買換え特例の具体的な適用例

買換え特例の具体的な適用例

 

「特定居住用財産の買換え特例」の具体的な適用例を見てみましょう。

 

「売却した旧居(譲渡資産)の譲渡価格」「買い換えた新居(買換資産)の購入価格」を比べて、どちらが高いか安いかによって、2つのケースを考えます。

 

1つは「旧居の譲渡価格」より「新居の購入価格」が高い場合。もう1つは、逆に「旧居の譲渡価格」より「新居の購入価格」が安い場合です。

 

分かりやすくすため、建物の減価償却費相当額(減価の額)や譲渡費用、その他の諸費用は除外します。

 

そもそも「特定居住用財産の買換え特例とは、どんな制度か」はこちらをご覧ください。

 

 

譲渡資産の譲渡価額より買換資産の購入価額が高い場合

「譲渡資産の譲渡価格」より「買換資産の購入価格」の方が高い場合です。旧居の売却代金だけでは新居の購入価格に足りませんから、別途購入資金を用意する必要があります。

 

この場合のポイントは、売却代金を全額、新居の購入資金に充当することです。

 

買換え特例を適用すると、譲渡益を全額繰り延べできるので、買い換え時に譲渡所得税は発生しません

 

次のような事例で、具体的に考えてみましょう。家族が増えるなどして、今まで住んでいた家が手狭になり、広い家に買い換えるようなケースをイメージしてください。

 

買換え特例の適用事例①

旧居を5,000万円で売却し、7.000万円の新居に買い換えました。旧居の取得費は1,000万円、譲渡益は4,000万円でした。

 

その後、買い換えた新居を8,000万円で売却しました。

 

買換え特例の事例

 

買換え特例の事例

 

買い換えのときには、譲渡所得税がかからない

買換え特例を適用すると、旧居の譲渡益4,000万円は、将来、買換資産を譲渡するときまで繰り延べでき、譲渡所得税の課税が先送りされます。つまり、買い換え時には、譲渡所得税がかかりません。

 

こうして、譲渡資産の売却代金5,000万円は、すべて買換資産の購入に充てることができます。

 

将来、買換資産を売却するとき税額が大きくなる

その後、買換資産を8,000万円で譲渡したとします。取得価額が7,000万円でしたから、譲渡益は1,000万円です。

 

譲渡益1,000万円に、買換え特例により繰り延べした譲渡益(繰延益)4,000万円を加えた5,000万円が、課税譲渡所得となります。

 

つまり、買換え特例を適用すると、買い換えのときには課税されませんが、将来支払う税額が大きくなるのです。

 

なお、買換えから3年を過ぎた年以降の売却なら、3,000万円の特別控除の特例を使えますが、所有期間が10年を過ぎてからの売却でなければ、軽減税率の特例は適用されません。

 

買換資産を売却するタイミングによっては損することがあるので、注意してください。

 

譲渡資産の譲渡価額より買換資産の購入価額が安い場合

「譲渡資産の譲渡価額」より「買換資産の購入価額」が安い場合です。売却代金の全額を新居の購入資金に充てる必要はなく、売却益(譲渡益)が手元にいくらか残ります。

 

買換え特例を適用すると、買換資産の購入資金に充てた譲渡益は繰延益となって課税が先送りされますが、残りの譲渡益は譲渡所得として課税対象となります。

 

しかも、すでに買換え特例を適用しているため、3,000万円の特別控除の特例や軽減税率の特例を重ねて適用することができず、税額が大きくなります。

 

次のような事例で考えてみましょう。子どもたちが独立し、夫婦2人で少しサイズダウンした暮らしを始めるようなケースをイメージしてください。

 

買換え特例の適用事例②

旧居を5,000万円で売却し、4.000万円の新居に買い換えました。旧居の取得費は1,000万円、譲渡益は4,000万円でした。

 

その後、買い換えた新居を6,000万円で売却しました。

 

買換え特例の事例

 

買換え特例の事例

 

買い換えのときに一部譲渡所得税がかかる

買換え特例を適用すると、譲渡益4,000万円のうち、買換資産の購入に充てた3,000万円は繰延益となり課税が先送りされますが、残り1,000万円は譲渡所得となり課税されます。

 

すでに買換え特例を適用しているため、この譲渡所得に3,000万円特別控除も軽減税率も適用できません。買換え特例か、3,000万円特別控除プラス軽減税率の特例か、いずれか一方の選択となるからです。併用はできません。

 

譲渡益を全額繰り延べできるケースならまだしも、このように譲渡益が一部残るときは、買い換え時にも税金がかかり、しかも税額が大きくなる場合があるので、注意が必要です。

 

将来、買換資産を売却するとき税額が大きくなる

その後、買換資産を6,000万円で売却したとすると、取得価額が4,000万円でしたから、譲渡益は2,000万円です。

 

譲渡益2,000万円に、買換え特例により繰り延べた譲渡益(繰延益)3,000万円を加えた5,000万円が、課税譲渡所得となります。

 

この場合も、買換えから3年を過ぎた年以降の売却なら、3,000万円の特別控除の特例を使えますが、所有期間が10年を過ぎてからの売却でなければ、軽減税率の特例は適用されません。

 

買換資産を売却するタイミングによっては損することがあるので、注意してください。

 

まとめ

「譲渡資産の譲渡価格」より「買換資産の購入価格」が高い場合は、売却代金を全額、新居の購入に充てるので、譲渡益を全額繰り延べでき、譲渡所得に対する課税を先送りできます。

 

しかし、「譲渡資産の譲渡価格」より「買換資産の購入価格」が安い場合は、売却代金を全額、新居の購入に充てる必要はなく、売却益の一部が手元に残りますから、その部分に譲渡所得税がかかります。

 

つまり、買換え特例は、基本的に買い換え時に税金を納めなくてもよくなる制度ですが、場合によっては、買い換え時にも税金が発生する場合があります。

 

 

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