家屋を撤去するタイミングによっては、固定資産税が最大6倍に!

建物解体のタイミング

 

空き家を取り壊して更地にして土地を売るときは、建物を解体撤去するタイミングに注意が必要です。

 

家屋を解体撤去し更地にするタイミングによっては、固定資産税や都市計画税の住宅用地特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が最大6倍に、都市計画税が最大3倍に跳ね上がるからです。

 

税負担が大きくなるばかりか、値引き交渉の材料に使われることがありますから、注意が必要です。

 

ここでは、空き家を取り壊して更地にして土地を売る場合の注意点を見ていきます。

 

 

更地にして年を越すと税金が高くなる

建物を取り壊して更地にすると、建物にかかる税金はなくなりますが、土地に住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍に急増します。

 

空き家になっているような家屋であれば、築年数が相当古いでしょうから、建物の市場価値はほとんどなく、建物の固定資産税はそれほど高くありません。

 

したがって、建物の固定資産税がなくなることより、土地の住宅用地特例がなくなり、土地の固定資産税が一気に上がることの方が、税負担が大きくなります。都市計画税についても同じです。

 

重要なのは、1月1日時点の状況で、固定資産税や都市計画税が課税されるということです。

 

すなわち、1月1日時点で建物が建っていれば、住宅用地特例が適用されますが、1月1日時点で更地になっていたら、住宅用地特例が適用されず、課税標準が6倍になります。

 

急いで建物を取り壊して、更地で年を越すと、それまで住宅用地特例が適用され、引き下げられていた固定資産税や都市計画税が急増します。更地で年を越さないように、家屋を取り壊すタイミングを計ることが大事です。

 

住宅用地特例が適用される場合の固定資産税の課税標準額は、小規模住宅用地が固定資産税評価額の6分の1、一般住宅用地が固定資産税評価額の3分の1です。住宅用地特例について詳しくはこちらをご覧ください。

 

固定資産税が高い分、値引き交渉の材料に使われる

固定資産税や都市計画税は、1月1日時点の所有者に納税義務がありますから、売主に納税義務があります。

 

したがって、住宅用地特例が適用されず、固定資産税や都市計画税が高くなるということは、売主の税負担が大きくなります。

 

ですが、固定資産税や都市計画税が高くなることは、売主の税負担が大きくなるだけではありません。不動産売却にも影響します。

 

土地・建物を売却するとき、固定資産税や都市計画税は、引渡しの時期・タイミングに応じ、売主と買主の間で按分して清算するのが慣例です。

 

買主は、購入代金とともに固定資産税・都市計画税の清算金を支払います。

 

清算金が高くなると、それだけ売れにくくなる可能性があります。あるいは、清算金が通常よりも高すぎると、値引き交渉の材料に使われることがあります。いずれにしろ、不動産売却で損になります。

 

売主にとっては、税負担は大きくなる、不動産売却において損になる、とダブルパンチです。

 

空き家を解体して更地で土地を売るときの大事なポイント

空き家を解体・撤去し、更地にして土地を売却しなければならない場合は、家屋の取り壊しのタイミングを年明けにずらして売ると、1月1日時点では家屋が建っているので、住宅用地特例が適用されます。

 

ただし、この方法は、売り出すのを年明けまで待たなければなりません。しかも、年明けは、売却物件が多く出ますから、競合物件が出て、価格競争になることもあります。

 

ですから、次の方法をおすすめします。

 

更地にして引き渡すことを条件に売り出し、買い手が見つかってから家屋を撤去するのがベストです。

 

そうすることで、固定資産税・都市計画税が跳ね上がることを回避でき、年明けまで待つ必要もありません。しかも、買主にとって不要な建物を解体・撤去して更地で引き渡す約束ですから、買主が得した気分になり、交渉がしやすいメリットもあるのです。

 

まとめ

固定資産税や都市計画税は、1月1日時点の状態に応じて課税されますから、家屋を取り壊して更地の状態で年を超すと、住宅用地特例が適用されず、固定資産税は最大6倍に、都市計画税は最大3倍に増税となります。

 

建物を取り壊して更地で土地だけを売却するときは、更地で年を越さないように、建物を解体撤去する時期・タイミングに注意が必要です。

 

家屋を解体して土地を更地で売却するときは、更地にして引き渡すことを条件に売り出し、買い手が見つかってから解体撤去するのが基本です。

 

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