宅建業者によるインスペクション事業者斡旋の流れと問題点

 

2018年4月1日からインスペクション制度がスタート。宅建業者には、売主や買主に対する①インスペクション（建物状況調査）の説明、②インスペクション業者の斡旋、③インスペクションの結果説明が義務付けられました。

 

インスペクション制度により、今後、中古住宅の売却はどう変わるでしょうか？

 

宅建業法の改正により、宅建業者には、媒介依頼者（売主・買主）へのインスペクションに関する説明が義務づけられました。導入されたのは、単にインスペクションについて説明することだけではありません。

 

インスペクションの説明を聞いた依頼者（売主・買主）が希望すれば、インスペクション業者を斡旋することも義務付けています。このインスペクション業者の斡旋は、ただ業者を紹介するだけでなく、インスペクション実施に向けた業者とのやり取り、インスペクション申し込みの手配まで含みます。

 

さらに、インスペクションの結果報告と書面化も、宅建業者に義務付けています。

 

インスペクションの説明と事業者斡旋の流れ

売主が宅建業者と媒介契約する場合、インスペクションの説明と業者斡旋の流れは、次のようになります。

 

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  制度の説明

  媒介契約時に、宅建業者が、インスペクション制度の概要について、売主に説明します。

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  事業者の斡旋

  売主がインスペクション事業者の斡旋を希望すれば、宅建業者は、売主に事業者を紹介し、事業者にはインスペクションの希望がある旨を連絡。事業者からの調査内容や費用の見積もりを売主に伝え、意向を確認するなど、売主と事業者の間で、インスペクションの実施へ向け段取りをします。

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  申込み

  売主が、インスペクションの実施を申し込みます。売主は、事業者からの調査内容や費用をふまえてインスペクションの実施を判断します。この段階でを中止してもかまいません。

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  結果報告と書面交付

  インスペクションの結果は、売主に報告されます。売買契約時には、買主に重要事項として説明し、建物の現況を売主・買主が相互に確認して、内容を売主と買主に書面で交付します。

 

インスペクション事業者の斡旋を受けるときの注意点

宅建業者からインスペクション事業者の斡旋を受けるときは、次の点に注意してください。

 

インスペクションは、業者の斡旋を受けた後でも中止できる

インスペクション業者の斡旋を受けたら、必ずインスペクションを実施しなけらばならないわけではありません。事業者の作成した見積書にもとづき、調査内容や調査費用について詳しい説明を受けた後で、インスペクションを申し込みするかどうかを最終的に判断します。

 

宅建業者に斡旋料は不要

宅建業者によるインスペクション業者の斡旋は、宅建業者の媒介業務の一環として行うので、斡旋料は不要です。

 

インスペクションは売主・買主どちらからでも申し込みできる

インスペクションの申し込みは、売主からでも購入希望者からでも可能です。また、売主が既にインスペクションを実施していたとしても、購入希望者が別の業者にインスペクションを申し込みすることもできます。ただし、購入希望者によるインスペクションには、売主の承諾が必要です。

インスペクションの説明を宅建業者に義務付けたのは、中古住宅流通市場の活性化がねらいです。

 

欧米諸国では中古住宅の取り引きが盛んですが、日本の住宅市場は新築中心です。国土交通省の資料によると、日本の中古住宅流通シェアはわずか14.7％。欧米諸国が70～90％を占めているのと比較して、極端に低い現状です。

 

※国土交通省「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案」説明資料より。

 

人口減少が進み、空き家の増加が社会問題となってます。もはや、新築住宅を次々と売り出す時代ではありません。

 

中古住宅を適正な価格で売買できるよう、建物の評価手法の改善などの対策も進みつつあります。インスペクションの説明義務化も、中古住宅流通市場を活性化させる取り組みの一環なのです。

中古住宅の取引市場に、インスペクション制度が導入されたのは一歩前進ですが、現在のインスペクション制度に問題がないわけではありません。

 

例えば、次のようなことがあり得ます。

• 売主が実施したインスペクションの結果、欠陥や不具合が見つかっても、売主や不動産業者に不利な情報は隠蔽される可能性。
• 不動産業者がインスペクション事業者（インスペクター）を紹介する方式だと、不動産業者とインスペクターの癒着が生まれやすい。
• 不動産業者からインスペクターに「余計なことを書くと次から使わないぞ」と圧力をかけたり、インスペクターの側も紹介してもらうため、不動産業者に不都合な結果を書かない。

 

このように「売主が行うインスペクション」や「不動産業者がインスペクション業者を紹介する方式」は、インスペクションの信用性に問題が生じやすい制度なのです。インスペクションの方法として望ましいのは、買主主導でインスペクションを行い、買うか買わないか、買うならいくらで買うかを判断できる制度にすることです。

 

 

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