることがあります。

 

例えば、売主にとって100万円高く売れるかどうかは大きな問題ですが、不動産業者にとっては100万円高く売れても仲介手数料は3万~5万円増えるにすぎないからです。

 

3つ目は、何が何でも自社で買主を見つけようとすることが、かえって高く売れなくしてしまうこともあります。物件の「囲い込み」です。「囲い込み」によって、高く売れるチャンスを逃してしまう恐れがあります。

 

昔はレインズに登録せず囲い込む手法が横行していましたが、今は売主自身がレインズの登録情報を見ることができるので、業者もレインズに登録はします。しかし、他社から問い合わせがあったときに、商談中などと理由を付けて囲い込む手法は、今もあるのです。

 

このように、仲介手数料無料が、不動産売却においてデメリットとなるケースがあります。

 

もちろん、仲介手数料無料の不動産業者が、全てこういった手法でやっているわけではありません。仲介手数料無料を謳い文句に顧客を集めて、実態は適切な売却活動をしない不動産業者もあるので注意が必要ということです。

 

そもそも、仲介手数料とは、安全・確実に不動産取引を行うためのコストです。それをカットするということは、どこかにしわ寄せが行き、何らかのリスクを伴うことを知っておくべきでしょう。

 

札幌の不動産会社が起こした爆発事故の背景には、仲介手数料無料の波があった

札幌市で2018年12月に不動産会社が引き起こした爆発事故は、大量の除菌消臭用スプレー缶の廃棄が原因でしたが、その背景には、仲介手数料引下げによって不動産業者の収益が減っていることが背景にあると言われています。

 

もちろん、部屋の除菌消臭名目で料金を受け取りながら、実際にはその作業をしていなかったのですから、そのこと自体は詐欺にも当たる行為でしょう。断じて許されるものではありません。

 

ですが、本来の報酬を減らしながら、別の方法で収益を上げざるを得ない不動産仲介業者の置かれている環境には、問題があるのではないでしょうか。

 

まとめ

仲介手数料が無料や半額の不動産業者を見かけます。仲介手数料無料や半額というのは、確かに魅力的ですが、大事なのは、納得のいく不動産売却ができるかどうかです。

 

仲介手数料は、売主にとっては安全確実に売却するためのコストであり、不動産業者にとっては正当な報酬です。それを無料にするということは、どこかにひずみが出ます。

 

不動産売却で大切なのは、仲介手数料が安いかどうかよりも、高く早く売れる不動産会社に売却を依頼することです。

 

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