建物の取得費と減価償却費相当額・減価の額の計算方法

建物の取得費は減価償却費相当額を控除する

 

不動産売却での譲渡所得税を計算するとき、土地と建物では、取得費の計算の仕方が異なります。

 

土地は、取得価額をそのまま取得費とできますが、建物は、取得価額から減価償却費相当額(減価の額)を差し引いた額を取得費とします。

 

  • 土地の取得費=土地の取得価額
  • 建物の取得費=建物の取得価額-減価償却費相当額

 

ここでは、建物の取得費と減価償却費相当額(減価の額)の計算方法について、見ていきます。

 

 

取得価額から減価償却費相当額・減価の額を差し引く理由

非業務用建物・居住用建物の場合、そもそも減価償却しません。それなのに、なぜ、建物の取得費の計算では、取得価額から減価償却費相当額(減価の額)を差し引いた額を取得費とするのでしょうか?

 

業務用建物の場合と比べながら、非業務用建物・居住用建物の場合にも減価償却費相当額(減価の額)を差し引く理由を考えてみましょう。

 

事業用・業務用の建物を売却した場合

アパート経営

 

賃貸業・アパート経営などで、事業用・業務用の建物を保有している場合を考えてみましょう。

 

減価償却費について簡単におさらい

まず、減価償却費について、簡単に見ておきます。

 

事業で不動産を取得した場合、建物は減価償却資産となります。減価償却資産の取得価額は、使用可能期間(税法上の法定耐用年数)にわたり必要経費として計上します。これが減価償却で、経費計上した金額が減価償却費です。

 

減価償却費の計算方法には、定額法と定率法があり、建物の減価償却は定額法です。

 

定額法 毎年均等に価値が減ると考えて、法定耐用年数の期間内で毎年一定の金額を減価償却する方法。
定率法 新品のときほど大きく価値が減るとして、減価償却した残りの金額に毎年一定の割合をかけた金額を減価償却する方法。

 

土地は、経年により価値が目減りするわけではないので、減価償却しません。

 

減価償却費相当額を差し引くのは、減価償却費の二重控除を避けるため

事業用建物の取得価額のうち、経年劣化による減価分は、所得税の申告で不動産所得等を計算する際に、減価償却費として既に控除されています。

 

したがって、譲渡所得の計算で、取得価額をそのまま取得費として差し引くと、減価償却費を二重に控除することになってしまうのです。

 

そのため、建物については、取得価額から、これまでの減価償却費相当額を差し引いた金額を取得費とします。

 

マイホーム(非業務用・居住用建物)を売却した場合

マイホーム

 

マイホーム(非業務用・居住用建物)の場合は、減価償却しませんが、取得費を計算するときには、事業用建物の場合と同じように減価償却費相当額を差し引きます。この減価償却費相当額を「減価の額」ともいいます。

 

減価償却してないのに、どうして減価償却費相当額を差し引くのか?

事業用建物の場合、例えば賃貸業を営んでいれば不動産所得が発生するので、毎年の所得税の計算で減価償却費を経費として控除します。

 

一方、マイホーム(居住用建物)の場合は、不動産所得等が発生しないので、単に「控除する所得がなかっただけ」とされるのです。

 

そのため、売却して譲渡所得が発生したときに、取得価額から減価償却費相当額(減価の額)を控除して、取得費を計算するのです。

 

ただし、マイホーム(居住用建物)を売却したときの取得費の計算には、事業用建物に比べて、次のような優遇措置があります。

 

居住用建物の耐用年数は、法定耐用年数の1.5倍

マイホームは、事業用建物に比べて大切に使われる等の理由から、価値の目減りが少ないと考えられ、事業用建物より耐用年数を長く設定します。

 

居住用建物の耐用年数は、税法上の法定耐用年数の1.5倍とします。その耐用年数に応じた償却率で、定額法により、減価償却費相当額を計算します。

 

減価償却費相当額・減価の額の計算方法と計算式

事業用建物の減価償却費相当額は、建物を取得してから売却するまでの毎年の減価償却費の合計額になります。実際に減価償却費を必要経費に算入していなくても同じです。

 

居住用建物の減価償却費相当額は、建物の法定耐用年数の1.5倍の年数に対応する定額法の償却率で求めた1年あたりの減価償却費相当額(減価の額)に、その建物を取得してから売却するまでの経過年数を乗じて計算します。

 

 

居住用建物の減価償却費相当額(減価の額)の計算方法は、この説明では分かりにくいと思います。計算式で考えてみましょう。

 

居住用建物の減価償却費相当額・減価の額を求める計算式

自宅建物の減価償却費相当額(減価の額)を求めるには、建物の取得価額、残存価額、耐用年数に対応する償却率、取得してからの経過年数を用います。

 

計算式は、次のようになります。

 

減価償却費相当額=取得価額×0.9×償却率×経過年数

 

取得価額 購入代金と購入するのに要した諸費用の合計額です。
残存価額 耐用年数がきても最低限残る建物の価値のことです。減価償却費相当額の計算では、残存価額は取得価額の10%とされます。残存価額を10%とするために、取得価額に0.9を乗じます。
耐用年数 税法上の法定耐用年数の1.5倍の年数です。
償却率 耐用年数によって償却率が決まっています。
経過年数 取得してからの年数です。1年未満の端数が生じたときは、6ヵ月以上の端数は1年とし、6ヵ月未満の端数は切り捨てます。

 

税法上の法定耐用年数は、建物の構造や材質によって決まっています。償却率は、耐用年数によって決まります。

 

木造と鉄筋コンクリート造の耐用年数と償却率は、次の通りです。

 

建物の構造 事業用建物 居住用建物
耐用年数 償却率 耐用年数 償却率

木造

22年

0.046

33年

0.031

鉄筋コンクリート造

47年

0.022

70年

0.015

※事業用建物は法定耐用年数を用い、居住用建物は法定耐用年数の1.5倍の年数を用います。
※法定耐用年数と償却率は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」別表第一・別表第七によります。

 

減価償却費相当額・減価の額の具体的な計算例

建物の減価償却費相当額(減価の額)を計算し、取得費を具体的に算出してみましょう。次のような事例を考えます。

 

1996年4月1日に5,000万円(土地3,000万円・建物2,000万円)で木造一戸建て住宅を居住用に購入。2017年3月1日に売却したとします。この場合の取得費は?

 

計算を簡単にするために、購入時と売却時の諸経費は考慮しないこととします。

 

建物の取得費

取得価額 20,000,000万円
償却率 居住用の木造住宅の耐用年数は33年ですから、償却率は 0.031
経過年数 所有期間が20年11ヵ月なので、1年未満を切り上げて 21年

 

減価償却費相当額(減価の額)

建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数
=20,000,000円×0.9×0.031×21年
=11,718,000円

 

建物の取得費

建物の取得価額-減価償却費相当額
=20,000,000円-11,718,000円
=8,282,000円

 

イメージ図で表すと次のようになります。

減価償却費相当額

 

土地・建物を合わせた取得費

土地の取得費は、取得価額の3,000万円ですから、土地・建物を合わせた取得費は、3,828万2,000円となります。

 

増改築による取得価額があれば、33年(22年×1.5)の耐用年数で減価償却を行い、建物の取得費として加算します。

 

まとめ

取得費から差し引く減価償却費相当額は、事業用建物と非事業用(居住用)建物とで異なります。

 

事業用の建物は、これまでの減価償却費の合計額ですが、居住用の建物は、法定耐用年数の1.5倍の年数で減価償却費相当額(減価の額)を計算します。

 

不動産の査定・売却を依頼する不動産業者を探すとき

不動産の査定・売却を依頼する不動産業者探しは、一括査定『イエイ』を利用すると便利です。税金に詳しい不動産業者、税理士と連携しやすい不動産業者を簡単に探せます。『イエイ』の利用は、完全無料です。