任意売却はいつからいつまでできる？タイミングと期限・タイムリミット

 

任意売却は、住宅ローンの返済を滞納した場合に、いつでもできるわけではありません。任意売却は、競売を避けるための売却手法ですから、一定の期間において可能となります。

 

任意売却手続きは、いつ開始すればよいのか（時期・タイミング）、いつまで可能なのか（期限・タイムリミット）について、見ていきましょう。

 

任意売却の手続きを開始できるのは、住宅ローン債権が不良債権化し、保証会社が代位弁済してからです。したがって、代位弁済通知が保証会社から届いたときが、任意売却の手続きを開始するタイミングといえます。

 

もっとも、準備は、その前から開始して問題ありません。住宅ローンの返済が難しくなり、売却するしかない、と考えるようになったときから、早めに準備にかかりましょう。ただし、実際に債権者と任意売却について協議を開始するのは、保証会社による代位弁済後となります。

 

任意売却は代位弁済後でないとできない

そもそも、任意売却は、保証会社が代位弁済した後でなければできません。それは、次の2つの理由から、任意売却の交渉相手が保証会社となるからです。

 

金融機関は任意売却に応じる必要がない

債務者が返済できなくても保証会社が代位弁済するので、金融機関は、任意売却に応じる必要がありません。金融機関としては、債権回収を図るなら、競売の申立てや任意売却など非効率な手続きは必要なく、保証会社に代位弁済を請求すればよいだけだからです。

 

任意売却が現実の問題となるのは、代位弁済により、債権が保証会社に移ってからです。

 

抵当権は保証会社が設定している

代位弁済によって債権者が代わるのにともない抵当権も移転するのが本来ですが、抵当権の移転には時間や登記費用がかかるため、保証会社の保証がある場合は、あらかじめ保証会社が抵当権を設定しています。

 

代位弁済によって債権が保証会社に移り、抵当権の実行が現実のものとなったとき、債権者・抵当権者である保証会社を相手に、任意売却の交渉ができるのです。

 

任意売却の相談は、住宅ローンの返済が厳しくなったら早めに！

保証会社が代位弁済すると、一気に競売へ動き出します。

 

任意売却の手続きを開始できるのは代位弁済後だとしても、事前に準備は行えます。任意売却を相談・依頼するのは不動産業者です。早めに相談することで、余裕をもって任意売却に向けた準備ができ、それだけ有利な条件で売却できる可能性が高まります。

 

「任意売却は、いつまでできるか？」は、競売の進行と深く関係します。競売開始決定後でも、競売を申立てた債権者に任意売却を申し出れば、競売の申立てを取下げてもらえる可能性があります。

 

しかし、任意売却を申し出ても、競売の申立てを取下げてもらえず、競売手続の進行と並行して任意売却の手続をしなければならないことも少なくありません。この場合、競売申立ての取下げが可能な期限までに、任意売却を完了しなければ、競売によって担保不動産を失うことになります。

 

つまり、競売申立ての取下げが可能な期限が、任意売却が可能な期限・タイムリミットです。その期限までに任意売却すれば、競売を回避できます。

 

競売申立ての取下げが可能な期限・タイムリミット、任意売却が可能な期限・タイムリミットについて、具体的に見ていきましょう。

 

競売申立ての取り下げは、いつまで可能か

競売手続きの大まかな流れと競売申立て取下げの可否は、次の通りです（民事執行法76条）。

 

※競売手続きの流れの詳細はこちらをご覧ください。

• 開札期日の前日までは、申立人が裁判所に取下書を提出するだけで、競売申立ての取下げが可能です。
• 開札して落札者（最高価買受申出人）が決定した後は、落札者が代金を納付する前なら、落札者と次順位者の同意を得れば、競売申立ての取下げが可能です。
• 落札者（買受人）が代金を納付した後は、競売申立ての取下げはできません。

 

つまり、競売入札で買受人が決まり、代金が納付されるまでは、法律上、競売申立ての取り下げが可能です。

 

ただし、申立人の意思のみで自由に取下げができるのは、開札期日の前日まで。開札期日以降に競売申立てを取下げる場合は、入札者の同意を取り付ける必要があります。

 

買受人が代金を納付した後は、申立ての取下げはできません。

 

 

 

任意売却は、いつまで可能か

買受人が代金を納付するまでは、法律上、競売申立ての取下げが可能ですから、それまでは任意売却できます。

 

とはいえ、開札後の競売取下げには入札者の同意が必要です。新たな利害関係者が増え、トラブルになる恐れも高まります。申立人が、わざわざリスクを犯してまで、自ら望んでいるわけでもない競売取下げの申請をすることはありません。

 

つまり、任意売却できる期限は、開札期日の前日までと考えるべきでしょう。しかも、その期限までに、任意売却の手続きを全て終える必要があります。債権者と販売価格の交渉をして売りに出し、買主を見つけ、債権者と配分案を調整し、抵当権の抹消について債権者の社内稟議を通してもらいます。それと並行して売買契約を締結し、決済を完了させなければなりません。

 

こうした一連の業務を行うには、相応の時間がかかります。すでに買ってくれる人が決まっていたとしても、1ヵ月ほどは必要でしょう。買主を見つけることから始めるなら、もっとかかります。

 

期間入札開始期日の1ヵ月前までに任意売却の申し出をしないと、それ以降はいっさい受け付けないサービサー（債権回収会社）もあるようです。

 

いつまでに任意売却を申し出ればよいかは債権者によって異なり、一概にはいえませんが、大切なのは、任意売却に詳しい不動産業者に早く相談し、余裕を持ったスケジュールで臨むこと。そうすれば、任意売却が成功する可能性が高まります。

任意売却は、競売を回避するために行いますから、時間との戦いです。すでに裁判所が競売開始を決定しているなら、競売申立ての取下げが可能な期限までに任意売却を終えなけれまなりません。競売申立ての取下げができる期限が、任意売却できるタイムリミットです。

 

一方、任意売却の手続きを開始できるのは、保証会社が代位弁済してからです。ただし、任意売却の相談は、代位弁済されるまで待つ必要はありません。住宅ローンの返済ができなくなったときは、滞納初期の段階で早めに任意売却に詳しい不動産業者に相談することが大切です。任意売却は、余裕を持って行うことが成功の秘訣です。

 

競売の手続きが進行し、競売入札が迫っていても、任意売却できる可能性はありますから、あきらめずに相談してみてください。

 

任意売却に詳しい不動産業者を探すなら？

任意売却に詳しい不動産業者を探すなら、不動産一括査定「イエウール」がおすすめです。「イエウール」を利用すると、全国の優良業者の中から、あなたの不動産を高く早く確実に売ることができ、任意売却に詳しい不動産業者を簡単に探せます。

 

「イエウール」が、あなたの不動産の売却に最適な不動産業者を最大6社選び出しますから、そこに査定を依頼し、どれくらいで売れるかを調べるとともに、任意売却について相談してみて、信頼して任せられる不動産業者を選べばいいのです。

 

登録業者は、厳しい審査をクリアした優良業者ばかりですから安心です。完全無料で利用できますから、お気軽に試してみてください。

 

＼ 任意売却に詳しい不動産業者が見つかる ／

 

 

あなたに おすすめのページ

• 「イエウール」を利用するメリット・デメリット、評判・口コミ
• 任意売却は、なぜ任意売却に詳しい不動産業者に相談すべきなのか
• 任意売却を依頼する不動産業者の探し方・選び方
• 任意売却とは？任意売却のメリット・デメリット、競売との違い