住宅ローン返済中の家・マンションでも売却できる2つの方法

 

住宅ローン返済中の家・マンションは、抵当権が設定されているため、基本的に売ることができません。抵当権の設定された物件など、誰も買わないからです。

 

ですが、住宅ローン返済中の家・マンションでも、売却する方法はあります。買主に引き渡すまでに抵当権を外すことができればよいのです。2つの方法をご紹介します。

 

住宅ローン返済中の家・マンションでも、住宅ローンを完済し、買主に引き渡すまでに抵当権を抹消することができれば、売却可能です。次のような2つの方法があります。この2つを合わせて行う場合もあります。

 

返済資金を用意する

1つは、預貯金の取崩しや新たな借入れで返済資金を用意し、住宅ローン残額を一括返済して、抵当権を抹消する方法です。

 

住宅ローン残額が少額であれば、こういう方法も可能です。

 

住み替えの場合には、住み替えローンを借りる方法もあります。新居の購入費用と現在の住宅ローン残債分を合わせて借入れできます。ただし、借入金額が大きくなるので、返済の負担が大きく、審査も厳しくなりますから、慎重に検討することが大切です。

 

住宅ローン残額が多い場合は、次の方法があります。住宅ローン返済中の家・マンションを売る場合、むしろ次の方法が一般的です。

 

売却代金で返済する

もう1つは、抵当権が設定されている家・マンションを売って、その売却代金で住宅ローンの残額を返済する方法です。

 

ここで、疑問に思った方もいるでしょう。抵当権の付いた物件は売れないのに、その売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消するというのは矛盾しています。

 

ですが、ある方法を使えば、それが可能となります。

 

それは、売買代金の決済時に、買主が支払った代金によって、売主の住宅ローン残額を完済し、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に行う方法です。

 

手続の流れはこうです。ちなみに、買主が、金融機関から住宅ローンを借りて、その物件を購入する場合を想定しています。

 

 

こうして、抵当権が設定されている家・マンションでも売却することができるのです。

 

売主と買主のほか、金融機関のローン担当者と司法書士が同席することで、こういう手続きが可能となります。不動産売買の場ではよくある手続ですので、特に心配することはありません。

 

なお、売却代金で住宅ローン残額を返済しようとする場合、2つのケースがあります。

 

1つは、住宅ローン残額が売却価額を下回るケース、すなわちアンダーローンの場合。もう1つは、住宅ローン残額が売却価額を上回るケース、すなわちオーバーローンの場合です。問題となるのは、2つ目のオーバーローンとなっている場合です。それぞれ詳しく見ていきましょう。

 

アンダーローンの場合

アンダーローンの場合、すなわち住宅ローン残額が売却価額を下回る場合は、売却代金で住宅ローン残額を一括で返済することができますから、特に問題はありません。

 

オーバーローンの場合

オーバーローンの場合、すなわち住宅ローン残額が売却価額を上回る場合は、売却代金だけでは足りず、別途資金を用意し、合わせて返済することとなります。

 

オーバーローンでも、残債務額と売却価額の差額が小さく、別途、返済資金を用意して住宅ローン残額を完済することができるのであれば、売却可能です。

 

しかし、残債務額と売却価額の差額が大きく、別途資金を用意することができない場合は、一般売却の方法では売却できません。この場合、任意売却という方法で売却することになります。

 

 

家・マンションを売却するときには、諸費用がかかります。諸費用は現金での支払いとなりますから、忘れずに計算に入れておきましょう。

 

主な諸費用としては、不動産業者に支払う仲介手数料、契約書の印紙代、登記費用・司法書士報酬、金融機関への一括弁済のための事務手数料、引越し費用などがあります。

 

マイホームの買換えの場合は、現在のマイホームと新しいマイホームの両方に必要となる諸費用もありますから、ご注意ください。

 

不動産売却にかかる諸費用や税金について詳しくはこちらをご覧ください。

住宅ローンを返済中の家・マンションを売却する場合には、通常の不動産売却にも増して、正確な査定価格を算定でき、確実に売却できる不動産業者を選ぶ必要があります。

 

正確な査定価格を算定できなければ、売却代金で住宅ローンを完済できるのか、どれくらい不足するのか、正しく判断できません。査定価格は、資金計画に影響します。

 

また、住み替えや引越しの場合には、売却に期限があるでしょう。なので、資金計画に沿う価格で、期限内に、確実に売却する必要があります。

 

通常の不動産売却以上に、正確な査定と確実な売却が求められるのです。不動産業者の査定力・販売力が重要となるのです。

 

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売却するのが難しい場合は、誰かに貸すという方法もあります。「イエウール」なら、売却査定だけでなく、賃貸に出せるか、賃貸する場合の収益見込み等についても相談できます。

 

とりあえず、どれくらいで売れそうか、調べてみてはいかがでしょうか？
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