マイホームを売却したときの税金の特例

マイホーム売却の課税の特例

 

居住用不動産(自宅)を売却したときの譲渡所得税の計算には、いくつかの控除制度や特例があります。売却する前に必ずチェックしておきましょう。

 

ここでは、マイホームを売却したときの税金の控除・特例についてまとめています。上手に活用すれば、税金を軽減することができます。

 

なぜ、マイホームの売却だけ特例がある?

マイホームは生活の基盤ですから、その売却に「高い税金を課すのは酷」という趣旨から、各種の特例が設けられています。

 

自宅を売却するのは、何らかの事情で、どうしてもお金が必要となったときです。

 

マイホームの買い換えで住んでいた家を売る場合も、たいてい売却代金を新しいマイホームの購入資金に充てるものです。ローンを支払えなくなって、やむなく売却する場合もあるでしょう。

 

マイホームの売却に対して、通常の不動産売却と同じように課税すると、売主がその目的を果たせなくなってしまう恐れがあります。

 

そういった売主の特別な事情に対する配慮から、マイホームを売却したときには税金の軽減措置があるのです。

 

家(マイホーム)を売却したときの税金・特例・節税法記事一覧

マイホーム(居住用財産)を売却したときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があり、不動産売却にかかる税金の負担を大きく軽減できます。「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といい、マイホームの売却は、ほとんどのケースに適用できます。「3,000万円の特別控除の特例」の適用要件や注意点について、詳しく見ていきましょう。

建物と土地を共有している自宅を売却したときは、共有者1人につき最高3,000万円の特別控除の特例の適用を受けることができます。例えば、夫婦で共有していた自宅を売却した場合、売却益を持ち分に応じて按分し、そこから夫が最高3,000万円まで、妻が最高3,000万円まで特別控除できます。つまり、夫婦2人で、最高6,000万円の特別控除の特例を受けることができます。具体的な事例で見ていきましょう。

不動産売却における「3,000万円の特別控除の特例」は、所有者自身が住んでいる家屋を売るか、家屋とその敷地を売ったときに適用できる制度です。3,000万円特別控除の適用は、建物を所有しているか、建物を売却したか、がポイントで、土地は付随的なものです。したがって、建物と土地の所有者が違う場合、土地のみの所有者(すなわち建物を所有していない者)は、原則として3,000万円控除が適用されません。ただし、...

所有期間が10年を超える自宅を売却したときは、一般の不動産売却における長期譲渡所得にかかる税率より、さらに低い税率が適用されます。これを「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例」といいます。居住用財産の売却は、特別控除に加え、税率も優遇されるのです。軽減税率の特例について、詳しく見ていきましょう。

「特定居住用財産の買換え特例」とは、自宅を買い換えたとき、旧居の譲渡所得税をその年に課税しないことで、旧居の売却代金を全額、新居の購入費用に充てられるようにした制度です。買い換えた新居を売却するときまで、譲渡所得税の課税を先送りできます。買い換えたときに税金を払わなくてよいので、メリットが大きいように見えますが、買換え特例の適用にあたっては、次の2つの点に注意してください。買換え特例を適用するとき...

「特定居住用財産の買換え特例」の具体的な適用例を見てみましょう。「売却した旧居(譲渡資産)の譲渡価格」と「買い換えた新居(買換資産)の購入価格」を比べて、どちらが高いか安いかによって、2つのケースを考えます。1つは「旧居の譲渡価格」より「新居の購入価格」が高い場合。もう1つは、逆に「旧居の譲渡価格」より「新居の購入価格」が安い場合です。分かりやすくすため、建物の減価償却費相当額(減価の額)や譲渡費...

マイホームを買い換えたときの課税の特例として、「3,000万円の特別控除の特例」と「買換え特例」があります。併用はできないので、いずれかを選択しなければいけません「3,000万円の特別控除の特例」と「買換え特例」の違い、それぞれのメリット・デメリットを比較してみましょう。買い換えにより売却する旧居を「譲渡資産」、購入する新居を「買換資産」と呼びます。

不動産を売却すると、いつでも売却益が発生するとは限りません。損失が生じることも多くあります。マイホームを売却して譲渡損失が生じたときは、一定の要件を満たせば、その損失を給与所得や事業所得など他の所得と相殺することができます。これを「譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例」といいます。詳しく見ていきましょう。譲渡損失が出た場合の2つの特例は、2019年12月31日までの自宅の売却あるいは買い換えが対象で...