住宅ローン返済中の家・マンションでも売却できる

住宅ローン返済中の売却

 

住宅ローン返済中の家・マンションは、抵当権が設定されているため、基本的に売ることができません。誰も買わないからです。自分のあずかり知らぬところで、住まいを失うリスクがあるのですから。

 

ですが、住宅ローン返済中の家・マンションでも、売却する方法はあります。買主に引き渡すまでに抵当権を外すことができればよいのです。2つの方法をご紹介します。

 

 

引渡しまでに抵当権を抹消する2つの方法

住宅ローン返済中の家・マンションでも、住宅ローンを完済し、買主に引き渡すまでに抵当権を抹消することができれば、売却可能です。2つの方法があります。

 

返済資金を用意する

1つは、預貯金の取崩しや新たな借入れで返済資金を用意し、住宅ローン残額を一括返済して、抵当権を抹消する方法です。

 

住宅ローン残額が少額であれば、こういう方法も可能です。

 

住み替えの場合には、住み替えローンを借りる方法もあります。新居の購入費用と現在の住宅ローン残債分を合わせて借入れできます。ただし、借入金額が大きくなるので、返済の負担が大きく、審査も厳しくなりますから、慎重に検討することが大切です。

 

住宅ローン残額が多い場合は、次の方法があります。住宅ローン返済中の家・マンションを売る場合、むしろ次の方法が一般的です。

 

売却代金で返済する

もう1つは、抵当権が設定されている家・マンションを売って、その売却代金で住宅ローンの残額を返済する方法です。

 

ここで、疑問に思った方もいるでしょう。抵当権の付いた物件は売れないのに、その売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消するというのは矛盾しています。

 

ですが、ある方法を使えば、それが可能となります。

 

それは、売買代金の決済時に、買主が支払った代金によって、売主の住宅ローン残額を完済し、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に行う方法です。

 

手続の流れはこうです。ちなみに、買主が、金融機関から住宅ローンを借りて、その物件を購入する場合を想定しています。

 

  1. 金融機関から買主への融資を実行する
  2. 売主の口座に売買代金を振り込む
  3. 売主が残債務を一括返済し、住宅ローンを完済
  4. 司法書士が抵当権抹消登記と所有権移転登記を行う

 

こうして、抵当権が設定されている家・マンションでも売却することができるのです。

 

売主と買主のほか、金融機関のローン担当者と司法書士が同席することで、こういう手続きが可能となります。不動産売買の場ではよくある手続ですので、特に心配することはありません。

 

なお、売却代金で住宅ローン残額を返済しようとする場合、2つのケースがあります。

 

  • 住宅ローン残額が売却価額を下回るケース(アンダーローン)
  • 住宅ローン残額が売却価額を上回るケース(オーバーローン)

 

アンダーローンの場合

アンダーローンの場合(住宅ローン残額が売却価額を下回る場合)は、売却代金で住宅ローン残額を一括で返済することができますから、特に問題はありません。

 

オーバーローンの場合

オーバーローンの場合(住宅ローン残額が売却価額を上回る場合)は、売却代金だけでは足りず、別途資金を用意し、合わせて返済することとなります。

 

オーバーローンでも、差額(残債務額と売却価額の差)が小さく、返済資金を用意して住宅ローン残額を完済することができるのであれば、売却可能です。

 

しかし、差額が大きく、別途資金を用意することができない場合は、一般売却の方法では売却できません。この場合、任意売却という方法で売却することになります。

 

 

任意売却は、住宅ローンの返済ができなくなった場合の救済措置

任意売却は、住宅ローンの返済ができなくなった場合の救済措置です。住宅ローンの返済を滞納し、一括弁済を求められ、保証会社により代位弁済が実行されたら、手続が可能となります。

 

返済能力がある場合には利用できません。住宅ローンの返済が困難となり、このままでは競売にかけられる、という場合には、ご検討ください。

 

任意売却について、さらに詳しくはこちらをご覧ください。

 

売却にかかる諸費用を忘れずに

家・マンションを売却するときには、諸費用がかかります。諸費用は現金での支払いとなりますから、忘れずに計算に入れておきましょう。

 

主な諸費用としては、不動産業者に支払う仲介手数料、契約書の印紙代、登記費用・司法書士報酬、金融機関への一括弁済のための事務手数料、引越し費用などがあります。

 

マイホームの買換えの場合は、現在のマイホームと新しいマイホームの両方に必要となる諸費用もありますから、ご注意ください。

 

詳しくは、次のページをご覧ください。

 

 

査定・売却を依頼する業者選びは、ここに注意!

住宅ローンを返済中の家・マンションを売却する場合には、通常の不動産売却にも増して、正確な査定価格を算定でき、確実に売却できる不動産業者を選ぶ必要があります。

 

正確な査定価格を算定できなければ、売却代金で住宅ローンを完済できるのか、どれくらい不足するのか、正しく判断できません。査定価格は、資金計画に影響します。

 

また、住み替えや引越しの場合には、売却に期限があるでしょう。なので、資金計画に沿う価格で、期限内に、確実に売却する必要があります。

 

通常の不動産売却以上に、正確な査定と確実な売却が求められるのです。不動産業者の査定力・販売力が重要となるのです。

 

査定力・販売力を兼ね備えた不動産業者を探す場合には、不動産一括査定「イエイ」の利用をおすすめします。

 

不動産一括査定「イエイ」を利用すると、あなたの家・マンションを正確に査定でき、より高く、スムーズに売却できる不動産業者を簡単に見つけることができます。

 

なぜ、それが可能なのか、詳しくはこちらをご覧ください。

 

売却するのが難しい場合は、誰かに貸すという方法もあります。「イエイ」なら、売却査定だけでなく、賃貸に出せるか、賃貸する場合の収益見込み等についても相談できます。

 

 

とりあえず、どれくらいで売れそうか、調べてみてはいかがでしょうか? 完全無料ですから、試してみて損はありません。

 

 

 

 

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