不動産売却で利益があると税金がかかる！節税3つのポイント

 

不動産売却で税金がかかるのは、売却して利益（譲渡所得）が発生したときです。

 

売却代金に税金がかかるわけではなく、その不動産を購入した価格よりも高く売れた場合に、その売却益に対して税金がかかります。逆に言えば、不動産を売却しても、売却益がなければ、税金はかかりません。

 

 

厳密にいえば、売却益（譲渡所得）は、売却価額から取得費用（取得価格と取得するのに要した費用）と譲渡費用（売却するのに要した費用）を差し引いて計算します。

 

一定の要件を満たせば、税制上の特例により、さらに特別控除が認められます。

 

また、売却益（譲渡所得）にかかる税金（譲渡所得税）の税率は、売却不動産の所有期間が長いほど税率が低く、優遇される仕組みです。

 

ここから、不動産売却における節税の3つのポイントが見えてきます。

不動産売却における節税のポイントは、次の3点です。

1. 取得費用と譲渡費用を適切に計算し最大限控除する
2. 税制上の特例措置の適用を受ける
3. 売却のタイミングに注意する

 

①取得費用と譲渡費用を適切に計算し最大限控除する

1つめは、取得費用と譲渡費用を適切に計算し、売却価額から最大限控除することです。

 

特に、取得費は大きな額となりますから、購入した当時の契約書等にもとづき、適切に計算することが大事です。購入当時の書類等がない場合は、売却価額から取得費を計算して控除する「概算取得費控除」と呼ばれる方法も認められますから、ご安心ください。

 

いずれにしても、控除できる費用は最大限控除することがカギです。

 

さらに詳しくは、次のページをご覧ください。

• 不動産売却益（譲渡所得）と取得費の計算方法
• 不動産譲渡税（譲渡所得税・住民税）の税率と税金の計算方法
• 建物の取得費は減価償却費相当額・減価の額を控除する
• 取得費不明のときに取得費を計算する3つの方法
• 概算取得費と実額取得費は有利な方を使って譲渡所得を計算できる
• 相続実家を売却したときの取得費加算の特例

 

②税制上の特例措置の適用を受ける

2つめは、税制上の特別控除などの特例、優遇措置の適用を受けることです。

 

特に、居住用財産（自宅）の売却の場合は、適用できる特例の選択肢が複数となるケースがあります。ただし、特例は一部を除き重複適用できないので、最も有利になる特例を適用することが大切です。

 

さらに詳しくは、次のページをご覧ください。

• 居住用財産を売却したときの3,000万円の特別控除の特例
• 特定居住用財産の買換え特例
• 相続空き家を売却したときの3,000万円の特別控除の特例
• 3,000万円特別控除と買換え特例の違い・メリット・デメリット比較
• 譲渡損失が生じたときの損益通算・繰越控除の特例

 

③売却のタイミングに注意する

3つめは、売却のタイミングです。売却のタイミングによって税率が異なりますから、より低い税率が適用されるよう、売却のタイミングを考慮することが大切になる場合もあります。

 

所有期間5年超の不動産を売却したときの譲渡所得は長期譲渡所得と呼び、所有期間5年以下の不動産を売却したときより、低い税率が適用されます。ちなみに、所有期間5年以下の不動産を売却したときの譲渡所得は、短期譲渡所得と呼びます。

 

自宅の売却の場合は、所有期間が10年を超えると、税率がもう一段下がります。

 

5年超、10年超の判定は、売却した年の1月1日時点の所有期間で判断します。売却のタイミングによっては税率が高くなることがあるので、注意が必要です。

 

さらに詳しくは、次のページをご覧ください。

• 長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いとは？ 所有期間5年超で税率が半分
• 居住用財産を売却したときの長期譲渡所得の軽減税率の特例
• 空き家を取り壊して更地で売却するとき建物解体撤去のタイミングは？