「3,000万円特別控除」と「買換え特例」の比較

3,000万円特別控除vs買換え特例

 

マイホームを買い換えたときの課税の特例として、「3,000万円の特別控除の特例」と「買換え特例」があります。併用はできないので、いずれかを選択しなければいけません

 

「3,000万円の特別控除の特例」と「買換え特例」の違い、それぞれのメリット・デメリットを比較してみましょう。

 

 

買い換えにより売却する旧居を「譲渡資産」、購入する新居を「買換資産」と呼びます。

 

「3,000万円特別控除の特例」と「買換え特例」の違いとは?

3,000万円の特別控除の特例は、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。買換え特例は、譲渡所得を将来に(買換資産を売却するときまで)繰り延べる制度です。

 

「税金の軽減」か「課税の繰り延べ」か

2つの特例の決定的な違いは、特別控除の特例は「税金が安くなる」のに対して、買換え特例は「課税の繰り延べ」にすぎないということです。

 

一般的には、3,000万円の特別控除の特例を適用します。多くの場合、3,000万円まで控除できれば、譲渡所得を全額控除でき、譲渡所得税がゼロになるからです。

 

ただし、3,000万円の特別控除を適用しても控除しきれない譲渡所得が発生し、税金を支払うと買換資産の購入資金に影響が出る場合には、買換え特例を使うと、譲渡所得税を支払わなくてもよくなります。あくまでも課税の繰り延べですが…。

 

3,000万円特別控除は、軽減税率の特例と併用できる

3,000万円の特別控除の特例は、軽減税率の特例と併用できます。3,000万円控除してもなお譲渡所得があるときは、軽減税率によって、譲渡所得税を計算できます。

 

軽減税率の特例は、3,000万円特別控除の適用要件に加え、「所有期間10年超の自宅の売却」という要件さえクリアすればOKです。

 

一方、買換え特例は、軽減税率の特例との併用ができません。買換え特例は、買い換えの時点では税金を納めなくてもよくする制度ですから、軽減税率の併用がないのは当然でしょう。

 

つまり、所有期間が10年を超える自宅を買い換えたときの譲渡所得税対策は、次の2つのいずれかの特例を選択することになります。

 

  • [3,000万円の特別控除の特例]+[軽減税率の特例]
  • [買換え特例]

 

3,000万円特別控除と買換え特例のメリット・デメリット

「3,000万円特別控除の特例」と「買換え特例」について、主なメリット・デメリットをまとめておきます。

 

3,000万円特別控除 買換え特例
メリット
  • 控除額が大きく、適用要件がシンプル
  • 多くは譲渡所得がゼロになり税金が発生しない
  • 仮に控除しきれない譲渡所得があっても軽減税率の併用が可能
  • 夫婦共有名義の自宅なら2人で最高6,000万円まで控除可能
  • 譲渡した年に譲渡所得税が発生しない
  • 売却代金を全額新居の購入資金に充てることができる
  • 買換え時に新居の購入資金の目減りを防ぐことができる
デメリット
  • 譲渡所得が3,000万円を上回ると税金が発生する
  • 実質的には税金を軽減しない
  • 課税の先送りでしかない
  • 将来、買換え資産を売却したときの譲渡所得税の税額が大きくなる

 

適用要件の違い(所有期間・居住期間)

2つの特例に共通の適用要件としては、自分が住んでいる(あるいは住んでいた)自宅を売ること、夫婦・親子など親族への売却でないこと、前年・前々年にこの特例の適用を受けていないこと、などがあります。

 

適用要件が異なるのは、主に次の点です。

 

3,000万円の特別控除の特例は、所有期間・居住期間について、特に適用要件はありません。軽減税率の特例を適用するときに、所有期間10年超が適用要件となります。

 

買換え特例は、所有期間と居住期間ともに10年超、さらに売却価額が1億円以下という要件が付きます。このほか、買換資産についても要件があります。買換え特例の適用要件について詳しくはこちらをご覧ください。

 

特例 所有期間 居住期間 売却価額
3,000万円控除

軽減税率

10年超

買換え特例

10年超

10年以上

1億円以下

※「―」は、適用にあたって特に要件なし。

 

所有期間・居住期間の注意点
  • 所有期間は、家屋と敷地「ともに」10年超です。敷地が10年超でも家屋が10年以下なら、軽減税率の特例も買換え特例も適用できません。
  • 所有期間は、売った年の1月1日に遡って10年を超えていることが必要です。
  • 居住期間は、譲渡した日までの実質的な居住期間です。転勤などで一時的に住んでいなかった期間があっても、通算で10年以上であればよいとされています。

 

まとめ

マイホーム買換え時の譲渡所得税の節税対策としては、3,000万円の特別控除の特例と買換え特例があります。

 

一般的には3,000万円控除を適用しますが、旧居(譲渡資産)の譲渡益が3,000万円を超えるときは、譲渡所得税が発生するため、買換え特例を適用すれば、譲渡所得税を発生させなくすることができます。

 

長い目で見て、どちらが有利か、慎重に判断することが大切です。

 

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