所有期間10年超の自宅の売却は、長期譲渡所得の軽減税率の特例で税率がさらに下がる

 

所有期間が10年を超える自宅を売却したときは、一般の不動産売却における長期譲渡所得（所有期間が5年を超える不動産を売却した場合の譲渡所得）にかかる税率より、さらに低い税率が適用されます。

 

これを「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例」といいます。詳しく見ていきましょう。

 

居住用財産（自宅・マイホーム）を売却したときの長期譲渡所得の軽減税率の特例とは、所有期間10年超の居住用財産を売却した場合、譲渡所得6,000万円以下には低い税率を適用するものです。

 

軽減税率の特例には「譲渡所得6,000万円以下」という制限がありますが、これは「譲渡所得が6,000万円を超えると軽減税率の特例が適用されない」ということではありません。譲渡所得が6,000万円を超える場合は、6,000万円以下の部分に軽減税率が適用され、6,000万円を超える部分には、通常の長期譲渡所得の税率が適用されるということです。

 

「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例」は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と併用できます。つまり、譲渡所得から3,000万円を控除した額が課税譲渡所得となります。

 

3,000万円控除後の額が6,000万円以下なら、その全額に軽減税率を適用できます。3,000万円控除後の額が6,000万円を超える場合は、6,000万円以下の部分に軽減税率を適用できます。

 

軽減税率は、所得税・住民税それぞれ次の通りです。

 

 

課税譲渡所得が6,000万円以下については、所得税率が10％、住民税率が4％、合わせて14％となります。6,000万円を超える額については、長期譲渡所得の原則の税率と同じで、所得税15％、住民税5％、合わせて20％です。

 

譲渡所得税の税額の計算は、次のようになります。

 

※租税特別措置法31条の3第1項
※下段の「＋600万円」は、6,000万円以下の部分の税額です（6,000万円×10％）。

 

なお、2013年から2037年までの25年間は、復興特別所得税がかかります。復興特別所得税は、所得税額の2.1％です。

 

軽減税率の特例は、3,000万円の特別控除の特例と併用できます。軽減税率の特例の適用を受けるには、3,000万円の特別控除の特例の適用要件に加えて、1つの要件を満たせばよいだけです。その要件とは？

 

 

①～③は、3,000万円の特別控除の特例の適用要件と同じです。④が、軽減税率の適用にあたって追加の要件です。

 

3,000万円特別控除の特例は、売却した自宅の所有期間を問いませんが、軽減税率の特例は、所有期間も適用要件となります。

この「所有期間10年超」という要件については、次の3つの点に注意してください。

 

 

売却した自宅の所有期間が10年超であって、居住期間が10年超ではありません。居住期間について制限はありませんが、自宅の売却が要件ですから、居住していた実態は必要です。

 

売却するときに住んでいなかった場合は、3,000万円の特別控除の特例の適用要件と同じく、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すれば適用できます。

 

所有期間は、取得してから譲渡するまでの実質的な所有期間でなく、売った年の1月1日時点で10年を超えていることが必要です。税務上、所有期間は「売った年の1月1日時点」で判断します。

 

実質的な所有期間は10年を超えていても、税務上の所有期間は10年以下となることがあります。税務上は「売却した年の1月1日にさかのぼって所有期間を判断」しますから、売却のタイミングには注意が必要です。

 

家屋と敷地の所有期間が「ともに」10年超であることに注意してください。

 

敷地の所有期間が10年を超えていても、家屋の所有期間が10年以下の場合は、軽減税率の特例は適用されません。自宅を建替えている場合は、登記簿で確認することが必要です。増改築だけの場合は、最初に家屋を取得した日から所有期間を計算できます。

 

隣地を後から購入した場合は、元々の家屋と敷地の所有期間は10年を超えても、あとで購入した敷地部分は所有期間が10年以下となることがあります。こういう場合、家屋と元々の敷地の部分には軽減税率を適用できますが、あとから購入した敷地部分には適用できません。

所有期間が10年を超える自宅を売却したときには、譲渡所得6,000万円以下については軽減税率の特例が適用され、税金が安くなります。3,000万円の特別控除の特例と合わせて適用を受けることが可能です。

 

※国税庁のWebサイトにリンクしています。

 

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