相続した空き家を売却したときの3,000万円の特別控除の特例

相続空き家の売却も3000万円特別控除

 

実家を相続したものの誰も住まずに空き家になっている場合、要件を満たせば、相続空き家を売却したとき、譲渡所得から最高3,000万円を特別に控除できる特例があります。

 

「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。詳しく見ていきましょう。

 

 

特例の適用を受けられる家屋・売却方法・期限

相続空き家を売却したときの特別控除の特例は、空き家が社会問題となり、国が特別法を整備して空き家対策を開始した中で、2016年度税制改正大綱で「相続した空き家を売却した場合の所得税の軽減措置」として新しく創設された制度です。

 

2019年度の税制改正大綱で、運用が一部緩和されるとともに、適用期限が4年延長されました。

 

注意が必要なのは、この「相続空き家を売却したときの特別控除の特例」は、従来からある「マイホームを売却したときの特別控除の特例」と異なり、対象となる家屋や売却の方法について細かな条件があり、期限も設けられていることです。

 

細かな適用要件については後から見ますが、大事な点を3つだけ挙げておきます。

 

適用対象となる家屋・売却方法・期限
  • 1981年5月31日以前に建築された家屋であること。
  • 耐震改修して売るか、解体して更地で売ること。
  • 2023年12月31日までの間に売却すること。

 

1981年5月31日以前に建築された家屋とは、旧耐震基準の建物のことです。区分所有建物(マンション)は、適用されません。

 

つまり、この特例は、「危険な空き家を減らすことに協力すれば税金をまけますよ。ただし、期限があるので急いでくださいね」というものです。

 

耐震改修して売るか、家屋を解体し更地にして売るか

「相続空き家を売却したときの特別控除の特例」の適用を受けるには、耐震基準を満たしていない家屋を、耐震改修して売るか、取り壊して更地にして売るか、どちらかでなければいけません。

 

それでは、建物を耐震改修して売るのと、建物を解体し更地にして売るのと、どちらを選択するとよいのでしょうか?

 

1981年以前に建築された家屋が対象ですから、建物の築年数は40年を超えます。築40年を超える木造一戸建ての建物は、特別の価値がない限り「ゼロ査定」です。たいていは、土地代だけでの取り引きとなります。建物の解体費用をマイナス要素とされることもあります。

 

すでに耐震リフォーム済なら、家屋を残して売る場合もあり得るでしょうが、わざわざ耐震リフォームをして売るのは現実的ではありません。耐震リフォームには相当なコストがかかります。そのリフォーム費用全額を販売価格に転嫁して売ることなどできないからです。

 

したがって、多くは、建物を取り壊して更地で売却することになると思われます。

 

なお、建物を解体して土地だけを売却する場合でも、解体するのは売却が決まってからでも遅くはありません。そうでないと固定資産税が跳ね上がり、売主にとっても買主にとっても負担が大きくなることがあるからです。

 

 

空き家の解体や耐震リフォームに、国や自治体の補助を受けられる場合があります。実家のある市町村に確認してみるとよいでしょう。

 

相続空き家の譲渡所得税の計算例

相続空き家を取り壊して土地を売却する場合、譲渡所得税の計算がどうなるか、具体的に計算例を見てみましょう。

 

1980年に建てた実家を相続し、建物を取り壊して土地を500万円で売却したケースを考えます。

 

取得費不明なため概算取得費(譲渡価額の5%相当額)を用い、譲渡費用は建物の撤去費用等で200万円かかったとします。

 

譲渡所得、譲渡所得税の計算式は、次のようになります。

 

長期譲渡所得になりますから、譲渡所得にかかる税金の税率は、所得税・住民税を合わせて20%です。

 

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除

譲渡所得税=譲渡所得×20%

 

実際に計算してみましょう。特別控除の特例の適用がない場合、譲渡所得は、

 

500万円-500万円×5%-200万円=275万円

 

したがって、譲渡所得税は、55万円(275万円×20%)となります。

 

特別控除の特例を適用できる場合は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できますから、譲渡所得はゼロになり、譲渡所得税はゼロです。

 

譲渡所得や譲渡所得税の計算方法について、詳しくはこちらをご覧ください。

 

特別控除の特例の適用要件

相続した空き家を売却したとき 3,000万円の特別控除の特例が適用されるのは、次の条件をすべて満たす場合です。

 

特例の適用対象となる家屋

相続または遺贈により取得した次の要件を満たす居住用家屋が対象となります。

 

  • 1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された家屋であること。
  • 区分所有建築物でないこと。
  • 相続開始の直前において、被相続人の居住の用に供され、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと。

 

つまり、旧耐震基準で建てられた家屋で、分譲マンションは適用対象外、そして被相続人が一人で暮らしていた家屋が適用対象となります。

 

親が老人ホームに入所して空き家になっていた場合

 

「相続開始の直前まで、被相続人が居住の用に供していた家屋」が要件になっていることから、当初、一人暮らしの被相続人が老人ホームに入所するなどして空き家になっていた場合は、この特例の適用が認められませんでした。

 

2019年度の税制改正大綱において、老人ホームなどに入所していた場合、一定の要件を満たせば、「相続の開始の直前においてその被相続人の居住の用に供されていたものとして本特例を適用する」とされました。2019年4月1日以後の相続空き家の売却に適用されます。

 

その要件とは、次の2つです。

 

  1. 被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受け、かつ、相続の開始の直前まで老人ホーム等に入所をしていたこと。
  2. 被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続の開始の直前まで、その家屋について、その者による一定の使用がなされ、かつ、事業の用、貸付けの用またはその者以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。

(2018年12月21日、閣議決定)

 

特例の適用対象となる譲渡

この条件を満たす家屋とその敷地を、次のような条件で譲渡した場合に、特別控除の特例が適用できます。

 

  • 相続の時から譲渡の時まで、居住、貸付、事業に使われていないこと。
  • 耐震改修を行い新耐震基準に適合する建物として売るか、家屋を取り壊して土地だけ売ること。
  • 相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  • 売却代金が1億円以下であること。
  • 売却した家屋や敷地について、相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例など他の特例の適用を受けていないこと。
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

 

被相続人が死亡したことで空き家になり、相続したときから譲渡するときまで、ずっと空き家のままであることが条件です。

 

耐震リフォームをして売るか、建物を取り壊して更地にして売るか、という条件は、上で説明した通りです。家屋を譲渡する場合、譲渡のときにおいて、現行の耐震基準に適合するものであることが必要です。

 

特例の適用を受けるには、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。「3年を経過する日の属する年の12月31日」の計算の仕方について、具体的に見ておきましょう。

 

特例を適用できる3年間の計算の仕方

 

例えば、2020年1月2日が相続開始日だとすると、3年を経過するのは2023年1月1日です。この場合は、2023年12月31日までに売却すれば、特例を適用できます。

 

相続開始日が2020年1月1日だと、3年を経過するのは2022年12月31日です。「3年を経過する日の属する年の12月31日」は、同じ2022年12月31日ですから、この日までに売却しないと、特例の適用を受けられません。

 

相続空き家の特別控除の特例の期限

 

ひとくちに「相続して3年」といっても、相続開始日によって特例の適用を受けられる期間が異なります。「気がついたら特例を受けられる期限を過ぎていた」とならないよう気をつけましょう。

 

相続空き家を譲渡した場合の特別控除の特例の適用要件について、さらに詳しくは、国税庁Webサイトの次のタックスアンサーをご覧ください。

 

なお、相続空き家の3,000万円特別控除の特例は、相続税の取得費加算の特例との併用はできず、選択適用となります。

 

ほとんどのケースで3,000万円特別控除の特例を利用する方が有利ですが、相続税の取得費加算額が3,000万円を超える場合は、その額を譲渡所得から控除できますから、取得費加算の特例を利用する方が有利になります。

 

個別のケースについては、税理士にご相談ください。

 

まとめ

相続した空き家を売却したとき、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除することができます。

 

マンションは、対象になりません。この特例の適用を受けるには、ほとんどの場合、空き家を壊して売却することになります。相続開始から3年以内に売却した場合に限られます。

 

特例制度自体にも期限がありますから、相続した空き家を売却するなら、早めに検討することをおすすめします。

 

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