空き家の維持管理費は思っている以上にかかる!

空き家の維持費

 

実家を相続したものの、空き家のまま放置している方も多いと思います。しかし、空き家は、あなたが思っている以上に「金食い虫」です。早めの対応をおすすめします。

 

空き家の維持費・管理費として、どんな費用が、どれくらいかかるのか、主なものを見てみましょう。

 

 

空き家を保有しているだけで固定資産税がかかる

空き家であっても土地・建物には、毎年、固定資産税がかかります。その上に、空き家があるのが市街化区域であれば、都市計画税がかかる場合もあります。

 

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点で所有している土地や家屋に課せられる税金です。

 

固定資産税の標準税率は1.4%です。例えば、課税標準額が2,000万円なら、固定資産税は28万円です。

 

なお、住宅用地の固定資産税は、最大6分の1に軽減される特例措置(住宅用地特例)が適用されています。

 

住宅用地特例は、空き家になっても継続して適用されますから、建物を取り壊さない方が固定資産税が安いのです。

 

ただし、空家対策特別措置法に定める特定空家に認定され、必要な措置を講じるよう勧告を受けると、住宅用地特例の適用対象から除外されます。その結果、固定資産税が3~4倍に急増しますから、注意が必要です。

 

都市計画税

都市計画法による市街化区域にある土地や家屋については、固定資産税に加えて都市計画税も課税される場合があります。

 

都市計画税の制限税率は0.3%です。例えば、課税標準額が2,000万円なら、都市計画税は6万円です。

 

都市計画税にも住宅用地特例があり、最大3分の1まで軽減されます。ただし、固定資産税と同じく特定空家に認定され勧告を受けると、住宅用地特例の対象から除外され、都市計画税が約2倍に急増します。

 

その他の費用(戸建て・マンション共通の維持費)

家は、住む人がいなくなると、閉め切っているため湿気がこもり、劣化が進みやすくなります。ですから、月に1回程度は、窓を開けて風を通し、空気を入れ替え、掃除をすることが必要です。

 

戸建て住宅・分譲マンションに共通の維持管理費として、固定資産税や都市計画税のほか、次のような費用があります。

 

水道代・電気代

掃除などのために、水道や電気は契約したままにしておく必要があります。

 

水道を止めると、水道管がさびて破損しやすくなったり、下水が臭ってきたリ、虫が進入してきたリします。定期的に水を通すことが必要です。

 

電気は、アンペア数を下げ、ブレーカーは常に落としておくなどの節約が必要です。

 

どちらも基本料金程度で済むでしょうが、水道料金と電気料金あわせて月3,000円程度としても、年間で3万~4万円程度かかります。

 

往復の交通費

実家まで車で何時間もかかったり、電車や飛行機を乗り継がないと行けないような距離だと、往復の交通費が嵩みます。

 

空き家管理サービスを利用する費用

空き家を自分で管理できない場合は、空き家管理サービスなどを頼む必要があります。

 

マンションなら、部屋の換気、清掃、通水、雨漏り・カビのチェック、ポストの確認・清掃などを依頼でき、戸建て住宅なら、その上に建物外部の目視点検、防犯確認、庭木の確認なども依頼できます。

 

業者やプランによって異なりますが、月1回の管理サービスの契約で、費用は月5,000円~1万円程度です。

 

戸建て住宅の維持管理費

戸建て住宅に特有の維持管理費としては、次のような費用があります。

 

庭木の手入れの費用

庭の草抜きや木の手入れを怠ると、隣家や道路にはみ出したり、害虫が発生する原因となったりして、近隣の迷惑になります。定期的に手入れが必要です。

 

業者に庭木の剪定を頼むと、数万円の費用がかかります。

 

屋根や外壁の補修費用

戸建て住宅の場合は、十数年に1回程度、屋根や外壁の補修を行う必要があります。建物の大きさや補修内容によりますが、1回100万円以上かかります。その費用を積み立てておく必要があります。

 

屋根瓦が飛んだり、外壁が剥がれて落下したり、敷地内の木が倒れたりして、周辺の建物や設備、通行人に当たると、それこそ多額の損害賠償を請求されかねません。

 

解体費

建物が老朽化し、解体をしなければならない場合もあります。いつ倒壊するかもわからないような建物を放置しておくと、特定空家に指定され、固定資産税の軽減措置の適用がなくなり、建物の除却命令を受けることになりかねません。

 

建物を解体するには、木造住宅なら坪あたり4万~5万円、軽量鉄骨造の建物なら坪あたり5万~7万円が相場とされています。例えば、40坪の木造住宅なら、解体費用は160万~200万円かかります。

 

ただし、建物を解体してしまうと固定資産税の住宅用地特例の適用がなくなり、土地の固定資産税が急増しますから、建物を解体する時期には注意が必要です。

 

※解体費の相場は、『週刊エコノミスト』2019年7月9日号31ページを参考にしました。

 

北国の場合は雪下ろしや除雪の費用

北国の場合は、雪下ろしや除雪のための費用が必要です。雪下ろしをしないと、家が倒壊する危険があるほか、落雪や倒木により人を怪我させたり、物を損壊させたりする危険もあります。家の前の雪を適切に除雪しないと、通行の妨げにもなります。

 

土木業者が冬場の仕事として請け負うケースが多く、人手不足もあり、費用は高めです。1回の雪下ろしに3人派遣され、1人2万円で6万円払ったという方もいます。しかも、その額で、ひと冬に4~5回雪下ろしを頼んだというのですから、雪下ろしの費用は相当高額になります。

 

※雪下ろしの費用については、三星雅人『親の家のたたみ方』講談社+α新書113ページを参考にしました。

 

分譲マンションの維持管理費

分譲マンションの場合は、管理費や修繕積立金が毎月かかります。大規模工事の際には、追加で修繕費がかかる場合があります。

 

古くなるほど建物や設備の不具合が増えるため、修繕積立金が多く必要になります。

 

中古マンションの管理費と修繕積立金の目安は、次の通りです。

 

中古マンションの管理費と修繕積立金の目安

管理費 200円/㎡
修繕積立金

築5年以内  90円/㎡
築41年以上 220円/㎡
※修繕積立金は築年が経過すると単価が上がります。

※参考:沖有人『空き家は2018年までに手放しなさい』SB新書43ページ。

 

例えば、70㎡の築41年以上経過した分譲マンションなら、管理費と修繕積立金は、あわせて月29,400円、年間では35万2,800円となります。

 

分譲マンションは戸建てより厄介な問題がある

マンションの空き家は、戸建ての空き家よりも厄介な問題があります。分譲マンションの住戸は区分所有権に過ぎませんから、建物全体の処分や維持管理の方策を自分だけで決めることができません。

 

分譲マンションを相続するときは、相続放棄も含めて慎重な対応が必要です。

 

まとめ

空き家は、保有しているだけでコストが嵩みます。また、戸建て住宅も分譲マンションも、市場での取引価格は、毎年下がります。いまや、土地を持っていれば資産価値が上がる時代ではありません。

 

ただ単に空き家を保有しているだけでは、維持管理のコストと市場価値の下落により、ざっと計算しただけでも、毎年100万円程度の損失が発生していることになるのです。

 

生まれ育ち、親が長年過ごした実家をすぐに売る気になれないのは当然です。ですが、空き家のまま、いつまでも放置するわけにもいきません。気持ちの整理がつけば、次のステップに進みましょう。