任意売却を任せる不動産業者の選び方と悪徳業者の見分け方

任意売却を任せる不動産業者の選び方

 

任意売却は、任意売却に詳しく、任意売却の実績ある不動産業者に、相談・依頼することが大切です。

 

任意売却の経験のない不動産業者に任せてしまうと、「結局、競売になってしまった」ということになりかねません。

 

それでは、安心して任意売却について相談でき任せられる不動産業者を、どうやって見つければいいのでしょうか?

 

任意売却を任せる不動産業者の選び方・探し方、悪徳業者の見分け方について、まとめておきます。

 

 

任意売却を任せる不動産業者選びで重要な3つのポイント

任意売却を任せる不動産業者を選ぶときに大事なポイントは、次の3つです。

 

  1. あなたの不動産を高く早く確実に売れるか
  2. 任意売却の実績があるか
  3. 任意売却後のフォローがあるか

 

このうち、「1」は、不動産売却を任せる業者を選ぶときの基本的な要件ですが、任意売却の場合には特に重要です。「2」と「3」は、任意売却に独自の要件です。

 

詳しく見ていきましょう。

 

①あなたの不動産を高く早く確実に売れるか

あなたの不動産を高く早く確実に売れる不動産業者を選ぶことは、任意売却に限らず、不動産売却に共通する最も重要なポイントです。

 

不動産業者には、得意分野・得意エリアがありますから、その物件の売却を得意とする不動産業者に任せることが、高く早く確実に売ることにつながります。

 

特に任意売却は、競売との関係で時間との戦いです。債権者と合意した価格で売却しなければなりません。売れないからといって、いつまでも待つことはできないし、勝手に販売価格を下げることもできません。

 

高く早く確実に売れる不動産業者を選ぶことは、一般的な不動産売却以上に大事なのです。

 

②任意売却の実績があるか

任意売却が成功するかどうかは、すべての利害関係者の権利関係を調整できるかどうかにかかっています。これができる不動産業者は、そう多くありません、

 

不動産業者の任意売却の実力を判断するには、任意売却の実績を確認するのが一番です。

 

任意売却の実績が豊富な不動産業者であれば、債権者からも信頼を得やすく、交渉がスムーズに進みます。逆に、任意売却の実績のない不動産業者では、債権者が交渉のテーブルにすら着かないこともあり、任意売却が難しくなります。

 

③任意売却後のフォローがあるか

任意売却は、売却できたら終わりではありません。そもそも任意売却は、債務を整理し、生活の再スタートを切るための手続きです。

 

任意売却後に残る債務をどう返済していくか、債権者と協議しなければなりません。引越先も探さなければなりません。売却する住居に住み続けたいのであれば、それが可能になるように買主を探し、賃貸契約する必要があります。

 

そうした任意売却後の様々な課題を見通して対応してくれる業者を選ぶことが大切です。

 

悪徳業者の見分け方

任意売却の依頼者は、ローンの返済が滞り、いつ競売にかけられるか分からない状況だったり、すでに競売開始が決定していたり、切羽詰まった状況にあります。それゆえ、悪徳業者が介入しやすいのです。

 

よくある悪徳業者の手口を2つご紹介します。

 

高額な引越し費用を約束する業者には要注意

昔は、引越し費用として数十万円程度を売却代金から控除できましたが、いま引越し費用として捻出できるのは、せいぜい10万~30万円程度です。住宅金融支援機構の場合は、基本的に引越し費用の控除は認められません。

 

ところが、「100万円の引越し費用を用意します」など、高額の引越し費用を捻出できるかのような誇大宣伝して、媒介契約を取りつけようとする悪徳業者がいます。

 

引越し費用を捻出できるかどうかは、実際に債権者と交渉してみなければ分かりません。引越し費用の控除が認められる場合でも、100万円もの引越し費用を確保することは無理です。

 

こういう業者と媒介契約すると、「100万円の引越し費用」の約束を反故にされるだけでなく、任意売却できず競売になってしまうこともあります。決して「うまい話」には乗らないように気をつけてください。

 

引越し費用の控除など、任意売却代金の配分方法はこちらをご覧ください。

 

仲介手数料以外の費用を請求する業者には要注意

任意売却も不動産売却の一種です。一般の不動産売却と同じように、任意売却を仲介できるのは、宅建業の免許のある宅建業者だけです。

 

宅建業者が報酬として請求できるのは仲介手数料だけです。仲介手数料は成功報酬ですから、任意売却が成功して初めて請求できます。しかも、任意売却の場合、仲介手数料は売却代金から控除できるので、依頼者に新たな費用負担が発生することはありません。

 

仲介手数料以外の費用を請求する業者や、売買契約が成立する前に費用を請求する業者には、注意が必要です。任意売却の相談するときに、費用について確認するとよいでしょう。

 

なお、宅建業の免許のない不動産コンサルタントや任意売却コンサルタントに相談すると、相談料や紹介料などの名目で仲介手数料以外の費用を請求されることがありますから気をつけてください。

 

任意売却を相談・依頼する不動産業者の探し方

任意売却を依頼する不動産業者を選ぶときに大切なのは、高く早く確実に売れる不動産業者であることに加え、任意売却の知識と経験が豊富な不動産業者を選ぶことです。

 

そんな要件を満たす不動産業者の探し方としては、次の3つの方法があります。

 

  1. 債権者の金融機関や保証会社から紹介を受ける。
  2. 任意売却専門業者に相談する。
  3. 不動産一括査定「イエイ」を利用する。

 

いずれか1つの方法に限る必要はなく、組み合わせて探してもかまいません。債権者から紹介を受けた業者の話だけでは心配なら、独自で探し出した業者にも相談してみて、信頼して任せられる業者に任意売却を依頼すればいいのです。

 

それぞれのメリット・デメリットを具体的に考えてみましょう。

 

債権者の金融機関や保証会社から紹介を受ける

任意売却の実績があり、債権者からも信頼される業者を選ぶには、融資を受けた金融機関や保証会社から任意売却業者を紹介してもらうのが簡単です。

 

金融機関や保証会社が紹介する業者であれば、任意売却の実績があり、任意売却をスムーズに成立させられる業者と考えてよいでしょう。任意売却業者の仕事が債権回収額に直結しますから、金融機関や保証会社は、自社が信頼できる業者でなければ紹介しません。

 

とはいえ、金融機関や保証会社から紹介される業者だと、「債権者の立場で処理されそうで心配」という方もいるでしょう。

 

でも、少しだけ考えてみてください。任意売却は、競売を避けるために行うものです。任意売却であれば、一般の不動産売却と同じように時価で売却できますが、競売になると、高くても時価の7割程度でしか売れません。

 

任意売却の方が、競売より高く売れますから、任意売却をすれば、債務者は残債務を圧縮でき、債権者は多く債権回収できます。

 

つまり、債権者と債務者の利害は、大きくは一致するのです。金融機関が紹介する任意売却業者は、基本的に債務者にとっても頼れる業者なのです。

 

それでも、売却代金の配分をめぐって、債務者の立場で債権者と交渉してくれるのか、という点では心配もあるかもしれません。そんなときは、もちろん自分で不動産業者を探してかまいません。

 

自分で不動産業者を探す場合は、次のような2つの方法があります。

 

任意売却専門業者に相談する

ネットなどで任意売却専門業者を探して、相談してみるとよいでしょう。任意売却専門業者であれば、任意売却の知識や経験があるという点では安心です。

 

ただし、任意売却専門業者は、対応エリアを限定していることが多いので注意が必要です。中には全国対応と宣伝している業者もありますが、自社で対応することは稀で、各地の提携業者が対応するのが一般的です。

 

つまり、任意売却専門業者の場合、任意売却には詳しいのですが、物件の所在地域によっては対応できない場合もあるし、対応可能だとしても本当の実力が未知数というのが難点です。

 

また、任意売却専門業者を名乗っていても、実績のない業者や宅建業の免許のない業者が紛れていることがあります。

 

ですから、任意売却専門業者に相談・依頼するときは、しっかりと実績や評判を確認することが大切です。

 

不動産一括査定「イエイ」を利用する

不動産一括査定「イエイ」を利用すると、全国の優良業者の中から、あなたの不動産を高く早く確実に売ることができ、任意売却に詳しい不動産業者を簡単に探せます。

 

「イエイ」が、あなたの不動産の売却に最適な不動産業者を最大6社選び出しますから、そこに査定を依頼し、どれくらいで売れるかを調べるとともに、任意売却について相談してみて、信頼して任せられる不動産業者を選べばいいのです。

 

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