インスペクション（建物状況調査）の説明義務化とは？　売主にとって住宅診断のメリット・デメリット

 

宅建業法（宅地建物取引業法）の改正により、2018年4月1日から、インスペクション（建物状況調査）の説明が義務化されました。インスペクションの義務化でなく、インスペクションの「説明義務化」です。まずは、インスペクションというものを知ってもらおう、ということです。

 

インスペクションとは何か、インスペクションを実施することで売主にどんなメリット・デメリットがあるのか、見ていきましょう。

 

インスペクションとは、住宅診断のことです。ホームインスペクションともいいます。宅建業法では「建物状況調査」といいます。資格を有する専門家が、建物の欠陥の有無、劣化・不具合の状態を目視や計測により検査します。

 

インスペクションの説明義務化とは？

今回の法改正では、インスペクションについて依頼者（売主・買主）に説明することを宅建業者に義務付けたのであって、中古住宅の売主にインスペクションの実施を義務づけたわけではありません。

 

中古住宅の売買を仲介する不動産業者に対し、次の3つを義務づけました。

 

 

中古住宅のインスペクションは3段階ある

中古住宅を対象としたインスペクションには、一次的インスペクション、二次的インスペクション、性能向上インスペクションの3段階あり、段階が進むに従って、深い検査が行われます。

 

改正宅建業法で義務づけられたのは、一次的的インスペクションです。

 

一次的インスペクションは、目視を中心に中古住宅の現況を把握するための調査で、基礎的インスペクションとも呼ばれます。

 

基礎や外壁など住宅の部位ごとに、ひび割れ・欠損など建物構造の安全性や日常生活に支障をきたす劣化・不具合の状況を検査します。検査項目は、次のようなものです。

 

 

二次的インスペクションは、破壊調査も含めた詳細な調査を行い、劣化個所の範囲や原因を特定するものです。

 

現に日常生活に支障が生じている場合など、不具合箇所を修繕する際に利用されるインスペクションで、耐震診断等が二次的インスペクションに当たります。

 

性能向上インスペクションは、リフォーム実施前後の住宅性能を把握するものです。住宅の「性能向上リフォーム」を実施する際に利用されます。

 

 

インスペクションは、「中古住宅の “あら捜し” をするようなものでは？」と思うかもしれませんが、実は、売主にとって、次のようなメリットがあります。

 

 

売主にとってインスペクションを実施するメリットは、専門家の調査によって住宅の現況を正しく客観的に把握できるので、住宅の質に対する買主の不安を解消でき、売れやすくなることです。

 

そもそも、日本で中古住宅の流通が少ないのは、住宅市場が新築中心だったこともありますが、それに加えて、中古住宅の質に対する不安があるからです。

 

新築住宅は、「建物の劣化や不具合がなく安心して住める」「最新設備が付いているので快適に暮らせる」といった、新築ならではの価値があります。万が一、欠陥や不具合があった場合でも、業者が瑕疵担保責任を負う安心感があります。

 

それに対して、中古住宅は、目に見えない部分で劣化や不具合が生じている可能性があります。しかも、中古住宅の多くは個人間の取り引きですから、長期間にわたり、売主に瑕疵担保責任（契約不適合責任）を負わせることは困難です。

 

そのため、中古住宅を購入する買主は、住宅の質に不安を感じたまま購入を決断しなければなりません。

 

インスペクションを実施し、その結果を買主に開示することで、中古住宅の質に対する買主の不安を解消でき、売れやすくなるのです。

 

売主にとって、インスペクションを行うデメリットは、次の2点です。

 

 

建物の劣化や不具合が明らかになれば、それを理由に、買主が購入を取りやめることもあり得ます。価格の値下げ交渉に使われる場合もあるでしょう。

 

その点では、インスペクションを実施することが、売主にとってデメリットとなります。

 

しかし、考えてみてください。もし、売った後で不具合が見つかり、損害賠償請求されるようなことになったら、それこそ大変です。建物の現況を把握しないまま売却するのは、売主にもリスクがあるのです。

 

デメリットはメリットに転化できる！

デメリットは、発想を変えれば、メリットに転化できます。

 

そもそも中古住宅は、経年劣化により何らかの補修は必要です。中古物件を購入しようという買主も、そのことは織り込み済みです。その分、安く買えるのが中古物件の魅力なのです。

 

ですから、買主にとって大事なのは、当分は問題なく住むことができるのか、それとも、すぐに補修が必要な個所があるのか、どの程度の補修が必要か、費用はどれくらいかかりそうか、といったことを判断できる材料です。

 

インスペクションの結果をふまえ買主が購入しやすくなる

インスペクションの結果、どこも問題ないことがはっきりすれば、買主は安心して購入できます。問題個所があったとしても、すぐ補修が必要か、何年ぐらいは大丈夫か、といったことが分かるので、買主がメンテナンスの見通しを立てやすくなります。

 

いずれにしても、インスペクションを実施することで、買主が購入しやすくなるのです。

 

インスペクション済み物件として相場より高く売却できる

インスペクションを実施した物件は、買主も安心できます。「インスペクション済み」というだけで、付加価値が付きます。インスペクションの結果とリフォーム費用の目安を買主に情報提供することで、さらに付加価値を高めることができます。

 

特に、同じような築年数の競合物件が売りに出されているような場合に、インスペクションを実施していれば、価格競争に陥ることなく優位に売却できます。

 

つまり、インスペクションを実施することにより、相場より高値で売却できる可能性が生まれるのです。

 

インスペクションを実施すると、売主にとって不利な情報（住宅の欠陥や不具合など）が明らかになり、デメリットが大きいように思われがちですが、インスペクションの結果を利用して、相場より高値で売却することも可能です。

 

宅建業法の改正により、宅建業者は、依頼者に対しインスペクションについて説明することが義務づけられました。インスペクションを行うかどうかは、売主の判断です。インスペクションを行った方がよいかどうかを含めて、査定を依頼した不動産業者に相談してみるととよいでしょう。

 

 

 

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