一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の違いと、売主にとってのメリット・デメリット

 

不動産を売却するとき、通常、不動産業者（宅建業者）と媒介契約を結びます。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの型式があります。

 

ここでは、媒介契約とはどんな契約なのか、3つの媒介契約の特徴と違い、売主にとってのメリット・デメリットについて説明します。

 

媒介契約とは、宅地・建物の売買や交換の媒介（仲介）にあたり、不動産業者の媒介業務や媒介報酬などを取り決める契約です。媒介業務、媒介報酬とは、次のようなものです。

 

不動産取引における媒介業務とは？

不動産取引における媒介業務とは、当事者（売主・買主）の一方、あるいは双方から依頼を受け、不動産売買契約を成立に導くための業務です。大きくは、次の3つの業務があります。

 

 

売主側で媒介業務を行う（すなわち元付業務を行う）のが元付業者、買主側で媒介業務を行う（すなわち客付業務を行う）のが客付業者です。

 

3つ目の「取引条件の交渉から売買契約の締結・決済・引き渡しに至るまでの業務」は、客付業務または元付業務に続いて行う業務です。したがって、元付業者の媒介業務は②③、客付業者の媒介業務は①③となります。

 

元付業務と客付業務は、別々の業者が担うこともあれば、同じ業者が担うこともあります。元付業者と客付業者が異なる場合を共同仲介といい、1社で元付業務と客付業務の両方を行う場合を単独仲介といいます。

 

不動産業者の媒介報酬とは？

媒介業務に対する報酬（媒介報酬）は、仲介手数料です。仲介手数料は、売買契約が成立して初めて得ることができる成功報酬です。

 

着手金の制度はありませんから、販売活動に経費がかかっても売買契約に至らなければ、不動産会社は媒介報酬（仲介手数料）を請求することができません。

 

仲介手数料は、媒介契約した売主・買主それぞれから入ります。ですから、1社で売主と買主の両方と媒介契約し、売買契約をまとめれば、売主と買主の両方から仲介手数料が入ります。これを両手仲介といいます。売主または買主の一方からのみ仲介手数料が入るのを片手仲介といいます。

 

つまり、1社で売主と買主の両方と媒介契約する単独仲介（報酬面からいうと両手仲介）は、売主と買主それぞれ別業者が媒介する共同仲介（報酬面からいうと片手仲介）に比べ、2倍の仲介手数料が入るのです。

それでは、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の特徴と違いについて、見ていきましょう。

 

3つの媒介契約の法律上の規定

媒介契約について、宅建業法（宅地建物取引業法）では、次のように規定しています。

 

まず、宅建業法34条の2第1項で、「宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約」を「媒介契約という」と、媒介契約一般について規定しています。

 

次いで同条第3項で、「依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約」を「専任媒介契約という」と規定しています。つまり、依頼者が複数の業者と媒介契約することを禁止し、1社とのみ媒介契約するのが専任媒介契約です。

 

さらに同条第9項で、「依頼者が当該宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約」が出てきます。これが「専属専任媒介契約」ですが、宅建業法に「専属専任媒介契約」という言葉は出てこず、宅建業法施行規則15条の9第2号で、この特約を含む専任媒介契約を「専属専任媒介契約という」と規定しています。

 

このことからも分かるように、専属専任媒介契約は、依頼者が自ら発見した相手と直接売買契約することを禁止する特約を含む専任媒介契約という位置づけで、専属専任媒介契約は、専任媒介契約のオプションのようなものです。また、専任媒介契約（専属専任媒介契約を含む）以外が、一般媒介契約となります。

 

 

3つの媒介契約の比較

一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約について、主な違いを比較すると次のようになります。

 

※「レインズ」とは、指定流通機構が運営する不動産業界の物件情報データベースです。

 

売主にとって特に大事なのは、次の2つです。

 

このことから、一般媒介契約が、複数の不動産業者と媒介契約でき、自分で買主を見つけて売ることもできるので、売却する物件を広く知ってもらうことができ、自由度が高く、売主にとって最も有利な媒介契約に思えるかもしれませんが、そう単純ではありません。

 

3つの媒介契約について、それぞれメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。

一般媒介契約は、売主にとって、次のようなメリット・デメリットがあります。

 

 

 

一般媒介契約は、複数の不動産業者と媒介契約できるので、それだけ売れるチャンスが広がるように思われますが、レインズへの登録義務がないため、かえって情報共有される業者が狭まるリスクがあります。

 

何より、不動産業者にとっては報酬が入る保証がないので、積極的に費用を投じた販売活動ができにくくなります。都市部の需要の高いエリアや物件ならまだしも、地方の売れにくい物件には向いていません。

専任媒介契約・専属専任媒介契約は、売主にとって次のようなメリット・デメリットがあります。

 

 

 

専任媒介契約（専属専任媒介契約を含む）は、1社との媒介契約です。レインズに物件を登録すると全国に情報発信できるとはいえ、ただ物件情報を登録するだけでは、人気物件でもない限り、簡単には売れません。他の不動産業者に注目され、自社の顧客に紹介したくなるような情報発信力が必要です。

 

他社から購入希望者を紹介してもらうにしろ、自社で購入希望者を見つけ出すにしろ、専任媒介契約する不動産業者の販売力次第で、高く早く売れるかどうかが決まります。専任媒介契約は、業者選びが大事です。

 

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類の型式があります。それぞれのメリット・デメリットをふまえ、あなたの不動産の売却に最も適した媒介契約を選択することが大事です。

 

 

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