不動産売却益(譲渡所得)の計算方法と注意点

確定申告

 

不動産を売却して利益(売却益)があると、その売却益に税金がかかります。不動産売却で課税されるのは、売却価額でなく、売却価格から取得費用や譲渡費用など経費を差し引いた売却益(譲渡所得)の部分です。

 

まずは、課税対象となる売却益(譲渡所得)があるのか、どれくらいの譲渡所得が発生するか、の見極めが必要です。

 

ここでは、不動産売却における譲渡所得の計算方法と節税のための注意点について、見ていきましょう。

 

 

不動産売却で課税対象となる譲渡所得の計算方法

譲渡所得とは、不動産売却により得られた利益(所得)のことです。土地・建物を購入した価格より高く売れたら、売却益が発生します。この売却益が、譲渡所得です。

 

不動産を売却して税金がかかるのは、譲渡所得に対してです。

 

譲渡所得とは、一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます。ただし、事業用の商品などの棚卸資産や山林などの譲渡による所得は、譲渡所得にはなりません。
(国税庁・タックスアンサー:譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)より)

 

譲渡所得の計算式

譲渡所得は、不動産を売却して得られた収入から、その不動産の取得費と売却に要した諸経費を差し引いて計算します。譲渡所得を求める計算式は次のようになります。

 

譲渡所得 = 譲渡収入 - 取得費 - 譲渡費用

  • 譲渡収入

    不動産を売却して得た金額です。

  • 取得費

    売却した不動産を、取得した際に要した費用です。

  • 譲渡費用

    不動産を売却するのに要した費用です。

 

要件を満たせば特別控除の適用で課税譲渡所得が大幅減

一定の要件を満たせば、特別控除の特例を適用して、さらに控除できます。特別控除を適用できる場合は、上の計算式で譲渡所得から特別控除額を控除した額が、課税譲渡所得となります。

 

したがって、特別控除の特例を適用できる場合の譲渡所得の計算式は、次のように表すことができます。

 

譲渡所得 = 譲渡収入 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除額

 

特別控除には、収用等により土地建物を譲渡した場合の特別控除、平成21年・22年に取得した土地等を譲渡した場合の特別控除などありますが、最も一般的に利用されるのは、居住用財産を譲渡した場合の特別控除の特例です。

 

自宅(マイホーム)を売却したときには、ほとんどのケースで適用でき、最高3,000万円まで譲渡所得から控除できるので、多くの場合、譲渡所得はゼロになり、税金は発生しません。

 

 

「譲渡」と「売却」の違いとは?

「売却」は売買によって相手方に渡すことです。「譲渡」は、売買のほか、贈与や交換などによって相手方に渡す場合も含みます。「売却」は有償ですが、「譲渡」は無償の場合もあります。

 

厳密には、こんな違いがありますが、ここでは「譲渡」も「売却」も同じ意味と考えて差し支えありません。税務上は「譲渡」を用いるので、税に関する部分は「譲渡」を使っています。

 

それでは、譲渡所得の計算に必要な3つの要素(譲渡収入・取得費・譲渡費用)について、詳しく見ていきましょう。

 

譲渡収入

譲渡収入は、不動産売却により得られた収入のことです。

 

譲渡収入に含まれるもの

譲渡収入は、通常、譲渡の対価として買主から受け取る金銭の額(売却価額)ですが、売却代金だけでなく、金銭の代わりに物や権利などを受け取った場合は、その時価も収入金額となります。

 

そのほか、譲渡することによって経済的な利益を受けた場合は、それも収入金額に含まれます。

 

 

一般的には、「不動産の売却価額」と「固定資産税・都市計画税の清算金」の合計額が、不動産を売却したときの譲渡収入となります。

 

譲渡収入 = 売却価額 + 固定資産税等の清算金

 

固定資産税・都市計画税の「清算金」とは?

固定資産税や都市計画税は、その年の1月1日に土地・建物を所有している人に課税されます。

 

年の途中で不動産を売却したとしても、売却した年の1月1日時点の所有者は売主ですから、売主が、その年の1年分の固定資産税・都市計画税を納めなければなりません。

 

また、年の途中で売却したからといって、売却後の期間分の税金が市町村から返金されることはありません。

 

そのため、固定資産税や都市計画税は、物件の引き渡し時期(所有日数)に応じて、売主と買主の間で按分し、清算するのが慣例となっているのです。

 

取得費

取得費とは、売却した不動産を「取得した際に要した費用」のことです。

 

取得費に含まれる費用

取得費は、土地・建物の購入代金や建築代金のほか、取得するのに要した諸費用も含みます。例えば、仲介手数料、固定資産税の清算金、売買契約書の印紙代、登録免許税、不動産取得税、登記手数料、測量費、整地費用、建物の取り壊し費用などです。

 

そのほか、取得後に行った増改築の費用も含めることができます。

 

 

土地と建物は取得費の算定方法が異なる

土地は、購入代金をそのまま取得費に算入できますが、建物は、購入代金や建築代金をそのまま取得費に算入することはできません。

 

建物の取得費は、減価償却費相当額を取得価額から差し引いて計算します。業務用建物だけでなく、居住用建物も同様です。

 

土地の取得費 土地の取得価額がそのまま取得費となります。
建物の取得費 建物の取得価額から、減価償却費相当額を差し引きます。

 

建物については、なぜ減価償却費相当額を差し引くのか、減価償却費相当額の計算の仕方など、建物の取得費と減価償却相当額の計算の詳細はこちらをご覧ください。

 

土地と建物の金額の区分が分からないとき

土地と建物を一括で購入していた場合、金額の区分が分からないこともあります。

 

契約書に消費税額が記載されていれば、建物の価額を逆算することができます。消費税がかかるのは建物だけで、土地に消費税はかからないからです。

 

消費税額の記載もなければ、国税庁の「建物の標準的な建築価額表」から建物の取得費を計算することが認められています。

 

取得費不明の場合

古くから所有していたり、相続で取得した不動産の場合、いくらで購入したのか分からないことも少なくありません。

 

取得費不明の場合は、譲渡収入の5%相当額を取得費とできます。これを概算取得費といいます。

 

概算取得費 = 譲渡収入額 × 5%

 

なお、取得費を実額で計算できる場合でも、実額の取得費が概算取得費より少ない場合は、概算取得費を用いて譲渡所得を計算することができます。つまり、実際の取得費と概算取得費のいずれか大きい方を取得費とできるという仕組みです。

 

ただし、概算取得費は、売却価額の一律5%を取得と見なす制度なので、売却価額の95%が譲渡所得となり、税額が大きくなる傾向があります。

 

もちろん、先祖代々の土地など、地価が安い時代に取得したものなら、実額取得費より概算取得費を用いた方が有利になることはあるでしょうが、そういうケースは稀です。

 

概算取得費のほかにも取得費を求める方法があります。取得費不明のときの取得費の計算方法について詳しくはこちらをご覧ください。

 

相続・贈与で取得した不動産を売却したときの取得費

相続により取得した不動産は、被相続人(故人)が取得したときの取得日と取得価額が相続人に引き継がれます。贈与の場合も同じです。

 

取得日が相続人に引き継がれることで、不動産の所有期間が長くなり、低い税率が適用されるメリットがあります。

 

相続税の取得費加算の特例

相続不動産を売却して譲渡所得が発生すれば、相続税に加え、譲渡所得税も納めなければなりません。「相続税を支払うために相続不動産を売却したら、譲渡税までかかった」となっては踏んだり蹴ったりです。

 

そのため、相続不動産を「相続発生から3年10ヵ月以内に売却」した場合は、相続税相当額を取得費に含めることができます。これを「取得費加算の特例」といいます。

 

譲渡費用

譲渡費用は、不動産を売却するにあたって要した費用です。

 

譲渡費用に含まれるもの

仲介手数料、契約書の印紙代、測量費、借地権の名義書換料、借家人の立退料、建物の取り壊し費用、庭木の伐採費用などが含まれます。

 

建物の取り壊し費用、庭木の伐採費用については、買主から要求があり、売買契約書に記載されている場合に限ります。

 

売却時の引越し費用や抵当権抹消費用は、譲渡費用として認められません。売却のために直接必要な費用に限られます。

 

 

まとめ

不動産を売却したときの税金は、売却代金でなく、売却益(譲渡所得)にかかります。

 

譲渡所得は、売却価額から取得費と譲渡費用を差し引いた額ですから、取得費と譲渡費用を適切に算定することが節税のポイントです。特に、取得費は金額が大きいので、過不足なく計算することが大事です。

 

不動産売却では「いくらで売れるか」は大事ですが、税金や諸費用を除いて「最終的に、いくら手元に残るか」がもっと大事です。

 

売却のタイミングが税金に影響する場合がありますから、査定を依頼するとき、税金のことにも詳しい業者であれば安心です。

 

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