3000万円特別控除と買換え特例の違い、メリット・デメリット比較

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マイホームを買い換えたときの課税の特例として、「3,000万円の特別控除の特例」と「買換え特例」がありますが、2つは併用できないので、いずれか一方を選択して適用することになります。

「3,000万円の特別控除の特例」と「買換え特例」の違い、メリット・デメリットを比較してみましょう。なお、買換えにより売却する旧居住用財産を「譲渡資産」、買い換えた居住用財産を「買換資産」と呼びます。

このページの目次

「3,000万円特別控除の特例」と「買換え特例」の違いとは？
- 「税金の軽減」か「課税の繰り延べ」か
- 軽減税率の特例との併用
3,000万円特別控除と買換え特例のメリット・デメリット
適用要件の違い（所有期間・居住期間）
まとめ

「3,000万円特別控除の特例」と「買換え特例」の違いとは？

「3,000万円特別控除の特例」と「買換え特例」には、その内容と、他の特例と併用が可能か否か、という点で違いがあります。

「税金の軽減」か「課税の繰り延べ」か

2つの特例の決定的な違いは、特別控除の特例が「税金の軽減」であるのに対し、買換え特例は「課税の繰り延べ」であるということです。

「3,000万円の特別控除の特例」は、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。
「買換え特例」は、譲渡所得に対する課税を将来に（買換資産を売却するときまで）繰り延べる制度です。

一般的には、3,000万円の特別控除の特例を適用します。自宅の売却なら、最高3,000万円まで控除できれば課税譲渡所得がゼロとなり、税金がかからなくなるからです。

売却により多額の譲渡所得が発生し、3,000万円の特別控除を適用しても控除しきれない場合は、買換え特例を使うと譲渡所得に対する課税を繰延べできるので、買換え時に税金を支払わなくてもよくなります。

軽減税率の特例との併用

3,000万円の特別控除の特例は、軽減税率の特例と併用できます。3,000万円控除後の譲渡所得については、軽減税率の特例により低い税率で譲渡所得税を計算できます。軽減税率の特例の適用を受けるには、3,000万円特別控除の適用要件に加え、「所有期間10年超の自宅の売却」という要件さえクリアすればOKです。

それに対して、買換え特例は、もともと所有期間10年超の自宅の売却という要件があるものの、軽減税率の特例との併用はできません。

もっとも、買換え特例を適用して譲渡所得に対する課税を全額繰延べできる場合には、軽減税率の適用は関係ありませんが、買換資産が譲渡資産より安い場合には、買換え特例を適用しても、買換え時に課税譲渡所得が発生します。そういう場合でも軽減税率の特例を使えません。

所有期間１０年超の自宅の買換えには、いずれかを選択

所有期間が10年を超える自宅を買い換えたときには、次の2つのいずれかの特例の適用を選択することになります。

［3,000万円の特別控除の特例］＋［軽減税率の特例］
［買換え特例］

3,000万円特別控除と買換え特例のメリット・デメリット

「3,000万円特別控除の特例」と「買換え特例」について、主なメリット・デメリットをまとめておきます。

	3,000万円特別控除の特例	買換え特例
メリット	控除額が大きく、適用要件がシンプル譲渡所得がゼロとなり税金がかからないケースが多い控除しきれない譲渡所得があっても軽減税率の特例と併用が可能夫婦共有名義の自宅なら2人で最高6,000万円まで控除可能	買い換えた年に譲渡所得税が発生しないので、売却代金の全額を新居の購入に充てることができる
デメリット	譲渡所得が3,000万円を上回ると税金が発生する	実質的には税金を軽減せず、課税の先送りでしかない

適用要件の違い（所有期間・居住期間）

2つの特例に共通の適用要件としては、自分が住んでいる（あるいは住んでいた）自宅を売ること、売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと、などがあります。

適用要件が異なるのは、主に次の点です。

3,000万円の特別控除の特例は、所有期間・居住期間について特に要件はありませんが、あわせて軽減税率の特例を適用するときには、所有期間10年超の要件があります。
買換え特例は、所有期間と居住期間ともに10年超、さらに売却価額が1億円以下という要件が付きます。このほか、買換資産についても、建物や土地の面積、中古住宅の場合には耐震基準、新築の場合には省エネ基準などの要件があります。