3つの媒介契約の違いとメリット・デメリット比較

媒介契約

 

不動産売却を業者に依頼するとき、不動産業者(宅建業者)との間で「媒介契約」を結びます。媒介とは、仲介のことです。

 

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの形態があります。

 

そもそも媒介契約とは、どんな契約なのか、3つの媒介契約の特徴と違い、売主にとってのメリット・デメリットを見ていきましょう。

 

 

そもそも媒介契約とは?

媒介契約とは、宅地・建物の売買や交換の媒介(仲介)にあたり、不動産業者の媒介業務や媒介報酬などを取り決める契約です。

 

媒介業務、媒介報酬とは、次のようなものです。

 

不動産取引における媒介業務とは?

不動産取引における媒介業務とは、当事者(売主・買主)の一方、あるいは双方から依頼を受け、不動産売買契約を成立に導くための業務です。

 

大きくは、次の3つの業務があります。

 

  1. 買主から物件探しの依頼を受けて行う客付業務。物件検索・紹介・現地案内など。
  2. 売主から売却依頼を受けて行う元付業務。物件調査・価格査定・販売など。
  3. 取引条件の交渉から売買契約の締結・決済・引き渡しに至るまでの業務。

 

3つ目の「取引条件の交渉から売買契約の締結・決済・引き渡しに至るまでの業務」は、客付業務・元付業務に続いて行う業務です。客付業務と元付業務に共通した業務です。

 

売主側で媒介業務を行うのが元付業者、買主側で媒介業務を行うのが客付業者です。元付業者の媒介業務は「2」→「3」、客付業者の媒介業務は「1」→「3」となります。

 

元付業務と客付業務は、別々の業者が担うこともあれば、同じ業者が担うこともあります。元付業者と客付業者が異なる場合を共同仲介といい、1社で元付業務と客付業務の両方を行う場合を単独仲介といいます。

 

不動産業者の媒介報酬とは?

媒介業務に対する報酬(媒介報酬)は、仲介手数料です。仲介手数料は、売買契約が成立して初めて得ることができる成功報酬です。

 

手付金の制度はありませんから、販売活動に経費がかかっても売買契約に至らなければ、不動産会社は媒介報酬を請求することができません。

 

仲介手数料は、媒介契約した売主・買主それぞれから入ります。

 

1社で売主と買主の双方と媒介契約し、売買契約をまとめれば、売主と買主の両方から仲介手数料が入ります。つまり、単独仲介は、共同仲介の2倍の仲介手数料が入るのです。

 

売主と買主の両方から仲介手数料が入る取引を両手取引、売主または買主の一方からのみ仲介手数料が入る取引を片手取引といいます。当然、不動産会社にとっては、両手取引が嬉しいタイプです。

3つの媒介契約の特徴と違いを比較

一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の特徴と違いについて、主な点をまとめておきます。

 

売主に対する制約 宅建業者の義務
形態 重複契約 買主と直接契約 業務報告義務 レインズ登録義務

一般媒介

何社でもよい

なし

なし

専任媒介

×

あり

2週間に1回以上

あり

7日以内

専属専任

媒介

×

×

あり

1週間に1回以上

あり

5日以内

レインズとは、指定流通機構が運営する不動産業界の物件情報データベースです。

 

媒介契約の違いで売主が最低限知っておくこと

このうち、売主が必ず知っておくべきことは、次の2つの点です。

 

  • 一般媒介契約は、複数の不動産業者と媒介契約できますが、専任媒介・専属専任媒介契約は、1社としか媒介契約できません。
  • 一般媒介契約と専任媒介契約は、売主が自分で見つけた買主と直接売買契約できますが、専属専任媒介契約は、必ず不動産業者を介しての契約となります。

 

一般媒介は、複数の不動産業者と媒介契約でき、自分で買主を見つけて売ることができるので、自由度が高く、売主にとって最も有利な媒介契約に思えるかもしれませんが、そう単純ではありません。

 

ここに挙げたことは、売主にとってメリットにもデメリットにもなるのです。3つの媒介契約それぞれのメリット・デメリットについて、詳しく見ていきましょう。

一般媒介のメリット・デメリット・注意点

一般媒介契約は、売主にとって、次のような点がメリット・デメリットになります。

 

一般媒介契約のメリット

  • 複数の不動産会社と重複契約できるので、広く販売活動が進むことが期待できる。
  • 売主が自分で買手を見つけて、不動産会社を介さずに売買契約することができ、その場合は不動産会社への仲介手数料は不要。
  • 不動産会社にレインズへの物件登録義務がないので、媒介契約した不動産会社とだけ情報を共有し、内々に売却することが可能。

 

一般媒介契約のデメリット

  • 複数の不動産会社とやり取りが発生するのが面倒。
  • 不動産会社にレインズ登録義務や売主への業務報告義務がなく、不動産業者に対する法的な縛りが緩い。
  • 不動産会社に販売活動の状況を確認しなければ、購入希望者からの問い合わせ状況などが分からない。
  • 不動産会社にとっては媒介報酬が入る保証がなく、広告費など経費が無駄になる可能性があるので、販促に力が入らない。
  • 相続による財産分与など、関係者が多く複雑な案件には不向き。

 

一般媒介契約の2つの注意点

一般媒介は、複数の不動産業者に売却を依頼できるので、売れるチャンスが広がるように考えられがちですが、次の2つの点に注意してください。

 

  1. 不動産業者にレインズへの物件情報登録義務がないので、かえって物件情報の共有範囲が狭くなる。
  2. 不動産業者にとっては媒介報酬(仲介手数料)の入る保証がないため、販促に消極的になる。

 

一般媒介契約は、複数の不動産業者と媒介契約できるため、一見すると販売活動してくれる不動産業者が多く、有利に思えますが、実は、物件情報の共有が、媒介契約した不動産業者だけに限定されてしまう側面もあるのです。

 

どういうことかというと、物件情報をレインズに登録すると、瞬時に全国の不動産業者に売り出し物件として公開されますが、レインズに登録しなければ、全国の不動産業者に対して物件を公開することができません。

 

たとえ複数の不動産業者と媒介契約したとしても、せいぜい数社です。物件情報を知り得るのは、媒介契約した不動産会社ですから、かえって購入希望者を探す範囲を狭めてしまうリスクがあるのです。

 

また、他社が買主を見つければ、販促費用を投じても、媒介報酬は1円も入りません。不動産会社にとっては何の利益もありません。そのため、不動産会社は、一般媒介契約の場合は、販促に消極的なのです。

専任媒介・専属専任媒介のメリット・デメリット・注意点

専任媒介・専属専任媒介契約は、売主にとって、次のような点がメリット・デメリットになります。

 

専任媒介・専属専任媒介契約のメリット

  • 不動産会社にレインズへの登録義務や売主への業務報告義務があり、不動産会社に対する法的な縛りが強い。
  • 契約する不動産会社は1社だけなので、やり取りが楽。
  • 不動産業者にとっては、売却できると少なくとも片手分の仲介手数料が入るので、販売活動に費用を投じやすい。
  • 不動産会社から定期的に業務報告を受けられ、購入希望者からの問い合わせ状況などが分かり安心。
  • 相続による財産分与など、関係者が多く複雑な案件に適している。

 

専任媒介・専属専任媒介契約のデメリット

  • 売主は、不動産会社1社とだけしか契約できない。
  • 専属専任の場合は、自分で買主を見つけても、不動産会社を介した契約となり仲介手数料が必要。

 

専任媒介と専属専任媒介の違い

専任媒介と専属専任媒介の違いには、レインズへの登録期間や売主への業務報告の頻度などの違いがありますが、最も大きな違いは、売主が自分で見つけた買主と直接売買契約できるか否かの違いです。

 

売主が自分で買主を見つけた場合、専任媒介は、売主と買主が直接売買契約でき、仲介手数料は不要ですが、専属専任媒介は、必ず不動産会社を通した売買契約となり、仲介手数料が必要です。

 

専属専任媒介契約は、専任媒介契約のオプション

専属専任媒介は、専任媒介のオプションのようなものです。

 

宅建業法では、専属専任媒介契約を「依頼者が当該宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約(宅建業法第34条の2 第9項)と規定しています。

まとめ

売主と不動産会社との契約は媒介契約といい、媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類の形態があります。

 

それぞれのメリット・デメリットをふまえ、あなたの不動産物件の売却に最も適した媒介契約の形態を選択することが大事です。

 

売主にとっと最も有利な媒介契約が何か、その判断の仕方についてはこちらをご覧ください。