取得費不明のときは、統計数値から取得費を計算してもよい

市街地価格指数から取得費を計算する

 

取得費不明の場合、概算取得費を用いて譲渡所得を計算するのが一般的ですが、概算取得費は、売却価額の5%しか取得費として控除できないため、税金が高くなりがちです。

 

市街地価格指数や建築物単価など統計上の数値を用いて取得費を計算すると、実額に近い取得費を計算できるので、譲渡所得税がかからなくなるなど有利な結果になる場合があります。

 

ここでは、取得費不明のときに、市街地価格指数と建築物単価から取得費を計算する方法について見ていきます。

 

 

国税不服審判所が合理性があると認めた手法

取得金額を証明できるものがなくても、取得した時期が分かれば、土地・建物の取得費を計算することができます。取得時期は登記簿から分かりますから、たいてい、この方法で取得費を計算できます。

 

それは、統計データとして公表されている「市街地価格指数」や「建築物単価」を用いて計算する方法です。

 

これは、税務署が「市場価格を反映した近似値の取得費が計算でき合理的」と主張し、国税不服審判所の裁決でも「合理性がある」と判断された取得費の計算方法です。

 

国税不服審判所の裁決は、契約書などの証明書類がなく取得価額が不明な場合は、取得費を推計せざるを得ないとして、次のように述べています。

 

このような場合の土地・建物の取得費については、各種の計算方法が考えられるところ、原処分庁が採用した計算方法は、

 

  • 建物の取得費については、統計的な数値である建築物単価を基に建築価格を算定し、その価額から譲渡時までの減価償却費相当額を控除しているものであり、実勢価額の近似値と認められる時価相当額を推定している
  •  

  • 宅地の取得費については、本件物件の譲渡価額の総額から実勢価額の近似値と認められる当該建物の取得費を差し引いた額に、市街地価格指数(住宅地)の譲渡時に対する取得時の当該価格指数の割合を乗じて時価相当額を推定している

 

から、いずれも合理性があり、当審判所においても、これを不相当とする理由は認められない。

 

(※ 国税不服審判所の裁決(2000年11月16日)より)

 

市街地価格指数を用いて土地の取得費を計算する

市街地価格指数を用いて取得費を計算する方法は、特にバブルのころに高値で購入した土地を売ったときなどに有効です。具体的に考えてみましょう。

 

市街地価格指数と売却価額から取得費を計算する方法

例えば、1991年に購入した土地を2014年に5,000万円で売ったとします。

 

取得時と売却時の仲介手数料など諸費用は無視します。あくまでも、市街地価格指数を使った計算方法のイメージとして考えてください。

 

市街地価格指数は、六大都市(東京区部・横浜・名古屋・京都・大阪・神戸)の住宅地の指数を使ってみます。該当する年の市街地価格指数を抜粋すると、次の表のとおりです。

 

市街地価格指数(住宅地・六大都市)

1991年

223.4

2014年

77.1

※「市街地価格指数」より抜粋。2000年3月末=100

 

土地の取得費を市街地価格指数を用いて計算すると、

 

50,000,000 ×(223.4/77.1)= 144,876,783

 

取得費は、1億4,487万円となります。売却価額が5,000万円ですから、売却損が生じ、税金はかかりません。

 

概算取得費控除と比べてみると…

一方、概算取得費だと、売却価額の5%ですから、取得費は、わずか250万円にしかなりません。

 

譲渡所得は、5,000万円から250万円を控除して4,750万円。長期譲渡所得となりますから税率は20%。譲渡所得税(住民税を含む)は、950万円となります。

 

本来、売却したら損失が生じ税金はかからないはずなのに、譲渡収入額から控除する取得費が極端に低く算定されてしまうため、計算上は売却益が生じ、税金を取られてしまうのです。

 

まとめ

取得費を証明するものが何もなく取得費不明の場合、市街地価格指数などから、取得費を計算することができます。

 

不動産を取得した当時の市場価格が高いときは、市街地価格指数などを使って取得費を計算すると、実額の取得費に近い額を控除できるので、概算取得費控除に比べて有利です。

 

ただし、こういった方法が認められない場合もありますから、税理士に相談することをおすすめします。

 

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