空き家を解体し更地で売却するとき建物撤去のタイミングは？

　屋を解体し、更地にすると、固定資産税や都市計画税の住宅用地特例の適用を受けられなくなり、土地の固定資産税や都市計画税が一気に跳ね上がります。税負担が重くなるばかりか、値引き交渉の材料に使われることがありますから、注意が必要です。

 

ここでは、空き家を解体し、更地にして土地を売る場合の注意点について、お伝えします。

 

建物を取り壊して更地にすると、建物にかかる税金はなくなりますが、土地に住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍に急増します。

 

空き家になっているような家屋であれば、築年数が相当古いでしょうから、建物の市場価値はほとんどなく、建物の固定資産税はそれほど高くありません。なので、建物の固定資産税がなくなることより、土地の住宅用地特例がなくなって固定資産税が上がることの方が、税負担が重くなるのです。都市計画税についても同じです。

 

重要なのは、1月1日時点の状況で、固定資産税や都市計画税が課税されるということです。1月1日時点で建物が建っていれば、住宅用地特例が適用されて課税標準額が減額されますが、1月1日時点で更地になっていたら、住宅用地特例が適用されず、税額が前年に比べて一気に跳ね上がります。

 

急いで建物を取り壊して、更地で年を越すと、それまで住宅用地特例が適用され、引き下げられていた固定資産税や都市計画税が急増します。更地で年を越さないように、家屋を取り壊すタイミングを計ることが大事です。

 

固定資産税や都市計画税は、1月1日時点の所有者に納税義務がありますから、売主に納税義務があります。住宅用地特例が適用されず、固定資産税や都市計画税が高くなるということは、売主の税負担が重くなるということです。

 

問題は、売主の税負担が重くなるだけではありません。固定資産税や都市計画税が高くなることは、不動産売却にも影響するのです。

 

土地・建物を年の途中で売却して所有権が移転しても。固定資産税や都市計画税は還付されません。その年の分は、1月1日の時点で所有していた売主に支払義務があります。そのため、土地・建物を売買するとき、固定資産税や都市計画税は、引渡しの時期に応じ、売主と買主の間で按分して清算するのが慣例です。

 

買主は、購入代金とともに固定資産税・都市計画税の清算金を売主に支払います。

 

清算金が高くなると、それだけ売れにくくなる可能性があります。あるいは、清算金が通常よりも高すぎると、値引き交渉の材料に使われることがあります。いずれにしても、固定資産税や都市計画税の清算金が高くなるということは、不動産売却でマイナス要因となるのです。

 

売主にとっては、税負担は重くなるし、不動産売却においてもマイナスでしかありません。まさにダブルパンチです。

空き家を解体・撤去し、更地にして土地を売却しなければならない場合は、家屋の取り壊しのタイミングを年明けにずらして売ると、1月1日時点では家屋が建っているので、住宅用地特例が適用されます。

 

ただし、この方法は、売り出すのを年明けまで待たなければなりません。1ヵ月程度ならまだしも、何ヵ月も待つことはできません。しかも、年明けは、売却物件が多く出ますから、競合物件が出て、価格競争になることもあります。

 

ですから、次の方法をおすすめします。

 

更地にして引き渡すことを条件に売り出し、買い手が見つかってから建物を除却する方法です。

 

そうすることで、固定資産税・都市計画税が跳ね上がることを回避でき、年明けまで待つ必要もありません。しかも、買主にとって不要な建物を解体・撤去して更地で引き渡す約束ですから、買主が得した気分になるため、売主としては交渉がしやすいメリットもあるのです。

固定資産税や都市計画税は、1月1日時点の状態に応じて課税されますから、家屋を取り壊して更地の状態で年を超すと、住宅用地特例が適用されず、固定資産税や都市計画税が一気に跳ね上がります。

 

建物を取り壊して更地で土地だけを売却するときは、更地で年を越さないように、建物を解体撤去する時期・タイミングに注意が必要です。

 

家屋を解体して土地を更地で売却するときは、更地にして引き渡すことを条件に売り出し、買い手が見つかってから解体撤去するのが基本です。

 

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