インスペクション(建物状況調査)で不動産売却の流れがどう変わる?

インスペクション制度

 

2018年4月1日からインスペクション制度がスタートし、宅建業者には、売主や買主に対する①インスペクション(建物状況調査)の説明、②インスペクション業者の斡旋、③インスペクションの結果説明が義務付けられました。

 

インスペクション制度で、中古住宅の売却が今後どう変わるのか、考えてみましょう。

 

インスペクションの説明と業者斡旋の流れ

宅建業者に義務付けられたのは、単に、媒介依頼者(売主・買主)へのインスペクションに関する説明だけではありません。

 

依頼者が希望すれば、インスペクション業者を斡旋します。この場合の斡旋は、業者の紹介だけでなく、インスペクション実施に向けた業者とのやり取り、インスペクション申し込みの手配まで含みます。

 

さらに、インスペクションの結果報告と書面化も、宅建業者に義務付けています。

 

売主が宅建業者と媒介契約する際、インスペクションの説明と業者斡旋についての宅建業者の役割は、次のようになります。

 

  1. 媒介契約の締結時に、建物状況調査(インスペクション)制度の概要を売主に説明します。
  2. インスペクション業者の斡旋を売主が希望するか否か確認します。売主が業者の斡旋を希望しない場合は、斡旋しません。
  3. 売主がインスペクション業者の斡旋を希望すれば、斡旋可能な事業者の情報を売主に説明するとともに、事業者にインスペクションの希望がある旨を連絡します。
  4. 売主と事業者との間でインスペクションの実施に向けた具体的やり取りが行われるように手配します。具体的には、インスペクション事業者が作成した調査内容や調査費用の見積もりを売主に伝達し、インスペクション実施の意向を確認するなどです。
  5. 売主が、インスペクションの実施を申し込みます。売主は、調査内容や調査費用をふまえて、インスペクションを中止してもかまいません。
  6. 重要事項の説明時に、インスペクションの結果を買主に説明します。
  7. 売買契約の締結時に、建物の現況を売主・買主が相互に確認し、その内容を売主と買主に書面で交付します。

 

インスペクション業者の斡旋を受けた後でも中止できる

インスペクション業者の斡旋を受けたら、必ずインスペクションを実施しないといけない、というわけではありません。調査内容や調査費用について詳しい説明を受けた後で、インスペクションを申し込みするかどうかを最終的に判断します。

 

宅建業者に斡旋料は不要

インスペクションの実施には費用がかかりますが、宅建業者によるインスペクション業者の斡旋は、宅建業者の媒介業務の一環として行うものですから、斡旋料は不要です。

 

インスペクションは売主・買主どちらからでも申し込みできる

インスペクションの申し込みは、売主からでも購入希望者からでも可能です。売主が既にインスペクションを行っていた場合でも、購入希望者が別の業者にインスペクションを申し込みできます。ただし、購入希望者によるインスペクションは、売主の承諾が必要です。

 

インスペクションの説明を法律で義務化した背景

インスペクションの説明を宅建業者に義務付けたのは、中古住宅流通市場の活性化がねらいです。

 

欧米諸国では中古住宅の取り引きが盛んですが、日本の住宅市場は新築中心です。国土交通省の資料によると、日本の中古住宅流通シェアはわずか14.7%。欧米諸国が70~90%を占めているのと比較して、極端に低い現状です。

 

中古住宅流通シェアの国際比較

※国土交通省「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案」説明資料より。

 

人口減少が進み、空き家の増加が社会問題となってます。もはや、新築住宅を次々と売り出す時代ではありません。

 

中古住宅を適正な価格で売買できるよう、建物の評価手法の改善などの対策も進みつつあります。インスペクションの説明義務化も、中古住宅流通市場を活性化させる取り組みの一環なのです。

 

インスペクション制度の問題点と今後の課題

中古住宅の取引市場に、インスペクション制度が導入されたのは一歩前進ですが、現在のインスペクション制度に問題がないわけではありません。

 

例えば、売主が実施したインスペクションの結果、欠陥や不具合が見つかっても、売主や不動産業者に不利な情報は隠蔽される可能性があります。

 

また、不動産業者がインスペクション事業者(インスペクター)を紹介する方式だと、不動産業者とインスペクターの癒着が生まれやすくなります。

 

不動産業者からインスペクターに「余計なことを書くと次から使わないぞ」と圧力をかけたり、インスペクターの側も紹介してもらうため、不動産業者に不都合な結果を書かないことがあり得ます。

 

「売主が行うインスペクション」や「不動産業者がインスペクション業者を紹介する方式」は、インスペクションの信用性に問題が生じやすい制度なのです。

 

インスペクションの方法として望ましいのは、買主主導でインスペクションを行い、買うか買わないか、買うならいくらで買うかを判断できる制度にすることです。

 

欧米諸国では、インスペクションの浸透にともなって中古住宅取引が増加しましたが、その過程で、売主が行うインスペクションの信用性が問題となり、改善されてきました。

 

不動産業者がインスペクターを紹介する方式についても、不動産業者とインスペクターとの癒着が社会問題化し、紹介方式を禁止する方向へ進んでいるようです。
(参考:長嶋修・日本ホームインスペクターズ協会理事長の話(週刊ダイヤモンド別冊・2017年11月26日)