売主に最も有利な媒介契約のタイプは、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のどれ？

 

不動産を売却するときには、不動産業者と媒介契約を結ぶのが一般的です。媒介契約には3つの形態（一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約）があり、どのタイプの媒介契約とするかは売主が決めます。3つの媒介契約の特徴と違いはこちらをご覧ください。

 

ここでは、3つの媒介契約のタイプのうち、売主に有利な媒介契約のタイプはどれか、すなわち、どのタイプの媒介契約をすれば、高く早く売ることができるのか、判断のポイントをご紹介します。

 

3つの媒介契約（一般媒介・専任媒介・専属専任媒介）のうち「売主に有利な媒介契約はどれか」を考えるポイントは、「不動産業者が積極的に販売活動する媒介契約はどれか」ということです。

 

不動産業者もビジネスでやっていますから、大きな収益を見込めるほど、モチベーションが上がります。したがって、不動産業者の収益が大きくなるのは、どの媒介契約かを考えるとよいのです。

 

不動産の売買を媒介することによって不動産業者が得られるのは、仲介手数料と呼ばれる成功報酬のみです。これ以外の報酬を請求することはできません。しかも、仲介手数料の上限額は、法令で決められています。

 

仲介手数料は、次のような特徴をもった不動産業者の報酬です。

 

 

こうした仲介手数料の特徴をふまえて、不動産業者が積極的に売却活動をする気になる媒介契約の形態はどれか、考えてみましょう。

 

一般媒介は、媒介報酬が入る保証がないので、不動産業者は販促に消極的

一般媒介契約は、売主が、複数の不動産業者と媒介契約できます。

 

売主にとっては、複数の不動産業者と媒介契約すれば、売れるチャンスが増えて有利に思えますが、不動産業者にとっては、報酬の入る保証がありません。他社を介して売買契約が成立すれば、投じた広告費や営業経費が無駄になってしまいます。

 

そのため、不動産業者は、一般媒介契約では、コストをかけた販促に消極的になる傾向があるのです。

 

 

専任媒介は、媒介報酬が約束されるので、不動産業者は販促に積極的

専任媒介契約は、売主と不動産業者 1社との契約です。この点は、専属専任媒介契約も同じです。

 

不動産業者は、買主を見つけて売買を成立させれば、売主から必ず報酬が入ります。一般媒介契約のように、投入した広告費や営業経費などの費用が無駄になる心配はありません。

 

不動産業者にとって、専任媒介契約は「売主と媒介契約した時点で報酬が約束されたようなもの」なのです。しかも、自社で買主も仲介すれば、売主と買主の両方から報酬（仲介手数料）が入ります。

 

広告費や営業経費が無駄にならず、高く売れるほど報酬も高くなるので、専任媒介契約にすれば、不動産会社は積極的に販売活動するというわけです。

 

ただし、「他社に持っていかれる心配がない」ことが、マイナスに作用することがあります。積極的に販売活動をしなくても報酬が入るので、手を抜くことがあるのです。特に、価格の安い物件は要注意です。

 

ですから、専任・専属専任媒介契約では、不動産業者選びが特に大事になります。

 

 

専属専任媒介は、売主に特段のメリットはない

専属専任媒介契約は、専任媒介契約のオプションのようなものです。

 

一般媒介契約と専任媒介契約とでは、媒介契約できる不動産業者が「複数社か、1社のみか」という決定的な違いがありますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、いずれも媒介契約できるのは1社のみ。違いは、専属専任媒介契約は、専任媒介契約と比べて、不動産業者に業務上の義務づけを強化している点です。

 

例えば、専属専任媒介契約の場合は、不動産業者に、売主への業務報告を1週間に1回以上行うことが義務づけられます。ちなみに、専任媒介契約の場合の業務報告は、2週間に1回以上と義務づけられていますから、専属専任媒介契約の場合は、業務報告のスパンが短いのです。

 

よほど短期間で売却しないといけないのであれば、毎週でも業務報告を受けて、販売価格を調整することも必要かもしれませんが、そうでなければ、2週間に1回以上の報告義務を課していれば十分でしょう。

 

他方で、専属専任媒介契約は、売主に対する縛りも強化されています。専任媒介契約は、売主が自分で買主を見つけたときは直接売買契約できますが、専属専任媒介契約は、売主が自分で買主を見つけた場合でも、必ず不動産業者を介する形で売買契約しなければなりません。

 

つまり、専属専任媒介契約は、どんな場合でも不動産業者に必ず報酬が入るという点で、不動産業者にとって、3つの媒介契約の中で最も嬉しい契約形態です。しかし、売主にとっては、専属専任媒介契約に、専任媒介契約を上回る特段のメリットはありません。

 

 

媒介契約には、3種類（一般・専任・専属専任）ありますが、実質的には、一般媒介契約か専任媒介契約かの選択となります。なお、専属専任媒介契約は、専任媒介契約のオプションであり、短期間で売却したい場合には、選択肢となり得ます。

 

一般媒介契約とするか、専任媒介契約とするかは、売却する物件によって判断するのが、賢い選択方法です。

 

すなわち、「売れ筋物件」なら一般媒介、それ以外は専任媒介と考えるとよいでしょう。また、相続による財産分与など関係者の数が多く複雑な案件の場合は、専任媒介契約をおすすめします。

 

「売れ筋物件」なら一般媒介契約がおすすめ

立地が良いとか、人気の物件など、「売れ筋物件」であれば、一般媒介契約をして、複数の不動産業者に売却依頼するのが有利です。「売れ筋物件」の場合には、一般媒介契約であっても、不動産業者は競って広告を出すので、良い条件で売却できる可能性があります。

 

それ以外の物件は専任媒介契約がおすすめ

立地が良くない、築年数が古いなど、「条件の良くない物件」「売れにくい物件」の場合は、専任媒介契約が有利です。

 

「売れ筋物件」でない場合は、一般媒介契約だと、問い合わせがあったら紹介するといった程度の扱いとなり、どの業者も真剣に販売活動を行ってくれない可能性があります。専任媒介契約して、しっかりと売却活動をしてもらうことが大切です。

一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つの媒介契約のうち、どの媒介契約のタイプを選択するかは、売却する物件によって判断するのが賢い方法です。好立地の「売れ筋物件」なら一般媒介契約、それ以外は専任媒介契約と考えるとよいでしょう。

 

一般媒介契約は何社とでも媒介契約できますが、専任媒介契約・専属専任媒介契約は 1社としか媒介契約できないので、より慎重な業者選びが大切です。

 

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