自宅を売却したときの長期譲渡所得の軽減税率の特例

自宅を売却したときは軽減税率の特例を適用

 

所有期間が10年を超える自宅を売却したときは、一般の不動産売却における長期譲渡所得にかかる税率より、さらに低い税率が適用されます。

 

これを「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例」といいます。居住用財産の売却は、特別控除に加え、税率も優遇されるのです。

 

軽減税率の特例について、詳しく見ていきましょう。

 

 

長期譲渡所得の軽減税率の特例とは?

居住用財産を売却したときの長期譲渡所得の軽減税率の特例とは、所有期間10年超の自宅を売却した場合、譲渡所得6,000万円以下には低い税率を適用するものです。

 

譲渡所得が6,000万円を超える場合は、6,000万円以下の部分に軽減税率が適用され、6,000万円を超える部分には、通常の長期譲渡所得の税率が適用されます。

 

譲渡所得が6,000万円を超えると、軽減税率の特例が適用されないわけではありません。

 

課税譲渡所得 軽減税率の特例の適用
6,000万円以下 全額が軽減税率の適用対象です。
6,000万円超 6,000万円以下の部分に軽減税率を適用し、6,000万円を超える部分は通常の長期譲渡所得の税率を適用します。

 

3,000万円の特別控除の特例と併用可能

軽減税率の特例は、3,000万円の特別控除の特例と併用できます。つまり、売却益(譲渡所得)から3,000万円を控除した額が課税譲渡所得となります。

 

3,000万円控除後の額が6,000万円以下なら、その全額に軽減税率を適用できます。3,000万円控除後の額が6,000万円を超える場合は、6,000万円以下の部分に軽減税率を適用できます。

 

具体的に見てみると…

例えば、譲渡所得が1億円だったとすると、3,000万円を控除し、7,000万円が課税譲渡所得となります。

 

7,000万円のうち、6,000万円には軽減税率が適用され、残り1,000万円には通常の長期譲渡所得の税率が適用されます。

 

長期譲渡所得の軽減税率の特例

 

軽減税率

軽減税率は、所得税・住民税それぞれ次の通りです。

 

課税譲渡所得 所得税率 住民税率 税率計
6,000万円以下

10%

4%

14%

6,000万円超

15%

5%

20%

 

課税譲渡所得が6,000万円以下については、所得税率が10%、住民税率が4%、合わせて14%となります。6,000万円を超える額については、長期譲渡所得の原則の税率と同じで、所得税15%、住民税5%、合わせて20%です。

 

2013年から2037年までの25年間は、復興特別所得税がかかります。復興特別所得税は、所得税額の2.1%です。

 

自宅を売却したときの課税譲渡所得に対する税率(まとめ)

自宅を売却したときの課税譲渡所得に対する税率をまとめると、次の通りです。

 

所有期間

課税譲渡所得額
による区分

所得税率 住民税率 税率計
5年以下

30%

9%

39%

5年超

15%

5%

20%

10年超

6,000万円以下

10%

4%

14%

  • 課税譲渡所得額は、3,000万円の特別控除後の金額です。
  • 所得税額に対して、2.1%の復興特別所得税が加算されます。

 

 

軽減税率の適用要件

軽減税率の特例は、3,000万円の特別控除と併用できることは上で説明しました。

 

軽減税率の特例の適用を受けるには、3,000万円の特別控除の特例を受ける要件に加えて、たった1つの要件をクリアするだけです。

 

  1. 自宅を売ること。
  2. 親子や配偶者など親族への売却でないこと
  3. 売却した年の前年および前々年に、この特例の適用を受けていないこと。
  4. 自宅を売却した年の1月1日時点で、家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。

 

「1」~「3」は、3,000万円の特別控除の特例の適用要件と同じです。「4」が、軽減税率の適用にあたって追加の要件です。

 

3,000万円特別控除には、所有期間は要件とならないのですが、軽減税率は、売却した自宅の所有期間も適用要件となります。

 

所有期間10年超の注意点

この「所有期間10年超」という要件には、3つの注意点があります。

 

  1. 居住期間でなく所有期間が10年を超えていること。
  2. 売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えること。
  3. 家屋と敷地の所有期間が「ともに」10年を超えていること。

 

それぞれ詳しく見ていきましょう。

 

居住期間でなく所有期間が10年超

売却した自宅の所有期間が10年超であって、居住期間が10年超ではありません。

 

居住期間について制限はありませんが、自宅の売却が要件ですから、居住していた実態は必要です。

 

売却するときに住んでいなかった場合は、3,000万円の特別控除の特例の適用要件と同じく、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すれば適用できます。

 

売った年の1月1日時点で所有期間が10年超

所有期間は、取得してから譲渡するまでの実質的な所有期間でなく、売った年の1月1日時点で10年を超えていることが必要です。

 

税務上、所有期間は「売った年の1月1日時点」で判断します。

 

実質的な所有期間は10年を超えていても、税務上は「売った年の1月1日にさかのぼって所有期間を判断」しますから、売却のタイミングには注意が必要です。

 

家屋と敷地の所有期間が「ともに」10年超

家屋と敷地の所有期間が「ともに」10年超であることに注意してください。

 

敷地の所有期間が10年を超えていても、家屋の所有期間が10年以下の場合は、軽減税率の特例は適用されません。

 

自宅を建替えている場合は、登記簿で確認することが必要です。増改築だけの場合は、最初に家屋を取得した日から所有期間を計算できます。

 

隣地を後から購入した場合は、元々の家屋と敷地の所有期間は10年を超えても、あとで購入した敷地部分は所有期間が10年以下となることがあります。こういう場合、家屋と元々の敷地の部分には軽減税率を適用できますが、あとから購入した敷地部分には適用できません。

 

まとめ

所有期間が10年を超える自宅を売却したときには、軽減税率の特例が適用され、税金が安くなります。3,000万円の特別控除の特例と合わせて適用を受けることが可能です。

 

不動産売却では、最終的に手元にいくら残るかが大事です。税金のことにも詳しい不動産会社に売却を依頼すると、いろいろと相談できます。

 

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