共有名義の土地・家・マンションを自分の持ち分（共有持分）だけ売る

 

共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要ですが、自分の持ち分（共有持分）のみの売却は、他の共有者の同意を得なくても可能です。ただし、共有持分の売却価額は低額となります。

 

ここでは、共有持分の売却方法、共有持分の買取を相談する不動産業者の選び方について、ご紹介します。

 

まず、共有持分の売却方法についてです。共有持分の売却は、一般的な不動産売却の方法、すなわち、不動産業者の仲介により買主を探して売却する方法では困難です。

 

共有持分はどのように売却するのか、共有持分を買うのは誰か、共有持分の価格相場は不動産時価額のどれくらいか、見ていきましょう。

 

共有持分は自分の意思だけで自由に売却できる

共有名義の不動産は、共有者全員が売却に同意しなければ、売ることはできません（民法251条1項）。しかし、自分の持ち分（共有持分）だけを売ることは、他の共有者の同意を得なくても可能です（民法206条）。

 

 

 

例えば、実家を兄弟3人で相続し、共有持分が3分の1ずつの場合、実家を売るには兄弟3人全員の同意が必要ですが、自分の3分の1の持ち分（共有持分）だけを売る場合には、他の共有者の同意は不要です。

 

 

共有持分を買うのは誰か

共有持分の売却は自由にできるとはいえ、みずから共有持分の購入を希望する個人の第三者はいません。第三者が共有持分を買い取ったところで、共有持分だけでは、自由に売却することも活用するこもできないからです。

 

そもそも共有持分を売るのは、共有物件の売却や活用に他の共有者の同意を得るのが難しい場合です。一般の第三者が、他の共有者の同意を得ることは容易でなく、権利関係のトラブルに巻き込まれるリスクを負うだけです。個人の第三者が、リスクしかない共有持分を買うことはありません。

 

共有持分の買主となり得るのは、「他の共有者」もしくは「共有持分を専門に扱う買取業者」に限られます。

 

他の共有者に買取してもらう

共有持分の売却方法として、まず1つは、自分以外の共有者に買い取ってもらう方法があります。

 

その共有不動産の全部の権利が欲しい、あるいは、権利を増やしたいと考えている共有者がいれば、その共有者にとって、「共有持分を買い取ってほしい」という提案は渡りに船でしょう。

 

ただし、この方法が可能なのは、共有者に共有持分を買い取れる資金力があり、その共有者との関係が良好であって、金額の面で折り合いがつく場合です。

 

専門の買取業者に買取してもらう

共有持分の売却方法として、もう1つは、共有持分を専門に扱う買取業者に買い取ってもらう方法があります。自分以外の共有者に買い取ってもらうことができない場合は、この方法が選択肢となります。

 

専門の買取業者であれば、共有持分に関する様々なノウハウを持っているので、買取が可能です。

 

しかも、他の共有者と一切関わることなく、業者との話だけで売却できますから、他の共有者との関係がよくない場合や、他の共有者が不明の場合、他の共有者と連絡が取れない場合なども問題ありません。

 

 

共有持分の売却価格の相場

共有持分の売却価格の相場は、買主が、他の共有者か、第三者（専門の買取業者）か、によって異なります。

 

買主が「他の共有者」の場合

自分以外の共有者に買取してもらう場合は、共有不動産の市場価格（時価）に近い価額で売却できる可能性があります。計算式は、次のようになります。

 

 

例えば、共有不動産の市場価格が3,000万円、あなたの共有持分が3分の1とすれば、

 

 

共有持分の価額は、1,000万円となります。

 

買主が「専門の買取業者」の場合

共有持分の買取を専門的に行っている業者が買い取る場合は、共有不動産の時価額の1/2～1/3程度が相場とされています。すなわち、他の共有者に売却する場合の価額の1/2～1/3の価額が相場となります。計算式は、次の通りです。

 

 

例えば、共有不動産の市場価格が3,000万円、あなたの共有持分が3分の1とすれば、

 

 

買取業者による共有持分の買取価格は、330万円～500万円となります。

 

共有持分買取業者による買取のメリット・デメリット

共有持分を共有者以外に売却するデメリットは、共有持分の売却価額が、共有不動産の市場価格（時価）よりも低額になることです。

 

他方、共有持分を専門の不動産業者に買い取ってもらう場合には、次のようなメリットがあります。

 

 

共有持分を売却する場合というのは、売却価額にこだわっていられない、差し迫った事情があるものです。なので、共有持分を専門の買取業者に買取してもらうことは、デメリットよりもメリットの方が大きいでしょう。

共有持分を不動産業者に買取してもらう場合は、業者選びが重要です。業者選びのポイントは、次の3つです。

 

1. 共有持分を専門に扱う不動産業者であること
2. 共有持分の買取実績が豊富であること
3. 弁護士と連携していること

 

①共有持分を専門に扱う不動産業者であること

共有持分の売却を不動産業者に相談する場合には、共有持分を専門に扱っている不動産業者（共有持分買取業者）に相談することが大事です。

 

一般の不動産業者に共有持分の買取を打診しても、取り扱うスキルがありませんから断られます。仮に、共有持分を買い取ってくれるとしても、リスクを考慮し、著しく低い買取額となります。不動産時価額の10％程度の買取額となることもあるようです。

 

それに対して、共有持分を専門に扱っている不動産業者であれば、買取後に他の共有者と信頼関係を築き、不動産を再活用するノウハウを持っています。だから、自社での運用や再販といった事業をおこなうことを目的に、共有持分を買い取ることができるのです。

 

しかも、一般の不動産業者のようにリスクを過大に見積もる必要はなく、おおむね不動産時価額の1/2～1/3程度の価額での買取が可能となります。

 

②共有持分の買取実績が豊富であること

共有持分の取扱い実績が少ない業者は、共有持分の扱いに不慣れです。悪徳不動産ブローカーは、取引の安全性よりも自社の利益を優先します。こういった業者は、他の共有者とトラブルを起こしがちです。

 

例えば、あなたと共有持分の売買契約する前に、他の共有者に交渉を持ちかけ、それによって関係が悪化したら、共有持分の買取の話を一方的に打ち切る、ということがあるのです。こうなると、共有者間の関係修復は難しく、他の共有持分買取業者に相談しても、買取が難しくなります。

 

共有持分の買取実績が豊富な優良業者であれば、取引の安全性を優先し慎重に対応しますから、他の共有者とトラブルになる心配なく共有持分の買取が可能です。

 

③弁護士と連携していること

共有持分の売買には様々なリスクが潜んでいるので、弁護士と連携し、弁護士のバックアップが見込める不動産業者であれば安心です。

 

すでに共有者間でトラブルが起きている場合、弁護士と連携していない買取業者では、買取を断られる可能性があります。買取後に他の共有者との話し合いがまとまらず、裁判沙汰に巻き込まれてしまうリスクがあるからです。

 

他方、弁護士と連携している不動産業者であれば、すでに共有者間でトラブルになっている物件でも、共有持分を積極的に買取してくれます。買取後の共有者間の話し合いを弁護士を通してスムーズに行うことができるからです。万が一、共有持分の買取の取引中に、共有者間でトラブルが発生した場合でも、サポートしてもらえますから、弁護士と連携いている不動産業者であれば安心なのです。

 

共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要ですが、共有持分だけの売却は、他の共有者の同意は必要ありません。共有持分のみの売却は、自由にできます。

 

とはいえ、共有持分のみを買う一般の第三者はいませんから、事実上、売却先は、「他の共有者」もしくは「共有持分の買取業者」に限定されます。まず自分以外の共有者に買取しないかを打診し、それができない場合には、不動産業者に共有持分の買取を相談することになります。

 

一般の不動産業者による共有持分の買取価格は、その不動産の市場価格に比べて、かなり安い価格になります。他の共有者の同意を得なければ共有不動産を活用できないため、そのリスクを考慮する必要があるからです。

 

共有持分を専門に扱う不動産業者であれば、様々なノウハウがあり、リスクの軽減が見込めるため、一般の不動産業者よりも高く買い取ることが可能です。

 

 

共有持分の買取なら、「訳あり物件買取プロ」㈱アルバリンクをおすすめします。共有持分の専門買取業者として実績が豊富。弁護士等と連携していますから安心です。

 

共有持分の買取査定は、複数社に依頼して、査定額や業者の対応を比較することが大切。アルバリンクは、必ず査定依頼しておきたい業者です。

 

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