相続した実家・空き家を「売る」か「貸す」か後悔しない判断の仕方とは？

 

空き家になった実家を「売る」か「貸す」かを決めるとき、「売るのがトクか、貸すのがトクか」と損得で考えがちです。しかし、損得で考えると、正確な試算ができず、判断するのが難しくなってしまいます。

 

大事なのは、自分のライフプランに照らして考えること。そうすれば判断しやすく、後悔することもありません。

 

「住むつもり」も「貸すつもり」もないなら、迷わず売却です。賃貸経営のリスクを覚悟の上で、収益物件として活用することを考えているなら、賃貸に出すのもありでしょう。

 

問題は、「せっかくだから誰かに貸して、家賃収入を得るのもいいかな」という軽い気持ちで、賃貸に出すことを考えている場合です。相続した実家の有効活用が話題になることがよくありますが、大家業で安定した収入を得るのは簡単ではありません。

 

自ら住むつもりのない相続空き家は、売却を基本とし、好立地・好条件の物件であれば、賃貸に出すこともあり得ると考えるとよいでしょう。ただし、賃貸に出す場合は、十分にリスクを理解した上で判断することが大切です。

 

具体的に見ていきましょう。

 

 

まずは、実家の価値（いくらで売れるか）を調べることから始めましょう。実家の価値が分からなければ、売るにしても、貸すにしても、判断のしようがありません。

 

「売れる価格」を調べるには、次のような2つの方法があります。

1. 周辺の売り出し物件の販売価格から見当をつける方法
2. 不動産業者に査定を依頼する方法

 

それぞれ、詳しく見ていきましょう。

 

①周辺の売り出し物件の販売価格から見当をつける

不動産会社のチラシや不動産ポータルサイトに載っている実家周辺の売り出し物件の価格から、実家がいくらで売れそうか、おおよその見当をつけることができます。

 

ただし、この方法で分かるのは、あくまでも、ごくごく大まかな価格の目安にすぎません。

 

マンションなら、類似物件の1㎡あたりの単価から自分の物件の価格を推計することもできますが、戸建ての場合は、土地と建物の価値が異なるため簡単にはいきません。

 

また、自分の不動産の個別事情（プラス要因・マイナス要因）は考慮しないので、「見当をつけていた価格では到底売れない」ということもあり得るし、逆に「もっと高く売れる」ということもあり得ます。

 

この方法で「売れる価格」の見当をつけるときは、次の2つの点に特に注意が必要です。

 

1つは、広告に掲載している価格は、実際に成約に至る価格より高めということです。売り出し価格は、査定価格よりも10％程度高めにしているのが一般的です。「売れる価格」は、広告に表示した価格の9割程度と考えるとよいでしょう。

 

もう1つは、不動産それぞれの個別の価値をふまえないと、正確な「売れる価格」は分からないということです。特に、古い実家は「既存不適格」の場合があるので、注意が必要です。

 

 

②不動産業者に査定を依頼する

自分で「売れる価格」を調べるには限界があり、「売れる価格」を正確に調べるには、不動産業者に査定を依頼する必要があります。

 

実家の近くの不動産業者を探して査定を依頼してもよいのですが、もっと簡単に正確な売れる価格を調べる方法があります。それは、不動産一括査定を利用する方法です。

 

中でも不動産一括査定「イエウール」をおすすめします。「イエウール」は、不動産一括査定の中でも最もエリアカバー率が高いので、「イエウール」は、全国どこでも対応可能です。

 

「イエウール」なら、どんなに遠く離れた場所にある実家でも、物件情報を入力するだけで、一番高く早く売れる不動産業者を一瞬で探し出し、査定を依頼することができます！

 

利用するかどうかは別としても、チェックしておいて損はないでしょう。

 

 

 

 

不動産業者に査定を依頼するなどして、実家の売れる価格が分かったら、売却にかかる諸費用や税金を差し引いて、最終的に手元にいくら残るかを計算します。実家を売るか貸すかを判断するとき、売る場合は、最終的に手元にいくら残るかが大事です。

 

不動産売却にかかる主な費用は、不動産業者に支払う仲介手数料、所有権移転登記に要する費用（登録免許税・司法書士費用）、売買契約書に貼る印紙代（印紙税）です。売却益が生じた場合は、譲渡所得税が課税されます。

 

ここでは、相続した実家（空き家）を売却するとき、特に金額が大きく注意が必要な仲介手数料と譲渡所得税について見ておきましょう。

 

空き家の売却にかかる仲介手数料

仲介手数料は、基本的に売買価格に応じて決まるのですが、価格の安い空き家の売却は特例があります。

 

売買価格が400万円以下の空き家の仲介手数料は、売買価格に関係なく上限18万円まで請求できるようになっています（2018年1月1日より）。これに消費税が加算されます。

 

 

 

節税のポイント

実家を売って利益が出たときは、売却益（譲渡所得）に譲渡所得税がかかります。

 

売却益とは、売れた価格（売買代金）から、経費（すなわち実家を取得したときの費用や売るのに要した費用）を差し引いたものです。売却益がなければ、税金はかかりません。

 

実家の売却で、「税金がかからないようにする」あるいは「税金をできるだけ少なくする」ポイントは、次の3つです。

 

 

実家を売却して、多額の譲渡所得が発生しそうなときは、注意してください。3つの節税対策について、見ていきましょう。

 

取得費を適正に算出する

譲渡所得が発生しないようにしたり、できるだけ少なくするには、売却価額から控除する経費を多くすればよいのです。とはいえ、経費を架空に盛り込むことではありません。ポイントは、経費として控除する取得費です。

 

相続した実家の場合、ずいぶん昔に購入し、購入価格等が分かる書類がなくなっていたり、先祖代々受け継いだものであったりして、取得費が分からないことが少なくありません。

 

取得費が不明の場合は、売却価格の5％を取得費とみなして譲渡所得税を計算する「概算取得費控除」が認められます。そのほか、取得費の算定方法について合理的に税務署に説明できれば、それを取得費として控除することが認められる場合があります。詳しくは、取得費不明でも、譲渡所得の計算で取得費を控除できる3つの方法をご覧ください。

 

また、相続した実家の売却は、条件を満たせば、相続税の一部を取得費に加算することができます。これを「相続税の取得費加算の特例」といいます。

 

特別控除の適用を受ける

相続した空き家を売却したとき、条件を満たせば、特別控除の特例の適用を受けられます。譲渡所得から最大3,000万円を控除できるので、特別控除の特例を適用できれば、3,000万円を超える譲渡所得が生じない限り、譲渡所得税はかかりません。

 

なお、相続空き家を売却したときの3,000万円の特別控除の特例は、一般の居住用財産（マイホーム）を売却したときの3,000万円の特別控除の特例と違い、対象となる家屋や売却の方法について条件があり、期限も設けられていますから、注意が必要です。

 

もし、相続空き家を売却して一般の「3,000万円の特別控除」を受けるなら、相続した実家に相続人が住んでから売ることで、適用を受けることが可能となります。ただし、そこに実際に住み、生活していることが必要です。住民票を移しただけでは認められません。税務署から、そこに住んでいたことの確認として、電気料金や水道料金の領収書の提示を求められることもあります。

 

売却益が生じる場合は、税務上の所有期間に注意

不動産売却にかかる譲渡所得税は、売却した不動産の所有期間によって税率が異なります。所有期間が5年を超えると、税率が下がります。なので、譲渡所得が生じそうな場合は、売却するタイミングも重要です。

 

相続した実家は、被相続人（死亡した人）の取得した時期が相続人に引き継がれますから、たいてい所有期間は5年を超え、長期譲渡所得の低い税率が適用されますから問題ありません。もしも所有期間が5年以下の短期の場合は、5年超となった時点で売却するか、速やかに売却するか、売却時期を判断する必要があります。

 

売却時期を先送りする場合、その間の維持管理費や固定資産税などの支払いが発生します。場合によっては、相続税の取得費加算の特例の適用可能期限（相続開始後3年10ヵ月以内）も考慮しなければなりません。

 

そういったことを総合的に判断することが必要です。

 

 

賃貸に出せば、月々家賃収入が入ってきます。「不労所得」を得られるのは大きな魅力です。そのため、「売る」以外に「貸す」ことが選択肢になるのですが、賃貸経営にはリスクがともないます。

 

空き家になった実家を賃貸に出すことを考える場合には、メリットにだけ目を奪われることのないよう、デメリットやリスクを十分に理解した上で判断することが大切です。

 

空き家を賃貸に出す「2つのメリット」と「4つのリスク」をまとめておきます。

 

空き家を賃貸に出す「2つのメリット」

空き家を賃貸に出すと、次のようなメリットがあります。

 

メリット①　家賃収入が得られる

空き家を賃貸に出す最大のメリットは、家賃収入が毎月入ることです。

 

しかも、戸建てや分譲マンションは、一般の賃貸仕様のアパートに比べ、同じような広さ・間取りでも、キッチンなど設備機器のグレードが高いので、賃料を高めに設定しやすいメリットがあります。

 

メリット②　節税になる

もう1つのメリットは、賃貸に出すと、所有するためにかかっていた費用を経費として計上でき、節税効果があることです。

 

経費にできるものとしては、業者へ管理を委託した場合の管理費、リフォームや設備の修理・交換の費用、建物の火災保険料、固定資産税や都市計画税などがあります。マンションなら、管理費・修繕積立金も経費にできます。住宅ローンが残っている場合は、金利を経費にすることができます。

 

空き家を賃貸に出す「4つのリスク」

賃貸経営は、リスクとのたたかいです。賃貸に出す場合には、次のようなリスクがあることを十分理解しておくことが大切です。

 

リスク①　空き室の発生

第1に、空き室リスクです。空き室になると、当然、家賃収入は入りません。都合よく借り手が現れるわけではありません。空き家率が高い地域ほど、空き室リスクも高くなります。

 

今後は人口も世帯数も大きく減少していきますから、空き室リスクがいっそう高まります。それにもかかわらず、相変わらず新築分譲マンションの建設が進み、相続税対策として、需要もないのに賃貸アパートを建ててしまう人が後を絶ちません。空き室リスクが高まる要因ばかりです。

 

リスク②　家賃の下落

人口や世帯数の減少、それにともなう空き家の増加は、家賃引き下げの要因として作用します。都心の好立地な物件以外、すでに地方や郊外では激しい価格競争が始まっています。

 

リスク③　突発的な費用

賃貸住宅として競争力を維持するためには、定期的なメンテナンスが不可欠です。家賃収入が、丸ごと利益になるわけではありません。突発的に修繕が必要になることもあり、大きな金額になるリスクがあります。

 

リスク④　売却時のリスク

将来、売却するときには、マイホームとして売ることはできず、収益物件として売りに出すことになります。購入者は、そこに住む個人でなく、収益物件を買う人です。買手は、不動産のプロとなる可能性があり、家賃収入をもとにした利回りだけで判断され、厳しい評価額でしか売れなくなります。

 

賃貸に出す場合の収支計算の基本的な考え方と、賃貸に出すかどうかを判断するときに考慮すべきポイントをまとめておきます。何度も繰り返しますが、甘い見通しで大家業を始めると後悔します。賃貸経営のリスクを十分ふまえて判断することが大切です。

 

収支計算の基本的な考え方

賃料収入から経費や税金を差し引いて、収支を試算します。賃貸に出す場合の収支の試算は、相当面倒です。不動産業者に査定を依頼したときに、あわせて、賃貸に出した場合の収支見通しを試算してもらうとよいでしょう。

 

賃料収入

賃貸に出す場合の収益は、家賃収入がベースになります。賃料は、インターネットなどで周辺の類似物件の賃料を調べると、およその金額が分かります。

 

入居者の入れ替わりがあるので、通常、空き室率を10％と想定し、家賃収入は「9掛け」で計算します。

 

なお、戸建ての場合は、空き家を解体して更地で貸した方がよい場合があります。その場合は、青空駐車場としての賃料を目安とします。

 

ただし、これは都合よく借り手が現れたらの話です。借り手が現れなければ、賃料収入はなく、次に挙げる経費や税金の支払いだけが続くことになります。

 

経費・税金

経費としては、リフォーム費用や、管理業務を業者に委託する管理手数料などがあります。管理手数料は、一般的には家賃の5％程度です。

 

古くなった家を賃貸に出す場合は、多少なりともリフォームした方がよいのですが、リフォーム費用を捻出できない場合は、最近増えている「DIY型賃貸」という方法もあります。

 

そのほか、マンションの場合は、月々の管理費や修繕積立金も必要です。修繕積立金は、築年数が経ったマンションほど高くなる傾向があります。

 

税金は、固定資産税や都市計画税です。

 

賃貸に出すかどうか検討する場合に考慮すべき大事なこと

賃貸に出すかどうかを判断するときは、当面の収支の見通しだけでなく、将来のリスクも考慮する必要があります。

 

当面はそれなりの賃料収入を見込めるとしても、将来は競争が激しくなって、空き室率が高くなったり、賃料相場が下がったりすることが考えられます。そういったリスクも視野に入れ、少し長い目で見ることが大切です。

 

また、将来売るときの資産価値の目減りを考慮することも必要です。

 

戸建ての場合、従来、木造の建物は築20年程度でほぼゼロになりますが、土地は価値が残るとされてきました。しかし、今後は、地価も大きく下がることが予想されます。

 

分譲マンションの場合、戸建てと違い、古くなっても建て替えは困難です。建て替えには、最低でも区分所有者（マンションの住人）の5分の4以上の同意が必要で（区分所有法62条1項）、合意形成が難しいからです。

 

分譲マンションの空き住戸は、戸建て以上に扱いが困難で、将来的には資産価値の大きな目減りが予想されます。

相続した実家は、空き家になったとしても、思い出があり、簡単には売ったり貸したりできないものです。

 

しかし、空き家の維持管理費は、想像以上にかかります。しかも、「売る」「貸す」の判断を先延ばしにするほど、実家の価値は下がり、売却価格も賃料も下がります。

 

売るにしろ、貸すにしろ、早く決めて実行するほど、損失が少なくて済むのです。

 

まずは「実家の価値」を調べてみませんか？

相続した実家を売るか貸すか迷っているなら、まずは実家の価値を調べることから始めましょう。不動産業者に査定を依頼すれば、いくらで売れそうか、賃貸に出すと収益が見込めそうか、プロの目で診断し、アドバイスをしてもらえます。

 

実家の近くの不動産業者に査定を依頼するのもいいのですが、実家が遠く離れていれば、信頼できる不動産業者を探すのも大変です。そんなときは、不動産一括査定「イエウール」を利用すると、相続した実家のエリアに強い、信頼できる不動産業者を簡単に探せます。

 

査定の依頼をはじめ、賃貸に出す場合の収支見通しの試算、売るのがトクか貸すのがトクかの相談など、完全無料で利用できます。不動産業者による買取の相談も可能です。

 

相続した実家を売るか貸すか悩んでいるなら、一度チェックしてみてください。

 

 

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