不動産売買にかかる仲介手数料の計算方法

仲介手数料の計算方法

 

仲介手数料の計算方法について、具体例で見ていきましょう。仲介手数料の上限を定めた国土交通省の告示にもとづく本来の計算方法とともに、簡易計算式を用いた計算方法もあわせて紹介します。

 

本来の計算方法は面倒ですので、仲介手数料は簡易計算式を用いて計算するのが一般的です。

 

 

仲介手数料の本来の計算方法

仲介手数料の上限額は、国が次のように定めています。消費税率は10%です。

 

売買価格

(税別)

仲介手数料

(税込)

200万円以下

5.5%以内の額(=5%+消費税)

200万円超 400万円以下

4.4%以内の額(=4%+消費税)

400万円超

3.3%以内の額(=3%+消費税)

 

仲介手数料の上限額は、売買価格を上の表のように最大3区分し、それぞれの金額に所定の割合を乗じて得た金額を合計した金額です。

 

具体的に見ていきましょう。

 

なお、売買価格が400万円以下の空き家等の売却にかかる仲介手数料は、現地調査に要する費用等が加算される場合があります。空き家を売却する場合の仲介手数料についてはこちらもご覧ください。

 

不動産の売買価格は、総額表示(税込価格)です。土地は非課税、建物は課税対象です。仲介手数料は、税別の売買価格をもとに計算しますから、建物の価格を税別価格に換算する必要があります。

 

ここでは計算を簡単にするため、売買価格は税別価格とします。

 

売買価格が200万円以下の場合の仲介手数料の計算方法

売買価格が200万円以下の場合は、売買価格に5.5%を乗じた額が、仲介手数料の上限額となります。

 

例①

売買価格が100万円(税別)の場合、仲介手数料は、売買価格に5.5%を乗じて計算します。

 

 100万円×5.5%
=5万5,000円(税込)

 

税別で仲介手数料を計算し、あとから消費税額を加算してもかまいません。その場合は、売買価格に5%を乗じて税別の仲介手数料を計算します。

 

例①-2

売買価格100万円(税別)の場合、税別の仲介手数料は、

 

 100万円×5%
=5万円(税別)

 

よって、仲介手数料(税込)は、5万5,000円(=5万円×1.1)です。

 

売買価格が400万円以下の場合の仲介手数料の計算方法

売買価格が400万円以下の場合の仲介手数料は、200万円以下の部分と200万円超400万円以下の部分で、報酬割合が異なります。

 

200万円以下の部分は5.5%、200万円超400万円以下の部分は4.4%を乗じて算出した額を合計します。

 

例②

売買価格が300万円(税別)の場合、仲介手数料は、200万円に5.5%、残り100万円に4.4%を乗じて計算します。

 

 200万円×5.5%+100万円×4.4%
=11万円+4万4,000円
=15万4,000円(税込)

 

仲介手数料を税別で計算する場合は、200万円以下の部分は5%、200万円超400万円以下の部分は4%を乗じて計算します。

 

例②-2

売買価格300万円(税別)の場合、税別の仲介手数料は、

 

 200万円×5%+100万円×4%
=10万円+4万円
=14万円(税別)

 

よって、仲介手数料(税込)は、15万4,000円(=14万円×1.1)です。

 

売買価格が400万円超の場合の仲介手数料の計算方法

売買価格が400万円超の場合の仲介手数料は、200万円以下の部分、200万円超400万円以下の部分、400万円超の部分で、報酬割合が異なります。

 

200万円以下の部分は5.5%、200万円超400万円以下の部分は4.4%、400万円超の部分は3.3%を乗じて算出した額を合計します。

 

例③

売買価格が1,000万円(税別)の場合、仲介手数料は、200万円以下の部分の200万円に5.5%、200万円超400万円以下の200万円の部分に4.4%、400万円超の残り600万円の部分に3.3%を乗じて計算します。

 

 200万円×5.5%+200万円×4.4%+600万円×3.3%
=11万円+8万8,000円+19万8,000円
=39万6,000円(税込)

 

仲介手数料を税別で計算する場合は、200万円以下の部分は5%、200万円超400万円以下の部分は4%、400万円超の部分は3%を乗じて計算します。

 

例③-2

売買価格1,000万円(税別)の場合、税別の仲介手数料は、

 

 200万円×5%+200万円×4%+600万円×3%
=10万円+8万円+18万円
=36万円(税別)

 

よって、仲介手数料(税込)は、39万6,000円(=36万円×1.1)です。

 

仲介手数料の簡易計算式

仲介手数料の本来の計算方法だと、売買価格を最大3つに区分して計算しなければならず面倒ですから、通常は簡易計算式を使って計算します。

 

簡易計算式を用いれば、売買価格を区分することなく、仲介手数料を計算できます。

 

  • 売買価格400万円超の仲介手数料(税別)の簡易計算式

    仲介手数料=売買価格の3%+6万円

  •  

  • 売買価格200万円超400万円以下の仲介手数料(税別)の簡易計算式

    仲介手数料=売買価格の4%+2万円

  •  

  • 売買価格200万円以下の仲介手数料(税別)の簡易計算式

    仲介手数料=売買価格の5%

 

売買価格200万円以下の場合は、特に簡易計算式というものではなく、税別の仲介手数料の計算方法と同じです。

 

上と同じ例で、簡易計算式を使って仲介手数料を計算してみましょう。売買価格は、消費税を含まない価格です。

 

売買価格が1,000万円の場合、税別の仲介手数料は、

 

1,000万円×3%+6万円=36万円(税別)

 

よって、仲介手数料(税込)は、39万6,000円(=36万円×1.1)です。

 

売買価格が300万円の場合、税別の仲介手数料は、

 

300万円×4%+2万円=14万円(税別)

 

よって、仲介手数料(税込)は、15万4,000円(=14万円×1.1)です。

 

簡易計算式で計算できる理由

簡易計算式で仲介手数料を計算できる理由を見てみましょう。

 

売買価格400万円超の場合

売買価格400万円超の場合、売買価格の3%プラス6万円で仲介手数料(税別)を計算できる理由を考えてみましょう。

 

売買価格が400万円超の場合、次のように売買価格を3つに区分して算出した額を合計して、仲介手数料を計算します。

 

売買価格の区分(税別) 仲介手数料(税別)
200万円以下の部分 200万円×5%
200万円超400万円以下の部分 200万円×4%
400万円超の部分 (売買価格-400万円)×3%

 

3区分の計算式を次のように変形します。

  • 200万円×5%=200万円×(3%+2%)=200万円×3%+200万円×2%
  • 200万円×4%=200万円×(3%+1%)=200万円×3%+200万円×1%
  • (売買価格-400万円)×3%=売買価格×3%-400万円×3%

 

3つを合計すると、

 

 売買価格×3%+200万円×2%+200万円×1%
=売買価格×3%+6万円

 

つまり、売買価格400万円超の場合の仲介手数料(税別)は、

 

売買価格×3%+6万円

 

売買価格200万円超400万円以下の場合

売買価格200万円超400万円以下の場合、売買価格の4%プラス2万円で仲介手数料(税別)を計算できる理由を考えてみましょう。

 

売買価格が200万円超400万円以下の場合、次のように売買価格を2つに区分して算出した額を合計して、仲介手数料を計算します。

 

売買価格の区分(税別) 仲介手数料(税別)
200万円以下の部分 200万円×5%
200万円超400万円以下の部分 (売買価格-200万円)×4%

 

2区分の計算式を次のように変形します。

  • 200万円×5%=200万円×(4%+1%)=200万円×4%+200万円×1%
  • (売買価格-200万円)×4%=売買価格×4%-200万円×4%

 

2つを合計すると、

 

 売買価格×4%+200万円×1%
=売買価格×4%+2万円

 

つまり、売買価格200万円超400万円以下の場合の仲介手数料(税別)は、

 

売買価格×4%+2万円

 

まとめ

仲介手数料の本来の計算方法は、売買価格を200万円以下の部分、200万円超400万円以下の部分、400万円超の部分に最大3区分し、それぞれの金額に所定の割合を乗じて計算します。

 

しかし、それでは面倒ですから、簡易計算式を用いて仲介手数料を計算するのが一般的です。

 

仲介手数料(税別)の簡易計算式は、売買価格が400万円超の場合は、売買価格の3%プラス6万円、売買価格が200万円超400万円以下の場合は、売買価格の4%プラス2万円、売買価格が200万円以下の場合は、売買価格の5%です。

 

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