親が老人ホームや介護施設に入所して実家が空き家になったとき

老人ホーム

 

親が老人ホームや介護施設に入所して実家が空き家になったとき、空き家のまま維持するか、いっそ売却してしまうか、迷うところでしょう。

 

もちろん、実家が空き家になったからといって、慌てて売却する必要はありません。じっくりと家族で話し合って決めればよいことです。

 

ただし、親自身が売却すると、相続後に相続人が売却するより、税金面で有利になるケースがあります。また、空き家を維持するのにも、結構費用がかかります。そういったことを知った上で、判断することが必要です。

 

 

親が施設に入所して3年以内に売却すれば、3,000万円の特別控除の特例が適用

実家の所有者である親自身が、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すれば、マイホームを売ったときの特別控除の特例を適用できるので、税金面で有利です。

 

特別控除の特例の適用が認められると、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるので、譲渡所得が3,000万円までは、譲渡所得税がかかりません。譲渡所得が3,000万円を超える場合でも、3,000万円を控除した額に課税されるので、税金が大幅に軽減されます。

 

実家を売ったら譲渡所得が発生する場合は、この特例を適用できるような方法で売却することを検討するとよいでしょう。

 

この特例の適用を受けようとするときは、次の2つの点がポイントです。

 

居住していた所有者本人が売ること

この特別控除は「マイホームを売ったときの特例」ですから、特例の適用には、実家の所有者であり、居住していた親自身が売却する必要があります。

 

もちろん、相続人が実家に同居していた場合は、相続後に実家を売却しても、特例の適用対象です。同居していなかった場合でも、相続後に居住して売却すれば、特例を適用できます。

 

ただし、自宅の建て替え期間中の仮住まいなど一時的な居住は、特例の対象になりません。また、住民票を移すだけではダメで、実際に住んでいたことが証明できなければ、特例の適用は認められません。

 

詳しい適用要件は、居住用財産を売ったときの3,000万円の特別控除の特例をご覧ください。

 

売るときには家屋を取り壊さない方がよい

一般的に、老朽化した家屋を売るときは、建物を取り壊して土地のみを売る方が売れやすいと考えられがちです。

 

しかし、実家が老朽化しているからといって、建物を取壊して更地にして売ると、特別控除の特例の適用要件が厳しくなるので、注意が必要です。例えば、「家屋を取り壊した日から1年以内に敷地の譲渡契約が締結されること」など、いくつかの要件が新たに加わります。

 

また、建物を撤去する時期によっては、敷地の住宅用地特例がなくなり、固定資産税が跳ね上がる場合があります。

 

空き家となった実家を売るときは、一般論としては、建物を取り壊さずに売る方がよく、更地にして売る場合は、建物を撤去するタイミングが大切です。

 

まずは、不動産業者に査定を依頼し、いくらで売れそうか、譲渡所得は発生しそうかを調べます。売り方は、不動産業者に相談するとよいでしょう。「建物を撤去して引き渡す」という条件で売り出す方法もあります。

 

その上で、売る時期、売却を依頼する不動産業者を決めればいいのです。

 

 

相続空き家を売却したときの特別控除の特例

今は、国が空き家対策を進めているので、相続した空き家を売却したときにも、3,000万円の特別控除の特例があります。

 

そのため、「相続後に売却しても、同じように特別控除が認められるのでは?」と思うかもしれませんが、相続空き家の特別控除の特例は細かな適用条件があり、適用できる対象が狭いのです。

 

「相続空き家を売却したときの特別控除の特例」と「居住用財産を売却したときの特別控除の特例」の違いを見ておきましょう。

 

「相続空き家の特例」と「居住用財産の特例」との違い

居住用財産(マイホーム)を売却したときの3,000万円の特別控除の特例は、適用要件がシンプルです。そこに居住していた所有者本人が、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ればよいのです。売却する家屋の所有期間の長短も問われません。

 

それに対し、相続空き家を売却したときの特別控除の特例は、同じように最大3,000万円を譲渡所得から控除できますが、対象となる家屋や売却の方法について細かな条件があり、期限も設けられています。

 

主な適用要件としては、1981年5月31日以前に建築された家屋であること、耐震改修して売るか建物を取り壊し更地にして売ること、相続の開始の直前において被相続人が1人で居住していたこと、などがあります。

 

ですから、相続空き家を売却したときの3,000万円の特別控除の特例を適用できるケースは、それほど多くありません。

 

相続空き家を売却したときの特別控除の特例の詳細はこちらをご覧ください。

 

親が老人ホームに入所して空き家になった実家を相続後に売る場合

そもそも相続空き家を売ったときの特別控除の特例は、「相続開始の直前まで、被相続人が居住の用に供していた家屋」が対象となっています。

 

そのため、この特例制度が創設された当初は、一人暮らしの親が老人ホームに入所するなどして実家が空き家になり、親が実家に戻ることなく亡くなり、空き家となっていた実家を相続して売却する場合には、特例を適用できませんでした。

 

今は運用が変わり、2019年4月1日以降は、親が老人ホームに入所して空き家になっていたような場合でも、要介護認定を受けているなど一定の要件を満たせば、相続空き家の特例の適用が認められるようになっています。

 

それでも、マイホームを売ったときの特別控除の特例に比べると、適用要件が厳しいのが現実です。

 

相続空き家の特別控除の特例を適用できない場合は、相続した実家に一定期間居住してから売却すると、マイホームを売ったときの特別控除の特例を適用できます。

 

譲渡所得が高額となり、3,000万円の特別控除を受けられないと困る場合は、選択肢となるでしょう。

 

まとめ

親が老人ホームや介護施設に入所して実家が空き家になったとき、売却して譲渡所得が生じる場合は、親自身が売却すると、相続後に相続人が売却するより、税金面で有利になるケースがあります。

 

税金面だけでなく、一般的に、空き家の維持管理費がかかることや、時間の経過とともに不動産価値が下落することを考えると、親が実家に戻らないのであれば、早めに売却を考える方がよいでしょう。

 

とはいえ、大事なのは、家族で十分に話し合って決めることです。空き家になったからといって、慌てて売ることはありません。

 

親が老人ホームや介護施設に入所して空き家になった実家をどうするか考えるときは、実家の今の価値や市場動向を調べると役立ちます。

 

信頼できる不動産業者に査定を依頼すると、正確な相場価格が分かるだけでなく、いろいろ相談にのってもらえます。

 

 

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