2018年度からインスペクションの説明が義務化

インスペクション説明義務化

 

宅建業法(宅地建物取引業法)の改正により、2018年4月1日から、インスペクション(建物状況調査)の説明が義務化されました。

 

インスペクションの義務化でなく、インスペクションの「説明義務化」です。まずは、インスペクションというものを知ってもらおう、ということです。

 

インスペクションとは何か、インスペクションを実施することで売主にどんなメリット・デメリットがあるのか、見ていきましょう。

 

 

インスペクションとは?

インスペクションとは、住宅診断のことです。ホームインスペクションともいいます。

 

資格を有する専門家が、建物の欠陥の有無、劣化・不具合の状態を目視や計測により検査します。宅建業法では建物状況調査といいます。

 

インスペクションの説明義務化とは?

今回の法改正では、インスペクションについて依頼者(売主・買主)に説明し、依頼者から希望があればインスペクション事業者を斡旋することを、宅建業者に義務付けました。

 

中古住宅の売主に、インスペクションの実施を義務づけたわけではありません。

 

中古住宅の売買を仲介する不動産業者に対し、インスペクションについて依頼者に説明し、依頼者の希望があればインスペクション業者を斡旋するよう、義務づけたのです。

 

中古住宅のインスペクションは3段階ある

中古住宅を対象としたインスペクションには、一次的インスペクション、二次的インスペクション、性能向上インスペクションの3段階あり、段階が進むに従って、深い検査が行われます。

 

改正宅建業法で義務づけられたのは、一次的的インスペクションです。

 

一次的インスペクション

一次的インスペクションは、目視を中心に中古住宅の現況を把握するための調査で、基礎的インスペクションとも呼ばれます。

 

基礎や外壁など住宅の部位ごとに、ひび割れ・欠損など建物構造の安全性や日常生活に支障をきたす劣化・不具合の状況を検査します。検査項目は、次のようなものです。

 

インスペクションでの検査項目
  1. 構造耐力上の安全性に問題のある可能性が高いもの。例えば、蟻害、腐朽・腐食、傾斜、躯体のひび割れ・欠損など。
  2. 雨漏り・水漏れが発生している、または発生する可能性が高いもの。例えば、雨漏りや漏水など。
  3. 設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じているもの。例えば、給排水管の漏れや詰まりなど。

(※国土交通省「既存住宅インスペクション・ガイドライン」より)

 

二次的インスペクション

二次的インスペクションは、破壊調査も含めた詳細な調査を行い、劣化個所の範囲や原因を特定するものです。

 

現に日常生活に支障が生じている場合など、不具合箇所を修繕する際に利用されるインスペクションで、耐震診断等が二次的インスペクションに当たります。

 

性能向上インスペクション

性能向上インスペクションは、リフォーム実施前後の住宅性能を把握するものです。住宅の「性能向上リフォーム」を実施する際に利用されます。

 

 

インスペクションを実施するメリット

インスペクションのメリット

 

インスペクションは、「中古住宅の “あら捜し” をするようなものでは?」と思うかもしれませんが、実は、売主にとって、次のようなメリットがあります。

 

売主にとって、インスペクションを実施するメリット
  1. 建物の質に対する買主の不安を解消でき、売れやすくなる。
  2. 結果を参考にして、リフォームやメンテナンスを行うことができる。
  3. 取引後のトラブルの発生を抑制することができる。
  4. 検査の結果、一定の条件を満たすと、瑕疵保険に加入できる。
  5. 付加価値を付けられるので、相場より高く売れる可能性がある。

 

売主にとってインスペクションを実施するメリットは、専門家の調査によって住宅の現況を正しく客観的に把握できるので、住宅の質に対する買主の不安を解消でき、売れやすくなることです。

 

そもそも、日本で中古住宅の流通が少ないのは、住宅市場が新築中心だったこともありますが、それに加えて、中古住宅の質に対する不安があるからです。

 

新築住宅は、「建物の劣化や不具合がなく安心して住める」「最新設備が付いているので快適に暮らせる」といった、新築ならではの価値があります。万が一、欠陥や不具合が見つかった場合でも、業者が瑕疵担保責任を負う安心感があります。

 

それに対して、中古住宅は、目に見えない部分で劣化や不具合が生じている可能性があります。しかも、中古住宅の多くは個人間の取り引きですから、長期間にわたり、売主に瑕疵担保責任を負わせることは困難です。

 

そのため、中古住宅を購入する買主は、住宅の質に不安を感じたまま購入を決断しなければなりません。

 

インスペクションを実施し、その結果を買主に開示することで、中古住宅の質に対する買主の不安を解消でき、売れやすくなるのです。

 

インスペクションを実施するデメリット

インスペクションのデメリット

 

売主にとって、インスペクションを行うデメリットは、次の2点です。

 

売主にとって、インスペクションを実施するデメリット
  1. 建物の具体的な劣化や不具合が明らかになると、売却するのに不利。
  2. インスペクションを行うには、費用がかかる。

 

建物の劣化や不具合が明らかになれば、それを理由に、買主が購入を取りやめることもあり得ます。価格の値下げ交渉に使われる場合もあるでしょう。

 

その点では、インスペクションを実施することが、売主にとってデメリットとなります。

 

しかし、考えてみてください。もし、売った後で不具合が見つかり、損害賠償請求されるようなことになったら、それこそ大変です。建物の現況を把握しないまま売却するのは、売主にもリスクがあるのです。

 

デメリットはメリットに転化できる!

デメリットは、発想を変えれば、メリットに転化できます。

 

そもそも中古住宅は、経年劣化により何らかの補修は必要です。中古物件を購入しようという買主も、そのことは織り込み済みです。その分、安く買えるのが中古物件の魅力なのです。

 

ですから、買主にとって大事なのは、当分は問題なく住むことができるのか、それとも、すぐに補修が必要な個所があるのか、どの程度の補修が必要か、費用はどれくらいかかりそうか、といったことを判断できる材料です。

 

インスペクションの結果をふまえ買主が購入しやすくなる

インスペクションの結果、どこも問題ないことがはっきりすれば、買主は安心して購入できます。問題個所があったとしても、すぐ補修が必要か、何年ぐらいは大丈夫か、といったことが分かるので、買主がメンテナンスの見通しを立てやすくなります。

 

いずれにしても、インスペクションを実施することで、買主が購入しやすくなるのです。

 

インスペクション済み物件として相場より高く売却できる

インスペクションを実施した物件は、買主も安心できるので、「インスペクション済み」というだけで付加価値が付きます。

 

インスペクションの結果とリフォーム費用の目安を買主に情報提供することで、さらに付加価値を付けることができます。

 

特に、同じような築年数の競合物件が売りに出されているような場合に、インスペクションを実施していれば、価格競争に陥ることなく優位に売却できます。

 

つまり、インスペクションを実施することにより、相場より高値で売却できる可能性が生まれるのです。

 

インスペクションの費用は、基準が定められているわけでなく、インスペクション事業者により異なります。日本ホームインスペクターズ協会によると、一次的インスペクションの費用は、およそ5~6万円前後です。

 

インスペクションを行うと費用はかかりますが、数万円程度を投じることで付加価値を付け、200万~300万円程度高く売却することも可能になる場合があります。

 

 

まとめ

インスペクションを行うと、住宅の欠陥や不具合など、売主にとって不利な情報が明らかになり、デメリットが大きいように思われがちですが、インスペクションの結果を利用して売り方を工夫すれば、相場より高値で売却することも可能です。

 

インスペクションの実施が、売主に義務づけられているわけではありません。インスペクションを行うかどうかは、売主の判断です。インスペクションを行った方がよいかどうかを含めて、不動産業者に相談するとよいでしょう。

 

不動産業者に査定を依頼するときは、一括査定「イエイ」の利用をおすすめします。

 

正確な価格が分かるだけでなく、あなたの不動産を一番高く早く売却できる業者を探し出すことができます。インスペクションについても相談できます。