不動産売却査定ガイド|家・土地・マンションを高く早く売るコツ

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    共有名義の土地・家・マンションを自分の持ち分(共有持分)だけ売る
    共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要ですが、自分の持ち分(共有持分)のみの売却は、他の共有者の同意を得なくても可能です。ただし、共有持分の売却価額は低額となります。ここでは、共有持分の売却方法、共有持分の買取を相談する不動産業者の選び方について、ご紹介します。共有持分の売却方法まず、共有持分の売却方法についてです。共有持分の売却は、一般的な不動産売却の方法、すなわち、不動産業者の仲介により買主を探して売却する方法では困難です。共有持分はどのように売却するのか、共有持分を買うのは誰か、共有持分の価格相場は不動産時価額のどれくらいか、見ていきましょう。共有持分は自分の意思だけで自由に売却できる共有名義の不動産は、共有者全員が売却に同意しなければ、売ることはできません(民法251条1項)。しかし、自分の持ち分(共有持分)だけを売ることは、他の共有者の同意を得なくても可能です(民法206条)。民法206条所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。民法251条1項各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。変更を加える場合のほか、共有となっている物全部(自分の持分権ではなく)を処分しようとするときにも、他の共有者全部の同意がいります。(参考:『改訂増補版 口語民法』自由国民社 136~137ページ)例えば、実家を兄弟3人で相続し、共有持分が3分の1ずつの場合、実家を売るには兄弟3人全員の同意が必要ですが、自分の3分の1の持ち分(共有持分)だけを売る場合には、他の共有者の同意は不要です。ポイント共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要ですが、共有持分だけの売却は、他の共有者の同意を得なくても可能です。共有持分を買うのは誰か共有持分の売却は自由にできるとはいえ、みずから共有持分の購入を希望する個人の第三者はいません。第三者が共有持分を買い取ったところで、共有持分だけでは、自由に売却することも活用するこもできないからです。そもそも共有持分を売るのは、共有物件の売却や活用に他の共有者の同意を得るのが難しい場合です。一般の第三者が、他の共有者の同意を得ることは容易でなく、権利関係のトラブルに巻き込まれるリスクを負うだけです。個人の第三者が、リスクしかない共有持分を買うことはありません。共有持分の買主となり得るのは、「他の共有者」もしくは「共有持分を専門に扱う買取業者」に限られます。他の共有者に買取してもらう共有持分の売却方法として、まず1つは、自分以外の共有者に買い取ってもらう方法があります。その共有不動産の全部の権利が欲しい、あるいは、権利を増やしたいと考えている共有者がいれば、その共有者にとって、「共有持分を買い取ってほしい」という提案は渡りに船でしょう。ただし、この方法が可能なのは、共有者に共有持分を買い取れる資金力があり、その共有者との関係が良好であって、金額の面で折り合いがつく場合です。専門の買取業者に買取してもらう共有持分の売却方法として、もう1つは、共有持分を専門に扱う買取業者に買い取ってもらう方法があります。自分以外の共有者に買い取ってもらうことができない場合は、この方法が選択肢となります。専門の買取業者であれば、共有持分に関する様々なノウハウを持っているので、買取が可能です。しかも、他の共有者と一切関わることなく、業者との話だけで売却できますから、他の共有者との関係がよくない場合や、他の共有者が不明の場合、他の共有者と連絡が取れない場合なども問題ありません。ポイント共有持分を買う可能性があるのは、「他の共有者」か「専門の買取業者」ぐらいです。それ以外の一般の第三者が買うことはありません。共有持分の売却価格の相場共有持分の売却価格の相場は、買主が、他の共有者か、第三者(専門の買取業者)か、によって異なります。買主が「他の共有者」の場合自分以外の共有者に買取してもらう場合は、共有不動産の市場価格(時価)に近い価額で売却できる可能性があります。計算式は、次のようになります。共有持分の価格=共有不動産の時価×持分割合例えば、共有不動産の市場価格が3,000万円、あなたの共有持分が3分の1とすれば、3,000万円×1/3=1,000万円共有持分の価額は、1,000万円となります。買主が「専門の買取業者」の場合共有持分の買取を専門的に行っている業者が買い取る場合は、共有不動産の時価額の1/2~1/3程度が相場とされています。すなわち、他の共有者に売却する場合の価額の1/2~1/3の価額が相場となります。計算式は、次の通りです。共有持分の価格=共有不動産の時価×持分割合×1/2~1/3例えば、共有不動産の市場価格が3,000万円、あなたの共有持分が3分の1とすれば、3,000万円×1/3×1/2~1/3=500万円~330万円買取業者による共有持分の買取価格は、330万円~500万円となります。共有持分買取業者による買取のメリット・デメリット共有持分を共有者以外に売却するデメリットは、共有持分の売却価額が、共有不動産の市場価格(時価)よりも低額になることです。他方、共有持分を専門の不動産業者に買い取ってもらう場合には、次のようなメリットがあります。専門の買取業者による買取のメリット他の共有者と一切関わることなく、面倒な共有関係から抜け出せる。活用できていない不動産の持分を、まとまった現金に換えられる。早く確実に、最短数日で売却が完了する。共有持分を売却する場合というのは、売却価額にこだわっていられない、差し迫った事情があるものです。なので、共有持分を専門の買取業者に買取してもらうことは、デメリットよりもメリットの方が大きいでしょう。共有持分の売却を相談する不動産業者の選び方共有持分を不動産業者に買取してもらう場合は、業者選びが重要です。業者選びのポイントは、次の3つです。共有持分を専門に扱う不動産業者であること共有持分の買取実績が豊富であること弁護士と連携していること①共有持分を専門に扱う不動産業者であること共有持分の売却を不動産業者に相談する場合には、共有持分を専門に扱っている不動産業者(共有持分買取業者)に相談することが大事です。一般の不動産業者に共有持分の買取を打診しても、取り扱うスキルがありませんから断られます。仮に、共有持分を買い取ってくれるとしても、リスクを考慮し、著しく低い買取額となります。不動産時価額の10%程度の買取額となることもあるようです。それに対して、共有持分を専門に扱っている不動産業者であれば、買取後に他の共有者と信頼関係を築き、不動産を再活用するノウハウを持っています。だから、自社での運用や再販といった事業をおこなうことを目的に、共有持分を買い取ることができるのです。しかも、一般の不動産業者のようにリスクを過大に見積もる必要はなく、おおむね不動産時価額の1/2~1/3程度の価額での買取が可能となります。②共有持分の買取実績が豊富であること共有持分の取扱い実績が少ない業者は、共有持分の扱いに不慣れです。悪徳不動産ブローカーは、取引の安全性よりも自社の利益を優先します。こういった業者は、他の共有者とトラブルを起こしがちです。例えば、あなたと共有持分の売買契約する前に、他の共有者に交渉を持ちかけ、それによって関係が悪化したら、共有持分の買取の話を一方的に打ち切る、ということがあるのです。こうなると、共有者間の関係修復は難しく、他の共有持分買取業者に相談しても、買取が難しくなります。共有持分の買取実績が豊富な優良業者であれば、取引の安全性を優先し慎重に対応しますから、他の共有者とトラブルになる心配なく共有持分の買取が可能です。③弁護士と連携していること共有持分の売買には様々なリスクが潜んでいるので、弁護士と連携し、弁護士のバックアップが見込める不動産業者であれば安心です。すでに共有者間でトラブルが起きている場合、弁護士と連携していない買取業者では、買取を断られる可能性があります。買取後に他の共有者との話し合いがまとまらず、裁判沙汰に巻き込まれてしまうリスクがあるからです。他方、弁護士と連携している不動産業者であれば、すでに共有者間でトラブルになっている物件でも、共有持分を積極的に買取してくれます。買取後の共有者間の話し合いを弁護士を通してスムーズに行うことができるからです。万が一、共有持分の買取の取引中に、共有者間でトラブルが発生した場合でも、サポートしてもらえますから、弁護士と連携いている不動産業者であれば安心なのです。おすすめの共有持分買取業者はこちらまとめ共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要ですが、共有持分だけの売却は、他の共有者の同意は必要ありません。共有持分のみの売却は、自由にできます。とはいえ、共有持分のみを買う一般の第三者はいませんから、事実上、売却先は、「他の共有者」もしくは「共有持分の買取業者」に限定されます。まず自分以外の共有者に買取しないかを打診し、それができない場合には、不動産業者に共有持分の買取を相談することになります。一般の不動産業者による共有持分の買取価格は、その不動産の市場価格に比べて、かなり安い価格になります。他の共有者の同意を得なければ共有不動産を活用できないため、そのリスクを考慮する必要があるからです。共有持分を専門に扱う不動産業者であれば、様々なノウハウがあり、リスクの軽減が見込めるため、一般の不動産業者よりも高く買い取ることが可能です。こんな方は、一度、査定だけでも頼んでみてはいかがでしょうか?共有不動産の売却や活用について他の共有者と合意できない他の共有者との関係がこじれ、話もしたくない相続で権利関係が複雑になり、共有者が不明共有者と連絡がとれない他の共有者に持分を買い取ってもらえない共有持分の買取なら、「訳あり物件買取プロ」㈱アルバリンクをおすすめします。共有持分の専門買取業者として実績が豊富。弁護士等と連携していますから安心です。共有持分の買取査定は、複数社に依頼して、査定額や業者の対応を比較することが大切。アルバリンクは、必ず査定依頼しておきたい業者です。\ 他社で断られた物件でも大丈夫! 全国どこでも無料査定 /「訳あり物件買取プロ」㈱アルバリンクの公式サイトはこちら関連共有持分分割請求の裁判を起こされたとき相続実家の共有持分の売却は要注意! 大損しないために大切なこと相続実家の共有を解消するには? 現物分割・代償分割・換価分割
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  • 共有名義
    共有名義の家・居住用財産を売却したときの3000万円特別控除
    共有名義の建物・土地を売却したときは、共有者1人につき最高3,000万円まで特別控除の特例の適用を受けられます。例えば、夫婦で共有していた自宅を売却した場合、売却益を持ち分に応じて按分し、そこから夫が最高3,000万円まで、妻が最高3,000万円まで特別控除できます。つまり、夫婦2人で、最高6,000万円まで特別控除の特例を受けることができるのです。具体的な事例で見ていきましょう。【事例①】建物と土地を夫婦で共有し、持ち分が同じ場合家屋・敷地ともに、夫が1/2、妻が1/2の持ち分で共有売却価格:5,000万円譲渡費用:200万円取得費:不明譲渡所得は持ち分に応じて按分して計算します。持ち分は1/2ずつですから、夫も妻も、売却価格は2,500万円、譲渡費用は100万円です。取得費は不明のため、概算取得費(売却価格の5%)を用います。夫の譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用      =2,500万円-2,500万円×5%-100万円      =2,275万円共有者1人につき3,000万円まで特別控除できますから、譲渡所得2,275万円は全額控除でき、夫の課税譲渡所得は0円です。妻も同様です。したがって、譲渡所得税はかかりません。【事例②】建物と土地を夫婦で共有し、持ち分が異なる場合家屋・敷地ともに、夫が3/5、妻が2/5の持ち分で共有売却価格:5,000万円譲渡費用:200万円取得費:不明売却価格が5,000万円ですから、譲渡所得は、持ち分に応じて按分して計算します。夫の譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用      =3,000万円-3,000万円×5%-120万円      =2,730万円妻の譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用      =2,000万円-2,000万円×5%-80万円      =1,820万円夫も妻も、それぞれ最大3,000万円控除できますから、夫は譲渡所得2,730万円の全額、妻は譲渡所得の1,820万円の全額を控除でき、どちらも課税譲渡所得は0円です。したがって、譲渡所得税はかかりません。共有名義でない場合と比較すると…共有でなく、例えば夫名義で、上の事例と同じく、売却価格が5,000万円、譲渡費用が200万円、取得費が不明のため概算取得費を用いるケースを考えてみましょう。この場合の譲渡所得は、譲渡所得=5,000万円-5,000万円×5%-200万円    =4,550万円ここから3,000万円控除すると、課税譲渡所得は1,550万円です。軽減税率の特例の適用要件をクリアし、軽減税率を適用できたとしても、税率が14%(所得税10%、住民税4%)ですから、譲渡所得税は住民税を合わせて217万円となります。婚姻期間が20年以上の夫婦の間では、居住用不動産を贈与したときに最高2,000万円まで控除できる特例を使い、無税で共有名義にすることができます。3,000万円の特別控除の特例を受けるのに所有期間は問われませんから、共有にしておくと譲渡所得税の負担軽減につながるメリットがあります。建物と土地の所有者が異なる場合の3,000万円特別控除についてはこちらまとめ共有名義の居住用財産(自宅・マイホーム)を売却したときは、共有者1人につき最高3,000万円まで特別控除の特例の適用を受けられます。例えば、夫婦2人で建物と土地を共有しているなら、最高6,000万円の特別控除を受けられます。共有者全員で3,000万円ではありませんから、税金を払い過ぎないよう、確定申告の際には、ご注意ください。国税庁タックスアンサー:「共有のマイホームを売ったとき」※国税庁のWebサイトにリンクしています。不動産売却では、いくらで売れるかは大切ですが、税金や諸費用を差し引いて、いくら手元に残るかが大事です。不動産業者に査定・売却を依頼するときには、税金のことにも詳しい不動産業者、税理士と連携しやすい不動産業者であれば安心です。税金にも詳しい不動産業者を探すには?不動産の査定・売却を依頼する不動産業者を探すときは、不動産一括査定『イエウール』を利用すると便利です。税金に詳しい業者や、税理士と連携しやすい業者を簡単に探せます。完全無料で利用できますから、お気軽に試してみてください。\ 税金にも詳しい不動産業者が見つかる /不動産一括査定「イエウール」について詳しく見てみるあなたに おすすめの記事「イエウール」を利用するメリット・デメリット、評判・口コミ不動産売却で絶対にしてはいけないこと、必ずやるべきこと高く早く売れる不動産業者の選び方 2つポイントの不動産売却は大手と地元業者のどっちが有利?関連建物と土地の所有者が異なる居住用財産を売却したときの3,000万円の特別控除相続空き家を売却したときの3,000万円の特別控除の特例
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