建物と土地の所有者が別のとき3,000万円控除は適用できるか?

建物と土地の所有者が異なるマイホームの売却

 

不動産売却における「3,000万円の特別控除の特例」は、所有者自身が住んでいる家屋を売るか、家屋とその敷地を売ったときに適用できる制度です。

 

3,000万円特別控除の適用は、建物を所有しているか、建物を売却したか、がポイントで、土地は付随的なものです。

 

したがって、建物と土地の所有者が違う場合、土地のみの所有者(すなわち建物を所有していない者)は、原則として3,000万円控除が適用されません。

 

ただし、一定の要件を満たせば、3,000万円特別控除の適用が認められます。具体的に見ていきましょう。

 

 

土地の所有者が3,000万円控除を受けられる「3要件」とは?

次の3つの要件を全て満たす場合は、土地のみの所有者も、3,000万円特別控除の特例を適用できます。

 

土地の所有者が3,000万円控除を受けられる3つの要件
  1. 土地を建物と同時に売ること。
  2. 建物の所有者と土地の所有者とが親族関係にあり、生計を一にしていること。
  3. 土地の所有者が、建物の所有者と一緒にその家屋に住んでいること。

 

売却した家屋の所有者とその敷地の所有者とが、親族関係にあり、その家屋に同居し、生計を一にしているときは、その家屋とその敷地は「一の生活共同体の居住用財産」とみるのが実情に則していると考えられ、土地の所有者の譲渡所得にも3,000万円控除が適用されます。

 

この場合、特別控除できる額は、建物の所有者と土地の所有者あわせて、3,000万円までです。

 

控除の仕方は、まず、建物の所有者の譲渡所得から控除します。建物の譲渡所得が3,000万円に満たず、なお控除できる額が残っていれば、土地の所有者の譲渡所得から控除できる仕組みです。

 

つまり、土地の所有者が、土地の譲渡所得から控除できる額は、3,000万円から建物の所有者が受ける特別控除額を差し引いた残りの額になります。

 

土地の所有者が「特別控除できる」ケース

3つの要件を満たせば、土地のみの所有者も3,000万円の特別控除の特例の適用を受けられます。

 

例えば、妻が両親から相続した土地に、夫が建物を建てたケースを考えてみてください。

 

建物は夫の所有、土地は妻の所有です。夫婦で同居し生計を一にしているので、この家屋を売却した場合は、土地の譲渡所得にも3,000万円の特別控除の特例を適用できます。

 

家屋の所有者と敷地の所有者が別

  • 夫が建物を所有し、妻が土地を所有
  • 売却益は5,000万円(建物1,000万円、土地4,000万円)

 

売却益は5,000万円(家屋1,000万円、敷地4,000万円)とします。譲渡所得は、夫が1,000万円、妻が4,000万円です。

 

まず、家屋を所有している夫の課税譲渡所得は、3,000万円の特別控除の特例により、譲渡所得1,000万円から全額を控除できます。

 

夫:1,000万円-1,000万円=0円

 

つまり、夫の課税譲渡所得は0円ですから、譲渡所得税はかかりません。

 

妻は、3,000万円の特別控除のうち残り2,000万円の控除が可能です。妻の課税譲渡所得は、

 

妻:4,000万円-2,000万円=2,000万円

 

よって、この場合の課税譲渡所得は、夫婦2人で2,000万円となります。

 

建物と土地を夫婦の共有名義にしておくと、1人につき最高3,000万円まで控除できるので、譲渡所得税がさらに軽減されます。共有の場合との比較はこちらをご覧ください。

 

土地の所有者が「特別控除できない」ケース

3つの要件を満たしていない場合は、土地のみの所有者は3,000万円の特別控除の特例を受けることができません。

 

例えば、父親の所有する土地に子が建物を建て、そこには子世帯が居住し、父親は別に居住しているケースを考えてみてください。

 

家屋には子世帯が居住し、土地の所有者である父親は同居していないので、この場合、土地の譲渡所得に3,000万円の特別控除の特例は適用されません。

 

敷地の所有者が同居していない

  • 父親の土地に子が建物を建て、子世帯が居住し、父親は同居していない
  • 売却益は5,000万円(建物1,000万円、土地4,000万円)

 

売却益は5,000万円(建物1,000万円、土地4,000万円)とします。譲渡所得は、子が1,000万円、父親が4,000万円です。

 

建物を所有している子の課税譲渡所得は、3,000万円の特別控除の特例により、譲渡所得1,000万円から全額を控除できます。

 

子:1,000万円-1,000万円=0円

 

父親は、その家屋に居住していなかったので、3,000万円の特別控除の特例の適用を受けられません。父親の課税譲渡所得は、

 

父親:4,000万円

 

よって、この場合、子どもには譲渡所得税はかかりませんが、父親には譲渡所得4,000万円に対して譲渡所得税がかかります。

 

建物と土地の所有者が異なる場合、土地の所有者が建物に同居し生計一でなければ、土地の売却益から特別控除できません。

 

通常、売却益のほとんどは、土地の売却により発生します。土地の譲渡所得から特別控除できるかできないかによって、税額が大きく違ってくるのです。

 

親の土地に建てた自宅を売却する予定があるときは、親から子に贈与しておくと、売却したときに譲渡所得税が軽減できます。

 

共有の場合との違い

建物・土地を夫婦で1/2ずつ共有している場合と、建物・土地の所有者が異なる場合とでは、特別控除の適用にどれくらい差が生じるのか、見てみましょう。

 

共有の場合と所有が異なる場合

 

居住用財産を売却し、売却益が5,000万円(建物1,000万円、土地4,000万円)だったとします。

 

建物と土地を共有の場合

建物と土地を夫婦で1/2ずつ共有していた場合、譲渡所得は、夫婦それぞれが2,500万円(5,000万円の1/2)です。

 

特別控除は、それぞれ最高3,000万円適用できますから、全額控除でき、課税譲渡所得は0円です。したがって、譲渡所得税は、どちらにもかかりません。

 

共有の居住用財産を売却したときの3,000万円控除の詳細はこちらをご覧ください。

 

建物と土地の所有者が異なる場合

建物と土地の所有者が異なる自宅を売却したときは、上の事例のように、夫が建物を所有し、妻が土地を所有していたとすると、3,000万円の特別控除を適用後も、土地の課税譲渡所得が2,000万円あります。

 

長期譲渡所得の税率20%で計算すると、土地の所有者である妻に、400万円の譲渡所得税がかかります。

 

まとめ

建物と土地の所有者が異なる居住用財産を売却したとき、土地の所有者が、その建物に住み、建物の所有者と生計を一にしていなければ、土地の譲渡所得から特別控除することができません。

 

譲渡所得は、たいてい建物より土地の方が大きくなるので、3,000万円特別控除の特例の適用を受けられないと、多額の譲渡所得税が発生することがあります。

 

将来、自宅を売却する予定がある場合は、共有名義や贈与などの対応をしておくと、譲渡所得税の負担を軽減できます。

 

※国税庁のWebサイトにリンクしています。