不動産を相場より高く売却するなら3ヵ月以内に売り抜ける！

 

不動産を相場より高く売却するには、売出しから「3ヵ月以内に売り抜ける」のが鉄則です。理由は2つ。1つは、早く売れるほど高く売れるから。もう1つは、適正な売却期間が3ヵ月だからです。詳しく見ていきましょう。

 

本来、不動産売却は、早く売れるほど高く売れます。「高く売ること」と「早く売ること」は両立します。

 

「安い方が早く売れる」「売主の希望売却価格で購入してくれる買主が現れるまで待てば高く売れる」という考え方もあるでしょう。しかし、それは特別な事情があるケースです。

 

価格が安い方が売れやすいのは事実ですが、最初から安く売却しようとするのは、物件の価値に見合った価格での売却を放棄している場合です。売却価格はいくらでもいいから、とにかく早く処分したい、という事情があるような場合には。売却益を度外視して、安く早く売る手法が用いられます。

 

また、不動産の売買は、その物件を購入してくれる「たった1人」の買主が現れればよいので、それまで待つことができるのであれば、高く売却できる可能性はあります。しかし、現実的には、何年も何十年も待つことはできませんし、そういう買主が現れる保証もありません。宝くじに当たるのを期待するようなものです。

 

現実問題として考えましょう。不動産を売却する場合、通常は、できるだけ高く売ろうとするし、売却期限があります。そういった普通の不動産売却においては、早く売れるほど高く売れるのです。その理由を説明しましょう。

 

不動産の売却活動とは「売れる価格を探る」こと

そもそも不動産の売却活動とは、「買主を探すこと」と同時に「売れる価格を探ること」です。

 

不動産は、ひとつとして同じものはありませんから、いくらで売れるかは、実際に売りに出してみないと分かりません。そのため、不動産取引の専門家である不動産業者に「売れるであろう価格」を算定してもらい（これが「査定」です）、その査定価格をもとに売出価格を決めます。

 

最初の売出価格は、査定価格より少し高めに設定して売り出し、市場の反応を見ながら販売価格を調整する（販売価格を段階的に下げていく）のが、一般的な売却活動のやり方です。これが「売れる価格を探る」ということです。

 

つまり、販売価格は、売り出したときが一番高く、売れなければ販売価格を下げていきますから、早く売れるほど高く売れるのです。

 

 

 

今すぐ購入する意思のある買主は 1ヵ月以内に内見する

実際、売れる場合には、市場の反応は早いものです。

 

不動産業者は、自社の顧客（購入希望者）の条件に合う物件を探しているため、常に新規物件に注目しています。なので、顧客の希望条件に合う物件が売りに出されれば、すぐに問合せが入ります。

 

このため、今すぐ購入する意思のある買主がいれば、売りに出して1ヵ月以内に内見の申し込みがあると考えてよいでしょう。内見して、その物件を気に入れば、具体的に価格や条件について話を進め、売り出しから2～3ヵ月で売却に至ります。これが、不動産売却の理想的な流れです。

 

ですから、売り出して1ヵ月以内に問い合わせや内見の希望があるか、が大事な指標となります。

 

不動産売却が成功するかどうかは「売り出したとき」に決まる

不動産売却が成功するかどうかは、売り出したときに決まる、といっても過言ではありません。物件を新規に売り出したとき、すなわちレインズに公開されたときに、最も注目されるからです。

 

 

1ヵ月以内に問合せがない場合

1ヵ月以内に問合せがないようなら、「売出価格が高い」あるいは「売り方がよくない」といった理由が考えられます。その場合は、価格の引き下げや、販売戦略の見直しが必要となります。

 

販売戦略や販売価格の修正で状況が変わる場合もありますが、売出価格は相場に照らして妥当であり、販売戦略も適切であるにもかかわらず、問合せがない場合は、「あなたが売却しようとしているような物件を探している買主が、今はいない」ということが考えられます。

 

この場合は、そもそも需要がないのですから、たとえ販売価格を下げても売れません。購入希望者が現れるのを待つか、それまで物件を維持することができないのであれば業者買取を検討することになります。

 

 

大切なのは売出価格の設定

不動産を高く早く売却する上で大切なのは、売出価格をいくらにするかです。高く売りたいからと、相場に比べて高すぎる価格で売り出すと失敗します。

 

あなたが「できるだけ高く売りたい」のと逆に、買主は「少しでも安く買いたい」のです。買主は、しっかり相場を調べています。何より、買主に物件を紹介する不動産業者は、相場を熟知している不動産仲介のプロです。相場より高すぎる価格では、最初から相手にされません。

 

売出価格が相場に比べて高すぎると、いつまでも売れずに残り、「売れ残り物件」として悪いイメージが定着し、市場から大幅な値下げを余儀なくされます。売り出し価格は、慎重に決めることが大切です。

不動産を相場より高く売却するためには、「適正な売却期間」があります。一般論で言えば、3ヵ月以内です。実際、3ヵ月を過ぎると、相場を下回る価格まで値下げを余儀なくされることが多くなります。

 

なぜ「適正な売却期間が3ヵ月以内か？」というと、次のような2つの理由があります。

 

1つは、法律で定められた専任媒介契約の有効期間が最大3ヵ月（宅建業法第34条の2第3項）だからです。おおむね3ヵ月あれば売却できるということです。3ヵ月で売却できない場合は、媒介契約を更新できます。更新後の媒介契約も最大3ヵ月です（同条第4項）。

 

もう1つは、不動産業者の算定する査定価格は、おおむね3ヵ月で売却することを想定した価格だからです。価格を下げれば、もっと短期間で売却できる可能性もあります。逆に価格が高いと、価格調整をしながら売れる価格を探るのに日数を要し、3ヵ月で売却が完了しない可能性があります。

 

3ヵ月あれば価格調整によって売れる価格を探り、売却できる価格を査定価格としているのです。このように3ヵ月で売却できる価格を査定価格としているのも、法律上の媒介契約期間の上限が3ヵ月だからです。

 

こうしたことから、3ヵ月が「適正な売却期間」といえるのです。

 

そもそも不動産売却とは、市場の反応を見ながら、適正価格（＝売れる価格）を探る作業です。その作業を、法律で定められた媒介契約の上限期間である3ヵ月以内にやりきることが、不動産売却を成功させるカギなのです。

不動産を相場より高く売却するには、売り出しから3ヵ月以内に売り抜けるのが鉄則。早く売れるほど高く売れます。そのためには、実績があり、誠実に売却活動をしてくれる不動産業者を選ぶことが大切です。

 

そんな不動産業者を、全国の優良業者の中から、簡単に探せる方法があります。チェックしておいて損はありません。

 

 

 

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